La TVA sur les Terrains à Bâtir en France
La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière, un impôt perçu par l'État. Êtes-vous redevable de la TVA immobilière ? Si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.
La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir. Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.
I. Définition et Champ d'Application de la TVA sur les Terrains à Bâtir
Selon l'article 257-I-2-1° du Code Général des Impôts (CGI), sont soumises à la TVA les livraisons de terrains à bâtir (TAB) effectuées à titre onéreux par des personnes assujetties agissant en tant que telles, quelle que soit la qualité de l'acquéreur.
Dans ce contexte, le législateur a prévu que sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. En clair, l’intention de construire de l’acquéreur n’est plus prise en considération (un terrain peut être un TAB, au sens de la TVA, alors même que l’acquéreur n’a pas de projet de construction). Seule prime une qualification objective sur la base de la documentation d’urbanisme.
Un terrain au sens de la TVA s’entend d’un terrain qui n’est pas recouvert de construction : le terrain d’emprise d’un immeuble est donc assimilé à l’immeuble. Il est ensuite indiqué que les terrains qui comportent des constructions au sens de la TVA (notion très large qui inclut notamment les routes) ne constituent pas des TAB (§ 110 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20120912). Le fait que l’acquéreur les achète pour les démolir est, à cet égard, sans incidence.
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La notion TVA de TAB n’a pu être conçue de la sorte que parce qu’il était clair depuis le départ qu’elle ne concernerait que les assujettis à la TVA. En effet, toutes les ventes de TAB par des particuliers échappaient à la taxe en raison de leur qualité de non assujetti.
Les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme, sont considérés comme terrains à bâtir. Cette définition est autonome des définitions fiscales connues par ailleurs qui reposent sur un critère de constructibilité effective.
Ces documents d'urbanisme incluent le plan local d'urbanisme (PLU) ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu et, pour les petites communes qui n'en sont pas dotées, la carte communale. Dans les zones à urbaniser (zones « AU ») définies par l'article R.*123-6 du code de l'urbanisme, les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.
Si les équipements existants sont suffisants pour desservir les constructions édifiées dans la zone, l'ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou une révision du PLU.
La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne sont pas admises (art. L.
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Les zones où les constructions ne sont pas admises sont celles justifiées par la préservation des espaces affectés aux activités agricoles ou forestières, ou par la protection des sites et des milieux naturels, des paysages et de leur intért, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.
Il est essentiel de noter que les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre. Un terrain au sens de la TVA s’entend d’un terrain qui n’est pas recouvert de construction : le terrain d’emprise d’un immeuble est donc assimilé à l’immeuble.
Sont considérés comme immeubles bâtis, selon l'article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus.
La cession est donc analysée comme portant sur un terrain à bâtir. En tant que spécialistes de la TVA, un tel renvoi apparaît étonnant tant la notion TVA de TAB est issue d’un contexte bien spécifique.
Dernier point très important, un terrain au sens de la TVA s’entend d’un terrain qui n’est pas recouvert de construction : le terrain d’emprise d’un immeuble est donc assimilé à l’immeuble.
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Le fait que l’acquéreur les achète pour les démolir est, à cet égard, sans incidence.
A. Conditions d'Imposition
Pour qu'une livraison de terrain soit soumise à la TVA, il doit être établi que le terrain a été acquis par le cédant, et que celui-ci n'a pas eu droit à déduction à l'occasion de cette acquisition.
Si une entreprise détient un terrain à bâtir et revend ce terrain à bâtir sans le modifier, la TVA est calculée sur la marge. Autrement dit, si une entreprise détient un terrain à bâtir et revend ce terrain à bâtir sans le modifier, la TVA est calculée sur la marge.
Le coefficient d'assujettissement du cédant était alors nul, au sens de ce texte. service administratif placé hors du champ de la taxe : la cession du terrain à un organisme HLM sera régulièrement imposée sur le prix total.
Lorsqu’un terrain à bâtir, acheté ou reçu par une entité sans qu’elle ait déduit la TVA sur cette acquisition, est revendu, souvent divisé en plusieurs lots pour en tirer un meilleur prix, le vendeur doit-il soumettre l’opération à la TVA sur marge (TVA calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente) ou sur le prix total (TVA calculée sur le prix de vente… nécessairement supérieur au prix d’acquisition) ?
Telle est la question que se posent de nombreux professionnels : marchands de biens, promoteurs, mais aussi entreprises qui souhaitent, pour améliorer leur trésorerie, se séparer d’un actif immobilier détenu depuis de nombreuses années sans être utilisé.
De son côté, l’administration fiscale se contente de citer le Conseil d’Etat mais ne reprend pas les différentes réponses ministérielles qui avaient été publiées sur le sujet (Rép. Vogel : Sén., 17 mai 2018, n° 4171 ; voir également en ce sens : Rép. Falorni : AN, 24 sept. 2019, n° 1835).
Pourquoi pas un troisième volet à cette saga ? En attendant la position des juges européens, et dans ce contexte incertain, nous recommandons, très en amont du projet immobilier, une analyse anticipée des critères de comparabilité entre ce qui est acheté et ce qui est revendu. Jusque là, c’est logique.
Dans un premier temps non : les tribunaux de 1er degré considéraient qu’elle rajoutait des conditions inexistantes dans le texte. Mais elle a fini par abandonner l’une des deux exigences : celle de la condition d’identité matérielle. Ah ! Lequel lui a donné raison, après avoir sollicité l’avis de la CJUE, compte tenu des fortes dissensions. = même nombre de m² et même prix, mais ainsi, si je revends la parcelle Y à M. Et cette fois ça y est ? Par conséquent, et en toute logique, le Bofip devrait à présent être prochainement mis à jour, intégrant pleinement la position émanant de la CJUE.
B. Exonérations et Cas Particuliers
La cession d'un immeuble bâti ne relève pas, en règle générale, de la TVA. Elle est exonérée de TVA (art.
La cession d'un immeuble bâti ne relève pas, en règle générale, de la TVA. Elle peut néanmoins donner lieu à taxation sur option, qui sera liquidée sur le prix total ou sur la marge selon les circonstances.
Toutefois, cette exonération ne s'applique pas si l'immeuble est achevé depuis cinq ans au plus.
C. TVA et Organismes HLM
La cession du terrain à un organisme HLM sera régulièrement imposée sur le prix total. La TVA est elle-même immédiatement déductible dans les conditions de droit commun.
II. Régimes Spéciaux et Taux Réduits
Dans certains cas spécifiques, des régimes spéciaux de TVA ou des taux réduits peuvent s'appliquer, notamment pour les livraisons de logements locatifs sociaux. Il existe des livraisons de logements locatifs sociaux.
A. Logements Locatifs Sociaux
Dans le cadre de la construction de logements sociaux, un taux réduit de TVA peut être appliqué. La TVA est perçue au taux réduit aux lieu et place de la TVA qu'ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des différentes opérations qui participent à la construction de l'immeuble.
Ce taux réduit est applicable lorsque l'immeuble répond aux critères du logement social. Une part du prix d'acquisition de ce terrain proportionnelle à la surface des-dits locaux dans la surface totale de la construction, logement social (et soumise au taux normal de la TVA).
Les opérations de construction peuvent bénéficier d'un taux réduit lorsque l'immeuble répond aux critères du logement social.
Pour bénéficier de ce régime, certaines conditions doivent être remplies, notamment le dépôt à la mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire.
B. Opérations Concernant le Patrimoine
Les opérations concernant le patrimoine peuvent bénéficier de conditions particulières en matière de TVA. Les opérations concernant le patrimoine peuvent bénéficier de conditions particulières en matière de TVA.
III. Éléments Complémentaires du Prix et Assiette de la TVA
Certains éléments peuvent être inclus dans la base d'imposition de la TVA, tandis que d'autres en sont exclus. Il est important de distinguer les éléments qui constituent des charges au sens du b du 2 de l'article 266 du CGI.
A. Éléments Inclus dans la Base d'Imposition
La base d'imposition de la nouvelle livraison est la base d'imposition de la nouvelle livraison.
Lorsqu'une indemnité est versée par le bailleur en fin de bail pour rétablir l'équilibre contractuel du bail, elle vient par conséquent corriger, en diminution, la valeur du droit de reprise.
B. Éléments Exclus de la Base d'Imposition
Les frais de contrat, dont notamment les frais de notaire, sont à la charge de l'acquéreur, conformément au droit civil. Ils ne constituent pas un élément du prix d'acquisition soumis à la taxe.
De même, les sommes versées par l'acquéreur postérieurement à l'acquisition pour rembourser au vendeur le montant de la redevance dont ce dernier était redevable en vertu des dispositions de l'article L. 520-11 du C. urb. ne sont pas incluses dans la base d'imposition.
IV. Échanges et Apports en Nature
Dans le cas d'un échange où le prix est payé en nature, la base d'imposition est déterminée en fonction de la nature de l'immeuble cédé. Dans le cas d'un échange où le prix est payé en nature, la base d'imposition est déterminée en fonction de la nature de l'immeuble cédé.
Lorsque le bien cédé est un terrain à bâtir d'une valeur de 80 000 € TTC, complétée d'une soulte de 20 000 €, contre un terrain à bâtir d'une valeur de 100 000 € TTC, la base d'imposition de la livraison effectuée est égale au total de la soulte et du prix TTC du terrain reçus de la part de B à l'exception de la TVA elle-même, soit 83 333 €.
Dans le cas d'apports en nature, ces apports sont pris en compte, sans que l'acquisition du bien immeuble apporté ait ouvert droit à déduction pour l'apporteur. Les apports en nature sont pris en compte, sans que l'acquisition du bien immeuble apporté ait ouvert droit à déduction pour l'apporteur.
La base d'imposition est alors calculée sur la valeur vénale réelle des biens communs transférés, pour la liquidation de la TVA et de la taxe de publicité foncière.
Tableau Récapitulatif des Taux de TVA Applicables
| Type d'Opération | Conditions | Taux de TVA |
|---|---|---|
| Vente de terrain à bâtir | Vendeur assujetti à la TVA | Taux normal |
| Livraison de logements sociaux | Respect des critères de logement social | Taux réduit |
| Cession d'immeuble bâti | Achevé depuis plus de 5 ans | Exonération (sauf option pour la taxation) |
Schéma des Zones d'Urbanisme
Schéma des zones d'urbanisme en France
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