Règles de la CFE pour des appartements LMNP situés dans plusieurs départements

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est une taxe locale qui concerne aussi les particuliers investissant dans l’immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP). La CFE est due par les professionnels non-salariés qui exercent leur activité au 1er janvier de l’année d’imposition.

Qui est redevable de la CFE en LMNP ?

Si vous relevez du statut loueur meublé non professionnel, alors vous déclarez les loyers perçus au titre d’une activité commerciale, que vous ayez opté pour le régime réel simplifié ou le régime micro-BIC. Vous rentrez de facto dans les critères d’exigibilité de la CFE.

La réponse est sans équivoque : oui, dans la majorité des cas, la CFE doit être payée pour chaque appartement en location meublée, dès lors qu’il s’agit de biens distincts, détenus en LMNP, et déclarés individuellement avec leur propre numéro SIRET. Chaque bien loué à une adresse distincte est considéré comme une activité indépendante. Ainsi, si vous possédez plusieurs appartements en location meublée, vous devez obtenir un numéro SIRET pour chacun, et payer la CFE pour chacun de ces biens.

Principes généraux d’assujettissement

La CFE est due par toute personne physique ou morale qui exerce une activité non salariée au 1er janvier.
L'activité est exercée en France.
L'activité présente un caractère habituel : elle est exercée de manière répétée.
L'activité est exercée à titre professionnel : cela exclut les activités sans but lucratif et les personnes qui se limitent à la gestion de leur patrimoine privé.
L'activité est non salariée : les salariés ne sont pas concernés par la CFE.

Dès lors que vous exercez une activité de location meublée, même à titre non professionnel, vous êtes potentiellement redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). L’article 1447 I, alinéa 2 du CGI précise que les activités de location de locaux meublés sont réputées exercées à titre professionnel.

Calcul de la CFE pour un bien LMNP

La formule du calcul de CFE repose sur la valeur locative du bien de l’entreprise. Cette base est multipliée par le taux d’imposition qui dépend de chaque commune, pour donner le montant total de la CFE due. La valeur locative cadastrale constitue la base de calcul de la CFE.

Afin de comprendre le calcul du montant de CFE, il faut connaitre le principe suivant : la CFE repose sur la valeur locative du bien et sur sa surface. La base de calcul de la CFE en LMNP est donc la même que pour la taxe foncière.

La CFE est calculée sur les recettes locatives de l’année N-2. Cela signifie que votre activité en 2023 déterminera la CFE due en 2025.

Si aucune valeur locative n’est encore attribuée, ou si elle est trop faible, un montant minimum forfaitaire de CFE est déterminé par la commune. La commune fixe également la cotisation minimale qui sera attendue si jamais la valeur locative du bien LMNP est inférieure à la base d'imposition.

Taxes additionnelles et frais

Taxe additionnelle CCI : 1,12 % calculés sur la même base d'imposition que la CFE (valeur locative cadastrale ou base minimum), et non sur le montant de la CFE lui-même. Frais de gestion : 1 % du total (CFE + taxe additionnelle CCI).

Cas des propriétaires avec plusieurs appartements dans plusieurs communes

Si le propriétaire bailleur possède plusieurs biens LMNP implantés sur plusieurs communes, alors la CFE devrait être payée dans chacune de ces communes, selon les barèmes fixés par les conseils municipaux. En effet, chacun de ses biens immobiliers est imposable.

Vous recevez un avis de CFE distinct par commune. Chaque commune applique son propre taux et sa propre base minimum. La CFE s'applique à toute location meublée habituelle, y compris la location saisonnière.

Exonérations et réductions applicables

La première exonération de la CFE concerne l’année de début d’activité. L'année de création de votre activité LMNP, la CFE n'est pas due. La deuxième année (N+1), la base d'imposition est réduite de 50 %.

Depuis 2019, les loueurs meublés dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 5 000 € bénéficient également d’une exonération de plein droit de la CFE. ⚠️ Attention : ce seuil s’applique par SIRET, donc par appartement.

Vous pouvez être exonéré de la CFE LMNP dans certains cas : ● Le montant de vos recettes annuelles est inférieur à 5000 euros ; ● Vous louez de façon occasionnelle une partie de votre habitation personnelle ; ● Vous louez de façon occasionnelle votre résidence secondaire ; ● Vous louez votre habitation personnelle (tout ou partie) en meublé de tourisme ; ● Votre bien est situé dans une résidence de service. Dans ce dernier cas, c’est l’exploitant gestionnaire qui est redevable de la CFE, et non le propriétaire du bien LMNP.

Déclarations obligatoires et démarches

Pour bien démarrer, la première étape consiste à déclarer votre activité de LMNP auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Pour cela, vous devez remplir le formulaire P0i (Cerfa 11921*07), disponible en ligne. Une fois la déclaration faite, vous recevrez un formulaire complémentaire 1447-C-SD, à remplir et renvoyer à votre SIE.

Lire aussi: Guide pratique : Facturer sans TVA

Concrètement, la plupart des LMNP ne paient pas la CFE sur la valeur locative réelle de leur bien, mais sur une cotisation minimum. La plupart des LMNP se situent dans la première ou deuxième tranche (5 001 à 32 600 euros de recettes).

La CFE ne nécessite pas de déclaration annuelle. Cependant, une déclaration 1447-M-SD doit être effectuée par l'entreprise se trouvant dans l'une des situations suivantes : L'entreprise demande à bénéficier d'une exonération ; L'entreprise souhaite signaler une modification d'éléments connus de l'administration (augmentation ou diminution de la surface des locaux, variation du nombre de salariés, dépassement du seuil de 100 000 € de chiffre d'affaires pour les activités immobilières de location nue, cessation ou fermeture d'installation ou d'établissement).

La déclaration doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l'entreprise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Le dépôt du formulaire 1447-M-SD doit être fait en version papier au SIE dont dépend l’entreprise pour certaines démarches (exonérations de plein droit particulières ou exonérations facultatives sur demande).

Paiement en ligne et gestion pratique

Depuis 2019, le paiement de la CFE est exclusivement en ligne. Aucun paiement par chèque n'est accepté et l'avis n'est jamais envoyé par courrier. Rendez-vous sur impots.gouv.fr > "Votre espace professionnel" > "Créer mon espace professionnel". Renseignez votre SIRET et vos coordonnées.

Le paiement du solde doit intervenir avant le 15 décembre. Les avis de CFE sont uniquement disponibles en ligne dans votre espace professionnel.

[TUTO] Créer un espace professionnel impots.gouv.fr en micro-entreprise

Aspects fiscaux et comptables

Au régime réel simplifié, la CFE est 100 % déductible des recettes de l’activité de LMNP pour les loueurs ayant opté pour le régime réel simplifié. En clair : si vous êtes au régime réel, la CFE vient diminuer votre résultat imposable. La CFE s'inscrit dans la liasse fiscale au poste "Impôts, taxes et versements assimilés".

Au micro-BIC, la CFE n'est pas déductible séparément. La déductibilité de la CFE au régime réel est un avantage supplémentaire qui s'ajoute à la déduction des charges réelles et des amortissements.

Points de vigilance et erreurs fréquentes

L'erreur la plus fréquente est de penser qu'un seul numéro SIRET suffit pour toute l'activité LMNP.
Autre piège : déclarer tous vos biens auprès d'un seul SIE alors qu'ils sont répartis dans différentes villes.
Attendre un courrier qui ne viendra jamais : les avis de CFE sont uniquement disponibles en ligne.
En cas de cessation définitive de l'activité en cours d'année, vous pouvez obtenir un dégrèvement au prorata temporis pour les mois suivant la cessation (article 1478 du CGI).

Cas particuliers et recouvrement

En cas de location meublée en indivision, la CFE est établie au nom de l'indivision. Une SCI qui exerce une activité de location meublée est normalement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), car la location meublée est une activité commerciale incompatible avec l'objet civil d'une SCI.

Si le montant de votre CFE vous semble anormalement élevé, vous avez le droit de le contester. Vous pouvez déposer votre réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par courrier recommandé. L'administration dispose de 6 mois pour répondre. En cas de rejet, un recours devant le tribunal administratif est possible.

Conseils pour les investisseurs multi-sites

Gérer un portefeuille LMNP avec plusieurs appartements peut rapidement devenir complexe, surtout sur le plan fiscal. La CFE figure parmi les zones les plus à risque d’erreurs et d’oublis. En tant qu’investisseur, il peut être judicieux d’en tenir compte avant un achat.

Si vos recettes locatives dépassent 23 000 euros et excèdent vos autres revenus d'activité du foyer fiscal, vous passez en LMP. La CFE reste due de la même manière. En revanche, en tant que LMP, vous êtes tenu de déclarer la CVAE si votre CA dépasse 152 500 euros, et de la payer si votre CA dépasse 500 000 euros.

Si votre situation est particulière, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable qui saura vous aiguiller au mieux dans les subtilités de l’administration fiscale !

Situation	Conséquence CFE
Appartement LMNP, recettes < 5 000 € (par SIRET)	Exonération de plein droit
Année de création	Exonération la première année, base réduite de 50 % la 2e année
Plusieurs appartements, adresses différentes	Numéro SIRET distinct par bien, avis CFE distinct par commune
Régime réel	CFE 100 % déductible

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