Comment calculer la plus-value immobilière CFE

Au moment de vendre un bien immobilier, de nombreux propriétaires redoutent le calcul de la plus-value immobilière. Cette imposition sur le bénéfice réalisé entre le prix d’achat et le prix de vente est assez complexe. Heureusement, c’est le notaire qui effectue le calcul de la plus-value immobilière pour vous ! Cela n’empêche pas de comprendre quels sont les impôts, les modes de calcul, les abattements et les exonérations !

Définition et champ d’application

La plus-value immobilière se réalise lorsque vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez acheté. La définition simple d’une plus-value immobilière est la différence positive entre le prix d’acquisition d’un logement et son prix de vente. La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Elle concerne aussi bien la cession d’un appartement que celle d’une maison ou d’un terrain.

La plus-value imposable concerne votre patrimoine privé : vente d'un bien immobilier à usage d’habitation (appartement, maison) ou non (terrain, terre agricole, forêt) ainsi que les droits attachés aux biens (nue-propriété, usufruit, servitudes) vente de biens ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) échange de biens, partage ou apport en société.

Peu importe que le vendeur soit résident fiscal en France ou à l’étranger, même si dans ce dernier cas, des règles spécifiques s'appliquent. Dans tous les cas, c’est le notaire qui est chargé de calculer le montant exact de cette plus-value. Il a également pour mission de recevoir l’impôt basé sur cette plus-value, afin de le reverser à l’État.

Qui paie et démarches administratives

La taxation de la plus-value immobilière relève du vendeur qui cède son bien. Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Cependant, le vendeur doit également indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenus.

Lire aussi: Réussir sa demande de subvention

En tant que vendeur, vous fournissez au notaire tous les éléments nécessaires comme les factures de travaux, les factures de diagnostics, etc. C’est le notaire qui se charge du calcul de la plus-value immobilière et de son versement aux impôts le jour de la vente. Ainsi, le notaire prélève le montant de la plus-value sur le prix de la transaction versée le jour de la signature.

Prix de vente corrigé et prix d’achat corrigé

Pour calculer la plus-value immobilière d’un bien, il faut d’abord obtenir son montant brut. La plus-value brute correspond à la soustraction entre le prix de vente et le prix d’acquisition, tous deux corrigés. Le prix de vente corrigé représente le prix mentionné dans l'acte de vente. Il est ensuite minoré des frais de cession.

Conformément à l’article 150 VA du Code général des impôts (CGI), le prix de vente figurant dans l’acte authentique se voit modifier des sommes suivantes : déduction des frais payés pour réaliser la vente (comme le coût des diagnostics immobiliers sur facture ou les frais d'intermédiation) ajût des sommes versées (comme une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire) déduction de la TVA éventuelle (achat immobilier dans le neuf).

Le prix d’acquisition s’entend : si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier. Si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Il est majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, du montant des travaux et des frais de voiries.

Majoration du prix d’acquisition : frais et travaux

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat. Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire.

Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles). Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).

Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). À défaut de pouvoir justifier les travaux par des factures, seule la majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

Plus-value brute, plus-value nette et abattements

La plus-value nette représente le montant imposable de la plus-value immobilière. Il est calculé en appliquant certains abattements au montant brut de la plus-value. Ces abattements sont calculés en fonction du nombre d’années de détention du bien. Plus longue est la durée de la propriété, plus important sera le montant de l’abattement.

Un abattement s’applique par année de détention. Il est différent pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Par année, on entend une année complète depuis la date de signature de l’achat immobilier.

Durée de détention	Taux d'abattement (IR)	Taux d'abattement (Prélèvements sociaux)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par année	1,65 % par année
22e année révolue	4 % (22e année)	1,60 % (22e année)
Au-delà de la 22e année	Exonération (IR)	9 % par année (à partir de la 23e)
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Les plus-values immobilières sont exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et exonérées de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès).

Taux d’imposition et prélèvements

Réaliser une plus-value imposable donne lieu au paiement de l’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Dans certains cas, cette plus-value fait l'objet d’une taxation au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) et des prélèvements sociaux (17,2%). L’impôt sur la plus-value est de 19 %. Il s'agit d‘un impôt sur le revenu fixe. Aussi, quelle que soit votre tranche d’imposition, vous payez 19 % sur la plus-value imposable.

A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux sur la plus-value de 17,2 % : CSG - contribution sociale généralisée - au taux de 9,9 % CRDS - contribution au remboursement de la dette sociale - au taux de 0,5 % Prélèvement social au taux de 4,5 % Contribution additionnelle au prélèvement social de 0,3 % Prélèvement pour le revenu de solidarité active au taux de 2 %.

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros (après abattement) (sauf pour les terrains à bâtir). Cette taxe complémentaire est comprise entre 2 % et 6 %.

Frais déductibles du prix de vente

Pour connaître la plus-value immobilière nette ou imposable, il est possible de déduire certains frais du prix de vente. Le prix de vente corrigé sera donc minoré, puisqu’il pourra notamment tenir compte des frais liés aux diagnostics obligatoires, de la TVA acquittée, des indemnités d’éviction d’un locataire et des frais d’agence (qui sont à la charge du vendeur). Tous ces frais pourront être déduits du prix de vente du bien pour le calcul de la plus-value immobilière nette.

Concernant les frais de notaire et ceux relatifs aux travaux réalisés, le vendeur a le choix entre deux options : Soit déduire leur montant (justifié sur facture) ; Soit opter pour un forfait. Le forfait pour les frais de notaire s’élève à 7,5 % du prix d’achat du bien. Quant au forfait pour les frais de travaux, il représente 15 % du prix d’achat.

Exonérations courantes

L’exonération la plus fréquente concerne la résidence principale : lorsque vous vendez votre résidence principale, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value ! La principale exonération concerne la vente de la résidence principale. Peu importe que vous utilisiez les fonds pour acheter à nouveau un bien ou non.

Si le prix de vente est inférieur à 15 000 € (pour une personne seule) ou à 30 000 € pour un couple marié en communauté, il n’y a pas d’imposition de la plus-value. Certaines opérations immobilières visant un bien situé en France et effectuées par un non-résident bénéficient d’une exonération. Certaines conventions internationales peuvent intervenir.

Vous restez exonéré de la plus-value réalisée sur la vente de votre habitation principale si elle intervient avant la fin de l’année de votre expatriation et si le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre votre date effective de départ et le 31 décembre. En outre, une exonération partielle dans la limite d’une plus-value de 150 000 € existe au profit des ressortissants de l’Union européenne ou de l'espace économique européen qui a signé une convention internationale avec la France.

Abattements exceptionnels

Des abattements exceptionnels sont périodiquement mis en place par les pouvoirs publics. Ils incitent les propriétaires à céder leurs biens à un moment donné pour relancer le marché immobilier. Par exemple, en 2022, un abattement exceptionnel sur les terrains constructibles a été mis en place. Actuellement, aucun abattement exceptionnel n’est en vigueur.

Les plus-values de cessions de biens immobiliers bénéficient d’un abattement exceptionnel lorsque la cession résulte : • Soit de terrains à bâtir, de biens immobiliers bâtis localisés (par arrêté) dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. L’abattement est alors de 60% ; • Soit de biens immobiliers bâtis situés un périmètre de grandes opérations d’urbanisme, d’opérations d’intérêt national ou dans un projet de revitalisation de territoire. L’abattement est alors de 75%.

L’abattement peut aller jusqu’à 85% lorsque le cessionnaire (l’acquéreur) s’engage à ce que la surface habitable des logements ainsi réalisés soit affectée, dès l’achèvement, pour au moins 50% de la surface totale à du logement social, à du logement faisant l’objet d’un bail réel solidaire ou du logement intermédiaire.

Exemples concrets de calcul

Vous achetez un appartement le 29 septembre 2007 pour un prix de 350 000 €. Vous le vendez le 10 juin 2024 pour un prix de 500 000 €. C'était votre résidence principale mais vous l’avez mise en location suite à un déménagement professionnel en 2020. Vous bénéficiez de 16 années de détention complètes. Vous avez effectué divers travaux mais n’avez pas conservé toutes les factures. Aussi, vous préférez profiter du forfait de 15 %.

Assiette de la plus-value imposable : prix d'acquisition : 350 000 + 26 250 (5%*350 000) + 52 500 (15 %*350 000) = 428 750 € prix de cession : 500 000 € plus-value brute : 500 000 - 428 750 = 71 250 €.

Abattement par année de détention au titre de l’impôt sur le revenu : montant de l’abattement : 66 % (6 % par année entre 6e et la 16e, soit 11 ans) * 71 250 = 47 025 € montant imposable : 71 250 - 47 025 = 24 225 € impôt sur la plus-value à payer : 24 225 * 19 % = 4 603 € ce chiffre étant inférieur à 50 000 €, aucune taxe supplémentaire n’est due.

Abattement par année de détention au titre des contributions sociales : montant de l’abattement : 18,15 % (1,65 % par année entre 6e et la 16e) * 71 250 = 12 932 € montant imposable : 71 250 - 12 932 = 58 318 € prélèvements sociaux sur la plus-value à payer : 58 318 * 17,2 % = 10 031 € L’imposition totale sur la plus-value immobilière est de 14 634 € pour une différence de 150 000 € entre le prix d’achat et le prix de vente.

Un autre exemple : M. X a fait l’acquisition d’une maison à 200 000 € il y a 10 ans. Il a réglé 2 000 € de frais de notaire et a effectué des travaux à hauteur de 25 000 €. Il revend sa maison 300 000 €. Aussi, il doit régler 6 000 € de frais de diagnostic avant la vente. L’acheteur lui verse également 3 000 € d’indemnité d’éviction.

Pour calculer le prix de vente corrigé, il faut soustraire les dépenses au prix de vente et y ajouter les indemnités réglées par le vendeur. Le prix de vente corrigé sera donc de 300 000 - 6 000 + 3 000 = 297 000 €. Pour calculer le prix d’achat corrigé, M. X peut soit ajouter les 2 000 € de frais de notaire, soit choisir un forfait de 7,5 %. Ce forfait est plus avantageux, car il représente : 200 000 * 7,5 % soit 15 000 €.

M. X peut aussi inclure les 25 000 € de travaux ou choisir un forfait de 15 %. Il va choisir le forfait de 15 % et ainsi réduire sa plus-value immobilière de 15 %*200 000 = 30 000 € (ce qui est plus intéressant que les 25 000 € de travaux). Le prix d’achat corrigé sera donc de 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €. Plus-value brute immobilière = Prix de vente corrigé - prix d’achat corrigé = 297 000 - 245 000 = 52 000 €.

Cas particuliers : terrains, SCI, donation et succession

Pour les terrains à bâtir, le régime diffère. Ils sont exonérés d’une taxe de leur plus-value immobilière dans les cas suivants : Si le terrain a été déclaré constructible avant le 13 janvier 2010 ; Si le terrain est considéré comme étant d’utilité publique ; S’il a fait l’objet d’une cession d’un montant inférieur à 15 000 euros ; Si son prix de cession est moins de 10 fois inférieur à son prix d’acquisition.

Pour les SCI, l'imposition de leur plus-value immobilière dépend du régime fiscal choisi. Si les résidences principales sont exonérées d’impôt sur leur plus-value, ce n’est pas le cas des résidences secondaires. La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2% (soit une fiscalité totale de 36,20 %).

Dans le cadre de la gestion d’un patrimoine familial, vous pouvez recevoir gratuitement un bien immobilier par donation ou par succession. L’acte indique alors une valeur vénale qui sera celle prise en compte en comparaison au prix de cession ultérieure.

Déclaration et outils d’aide

La déclaration de la plus-value immobilière se fait via le formulaire 2042-C. Ce document vient en annexe de votre déclaration principale. La case concernée est la 3VZ. Si vous déclarez vos revenus en ligne, cochez simplement « Plus-value et gain divers » pour vérifier le montant déjà porté à la connaissance de l'administration fiscale. Pour une déclaration papier, il vous faudra télécharger le Cerfa 2042-C puis compléter la case avec le montant de la plus-value calculée par le notaire.

L’agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) met en ligne un simulateur de calcul de la plus-value immobilière. Cet outil très simple évalue le montant d’impôt et de prélèvements sociaux dû, en fonction des réponses apportées à chaque question sur le prix d’achat, les travaux, la date d’achat et le prix de vente, les frais, etc. En complément, plusieurs questions permettent de savoir si vous pouvez bénéficier d’abattements ou d’exonérations. Ce simulateur de plus-value immobilière est un premier outil.

Optimisation et conseils pratiques

Un investissement immobilier implique forcément la notion de plus-value. Prise en compte lors de la vente d’un bien, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu. Vous pouvez optimiser la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier en valorisant le bien avant la vente grâce à des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés dans le logement.

Réduire le montant de l'impôt en déduisant les coûts des travaux, mais également le mobilier laissé à l'intérieur du logement. L'objectif est à la fois de valoriser le bien pour augmenter le prix de vente et de réduire l’imposition en profitant des dispositifs fiscaux. Le forfait travaux de 15 % (après 5 ans de détention) est une aubaine si vous n’avez pas conservé vos factures.

Digital Design & Comp. Arch: L31: Problem Solving V (Spring 2026)

Points à retenir

La résidence principale est toujours exonérée.
La plus-value brute = prix de vente corrigé − prix d’achat corrigé.
Abattement IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année ; exonération après 22 ans pour l’IR.
Abattement PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,6 % la 22e et 9 % par an de la 23e à la 30e ; exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Taux global avant abattements : 19 % (IR) + 17,2 % (PS) = 36,2 %.
Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
C’est le notaire qui calcule et prélève la taxe au moment de la vente.

balises: #Cfe