Comment Calculer la Révision de Loyer : Guide Complet et Exemples

Le loyer d’un appartement ou d’une maison peut être révisé chaque année. L'augmentation de loyer en cours de bail est encadrée par l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Le montant du loyer est fixé lors de la signature du bail. Ensuite, sa réévaluation a lieu de façon annuelle, à condition de respecter la procédure en vigueur. Voici comment augmenter le loyer de votre logement proposé à la location. Afin de pouvoir réviser un loyer, il faut qu'une clause du bail mentionne les conditions de révision du loyer.

Comment augmenter un loyer grâce au calcul de l'IRL ?

Dans cet article, nous passons en revue les éléments essentiels pour comprendre et effectuer correctement cette révision, en prenant en compte l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.

L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : Qu'est-ce que c'est ?

L’indice INSEE pour les loyers des logements à usage d’habitation s’appelle l’indice de référence des loyers (IRL). Il s'agit d'un indicateur publié trimestriellement par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE). Il sert de référence pour la révision des loyers des logements en France. L’IRL est calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers. Référez-vous à cet indice dans tout contrat de location.

L'augmentation légale des loyers est régulée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié par l'INSEE. La loi stipule que l’augmentation du loyer suite à la révision ne peut pas dépasser l’augmentation de l’IRL.

Pourquoi Utiliser l'Indice INSEE pour Réviser les Loyers ?

L’utilisation de l’IRL permet de garantir que les augmentations de loyer sont en ligne avec l’inflation, offrant ainsi une protection tant pour les locataires que pour les propriétaires. La révision des loyers basée sur l’IRL est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, visant à améliorer les relations locatives.

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Quand et Comment Procéder à la Révision du Loyer ?

Date de Référence de l'IRL

Aussi bien pour les logements vides que meublés, la clause de révision prend pour référence le dernier indice de référence des loyers (IRL) publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur. Il est ensuite comparé à l'indice publié lors de la date de réévaluation. Normalement, votre contrat indiquera le trimestre de référence pour la révision du loyer. Dans le contrat de location, vous préciserez le trimestre qui sert de référence pour le calcul de cette réévaluation afin de savoir quel est l'indice des loyers à prendre en compte. La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail : la date anniversaire de ce contrat.

La révision annuelle du loyer se réalise à la date stipulée dans le contrat de location, ou en l’absence d’une telle mention, à la date d’anniversaire du bail. Pour les baux d'habitation, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, l’indexation du loyer doit être appliquée à une date précise, en général à la date anniversaire du bail. Cependant, il est aussi possible de la réaliser en cours d’année. Dans ce cas, la révision ne peut pas être rétroactive et ne s'applique que pour les mois restants avant la prochaine date anniversaire de la signature du contrat.

Comment Calculer l'Augmentation du Loyer ?

Pour connaître le nouveau montant du loyer, vous devez appliquer la méthode de calcul suivante :

Ancien loyer x (IRL du trimestre de référence/IRL du même trimestre l’année précédente) = Nouveau loyer

Pour calculer la révision du loyer, il faut prendre en compte le loyer précédent et le multiplier par l’IRL du trimestre actuel. Le résultat devra ensuite être divisé par l’IRL du trimestre de l’année précédente.

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Exemple de Calcul de la Hausse de Loyer

Vous avez signé un bail de location le 1ᵉʳ mars 2022 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable à chaque date anniversaire. Pour le calcul de l'indexation du loyer, vous devez prendre en compte l'indice de référence des loyers du 1ᵉʳ trimestre 2022. Au 1ᵉʳ mars 2022, l'indice de référence des loyers est de 133,93. Le montant maximal du nouveau loyer sera donc de :

500 x (133,93/130,69) = 512,39 €

Autre Exemple de Calcul

Pour l’indexation de loyer à 1 000 euros d’un bien proposé à la location le 1er février 2017, la méthode de calcul se fera comme suit. Avec l’IRL du dernier trimestre de 2017 à 126,82 et à un indice Insee de 129,03 pour le quatrième trimestre de 2018, il faut réaliser le calcul suivant :

1 000 euros x 129,03 / 126,82 = 1017, 40 euros.

Le bailleur pourra ainsi procéder à une augmentation de 17,40 euros par mois pour les prochains loyers.

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Augmentation Maximale du Loyer en 2024

L'augmentation maximale d'un loyer en 2024 est régie par l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) et par l'encadrement des loyers en zones tendues. Dans le cadre du "bouclier de loyer", l'augmentation de l’IRL a été temporairement plafonnée à 3,5% pour limiter l’impact de l’inflation. Cependant, ce plafonnement a été levé à partir du deuxième trimestre 2024. Depuis, l’évolution annuelle de l’IRL a montré une certaine stabilité : +3,26% au deuxième trimestre et +2,47% au troisième trimestre 2024.

En zones où l’encadrement des loyers est en vigueur (Paris, Lyon, Lille, etc.), le loyer d’un logement ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf en cas de complément de loyer justifié et mentionné dans le bail.

Cas Particuliers et Exceptions

Zones Tendues et Encadrement des Loyers : Dans ces zones, la hausse est plafonnée lors du renouvellement du bail ou lors de la relocation. Le loyer demandé ne peut pas dépasser le loyer médian de référence majoré.
Logements Classés F ou G : En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer. Cette interdiction s'applique également en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte depuis le 1er juillet 2024.

Procédure de Notification au Locataire

La hausse de loyer doit être notifiée au locataire. Si la révision du loyer, prévue au bail, est limitée à la variation de l’indice de référence des loyers, une simple lettre est suffisante. Le propriétaire a une année pour notifier au locataire l’augmentation du loyer. Cette augmentation prend effet à la date de la demande du propriétaire.

Pour appliquer une augmentation de loyer au renouvellement du bail, le propriétaire doit informer le locataire au moins six mois avant la fin du contrat et obtenir son accord. Si la révision annuelle est prévue dans le bail via une clause de révision basée sur l'IRL, elle prend effet sans délai spécifique. L’augmentation peut être rétroactive jusqu'à un an. Une fois notifié, le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser la hausse, durant lesquels le loyer reste inchangé.

Dans le cadre des bonnes relations avec le locataire, il est toutefois conseillé de s'en tenir aux termes du contrat, et d'appliquer l'indexation du loyer à la date prévue.

Que Faire si l'IRL Diminue ?

Si l’Indice de Référence des Loyers diminue, ce qui peut arriver, une baisse du loyer peut techniquement avoir lieu. 💡 A savoir : l’Indice de Référence des Loyers a déjà connu des périodes de diminution en France. Cet indice est calculé par l’INSEE. Il est basé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Pendant la crise économique des années 2008 et 2009, l’IRL a connu une diminution.

Dans le cas des zones tendues où l’encadrement des loyers a été mis en place, si le loyer dépasse le loyer maximum autorisé, le locataire peut demander une diminution du loyer.

Révision du Loyer Non Effectuée : Quelles Conséquences ?

Non ! Pour les logements d'habitation étant la résidence principale du locataire, l’indexation du loyer est réglementée par la loi Alur du 24 mars 2014. Celle-ci indique que "l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties", c'est-à-dire que si le propriétaire n'a pas procédé à la révision du loyer dans un délai d'un an, le bailleur perd le bénéfice le l'augmentation pour l'année écoulée.

Par exemple, si un loyer d'habitation n'a pas été révisé depuis 3 ans, la formule est toujours :

Nouveau loyer = Loyer actuel x Indice du trimestre de cette année / Indice du trimestre de l'année passée

En revanche, pour les loyers commerciaux et professionnels, la prescription est de 5 ans. Ces loyers peuvent donc être révisés rétroactivement 5 années en arrière.

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