Déclaration des revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) : Guide complet

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut prisé par de nombreux investisseurs en raison de ses attraits fiscaux et de sa simplicité de gestion. Chaque année, de nombreux propriétaires se demandent comment déclarer correctement leurs revenus locatifs et quelles cases remplir sur le formulaire 2042 C PRO. Cet article vous guide à travers les étapes essentielles pour une déclaration réussie.

Qu'est-ce que la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

La LMNP est un statut qui permet de louer un appartement meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Elle se distingue de la location meublée professionnelle (LMP) par des critères spécifiques liés aux revenus et aux activités du loueur.

Qui est éligible au statut LMNP ?

Pour être éligible au statut LMNP, deux conditions cumulatives doivent être remplies :

Les recettes annuelles tirées de l'activité de loueur en meublé ne doivent pas dépasser 23 000 €.
Les revenus locatifs tirés de la location meublée doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, BIC autres que ceux issus de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés).

Différences entre LMNP et LMP

Les différences entre LMNP et LMP se situent à plusieurs niveaux :

Déficits liés à la location meublée : En LMNP, les déficits peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus issus de la location meublée. En LMP, ils peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant et sont reportables pendant 6 ans si le revenu global est insuffisant.
Calcul des plus-values immobilières : En LMNP, l'abattement pour durée de détention est applicable, ce qui n'est pas le cas en LMP.
Contributions sociales : Le loueur en meublé non professionnel paie des prélèvements sociaux, tandis que le professionnel paie des cotisations sociales.

Conditions à respecter pour la LMNP

Deux séries de conditions doivent être respectées : celles liées au bien immobilier et celles liées aux seuils définis par la loi.

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Conditions relatives au bien immobilier

Le bien doit être loué à usage d'habitation et respecter les critères de décence et de salubrité. Si l'appartement est situé dans un immeuble collectif, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée. De plus, le bien doit être garni de meubles, dont la liste est définie par décret :

Literie (y compris couette ou couverture)
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-onde
Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation)
Vaisselle et ustensiles de cuisine
Table et sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager

Plafonds à respecter en LMNP

Les plafonds LMNP sont rappelés ci-dessus. Dans le cas où ces seuils seraient dépassés, le loueur bascule automatiquement dans la catégorie LMP.

Régimes fiscaux possibles en LMNP

La location meublée permet généralement de pratiquer un loyer plus élevé et repose sur des baux plus courts. Cependant, il est crucial de choisir le bon régime d'imposition en fonction des recettes locatives.

Le régime micro-BIC

Si les revenus annuels sont inférieurs à 77 700 €, l'investisseur peut opter pour le régime micro-BIC ou le régime de bénéfice réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des charges. Ce régime est applicable de plein droit si vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €. Cependant, il peut être plus avantageux d'opter pour le régime réel si le montant de vos charges est supérieur à la moitié des revenus issus de la location meublée.

À noter : La loi de finances pour 2024 a réduit le seuil de chiffre d’affaires pour bénéficier du régime de la micro-entreprise pour la location de meublés de tourisme non classés. Depuis le 1er janvier 2024, ce seuil est en effet passé à 15 000 € (contre 77 700 € précédemment). Il s'applique au chiffre d’affaires généré à partir de l'année 2023. Par ailleurs, le taux d’abattement est passé de 50 à 30 %.

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Le régime réel

Si les revenus annuels sont supérieurs à 77 700 €, l'investisseur est imposé selon le régime de bénéfice réel (simplifié ou normal).

Obligations déclaratives

Au moment de démarrer votre activité de loueur en meublé, vous devez effectuer une déclaration au moyen du formulaire P0i. Depuis le 1er janvier 2023, cette démarche doit impérativement être réalisée en ligne, sur le site de l’Inpi (Institut national de la propriété intellectuelle). C’est la condition indispensable pour obtenir le numéro de Siret obligatoire à la pratique de l’activité de LMNP. À noter que la déclaration doit intervenir au plus tard dans les 15 jours qui suivent le début d’activité.

Vous devez également déclarer les revenus tirés de la location meublée en utilisant une déclaration complémentaire à la déclaration de revenus 2042. La déclaration à utiliser est le formulaire 2042-C PRO (partie « Revenus des locations meublées non professionnelles »). En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter votre service des impôts ou un avocat fiscaliste.

Différentes déclarations à remplir

Les déclarations à remplir varient en fonction du régime fiscal choisi.

Comment remplir le formulaire 2042-C PRO ?

Après vous être connecté sur votre espace particulier et avoir démarré la déclaration, vous devez sélectionner dans la liste des Revenus : « Revenus des locations meublées non professionnelles » ou « Revenus industriels et commerciaux professionnels ».

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Pour déclarer les revenus de la location meublée, il convient donc de sélectionner « Revenus des locations meublées non professionnelles » ou « Revenus industriels et commerciaux professionnels », de choisir le régime du bénéfice réel et de reporter le(s) montant(s) dans la ou les case(s) correspondante(s).

Régime micro-BIC

Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, indiquez aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes perçues (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif des charges, sera automatiquement appliqué.

Si vos revenus de locations meublées ont déjà été soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale, déclarez le montant de vos recettes lignes 5NW à 5PW dans le cas général ou lignes 5NJ à 5 PJ pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme classiques et lignes 5QT, 5RT, 5ST classés . Ainsi, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFIP.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, indiquez le montant des sommes encaissées ligne 5KP à 5MP.

Régime réel

Si vous adhérez à un centre de gestion agréé, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA, ou cases 5EY, 5FY ou 5GY (revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français).

Si vous n’adhérez pas à un centre de gestion agréé, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice en cases 5NK, 5OK ou 5PK, ou cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ (revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français).

Si vos revenus de locations meublées ont déjà été soumises aux contributions sociales par les organismes sociaux, déclarez le montant de votre bénéfice lignes 5NM à 5PM. Ainsi, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP. Indiquez les déficits de l'année relevant des organismes de sécurité sociale lignes 5 WE à 5 YE.

Indiquez le montant des déficits de l'année cases 5NY à 5PY. Indiquez cases 5GA à 5GJ le montant non encore imputé des déficits de locations meublées non professionnelles des années antérieures.

Si vous êtes loueur en meublé professionnel, indiquez le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n° 2031 cases 5KC, 5LC ou 5MC, ou cases 5DF, 5EF ou 5FF (revenus de source étrangère avec crédit d'impôt égal à l'impôt français).

Les déficits du foyer provenant de l’activité de loueur en meublé non professionnel ne s’imputent que sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes. Ces déficits ne s’imputent ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel.

LMNP et amortissement

Le LMNP classique avec amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs en pratiquant l’amortissement sur le mobilier (sur une période de cinq à sept ans) mais aussi sur l’immobilier (sur vingt à trente ans).

Principe de l'amortissement LMNP

D’un point de vue comptable, votre bien immobilier va donc perdre de la valeur d’année en année. Mais, au moment de la revente, vous pourrez tout de même vendre votre bien au prix du marché. Pour le calcul de plus-value immobilière, l’administration fiscale va se fonder non pas sur la valeur du bien amorti mais sur la valeur d’achat. Cela constitue un avantage de taille pour les propriétaires, car la taxe sur la plus-value est d’autant moins élevée.

Calcul et comptabilisation des amortissements

Si vous êtes concerné par le régime réel, vous devez avoir une comptabilité conforme aux règles du code du commerce et au plan comptable général. Les immobilisations et leurs amortissements sont détaillés dans une liasse fiscale (appelée aussi déclaration fiscale des entreprises) LMNP. Il existe de nombreux formulaires à remplir, dont la nature dépend du régime fiscal choisi.

Au régime réel simplifié, il convient ainsi de remplir le Cerfa n°2033 de A - G (bilan, compte de résultat et autres annexes obligatoires).
Au régime réel normal, c’est le Cerfa n°2050 à 2059 - G (bilan, compte de résultat et autres annexes obligatoires) qu’il vous faudra remettre à l’administration fiscale.

Sans oublier les autres formulaires qui concernent tous les régimes, comme le Cerfa n°2069-RCI (crédits d’impôt) ou le Cerfa n°2031 (déclaration de résultat et montant de l’impôt sur le revenu).

Exemple de calcul LMNP amortissement

Voici un exemple de calcul de l’amortissement en LMNP :

Prix d’achat du logement : 200 000 €
Taux d’amortissement : 2%
Montant annuel de l’amortissement : 2% x 200 000 € = 4 000 €
Total des loyers encaissés au cours d’une année : 10 000 €
Total des charges déductibles : 7 500 €
Montant maximum de l’amortissement admis en déduction : 10 000 - 7 500 = 2 500 €

Dans cet exemple, il existe un reliquat d’amortissement d’un montant de : 4 000 - 2 500 = 1 500€. Cette somme de 1 500 € sera reportable les années suivantes.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

Afin de vous accompagner dans toutes ces formalités, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de la comptabilité. Le coût spécifique de la transmission de la liasse fiscale à l’administration fiscale, s’il s’agit d’une prestation ponctuelle, est estimée autour de 100 €. Dans tous les cas, sachez que ces dépenses sont déductibles de vos revenus LMNP.

Pourquoi adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) ?

L’adhésion du loueur en meublé non professionnel à un centre de gestion agréé (CGA) lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Cas d'exonération des locations meublées

Ne sont pas imposables les recettes tirées de la location meublée perçues par les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les deux situations suivantes :

Situation 1 : lorsque les recettes n'excèdent pas 760 € par an et qu'il s'agit de location habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes) ;
Situation 2 : lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.

Situation 1 : Pièces ne constituant pas la résidence principale du locataire

Si vous mettez de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de votre habitation principale et que cette ou ces pièces ne constituent pas la résidence principale du locataire, vous êtes exonérés de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € charges comprises par an.

En cas de dépassement du plafond de 760 €, vous êtes imposable sur la totalité des recettes retirées de la location.

Situation 2 : Pièces constituant la résidence principale du locataire

Vos locations meublées sont exonérées si vous remplissez les trois conditions suivantes :

les pièces données en location ou en sous-location doivent faire partie de votre résidence principale ;
les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier ;
le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.

Au titre de l'année 2024, ces plafonds annuels s'élèvent à 206 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et 152 € dans les autres régions.

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

Les loueurs en meublé sont imposables à la CFE.

Toutefois, les personnes qui louent en meublé exceptionnellement une partie de leur habitation personnelle (habitation principale ou secondaire) sont exonérées de CFE, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique.

De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire) et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables (exemple : location d’une chambre à un étudiant).

Enfin, il est précisé qu'à compter du 1er janvier 2019, une exonération de CFE est accordée automatiquement, quelle que soit l'activité exercée, aux redevables dont la base d'imposition répond à la définition de base minimum (article 1647 D du CGI) et dont le montant de chiffre d’affaires ou de recettes, au cours de la période de référence constituée dans la généralité des cas par l'avant-dernière année civile précédant celle de l'imposition, est inférieur ou égal à 5 000 €.

Quel que soit le régime d’imposition des revenus issus de votre activité de location(s) meublée(s), vous devez, la première année de location du local, souscrire une déclaration n° 1447 C-SD (déclaration initiale de CFE), au plus tard le 31 décembre, auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien.

En suivant ces conseils et en vous informant auprès des sources officielles, vous serez en mesure de déclarer correctement vos revenus de location meublée non professionnelle et de profiter pleinement des avantages de ce statut.

Fiscalité immobilière et LMNP : tout comprendre en 9 minutes 😉

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