TVA Immobilière : Définition et Implications pour les Terrains à Bâtir

En tant que spécialistes de la TVA, il est essentiel de comprendre la notion de TVA applicable aux terrains à bâtir (TAB), qui découle d'un contexte spécifique. Le législateur a défini les terrains à bâtir comme ceux "sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L."

En clair, l’intention de construire de l’acquéreur n’est plus prise en considération : un terrain peut être un TAB, au sens de la TVA, alors même que l’acquéreur n’a pas de projet de construction. Seule prime une qualification objective sur la base de la documentation d’urbanisme.

Par ailleurs, en raison de l’adoption du texte à marche forcée, plusieurs aspects sont absents du code général des impôts. Un terrain au sens de la TVA s’entend d’un terrain qui n’est pas recouvert de construction : le terrain d’emprise d’un immeuble est donc assimilé à l’immeuble.

La notion TVA de TAB n’a pu être conçue de la sorte que parce qu’il était clair depuis le départ qu’elle ne concernerait que les assujettis à la TVA. En effet, toutes les ventes de TAB par des particuliers échappaient à la taxe en raison de leur qualité de non assujetti.

Il est ensuite indiqué que les terrains qui comportent des constructions au sens de la TVA (notion très large qui inclut notamment les routes) ne constituent pas des TAB (§ 110 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20120912). Le fait que l’acquéreur les achète pour les démolir est, à cet égard, sans incidence.

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Enfin, un autre passage du BOFiP - déconnecté de la définition TVA du TAB - apporte une règle pratique s’agissant de l’hypothèse de la vente d’un immeuble avec le terrain y attenant (i.e. du pavillon et de son jardin). Il est en effet indiqué que, sous certaines conditions, « il sera alors admis de considérer l’ensemble en tant qu’immeuble bâti s’il est identifié de la sorte comme une seule parcelle pour l’établissement du plan cadastral » (§ 20 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-40-20130107).

🟢 Les 9 Points à vérifier avant d'acheter un Terrain à bâtir

Références du BOFiP et Régime des Plus-Values

S’agissant du régime des plus-values des particuliers, le BOFIP renvoie aux § 10 à 120 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20120912 (§ 140 du BOI-RFPI-PVI-20-20-20130809). Il est donc fait référence à la notion large des TAB et aux ruines assimilées aux TAB.

En ce qui concerne, l’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values résultant de cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, le BOFIP renvoie aux § 10 à 100 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20120912 (§ 290 du BOI-RFPI-PVI-20-20-20130809). Il s’agit donc d’un renvoi différent puisque les § 110 et 120 sont occultés.

Les ruines seraient-elles à présent des immeubles bâtis et non plus des TAB (§ 120 non repris) ? Quant aux terrains qui comportent des constructions, ceux-ci pourraient-ils néanmoins être qualifiés de TAB (§ 110 non repris) ?

Enfin, en ce qui concerne la taxe sur les plus-values immobilières élevées (qui ne concerne pas les TAB), le § 120 du BOI-RFPI-TPVIE-10-20130806 renvoie aux § 10 à 120 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20120912. Cette taxe ne s’appliquerait donc pas à une « ruine » TVA dès lors qu’elle serait assimilée à un TAB. Par ailleurs, les terrains attenant aux immeubles bâtis seraient également exclus du champ de cette taxe s’ils sont situés dans une zone constructible du PLU (§ 20 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-40-20130107 non repris).

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Définition Légale des Terrains à Bâtir

La définition légale des terrains à bâtir (TAB) est essentielle pour déterminer l'application de la TVA. Voici les éléments clés qui caractérisent un terrain à bâtir :

Autorisation de Construction : Terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme.
Documents d'Urbanisme : Cela inclut un plan local d'urbanisme, tout autre document d'urbanisme en tenant lieu, et pour les petites communes qui n'en sont pas dotées, la carte communale.
Article L. : Terrains où, en vertu de l'article L. d'urbanisme, des constructions peuvent être autorisées conformément aux prescriptions de l'article L.

Il est important de noter que la notion de terrain à bâtir est autonome des définitions fiscales connues par ailleurs qui reposent sur un critère de constructibilité effective.

L'article R.*123-6 du code de l'urbanisme est relatif aux zones à urbaniser (ou zones « AU »). Dans ces zones, les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.

Si les capacités des réseaux existants sont insuffisantes pour desservir les constructions édifiées dans la zone, l'ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou une révision du PLU.

Dans une carte communale, il n'y a pas d'appellation particulière pour ces zones. La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne sont pas admises (art. L.).

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Sont exclus les terrains qui sont protégés en raison de la qualité de leurs sols, de l'intérêt ou de la situation des sites naturels, des paysages et de leur intérêt, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.

Distinction entre Terrain à Bâtir et Immeuble Bâti

Au niveau national, les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre. Un terrain supportant une construction est considéré comme un « bâtiment », au sens de « construction incorporée au sol » (cf. 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l'acquéreur.

Selon l'article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus sont soumis à des règles spécifiques. Cela inclut les éléments suivants :

Éléments constitutifs : Planchers intermédiaires (poutres et solives), toits-terrasses (à pente nulle ou faible) quand ils contribuent à la stabilité de l'ensemble.
Équipements : Pour les équipements de production de chaleur et d'eau chaude, l'équipement est à prendre en compte au titre du lot système de chauffage.

Des questions peuvent se poser concernant certains travaux, tels que :

Rénovation et extension
Surélévation
Façades : Les travaux d'étanchéité, ou d'imperméabilisation (cf. la consistance de la façade dès lors qu'ils n'incluent pas une dépose de cette dernière.
Cloisons intérieures : Des travaux de gros œuvre ou de second œuvre (cf. cloisons distributives).
Notion de plancher : Deux niveaux (cf. II-A-1-b § 160). La surface d'un rez-de-chaussée sans sous-sol n'est donc pas un plancher.
Travaux de démolition : Les travaux de démolition sont suivis de travaux éligibles au taux réduit (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 au II-A § 350).

Une construction nouvelle inaboutie (assez, à tout le moins, pour n'être utilisable d'aucune façon : cf. surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf… un immeuble existant ». La cession est donc analysée comme portant sur un terrain à bâtir. Ne donne, lui-même, pas lieu à des travaux caractéristiques de la production d'un immeuble neuf.

La cession peut être soumise à la TVA sur le prix total, aussi bien qu'être exonérée ou soumise à la taxe sur option avec application du régime de la marge. Par les assujettis dans le cadre de l'activité économique au titre de laquelle ils sont assujettis.

Carte des Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) en France

Opérations Assimilées à des Prestations de Services

Certaines opérations sont assimilées à des prestations de services et, comme telles, taxables de plein droit. Cela inclut la cession de droits représentatifs d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble neuf par le constituant dans le cadre d'un contrat de fiducie.

Il est important de noter que l'extension de l'article 60 n'a pas été étendue aux droits immobiliers de caractère personnel, tels les contrats de location portant sur des immeubles.

Le transfert au cessionnaire du bénéfice de la promesse de vente au terme du contrat est généralement assurée sous deux formes différentes. Cela peut poser le principe d'une affectation ultérieure des locaux aux droits sociaux, sans contenir une affectation précise desdits locaux à des groupes déterminés de parts ou d'actions.

La mutation peut être considérée comme portant sur un terrain à bâtir si elle intervient avant l'achèvement de l'immeuble ou de la partie d'immeuble en cause, ou comme portant sur un immeuble neuf si elle a lieu dans les cinq ans de son achèvement.

La concessionnaire qui leur donnent droit à la jouissance pendant la durée de la concession d'un emplacement de garage ou d'une place de parking (voire d'un local commercial). D'occupation ou de jouissance de ces biens qui n'a ni le caractère de droit réel immobilier, ni celui de droit social. Droit commun applicable à la cession de biens incorporels.

Lors d'une mutation, un assujetti d'actions d'une société concessionnaire de l'établissement et de l'exploitation d'un port de plaisance, n'agit pas en tant qu'assujetti au sens de l'article 256 B du CGI.

Livraisons de Logements Locatifs Sociaux

Les livraisons de logements locatifs sociaux sont soumises à des règles spécifiques en matière de TVA. La TVA est perçue au taux réduit aux lieu et place de la TVA qu'ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des différentes opérations qui participent à la construction de l'immeuble.

Un organisme HLM sera régulièrement imposée sur le prix total. La cession d'un immeuble bâti ne relève pas, en règle générale, de la TVA. Elle est exonérée de TVA (CGI, art. 278-0 bis A). Elle peut néanmoins donner lieu à taxation sur option, qui sera liquidée sur le prix total ou sur la marge selon les circonstances.

Les logements sociaux qui sont mentionnées notamment à l'article R. dans les départements d'outre-mer (CCH, art. R.) bénéficient de taux réduits spécifiques. Le régime du remboursement forfaitaire mentionné à l'article 298 bis du CGI, il n'agit pas non plus en tant qu'assujetti.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui a grevé les dépenses de construction d'un immeuble neuf (y compris l'acquisition ou l'aménagement du terrain) est intégralement déductible dans les conditions de droit commun, qu'il s'agisse de biens ou de prestations de services. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le redevable soit susceptible d'être dispensé de liquider cette livraison à soi-même (LASM) au cas où l'immeuble est vendu dans les deux ans qui suivent son achèvement.

La TVA qui a grevé la LASM est déductible dans les conditions de droit commun, en application de l'article 206 de l'annexe II au CGI. À cet effet, la détermination des coefficients d'assujettissement et de taxation peut être conduite soit pour l'immeuble pris dans son ensemble, soit par fractions de l'immeuble dès lors que celles-ci sont identifiées au moment de l'affectation initiale des locaux (CGI, ann. II, art. 207, 2).

Il en va ainsi des frais directement attachés à la livraison de l'immeuble. La taxe supportée à ce titre par le cédant est immédiatement déductible lorsque la vente ou l'apport concerne un terrain à bâtir ou un immeuble qui n'est pas achevé depuis plus de cinq ans dès lors que ces opérations sont imposables de plein droit.

Lorsque l'immeuble construit ou transformé est immobilisé et affecté à des opérations n'ouvrant pas droit à une déduction complète de la TVA, la taxe afférente à la LASM est susceptible de faire l'objet d'une régularisation pendant une période de vingt années dont celle au cours de laquelle l'immeuble neuf ou sa transformation ont été achevés. Il en va de même lorsqu'un immeuble immobilisé a été acquis et que cette acquisition a supporté la TVA et a ouvert droit à déduction.

Lorsque la propriété d'un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l'usufruit ou de la nue propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n'étant pas affectée à une activité économique imposable.

Opérations de Crédit-Bail Immobilier

Les opérations de crédit-bail immobilier sont définies au 2 de l'article L. Les immeubles donnés en location dans ce cadre sont normalement immobilisés par le crédit-bailleur qui a supporté le coût de la TVA sur l'acquisition ou sur la LASM de la construction, et qui a pu ou non exercer son droit à déduction selon que les loyers sont ou non soumis à la TVA conformément à l'article 261 D du CGI et au 2° de l'article 260 du CGI.

Le 3 du II de l'article 207 de l'annexe II au CGI précise que pour ces opérations de crédit-bail, la période de régularisation est ramenée au nombre d'années qui courent jusqu'à l'échéance du contrat (arrondi à l'entier supérieur) si ce nombre est inférieur à vingt.

La directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée prévoit que les États membres peuvent définir les biens d'investissement pour l'application des dispositions relatives à la régularisation de la TVA qui a initialement grevé de tels biens.

Un immeuble conservé en stock parce qu'il a vocation à être cédé à plus ou moins court terme doit être considéré comme utilisé en vue de cette livraison. Nonobstant le 2 du IV de l'article 207 de l'annexe II au CGI, cette qualification ouvre un droit à déduction immédiat de la taxe ayant grevé les dépenses engagées initialement, qu'il s'agisse de la construction ou de l'acquisition.

Lorsqu’un terrain à bâtir, acheté ou reçu par une entité sans qu’elle ait déduit la TVA sur cette acquisition, est revendu, souvent divisé en plusieurs lots pour en tirer un meilleur prix, le vendeur doit-il soumettre l’opération à la TVA sur marge (TVA calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente) ou sur le prix total (TVA calculée sur le prix de vente… nécessairement supérieur au prix d’acquisition) ? Telle est la question que se posent de nombreux professionnels : marchands de biens, promoteurs, mais aussi entreprises qui souhaitent, pour améliorer leur trésorerie, se séparer d’un actif immobilier détenu depuis de nombreuses années sans être utilisé.

Autrement dit, si une entreprise détient un terrain à bâtir et revend ce terrain à bâtir sans le modifier, la TVA est calculée sur la marge.

De son côté, l’administration fiscale se contente de citer le Conseil d’Etat mais ne reprend pas les différentes réponses ministérielles qui avaient été publiées sur le sujet (Rép. Vogel : Sén., 17 mai 2018, n° 4171 ; voir également en ce sens : Rép. Falorni : AN, 24 sept. 2019, n° 1835).

Soulignons enfin que l’affaire est renvoyée devant la Cour administrative d’appel de Lyon qui avait rendu une décision favorable au contribuable. Pourquoi pas un troisième volet à cette saga ?

En attendant la position des juges européens, et dans ce contexte incertain, nous recommandons, très en amont du projet immobilier, une analyse anticipée des critères de comparabilité entre ce qui est acheté et ce qui est revendu.

Prix et Base d'Imposition

Lorsqu'une promesse de vente signée avant le 31 décembre 2012 peuvent en revendiquer l'application. L'achèvement de l'immeuble lorsqu'un avant-contrat avait été signé avant le 31 décembre 2012.

L'acquisition est taxable sur le prix total si elle est soumise à la TVA. L'acquéreur procure au vendeur en prenant à son compte des obligations qui incombent personnellement à ce dernier.

Dans le domaine civil, les frais de contrat dont notamment les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur. Les installations de chaufferie communes, la voirie ainsi que, le cas échéant, les voies de circulation, les loges de gardien, les locaux sociaux, culturels, les cabines téléphoniques sont pris en compte.

La TVA immobilière pour la première fois et que son vendeur n'avait pas pris la position de redevable. La base d'imposition de la nouvelle livraison est la valeur vénale. Sont pris en compte les frais d'assainissement, fouilles archéologiques, etc.), les frais financiers engagés pour la construction, les impôts, taxes et redevances diverses acquittés à raison de la construction.

Le prix est payé en nature. La base d'imposition est égale au total de la soulte et du prix TTC du terrain reçus de la part de B à l'exception de la TVA elle-même, soit 83 333 €.

Qualité d'Assujetti et Activité Économique

Il convient de faire application du droit commun de la TVA qui vise les opérations réalisées par « un assujetti agissant en tant que tel ». Sauf option du cédant, la cession sera donc exonérée de TVA. Sauf option du cédant, la cession sera donc exonérée de TVA.

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