Century 21 Chartres vente fonds de commerce

Nous intervenons dans tout le département d’Eure-et-Loir et nous nous concentrons plus particulièrement sur l’agglomération chartraine, qui compte 66 communes, plus de 145 000 habitants dont 40 % d’actifs, dans un cadre de vie situé entre la vallée de Chevreuse et le Perche, à seulement 50 minutes de Paris et 1 h 30 du Mans.

On peut retenir deux gros pôles d’activité commerçants. D’une part, le cœur de ville de Chartres qui bénéficie depuis plusieurs années d’une politique de rénovation et de redynamisation, ce qui en fait un centre marchant développé avec un taux de vacance assez faible. D’autre part, la zone de Barjouville située juste à la périphérie de la rocade qui ceinture la ville de Chartres. On note également d’autres zones d’activité aux alentours, soit artisanales, soit industrielles ou de bureaux.

Il faut souligner un véritable renouvellement et modernisation de l’offre de restauration dans le centre-ville de Chartres, phénomène rendu possible notamment grâce à une politique d’urbanisme menée depuis une dizaine d’années par son maire, et destinée à booster l’attractivité du territoire et de son cœur de ville.

Impact du Covid-19 sur le marché des fonds de commerce

Le marché est à l’arrêt actuellement car acheteurs et vendeurs sont dans l’attente. Ceux qui ont le projet de vendre vont attendre au minimum la fin de la saison estivale pour reconstituer un bilan chiffré. Le Covid a donné à certains professionnels le temps de réfléchir, de se projeter, de faire des travaux pour se moderniser. Pour d’autres, il leur a donné envie de compléter leur activité avec l’ouverture d’un autre établissement positionné sur une gamme différente.

En revanche, on note l’installation d’une dizaine de concepts de restauration en création pure depuis janvier 2020. On ressent une vraie volonté de développer le commerce de restauration dans le centre-ville de Chartres pour répondre à une volonté de la clientèle de s’urbaniser. Nous pensons également que la part de restauration traditionnelle qui ne survivra pas au Covid sera remplacée par de grandes enseignes de franchise, qui seront capable d’attirer les clients grâce à leur nom de marque.

Évolution des critères de recherche : locaux et emplacement

La vente à emporter semble être devenue un vrai plus. L’arrivée récente d’Uber Eats et de Deliveroo à Chartres accentue ce phénomène. Pour l’heure, nous n’avons pas encore de vrai centre exploitable en tant que dark kitchen, mais on note déjà une demande ciblée pour des locaux permettant de cuisiner sur place et de réaliser 80 % de son chiffre d’affaires en vente à emporter. On anticipe également une demande pour des locaux avec terrasse, avec un petit bémol tout de même car le climat de la région ne permet d’en profiter que de manière temporaire.

Oui, car compte tenu de l’incertitude de la durée de la crise, la part de chiffre d’affaires réalisé en VAE devient un élément rassurant, sécurisant, aussi bien pour l’exploitant que pour le banquier. Donc, avoir 20 à 30 % de chiffre d'affaires venant de l’activité VAE devient un plus pour le vendeur. Côté acheteur, en recherche le potentiel de développement, il est aussi intéressant de reprendre un établissement qui n’a pas développé de VAE mais qui a le potentiel pour le permettre.

Qui réussira après la crise ?

Il est fort probable que ceux qui s’en sortiront sont ceux dont les établissements étaient bien gérés avant la crise, et qui ont su ou pu profiter de l’arrêt forcé de l’activité pour rénover et moderniser à la fois leur cadre et leur carte.

Exemple d’affaire proposée à la vente

78 - A VENDRE: RESTAURANT-SALON DE THE - vous présente à la vente, sur le secteur de Versailles, le fonds de commerce d’un Restaurant Salon de Thé d’une surface d’environ 35 m2 + Cuisine et avant cuisine (13 m2). Une petite cave complète l’espace. Ce restaurant composé de 19 places à l'intérieur et 10 en terrasse, avec une extraction extérieure de 300 (en cours de régularisation dans le bail), est situé dans un secteur très recherché, piéton, entouré de métier de bouche et de service. Ce quartier est prisé tant par les locaux que par les touristes.

L’affaire est ouverte 5/7 de 10h00 à 18h00. Le CA HT 2024 / 2025 est proche des 140.000 € ht sur 11 mois d’exploitation. Le loyer trimestriel ht/hc est de 6.360 €. Avis du consultant : Affaire clé en main avec potentiel de développement. Idéal pour concept innovant sachant allier les produits de saison avec un fait maison, le tout à consommer sur place ou à emporter. Idéal également pour concept de snacking, de pâtisserie… Prix du fonds de commerce : FAI : 170.655 €.

Opportunités et conseils pour acheteurs et vendeurs

Acheteurs : privilégier des établissements avec potentiel de VAE si le chiffre d’affaires actuel ne le valorise pas encore.
Vendeurs : valoriser la part de chiffre d’affaires en vente à emporter (20-30 %) pour rassurer banquiers et repreneurs.
Travaux et modernisation : profiter des périodes d’arrêt pour rénover et moderniser le cadre et la carte afin de rester attractif.
Emplacement : évaluer les secteurs à faible vacance commerciale, notamment le cœur de ville et les zones périphériques bien desservies comme Barjouville.
Franchises : anticiper une montée possible des grandes enseignes remplaçant des concepts traditionnels moins résilients.

Restauration, alimentation : avec le Covid, des transformations durables ?

Tableau récapitulatif : points clés pour la transaction de fonds de commerce

Élément	Observation
Zone d’intervention	Département d’Eure-et-Loir, agglomération chartraine (66 communes)
Démographie	Plus de 145 000 habitants, 40 % d’actifs
Pôles d’activité	Cœur de ville (faible vacance), zone de Barjouville, zones artisanales/industrielles
Impact Covid	Marché temporairement à l’arrêt, opportunités de modernisation, hausse de concepts en création
Critères recherchés	Local VAE, extraction, terrasse, possibilité de dark kitchen
Valorisation	VAE = atout (20-30 % du CA), établissements modernisés favorisés

Pour toute estimation ou accompagnement dans la vente ou l’achat d’un fonds de commerce à Chartres et en Eure-et-Loir, il est essentiel d’analyser le potentiel de VAE, la qualité de l’extraction, la surface cuisine et la situation locale afin de définir un prix réaliste et un plan de développement cohérent.

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