Devenir Auto-Entrepreneur Chasseur Immobilier en France: Guide Complet

Depuis plusieurs années, le métier de chasseur immobilier connaît un développement croissant. Ce professionnel de l’immobilier aide ses clients à trouver le bien idéal et les accompagne du début à la fin de la transaction en se basant sur leurs critères de recherche. Le chasseur de biens immobiliers fait gagner du temps comme de l’argent, puisque c’est lui qui sélectionne les différents biens immobiliers pouvant plaire à ses clients. Il possède aussi des talents de négociateur qu’il peut mettre à profit pour faire baisser le prix des biens coups de cœur des mandants.

L'activité de chasseur immobilier regroupe des missions très variées qui nécessitent d’être continuellement sur le terrain. Il s’agit notamment :

L’écoute et l’analyse des besoins du client ;
La recherche des biens en adéquation avec le cahier des charges de l’acquéreur ;
L’organisation de visites des biens sélectionnés ;
La transmission des offres de l’acheteur au propriétaire vendeur ;
Une éventuelle négociation du prix de vente pour son client ;
Le suivi de la vente immobilière jusqu’à sa concrétisation (signature du compromis de vente, etc.).

Les missions du chasseur immobilier sont proches de celles d’une agence immobilière, si ce n’est qu’elles se concentrent uniquement sur les besoins et les intérêts de l’acquéreur.

Dans un contexte où les acquéreurs font face à un manque de temps et de connaissances du secteur immobilier, ils font de plus en plus souvent appel à un chasseur immobilier et que tous les voyants sont au vert pour lancer son activité !

Qu'est-ce qu'un Chasseur Immobilier?

Le chasseur immobilier, également appelé chasseur d’appartement, est un professionnel de l’immobilier qui a pour mission de chercher le bien idéal, maison ou appartement, pour ses clients. Contrairement au projet de devenir agent immobilier, faire le choix du métier de chasseur d’appartement c’est décider d’intervenir exclusivement du côté de l’acquéreur. En effet, un chasseur immobilier va guider et accompagner son client tout au long de son projet immobilier. Et ce, de la recherche du bien jusque chez le notaire, pour la signature de l’acte authentique.

Les Missions d'un Chasseur Immobilier

La première étape de son travail consiste à échanger avec son client afin de comprendre quels sont ses besoins. Cette étude approfondie qui amène à la définition de son projet immobilier permet d’établir un cahier des charges, qui guidera les recherches du chasseur immobilier. Le chasseur peut également épauler son client sur le volet financier : jouissant d’un réseau très développé, ce dernier est à même de lui recommander d’autres professionnels pouvant l’aider dans son projet, notamment des courtiers en immobilier.

Il va ensuite entrer en phase de prospection, dans le but de rechercher les biens correspondants le mieux aux attentes de son client sur le marché. Suite à une première sélection, il va réaliser les pré-visites seul afin de valider ou non les biens. Il envoie alors des comptes rendus de visites détaillés à son client avant de lui proposer une première visite des biens qui auront suscité son intérêt. Si le client souhaite faire une offre pour se porter acquéreur, le chasseur le conseille dans ses négociations et transmet la proposition au vendeur.

Le chasseur immobilier est un réel conseiller, qui épaule son client à toutes les étapes de son projet immobilier, jusqu’à la signature définitive chez le notaire. Mais au contraire de l’agent immobilier qui travaille à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur, le chasseur n’a que les intérêts du client acheteur à défendre. Il ne possède aucun bien en stock et n’a rien à vendre, ce qui lui assure une totale neutralité : il n’a absolument aucun intérêt à proposer un bien plutôt qu’un autre à son client.

Compétences et Formation Requises

Devenir chasseur d’appartement implique d’acquérir certaines compétences professionnelles, telles que :

Une bonne connaissance des caractéristiques du marché immobilier sur son secteur géographique ;
Des connaissances en législation immobilière ;
La maîtrise des techniques de négociation et de vente.

Pour devenir chasseur immobilier, il est vivement conseillé d’avoir une première expérience dans l’immobilier mais surtout d’avoir un bon carnet d’adresses, qui permettra notamment d’accéder à des biens « off-market ».

Le métier de chasseur immobilier est réglementé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui impose d’avoir une carte T, carte transaction, pour exercer. Cette carte professionnelle nécessaire aux professionnels du secteur, comme les négociateurs immobilier par exemple, est une habilitation qui justifie d’une expérience ou d’un diplôme dans l’immobilier.

Pour obtenir la carte T, le futur chasseur d’appartement devra justifier, soit :

D’un diplôme de niveau bac +3 dans les domaines juridique, économique ou commercial ou d’un BTS professions immobilières,
D’une expérience professionnelle d’au moins 3 ans dans l’immobilier pour un candidat à la carte T titulaire d’un Bac ou de 10 ans pour un non-bachelier.

Si vous n’avez pas plus de diplôme que les années d’expériences requises pour obtenir la carte T indispensable à l’activité de chasseur immobilier, vous pouvez cependant devenir mandataire immobilier. En effet, l’agent commercial immobilier a simplement besoin d’une carte blanche ou « attestation de collaborateur immobilier ».

Comme tous les professionnels de l’immobilier, les chasseurs d’appartement sont assujettis à une obligation de formation continue d’au moins 42 heures durant les trois premières années d’exercice.

Salaire d'un Chasseur Immobilier

Le chasseur immobilier indépendant, touche une commission sur les ventes réalisées qui se situe généralement entre 1 et 5% du prix de vente. Selon le journal l'Étudiant, les chasseurs immobiliers débutants ont un revenu moyen de 1500€ brut par an qui peut atteindre 40 000 à 50 000€ brut par an après plusieurs années d’expériences.

La détermination du salaire d’un chasseur immobilier dépend de son expérience, des biens qu’il permet de vendre ou d’acheter et de son implication. Il est donc difficile de déterminer une rémunération exacte.

Toutefois, la rémunération moyenne brute par an est d’environ 48 000 euros. Un chasseur immobilier débutant va percevoir un revenu de 2 000 euros par mois, mais rapidement, le chasseur va voir sa rémunération augmenter en même temps que les ventes se concrétisent et que son expertise se développe.

De fait, il n’est pas rare de voir des chasseurs immobiliers atteindre cette moyenne de 48 000 euros au bout de seulement quelques années. Par ailleurs, les chasseurs immobiliers spécialisés dans les biens d’exception et de luxe peuvent voir leur rémunération s’envoler rapidement. La raison ? Le prix des biens immobiliers !

Voici une estimation du salaire d'un chasseur immobilier en fonction de l'expérience :

Expérience	Revenu Annuel Brut
Débutant	1 500 € par mois
Après quelques années	40 000 - 50 000 €
Expérimenté (biens d'exception)	Variable, potentiellement très élevé

Étapes pour Devenir Chasseur Immobilier Auto-Entrepreneur

Vous avez les compétences requises, les diplômes ou années d’expériences nécessaires, et l’envie de devenir Chasseur immobilier ? Voici donc les 5 étapes pour lancer votre activité :

Choisir la forme juridique adaptée
Effectuer les démarches de création d'entreprise
Obtenir une carte professionnelle
Souscrire une assurance professionnelle
Détenir une garantie financière

1. Choisir la forme juridique adaptée

Comme tout entrepreneur, le chasseur immobilier doit choisir son statut juridique parmi les suivants :

L’entreprise individuelle (EI)
L’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL)
L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)
Le régime de la micro entreprise

Devenir micro-entrepreneur pour exercer l’activité de chasseur immobilier, permet de bénéficier d’un régime fiscal et social privilégié mais également d’une comptabilité simplifiée. Imposé sur le revenu, le chasseur immobilier micro-entrepreneur entre dans la catégorie des micro-BNC (bénéfices non-commerciaux). Ainsi, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 34% pour ses frais professionnels. Travailleur non salarié, les cotisations sociales du chasseur d’appartement auto-entrepreneur représentent environ 22% du chiffre d’affaires.

Le régime de la micro-entreprise est rarement choisi pour une activité de chasseur immobilier en raison des plafonds de chiffre d’affaires annuel à ne pas dépasser. En effet, pour rester micro-entrepreneur, un chasseur d’appartement ne peut dépasser 77 700€ brut ce qui peut rapidement freiner son développement.

2. Création d’une société ou entreprise

Exercer l’activité de chasseur immobilier nécessite d’effectuer les démarches administratives de création d'une entreprise ou d’une société. Pour cela, vous devez faire une déclaration de début d’activité en remplissant les formulaires suivants :

P0 PL micro-entrepreneur pour créer une entreprise individuelle sous le régime de la micro entreprise ;
P0 PL pour créer une entreprise individuelle hors régime de la micro entreprise ;
P EIRL PL et AC pour une EIRL.

Si vous êtes déjà agent immobilier et que vous souhaitez vous installer comme chasseur immobilier, il s’agira alors des formulaires :

P0 CMB pour une entreprise individuelle ;
P EIRL CM pour une EIRL.

Une fois le formulaire rempli, joignez les pièces justificatives demandées et envoyez le tout au centre de formalités des entreprises dont dépend votre future activité de chasseur immobilier.

3. Obtenir une carte professionnelle

Pour devenir chasseur immobilier, vous devez obtenir une carte T, valable 3 ans, via ce formulaire cerfa. Si vous avez déjà le statut d’agent commercial, vous n’êtes pas obligé d’avoir une carte T mais simplement une carte blanche de négociateur ou attestation de collaborateur.

La demande de carte T doit être réalisée auprès de la chambre du commerce et de l’industrie.

4. Souscrire une assurance professionnelle

En tant que chasseur immobilier, vous avez l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle ! Cette assurance est destinée à couvrir le chasseur d’appartement en cas de dommages causés aux tiers dans le cadre de son activité professionnelle.

5. Détenir une garantie financière

Un chasseur immobilier pouvant être amené à détenir des fonds pour ses clients, une garantie financière lui est indispensable. Accordée par une banque ou une assurance, cette garantie financière doit généralement être de 30 000 € les 2 premières années d’exercice, et à minima de 110 000€ pour les chasseurs immobiliers plus expérimentés.

Les Avantages de la Micro-Entreprise pour un Agent Commercial Immobilier

Les avantages de la micro-entreprise expliquent son succès auprès des agents commerciaux indépendants dans l’immobilier.

C’est tout d’abord un statut flexible permettant de cumuler plusieurs activités. Il est, par exemple, possible d’être auto-entrepreneur dans l’immobilier et de percevoir le chômage en même temps. De la même façon, plusieurs activités annexes ou secondaires sont autorisées.

Par ailleurs, la micro-entreprise est une structure simple à gérer. C’est donc le statut idéal pour les entrepreneurs débutants. La comptabilité des auto-entrepreneurs se limite à des factures conformes à la législation et un livre de recettes. Inutile de faire appel à un expert-comptable ou de produire des bilans.

De la même façon, les déclarations fiscales sont simples et rapides. Pour les auto-entrepreneurs agents immobiliers, l’URSSAF s’applique seulement si une vente est réalisée. Dans le cas contraire, vous ne payez aucune charge. La déclaration s’effectue chaque mois ou chaque trimestre en quelques clics sur le site de l’URSSAF.

Enfin, une fois par an, les salaires de l’auto-entrepreneur immobilier sont déclarés aux impôts en même temps que ses autres revenus. À cet égard, il profite d’une fiscalité avantageuse.

Pour le calcul de l’impôt des entrepreneurs immobiliers, vous avez le choix entre :

Par défaut : l’imposition classique selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un abattement de 34 % de votre chiffre d’affaires.
Sous certaines conditions.

Pour conclure, la micro-entreprise représente une option sans risque pour se reconvertir dans l’immobilier.

Devenir chasseur immobilier, comment faire ?

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