Auto-Entrepreneur Agent Immobilier : Obligations et Guide Complet
L’activité d’agent commercial immobilier attire de plus en plus d’indépendants chaque année. La grande majorité des personnes qui se lancent dans cette activité optent pour le statut d’auto-entrepreneur pour démarrer. Bien qu’il soit impossible de devenir agent immobilier en micro-entreprise, il est en revanche tout à fait possible de devenir agent commercial immobilier avec le statut auto-entrepreneur.
Si vous souhaitez démarrer une carrière dans l’immobilier, vous trouverez dans cet article tout ce qu’il faut savoir pour devenir auto-entrepreneur dans l’immobilier : réglementation, démarches de création, charges à payer, etc.
Le régime de l’autoentreprise est idéal pour se reconvertir en tant qu’agent commercial mandataire en immobilier*. La simplicité des démarches d’immatriculation, mais aussi tout au long de votre activité, les avantages fiscaux et de protection sociale justifient, à eux seuls, de choisir ce statut.
1 - Agent commercial immobilier : la définition
L'agent commercial immobilier intervient, en général, en tant que mandataire d'un agent mobilier. Au nom et pour le compte du mandant, l'agent va négocier des ventes, accompagner des futurs acquéreurs et trouver des biens immobiliers. A ce titre, il peut signer des mandats mais pas des promesses de vente. Il ne peut pas non plus délivrer des conseils juridiques.
L'agent commercial immobilier est obligatoirement une personne physique. Le statut d'auto-entrepreneur ou de micro-entrepreneur, selon la terminologie officielle en vigueur depuis le 1er janvier 2016, est donc particulièrement adapté.
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Attention : l'agent immobilier doit être titulaire d'une carte T et ne peut exercer dans le cadre d'une micro-entreprise.
2 - Agent commercial immobilier en micro-entreprise : la déclaration d'activité
L'agent commercial immobilier doit faire enregistrer sa micro-entreprise au Registre du Commerce et des Société (RCS), un registre tenu par les greffes des tribunaux de commerce. L'inscription se fait au choix :
- avec l'aide d'un centre de formalité des entreprises,
- avec l'aide d'un formaliste,
- en ligne sur le site Infogreffe,
- directement au greffe du tribunal de commerce.
Dans les jours suivants l'enregistrement de sa micro-entreprise, l'agent commercial reçoit un courrier de l'INSEE mentionnant ses identifiants SIRET/SIREN, ainsi que son code APE, en principe 68.31Z - Agence immobilière.
Par courrier séparé, un extrait K (l'équivalent de l'extrait KBIS des sociétés) va lui être communiqué. Cet extrait K permet notamment de prouver, que l'activité d'auto-entrepreneur a bien été déclarée.
A noter : dans la pratique, la durée de validité de l'extrait K est limitée à 3 mois. Un nouvel extrait peut être demandé en ligne sur le site Monidenum.
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3 - Agent commercial immobilier : une profession réglementée
Pour s'installer en tant qu'agent commercial immobilier, aucun diplôme et aucune expérience n'est demandé. En revanche, l'agent doit demander à la chambre de commerce et d'industrie, une carte blanche de négociateur ou une attestation de collaborateur immobilier.
Il va alors être inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Et, il va devoir mentionner dans tous ses documents, qu'il exerce sous le statut d'agent commercial.
Par ailleurs, l'agent commercial immobilier a l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Une attestation d'assurance est, d'ailleurs, à fournir pour obtenir la carte professionnelle.
4 - Le salaire de l'agent commercial immobilier
L'agence commercial immobilier ne perçoit pas un salaire mais une commission sur ses ventes. Cette commission est en général comprise entre 3 et 8%.
Sur son chiffre d'affaire encaissé, l'agent commercial immobilier en micro-entreprise va devoir payer des charges sociales à hauteur de 22%. A ce titre, il va effectuer une déclaration à l'URSSAF, tous les mois ou tous les trimestres, selon une périodicité choisie par ses soins.
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De plus, son chiffre d'affaire doit figurer dans sa déclaration de revenu (formulaire 2042C Pro), dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Le chiffre d'affaire est alors intégré aux revenus du foyer, après un abattement forfaitaire de 34%.
L'auto-entrepreneur dans l'immobilier peut, cependant, opter pour le versement libératoire au taux de 2,2%, si son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain plafond dépendant de la composition de son foyer (27 519 € par part du quotient familial).
A savoir : les charges sociales sont réduites pour les bénéficiaires de l'ACRE.
5 - Devenir agent commercial immobilier auto-entrepreneur : attention aux plafonds
Le statut de micro-entrepreneur est réservé aux agents commerciaux immobiliers, dont le chiffre d'affaire encaissé ne dépasse pas 72600 €. Au-delà, il va devoir passer en Entreprise Individuelle (EI) ou en Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL). En revanche, il ne peut pas se constituer en société (SARL, SAS, EURL...).
Par ailleurs, l'agent commercial micro-entrepreneur dans le domaine de l'immobilier bénéficie d'une franchise de TVA, c'est-à-dire qu'il ne facture pas de TVA à ses clients mais ne peut pas déduire la TVA de ses achats. Il peut, cependant, renoncer au régime de la franchise de TVA.
De plus, il est soumis à la TVA si son chiffre d'affaire dépasse 34400 € avec une tolérance d'une année, si le CA reste inférieur à 36500 €.
Comment devenir agent commercial immobilier autoentrepreneur ?
Agent Immobilier et Agent Commercial : Quelles Différences ?
Avant toute chose, il est indispensable de faire la différence entre un agent immobilier et un agent commercial en immobilier. Il s’agit de 2 métiers bien distincts.
La profession d’agent immobilier a une réglementation bien spécifique. Un agent immobilier doit détenir une carte professionnelle (ou carte T). Ce dernier, généralement dirigeant d’une agence immobilière, sera alors habilité pour réaliser les actes juridiques relatifs aux biens immobiliers de ses clients. À ce titre, un agent immobilier ne peut pas opter pour le statut auto-entrepreneur.
En revanche, l’agent commercial immobilier n’a pas besoin de la carte T. Son activité consiste à intervenir en tant que mandataire pour un agent immobilier qui dirige une agence immobilière. Il est chargé de négocier et conclure les ventes avec les clients de l’agence, prospecter pour trouver de nouveaux biens à vendre, conseiller et accompagner les clients dans leur achat immobilier. À l’inverse de l’agent immobilier, il est tout à fait possible pour l’agent commercial dans l’immobilier d’opter pour le statut auto-entrepreneur.
Autre point qui distingue les activités : les clients de l’agent immobilier sont les acquéreurs ou les vendeurs de biens immobiliers, tandis que le client de l’agent commercial immobilier est l’agence immobilière pour laquelle il est mandataire.
Enfin, l’agent immobilier dépend de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) et est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), alors que l’agent commercial immobilier devra s’adresser au Greffe du Tribunal de Commerce pour être inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).
ⓘ Bon à savoir : Généralement, l’agent commercial immobilier en auto-entreprise, ou négociateur immobilier, travaille dans un réseau de mandataires (comme SAFTI par exemple). Ces réseaux permettent d’être formé, de disposer des bons outils et logiciels, et d’être accompagné pour la communication.
Les Spécificités de l’Activité d’Auto-Entrepreneur Agent Commercial Immobilier
Les Qualités Nécessaires
La première qualité indispensable pour être agent commercial dans l’immobilier est d’avoir un sens aigu de la vente et de la négociation. Vous devrez être à l’écoute de vos clients afin de bien comprendre leur besoin et attentes pour leur proposer les meilleurs biens. Avoir du charisme et un bon relationnel augmentera vos chances de réussir, puisque ces atouts vous aideront à mettre en confiance les acheteurs potentiels.
Vous devrez également faire preuve de flexibilité et de disponibilité. En effet, vos clients préfèreront certainement effectuer les visites en fin de journée, après leur journée de travail, ou les week-ends. Vous devrez donc vous adapter aux contraintes horaires de vos acquéreurs.
Enfin, il faut également être bien organisé et autonome pour devenir agent commercial immobilier en auto-entreprise. En effet, vous serez seul la plupart du temps, et vous aurez de nombreuses tâches à gérer : prospection de nouveaux biens à proposer à la vente, réponse aux questions des acheteurs potentiels, visites, négociations, relations avec l’agence immobilière ou le réseau de mandataires, etc.
La Réglementation
Voici quelques précisions importantes sur la réglementation applicable à l’auto-entrepreneur dans l’immobilier.
Une Formation ou un Diplôme est-il Obligatoire ?
Contrairement à l’agent immobilier qui doit obligatoirement être titulaire d’un BTS ou d’une licence, l’activité d’agent commercial dans l’immobilier peut être exercée sans diplôme en tant qu’auto-entrepreneur.
Cependant, afin d’avoir les connaissances et compétences nécessaires pour réussir dans ce métier, il peut être opportun de suivre une formation. C’est la raison pour laquelle de nombreux agent commerciaux indépendants préfèrent travailler pour un réseau de mandataires qui leur proposera une formation.
En effet, pour pouvoir répondre aux questions des acheteurs ou estimer un bien par exemple, il faudra avoir des connaissances et compétences spécifiques. Il est également important de se former pour bien connaître les règles juridiques particulières du secteur de l’immobilier.
Enfin, n’oubliez pas que vous allez devenir indépendant, et donc chef d’entreprise. Vous aurez donc également des obligations comptables, fiscales, déclaratives et administratives. Si vous ne maîtrisez pas les différents aspects de la gestion d’une auto-entreprise, une formation sur ces sujets est vivement conseillée !
ⓘ Bon à savoir : Bien qu’aucune formation ni aucun diplôme ne soit nécessaire pour créer un statut d’agent commercial immobilier auto-entrepreneur, il existe cependant une obligation de formation continue pour tous les professionnels de l’immobilier depuis le 1er avril 2016.
En effet, vous devrez suivre une formation continue de 14h par an (ou 42h sur 3 ans), en lien direct avec l’activité professionnelle d’agent commercial immobilier. Ces formations doivent porter sur la déontologie, le cadre juridique, économique et commercial, les domaines techniques (construction, urbanisme, transition énergétique, etc.), la non-discrimination dans l’accès au logement, etc.
L’Obligation de Souscrire une Assurance Responsabilité Civile Professionnelle
Rares sont les activités pour lesquelles la souscription d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) est obligatoire. C’est pourtant bien le cas de l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier pour lequel l’assurance RC Pro est obligatoire. Celle-ci le couvrira dans l’exercice de son activité, dans l’hypothèse où il causerait un préjudice ou un dommage à ses clients.
Il faudra d’ailleurs fournir une attestation d’assurance RC Pro afin d’obtenir la carte blanche de négociateur immobilier, carte professionnelle qui doit être détenue par les agents commerciaux en immobilier auto-entrepreneurs. Ne traînez donc pas, car sans assurance, vous n’aurez pas votre carte blanche de négociateur, et vous ne pourrez donc pas commencer votre activité !
ⓘ Pour vous simplifier la tâche, nous avons sélectionné des assurances partenaires pour trouver l’assurance RC Pro qui vous convient. Retrouvez l’ensemble de nos offres partenaires ici.
L’Attestation de Collaborateur Immobilier ou « Carte Blanche de Négociateur »
L’agent commercial immobilier en micro-entreprise doit être titulaire d’une carte blanche de négociateur, également appelée « attestation de collaborateur immobilier ».
Les démarches pour obtenir votre attestation de collaborateur immobilier sont simples, puisqu’elles doivent être effectuées par votre mandant. C’est donc l’agence immobilière ou le réseau de mandataires indépendants avec lequel vous travaillez qui devra en faire la demande auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. Vous devrez simplement remplir avec l’agence ou le réseaux une demande d’attestation d’habilitation via le cerfa n° 15315*01.
Il faudra joindre à ce formulaire la copie de votre pièce d’identité ainsi que l’attestation d’assurance RC Pro (et un extrait de casier judiciaire si vous n’êtes pas de nationalité française).
Il ne faut pas confondre la carte blanche de négociateur avec la carte professionnelle d’agent immobilier (ou carte T). En effet, l’attestation de collaborateur immobilier permet à l’agent immobilier d’habiliter un agent commercial immobilier à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de l’agence.
Les Démarches pour Devenir Agent Commercial Immobilier en Auto-Entreprise
Les démarches de création d’un agent commercial en immobilier diffèrent un peu des démarches classiques de création d’une micro-entreprise. En effet, l’auto-entrepreneur agent commercial immobilier devra s’immatriculer au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). On vous explique tout !
Bien Préparer le Dossier de Création
Pour devenir agent commercial immobilier en micro-entreprise, vous devrez déposer un dossier d’immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce. Mais avant de partir tête baissée dans les formalités administratives de création, assurez-vous d’avoir toutes les pièces justificatives nécessaires ! Voici la liste des documents à fournir :
- Le contrat de mandat avec l’agence immobilière ;
- La copie de votre pièce d’identité ;
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
- Un justificatif de domicile ;
- Et enfin l’attestation d’assurance Responsabilité Civile Professionnelle.
Avant d’entamer les démarches d’immatriculation auprès du greffe, vous devrez au préalable signer votre contrat d’agent commercial immobilier avec l’agence immobilière ou avec le réseau de mandataires.
Enfin, n’oubliez pas que pour obtenir votre attestation de collaborateur immobilier, il faudra au préalable souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Ne tardez donc pas à contacter les assureurs pour obtenir rapidement votre attestation d’assurance RC Pro !
L’Immatriculation au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC)
Votre dossier est bien ficelé ? Il est donc maintenant temps de procéder à votre inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) pour enfin avoir le statut d’auto-entrepreneur agent commercial immobilier !
Pour cela, vous allez devoir remplir un formulaire de création, légèrement différent de celui d’une auto-entreprise classique. C’est le formulaire AC0 (cerfa 13847*10) qui vous permettra de déclarer la création de votre statut d’agent commercial immobilier en micro-entreprise. Il faudra ensuite l’envoyer à votre Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent : le greffe du tribunal de commerce.
Vous pouvez effectuer les démarches en ligne, sur les sites officiels Guichet-Entreprises ou Infogreffe. Mais attention à ne pas faire d’erreur, au risque de passer à côté du statut avantageux de l’auto-entreprise ! En effet, il faudra être vigilant et cocher les bonnes cases sous peine de ne pas être inscrit en tant qu’auto-entrepreneur.
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