Formalités pour la cessation d'activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

La stratégie pour gérer son patrimoine immobilier évolue en permanence. Un propriétaire louant son bien en LMNP peut vouloir changer de situation pour basculer en non meublé (location nue), passer au statut de loueur professionnel ou encore effectuer une vente de son logement. Mais comment faire administrativement pour cesser son activité LMNP ? Voici ce que vous devez faire.

Quand faut-il déclarer l'arrêt de son activité LMNP ?

Vous devez déclarer la cessation de votre activité LMNP dans les situations suivantes :

Vente du bien meublé ✔ Oui
Reprise du logement pour y habiter ✔ Oui
Passage en location vide (non meublée) ✔ Oui
Donation / succession du bien ✔ Oui
Mise hors location prolongée sans intention de louer ✔ Oui
Passage en LMP (location meublée professionnelle) ❌ Non, changement de statut uniquement

Délais à respecter pour la déclaration de cessation

La déclaration doit être faite dans les 30 jours suivant la date d’arrêt d’activité, directement sur le site de l'INPI. Vous disposez d'un délai de 30 jours après la date effective de fin d'activité pour faire votre déclaration de cessation sur le site de l'INPI. Si vous êtes au régime réel, vous avez ensuite 60 jours à compter de cette même date pour télétransmettre votre liasse fiscale de clôture.

Où et comment déclarer la cessation ? Le guichet unique de l'INPI

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités des entreprises, y compris la cessation d'activité, doivent être réalisées via le Guichet unique électronique des formalités d'entreprises, géré par l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cette plateforme remplace les anciens Centres de Formalités des Entreprises (CFE) et le formulaire papier P2-P4i (cerfa 11996) qui était auparavant envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce.

La procédure de radiation est aujourd'hui entièrement dématérialisée et centralisée. Elle doit être initiée dans un délai de 30 jours suivant la date de fin effective de votre activité (par exemple, la date de la signature de l'acte de vente ou la fin du dernier bail de location).

Voici les grandes étapes de la démarche en ligne :

Créez un compte ou connectez-vous sur le portail de l'INPI.
Accédez à la section dédiée aux formalités et sélectionnez "Cessation d'entreprise".
Identifiez votre activité à l'aide de votre numéro SIRET. Le système récupérera automatiquement les informations connues.
Remplissez le formulaire en ligne en précisant la date exacte de la cessation définitive de l'activité.
Validez votre déclaration. L'INPI se chargera de transmettre l'information à tous les organismes concernés : administration fiscale, organismes sociaux, et le Greffe du Tribunal de Commerce qui procédera à la radiation de votre immatriculation du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Une fois la démarche finalisée, votre numéro SIRET sera désactivé. La déclaration en ligne sur le portail de l'INPI permet : la radiation de l’activité LMNP, la désactivation du numéro SIRET et d’informer le Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Le formulaire P2‑P4i : anciennement utilisé mais toujours utile pour comprendre les informations demandées

Si vous trouvez encore des informations en ligne mentionnant le formulaire P2-P4i, sachez qu'il s'agit de l'ancienne procédure. Bien que la logique et les informations demandées restent similaires (identification, date de cessation), la seule voie officielle aujourd'hui est la déclaration dématérialisée sur le site de l'INPI. Pour mémoire, si vous décidez de remplir le formulaire P2P4i, voici les 7 cadres du document qui vous concernent :

Cochez la case radiation (N° 1).
Précisez vos coordonnées personnelles et d’identification (SIRET) (N° 2).
Informez la date précise de cessation d’activité LMNP (jour du décès du propriétaire le cas échéant) en cochant la case définitive (N° 6).
Informez le fisc de votre nouvelle adresse de contact par laquelle les services pourront vous joindre (N° 13).
Remplissez les informations sur la gestion de vos données personnelles (N° 14).
Choisissez selon la case « declarant » si vous êtes le propriétaire-bailleur ou la case « mandataire » si vous êtes un intermédiaire agissant au nom du propriétaire LMNP (N° 15).
Datez et signez le document dans la case en fin de formulaire.

Il ne vous reste plus qu’à dater et signer le formulaire avant de l'envoyer au Centre des formalités des Entreprises (CFE). Il s’agit du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien mis en location. Suite à cette déclaration de cessation d’activité, votre numéro de SIRET sera désactivé et le greffe prévient l’ensemble des autres administrations de votre radiation.

Déclarations fiscales liées à la cessation : micro‑BIC vs régime réel

La cessation du statut de LMNP implique l’imposition immédiate des bénéfices et des déficits créés depuis la fermeture du dernier exercice comptable. Le propriétaire bailleur dispose d’un délai de 60 jours à partir de la date indiquée sur le formulaire P2-P4i pour payer son impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour les LMNP au régime micro‑BIC

Si vous êtes soumis au régime micro-BIC : le montant des revenus locatifs est écrit sur le formulaire 2042 C-PRO à télétransmettre avant la future déclaration d’impôt sur le revenu. Ce chiffre correspond aux recettes perçues jusqu’à la date de cessation d’activité LMNP. Ensuite, le fisc applique l’abattement forfaitaire prévu. Votre seule obligation est de reporter le montant total des recettes locatives perçues durant la dernière année d'activité (jusqu'à la date de cessation) sur votre déclaration de revenus annuelle.

Pour les LMNP au régime réel

Si vous êtes soumis au régime réel d’imposition : l’administration fiscale est informée avec l’envoi de la liasse fiscale (formulaire cerfa 2031 et annexe 2033). Les services des impôts ont ainsi accès à toutes les données comptables depuis le bilan jusqu’au compte de résultat en passant par les déficits, la plus-value possible ou encore les charges déductibles. La cessation d'activité vous oblige à produire une déclaration de résultats de clôture, aussi appelée liasse fiscale de clôture. Cette liasse fiscale, composée du formulaire 2031 et de ses annexes 2033, doit être télétransmise au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dans un délai strict de 60 jours à compter de la date de cessation que vous avez déclarée sur l'INPI.

La liasse fiscale de clôture nécessite des opérations comptables spécifiques, dont notamment la sortie du bien de l'actif. Cette démarche doit être réalisée par un expert‑comptable. Il est possible de la produire avec un expert‑comptable LMNP ou avec une application de déclaration LMNP en ligne.

Contribution Économique Territoriale (CET) et CFE

En tant qu'investisseur LMNP, le propriétaire bailleur doit aussi s’acquitter de la Contribution Économique Territoriale (CET). Cet impôt local s’est substitué à la taxe professionnelle il y a quelques années. La CET additionne la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Le montant de cet impôt varie selon la date de cessation d’activité de loueur en meublé :

Lire aussi: Implications fin auto-entreprise

Au 31 décembre : vous devez payer l’intégralité de la CET.
Avant le 31 décembre : vous avez la possibilité de réclamer une réduction au prorata du temps d’activité exercé au cours de l’année civile auprès du service des impôts des entreprises (SIE) auquel est rattaché le bien immobilier loué.

Principe de l'annualité de la CFE : la CFE est due pour l'année entière par le redevable qui exerce l'activité au 1er janvier. Cependant, des ajustements sont prévus en cas d'arrêt en cours d'année. La réduction de la CFE pour cessation en cours d'année n'est pas automatique : c'est à vous d'en faire la demande explicite par écrit auprès de votre SIE. Sans cette démarche, vous risquez de devoir payer la totalité de la cotisation initialement réclamée.

Impact fiscal en cas de revente : plus‑value et réforme 2025

Si le propriétaire revend le bien, la plus-value est imposable : au taux marginal d'imposition lorsque le bien a été détenu moins de 6 ans ; à hauteur de 19% (+ les prélèvements sociaux de 17,2%) si le bien a été détenu plus de 6 ans. La plus-value profite toutefois d'un abattement relatif au nombre d'années de détention du bien LMNP : 6% par an au-delà de la 5è année de détention et jusqu'à la 21è année au titre de l'impôt sur le revenu (4% à partir de la 22è année de détention) ; 1,65% par an au-delà de la 5è année de détention et jusqu'à la 21è année au titre des prélèvements sociaux (1,60% la 22è année de détention et 9% les années suivantes).

⚠️ RÉFORME MAJEURE 2025 : Depuis le 16 février 2025, le calcul de la plus-value a changé. Les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d'acquisition doit être diminué du montant total des amortissements pratiqués. Exemple : Pour un bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 €, avec 50 000 € d'amortissements déduits :

Avant 2025 : Plus-value = 100 000 €
Depuis 2025 : Plus-value = 300 000 - (200 000 - 50 000) = 150 000 €

Cette réforme s'applique aussi au régime micro-BIC, car les abattements forfaitaires sont "réputés tenir compte des amortissements pratiqués". Exception importante : Les résidences étudiantes, résidences seniors (+65 ans), EHPAD et établissements médico-sociaux ne sont PAS concernés par cette réintégration.

Passer du LMNP à la location nue ou au statut LMP

La manière la plus simple de sortir d'un statut LMNP est de changer l'usage du bien, par exemple si vous décidez d'habiter dans votre ex LMNP. Si vous décidez d'utiliser le bien pour un usage personnel ou de le louer non meublé, il cesse automatiquement d'être considéré comme LMNP.

Basculer en location nue consiste simplement à enlever le mobilier. Cette transition peut se faire à la fin du bail locatif. Tous les meubles et les équipements ne doivent pas forcément être déménagés du bien immobilier. Il suffit qu’un élément inscrit dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 de la loi Alur fasse défaut pour que le logement ne soit pas qualifié de meublé. Pour rappel, un logement meublé occupé à titre de résidence principal doit comporter les 11 équipements suivants :

plaques de cuisson ;
four (ou four à micro-ondes) ;
réfrigérateur et congélateur ;
ustensiles de cuisine ;
vaisselles destinées aux repas ;
tables et chaises ;
luminaires ;
espaces de rangement ;
literie avec couverture ou couette ;
éléments pour occulter les fenêtres des chambres à coucher ;
matériel d’entretien ménager.

Passer du statut de LMNP à LMP : pour valider la transition, il doit respecter les conditions liées au statut de LMP à savoir :

tirer de sa location en LMP des revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros par an ;
présenter des recettes locatives en LMP inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les domaines suivants : traitements et salaires ; bénéfices commerciaux et commerciaux (BIC) autres que ceux du LMP ; bénéfices agricoles ; bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés.

Relations locataires et préavis

Le propriétaire bailleur ne peut mettre un terme au contrat de location meublée qu’à l’issue du bail. Notez que la durée d'un contrat locatif en meublé est généralement d'une année. Il est ensuite prolongé tacitement ou par renouvellement du bail locatif. D'un point de vue de la procédure, le locataire doit être prévenu dans un délai de 3 mois avant l’échéance du contrat de location meublée.

Les charges forfaitaires peuvent contenir des éléments de confort à la guise du propriétaire (EDF, eau, Gaz, Connexion internet, service de ménage, etc.). C'est donc ce dernier qui doit s'occuper de la gestion des contrats ou de mandater une agence pour le faire à sa place.

Particularités : bail commercial et résidences de services

Le bail commercial est établi pour une durée minimum de 9 ans. Le contrat est renouvelable mais il est possible de sortir de ce cadre juridique avant son terme. Dans ce cas, le propriétaire risque de devoir rembourser la TVA immobilière récupérée sur le prix d'achat du bien meublé loué. Il doit prévoir également le remboursement de la réduction d'impôt décrochée dans le cadre de la loi Censi-Bouvard. Autre implication : le gestionnaire est en capacité de réclamer une indemnité d'éviction.

Investir en LMNP dans une résidence de services offre une fiscalité avantageuse, l'opportunité de récupération et de portage de la TVA, ainsi que l'absence de contraintes de gestion. Ce type d'investissement a aussi quelques limites comme une baisse de rentabilité en cas de défaillance de l'exploitant. De même, lors de la reconduction du bail, le gestionnaire peut imposer la révision à la baisse du montant du loyer, voire ne pas vouloir renouveler le bail. Dans une perspective de revente, la plus-value n'est aucunement garantie. Enfin, dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA), les retards de travaux repoussent la prise d'effet du bail.

Fiscalité immobilière et LMNP : tout comprendre en 9 minutes 😉

Que se passe‑t‑il après la radiation ?

Une fois la démarche finalisée, votre numéro SIRET sera désactivé. La radiation engendre la suppression de l’entreprise des différents registres administratifs au sein des organismes fiscaux et sociaux. La liquidation de l’entreprise fait suite à sa radiation et intervient une semaine après la radiation. La CFE reste due tant que la cessation n’est pas enregistrée. La CFE est due pour l'année entière par le redevable qui exerce l'activité au 1er janvier. Pour vérifier si l’administration considère que l’activité est bien arrêtée, connectez-vous à votre espace professionnel sur impots.gouv.fr : rubrique Mes services / CFE / Consulter mes comptes. Si la cessation a bien été prise en compte, vous ne verrez plus la CFE due pour les années suivantes.

Conseils pratiques et points de vigilance

L'oubli de la démarche peut entraîner des complications, notamment la réception d'avis d'imposition pour des taxes comme la CFE.
La liasse fiscale de clôture est technique : faites-vous accompagner par un expert‑comptable si nécessaire.
Demandez le dégrèvement prorata temporis de la CFE si vous cessez en cours d'année ; cette demande n'est pas automatique.
Anticipez l'impact de la réforme 2025 sur le calcul de la plus‑value si vous avez pratiqué des amortissements.
En cas de bail commercial ou de résidence de services, vérifiez les clauses contractuelles (résiliation, indemnité d'éviction, remboursement TVA, obligations du gestionnaire).

Les étapes clés résumées

Étape	Action	Délai
Déclaration de cessation	Déclarer en ligne sur le portail INPI (guichet unique)	30 jours après la cessation
Dépôt des résultats	Liasse fiscale de clôture (2031 + annexes 2033) ou 2042 C‑PRO	60 jours (régime réel) / l'année suivante (micro‑BIC)
CFE / CET	Demander réduction prorata temporis si cessation en cours d'année	Après enregistrement de la cessation
Vente / plus‑value	Calculer plus‑value (prendre en compte réforme 2025)	Lors de la cession

Cette étape, bien que courante, implique des démarches administratives et fiscales précises qu'il est essentiel de maîtriser pour une clôture en toute sérénité. La déclaration de cessation a des conséquences directes sur votre imposition et nécessite de respecter un calendrier strict. Si vous souhaitez obtenir plus de détail ou une question à poser en tant qu'investisseur pour savoir comment sortir votre bien d’un LMNP, contactez‑nous.

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