Statut, agent commercial immobilier et contrat de franchise: guide pratique pour choisir son statut et structurer son activité

Un agent immobilier peut exercer son activité professionnelle sous différents statuts juridiques tant qu’ils respectent leurs obligations légales. En effet, l’exercice de ses fonctions sera plus ou moins limité selon qu’il soit indépendant, agent commercial mandataire ou encore salarié. Avant d'entrer dans le détail des différents statuts permettant d’exercer l’activité d’agent immobilier, rappelons quelles sont les formations possibles pour devenir agent immobilier. Pour rappel, les métiers de l’immobilier sont régis par la loi Hoguet.

Les formations et les bases pour devenir agent immobilier

Le statut d’agent immobilier indépendant présente l’avantage de pouvoir travailler pour son compte et de créer son agence immobilière. Ainsi, il peut étendre son activité et proposer également des services de gestion - location et de syndic. En tant qu’expert de l’immobilier, il accompagne ses clients tout au long de la transaction et dispose de compétences juridiques afin de mener à bien sa mission.

Exercer l’activité d’agent commercial immobilier

Un agent commercial en immobilier n’a pas besoin de la carte professionnelle pour exercer. En effet, bien qu’il ait le statut d’indépendant, il travaille pour une agence immobilière ou un réseau de mandataire avec lequel il coopère. Il signe un contrat commercial dans lequel est stipulée sa mission, ses éventuels objectifs de chiffre d’affaires, et le montant de sa commission sur les ventes réalisées. Aussi, un agent commercial indépendant ne peut pas rédiger d’actes juridiques sous seing privé. De plus, l’agence ou le réseau immobilier doit fournir à l’agent commercial une attestation d’habilitation afin de prouver qu’il est autorisé à s’engager et à la représenter. Cette attestation est à envoyer au CCI afin d’obtenir un visa.

Afin de finir, un agent commercial immobilier peut choisir son statut fiscal et social. De fait, il lui est possible d’opter pour le statut de la micro-entreprise qui apporte les avantages suivants :

• Simplicité du statut
• Cotisations de 22% du chiffre d’affaires réalisé
• Franchise de TVA plafonnée à 34 400 € de CA annuel

En effet, conformément à l’avenant n°31 du 15 juin 2006 et 82 du 2 décembre 2019 de la CNN de l’immobilier, la rémunération du négociateur immobilier VRP ou non, est fixé librement entre les parties. Toutefois, le salaire mensuel brut minimum doit être respecté soit 1450 € brut. Les personnes qui choisissent de devenir agent commercial en immobilier signent un contrat d’agent commercial avec une agence immobilière, ou un réseau. Avec ce contrat, le réseau habilite l’agent commercial à exercer pour son compte, et à entremettre vendeurs et acheteurs dans le cadre d’une transaction immobilière. L’agent doit respecter le statut d’agent commercial en immobilier indépendant, lié à ce contrat. Il doit notamment s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).

Lire aussi: Comprendre la TVA pour les agents immobiliers

L’article 9 du décret de la loi Hoguet stipule que seule une personne physique peut être habilitée par le réseau immobilier à exercer pour son compte. Cela exclut de fait les formes sociétaires, et les agents commerciaux en immobilier doivent donc exercer en leur nom propre. Depuis le 15 mai 2022, le statut juridique de l’entrepreneur individuel lui permet de dissocier son patrimoine professionnel, de son patrimoine personnel. Avec cette réforme, l’entreprise individuelle s’est supplantée à l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), qui servait à peu près le même objectif. Si la création de nouvelles EIRL n’a plus de sens, toute EIRL formée avant la réforme peut continuer à exister et poursuivre son activité.

L’agence immobilière, titulaire d’une carte professionnelle, exerce une activité commerciale. L’agent commercial en immobilier est habilité par l’agence immobilière à agir pour son compte, et en son nom. Elle lui délègue les pouvoirs de sa carte professionnelle. L’agent commercial ne vend pas directement de biens immobiliers, mais réalise une mission d’entremise pour le compte de l’agence immobilière, en contrepartie de la perception d’une commission. Un plafond limite de chiffres d’affaires est fixé, pour les prestations de service relevant des BNC sous le statut de micro-entreprise. Cette limite du chiffre d’affaires est actuellement fixée à 77 700€ hors taxes. Comme précisé précédemment, un agent commercial en immobilier ne peut exercer son activité que sous la forme d’une entreprise individuelle, et principalement de la micro-entreprise. Le régime de la micro-entreprise facilite le lancement d’une activité. Parmi les avantages afférents à ce régime, se trouve la comptabilité simplifiée. Le micro entrepreneur établit des factures et tient un livre de recettes. Il est à noter qu’au-delà de 10 000 de chiffre d’affaires, il est tenu d’ouvrir un compte bancaire qui devra être dédié à son activité professionnelle.

Le micro entrepreneur procède à des déclarations mensuelles ou trimestrielles, qui composent son chiffre d’affaires annuel. L’imposition est calculée sur la base du chiffre d’affaires réalisé, duquel on soustrait un taux d’abattement forfaitaire. Dans une très grande majorité de cas, l’abattement forfaitaire s’avère également plus avantageux sur le plan économique que la déclaration des frais réels. Une fois le taux d’abattement forfaitaire de 34% soustrait du chiffre d’affaires, on obtient le revenu imposable. Il faut y ajouter les éventuels revenus provenant d’autres activités, comme ceux liées à une activité salariée menée en parallèle, le cas échéant.

Un agent commercial en immobilier a réalisé un chiffre d’affaires de 38 000 euros. Il soustrait 34% d’abattement : 34% x 38 000 = 12 920. La tranche d’imposition sur le revenu de 10 7778 euros à 27 478 euros est de 11%. Le micro entrepreneur peut choisir d’opter pour le versement libératoire, plutôt que pour l’abattement de 34% sur le chiffre d’affaires annuel. Pour l’année 2023, il est possible d’opter si le revenu fiscal de référence (RFR) de son foyer fiscal pour l’année N-2, c’est-à-dire 2021, ne dépasse pas 26 070 € pour une part de quotient familial (52 140€ pour un couple pour 2 parts ; enfin, 78 210 € pour un couple avec deux enfants pour 3 parts). Pour les Bénéfices Non Commerciaux (BNC), le versement libératoire correspond à un montant de 2,2% du montant mensuel, ou trimestriel. Le versement est effectué en même temps que le versement des charges sociales (22% du chiffre d’affaires, sans abattement) auprès de l’URSAFF. Le régime de la déclaration contrôlée des BNC au réel s’applique obligatoirement lorsque le micro entrepreneur atteint ou dépasse, deux années de suite, le seuil des 77 700 € HT de chiffre d’affaires dans le cadre de son activité. Avec le régime réel, l’entrepreneur peut déduire ses charges, les montants engagés dans le cadre de son activité professionnelle, de son chiffre d’affaires. L’imposition se base alors sur les bénéfices effectifs réalisés. Ce régime nécessite une comptabilité plus soutenue, qui peut même solliciter l’aide d’un comptable.

La franchise en base TVA dispense l’entrepreneur individuel de facturer et déclarer la TVA sur ses prestations de services. Il établit, dans le cadre de son activité, des factures Hors Taxe qui doivent faire figurer la mention “TVA non applicable, art. 293 B du CGI”. Il est important de prendre en compte l’existence de seuils qui conditionnent l’application de franchise en base TVA. Les entreprise individuelles, au même titre que toutes les autres entreprises, doivent s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises. Toutefois, les agents commerciaux en immobilier ne disposent pas d’un local dédié à leur activité. En tant qu’indépendants, ils travaillent depuis leur domicile. Aussi une autre règle s’applique. Le calcul de la CFE redevable pour les agents mandataires se base sur le chiffre d’affaires réalisé sur une période de 12 mois au cours de l’année N-2.

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Le régime fiscal des agents commerciaux en immobilier est étroitement lié à l’entreprise individuelle, essentiellement sous la forme de la micro-entreprise, et aux options auxquelles celle-ci donne accès. Si vous êtes ressortissant d’un autre pays, il faut que vous soyez titulaire d’une carte de séjour valide pour créer une telle structure. Les personnes mineures peuvent également prétendre au statut d’agent commercial immobilier. Pour un mineur émancipé, celui-ci est tout à fait capable d’exercer une telle profession. À la différence de l’agent immobilier, l’activité d’agent commercial immobilier en auto-entreprise n’est pas considérée comme une profession réglementée. Cependant, certaines compétences sont requises en pratique. C’est la raison pour laquelle il semble souvent judicieux de suivre une formation pour développer les prérequis concernant les techniques de vente, mais également concernant les spécificités de l’immobilier.

En auto-entrepreneur, vous bénéficiez d’un régime social très attrayant. En effet, le montant de vos cotisations sociales est calculé selon le chiffre d’affaires réalisé. Si vous optez pour le régime de l’auto-entreprise, vous bénéficiez d’une comptabilité allégée. En effet, aucun bilan ni de compte de résultat ne doit être constitué. L’auto-entrepreneur agent commercial immobilier bénéficie d’une fiscalité attrayante. En effet, en optant pour ce statut juridique, un abattement forfaitaire est appliqué directement sur votre chiffre d’affaires. Le montant de l’abattement dépend de la nature de l’activité exercée. L’agent commercial immobilier exerce une activité de prestation de services et bénéficie donc d’un abattement de 34 %.

Les choix de statut: micro-entrepreneur, EIRL, portage salarial

Vous souhaitez exercer le métier d'agent commercial immobilier. Vous avez donc besoin d'un statut, mais savez-vous lequel choisir ? Nous vous guidons pour découvrir les statuts, le plus simple : le statut de micro-entrepreneur. Mais vous pouvez aussi opter pour l'EIRL ou le portage salarial. Alors comment choisir en fonction de votre profil ?

Pourquoi y a-t-il besoin d'un statut pour être agent commercial immobilier ?

Un agent commercial immobilier est un mandataire indépendant qui travaille au nom d’une agence immobilière. Étant donné que l'agent commercial immobilier est mandataire, il n'est pas salarié de son agence. Cela implique qu'il peut travailler chez lui et définir ses horaires ainsi que ses objectifs. Cette indépendance implique que l'agent commercial immobilier doit trouver un statut juridique pour lui-même. Deux principales options s'offrent à lui : la micro-entreprise et l'EIRL.

Choisir le statut de micro-entrepreneur

C'est l'option la plus simple pour débuter en tant qu'agent commercial immobilier. C'est une option extrêmement simple à obtenir: vous vous inscrivez en ligne et indiquez votre chiffre d'affaires pour calculer les charges sociales. L’inscription peut être complétée par un mandat d’agent commercial dans la déclaration.

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Impôt sur le revenu et charges sociales: En tant qu’agent commercial micro-entrepreneur, vous devrez payer un impôt sur le revenu et des cotisations sociales. L'agent commercial micro-entrepreneur dépend de la catégorie des Bénéfices Non-Commerciaux (BNC). Il bénéficie ainsi d'un abattement de 34% sur son chiffre d'affaires. Les contributions sociales appliquées au chiffre d'affaires sont de 22%. En plus de ces charges, l'agent micro-entrepreneur paie une contribution à la formation professionnelle qui s'élève à 0,2% de son chiffre.

Avantages sociaux du micro-entrepreneur: protections santé et retraite, et facilité de gestion. Limites: pas d’allocations chômage, et plafonds de CA, obligation d’assurance RC Pro. La TVA peut être due au-delà des plafonds et l’abattement de 34% peut être insuffisant si les charges réelles dépassent ce montant.

Choisir le statut d’EIRL: Le régime d'Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée vous protège davantage et sépare votre patrimoine personnel. L’EIRL permet d’opter pour l’IS (impôt sur les sociétés) lorsque le bénéfice annuel dépasse un certain seuil, et déduit plus largement les charges.

Une autre option: le portage salarial. C’est un statut où vous êtes salarié d’une société de portage, ce qui simplifie la gestion administrative mais augmente les coûts et réduit l’indépendance. Ce choix est moins courant parmi les mandataires Liberkeys, mais il existe.

Le choix du statut dépend des calculs individuels. Nos recruteurs peuvent aider à choisir, soit pour rejoindre un réseau comme Liberkeys, soit un autre réseau.

Les droits et devoirs et le cadre contractuel

Est agent commercial le mandataire qui, à titre de profession indépendante, négocie et éventuellement conclut des contrats d'achat, de vente, de location ou de prestations de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Article L134-1 du Code de commerce.

Contrats et clauses: Le contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. L'agent commercial a une obligation de loyauté envers son mandant, et la rémunération est librement fixée par les parties. Des indemnités compensatrices peuvent être prévues en cas de fin de contrat. Le non-respect des règles de loyauté peut justifier la résiliation sans indemnité.

Immatriculation et obligations: L’inscription au RSAC est impérative avant le démarrage. Une attestation d’habilitation délivrée par la CCI est nécessaire, ainsi qu’une assurance responsabilité civile professionnelle. Le local pro est souvent absent; l’activité se déroule depuis le domicile de l’agent.

Rémunération et imposition

La rémunération est généralement une commission sur les transactions, éventuellement complétée par des commissions post-cession. En micro-entreprise, les charges sociales restent proportionnelles au chiffre d’affaires et l’impôt sur le revenu est calculé après abattement. En EIRL ou SASU/EURL, l’imposition se fait soit à l’IR soit à l’IS selon le choix et le statut.

Indemnité de fin de contrat et préavis

En cas de cessation, l’agent peut percevoir une indemnité de fin de contrat équivalant généralement à 2 ou 3 années de commissions, sous certaines conditions, calculée sur les commissions brutes des dernières années. Le préavis dépend de la durée du contrat et peut être prolongé par accord entre les parties; toutefois, la faute grave peut interrompre le préavis et exclure l’indemnité.

Comment devenir agent commercial chasseur immobilier indépendant?

Pour exercer, il faut une immatriculation RSAC, une carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la CCI (ou une attestation de collaborateur), une assurance RC Pro et un compte bancaire dédié. Le réseau peut aider à obtenir les documents et à démarrer rapidement. Detect Immobilier propose par exemple des parcours et supports pour devenir chasseur immobilier.

Comparaisons: agent commercial vs apporteur d’affaires

Contrairement à l’apporteur d’affaires, l’agent commercial négocie et conclut des contrats au nom du mandant et bénéficie d’indemnité de fin de contrat en cas de rupture. L’apporteur d’affaires agit en son nom et pour son compte et n’a pas droit à cette indemnité. En cas de litige, les juges peuvent requalifier le contrat selon les faits et les termes.

Indépendance et loyauté

L’agent commercial utilise le nom et la marque du mandant tout en restant indépendant, gérant librement son organisation et déterminant ses objectifs financiers. Le devoir de loyauté impose au mandant de mettre à disposition les documents et informations nécessaires, et à l’agent d’exécuter son mandat avec professionnalisme et transparence. La non-conformité peut constituer une faute grave et entraîner la résiliation du contrat sans indemnité.

Pour conclure: choisir son statut et s’intégrer dans un réseau

Le statut idéal dépend de votre profil et de vos objectifs: micro-entrepreneur pour démarrer facilement, EIRL pour protéger votre patrimoine et déduire largement les charges, ou portage salarial pour tester l’indépendance avec une protection accrue. Nos recrutements accompagnent quotidiennement les agents dans leur choix et leur intégration dans un réseau performant.

Articles connexes et définitions utiles: on y retrouve les nuances entre agent commercial, mandataire immobilier et agent immobilier, les exigences de formation, les obligations d’habilitation, et les règles propres à chaque statut fiscal et social.

Mentions et documents essentiels

Mentions à préciser sur le contrat: objet du mandat, durée, rémunération, et éventuelles clauses de non-concurrence. Des documents à prévoir lors de l’immatriculation et de l’entrée dans le réseau: RSAC, attestation CPI/CCI, assurance RC Pro, et éventuellement mandat de collaboration.

Tableau récapitulatif des statuts

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