Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et Location Meublée : Obligations et Exonérations

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location meublée, vous vous demandez probablement si vous devez payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). En tant que loueur meublé, il existe des règles spécifiques à prendre en compte en fonction de la nature de votre location. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la CFE : son origine, qui doit la payer, comment elle est calculée et comment vous acquitter de cette obligation.

Qu'est-ce que la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ?

La CFE est une taxe locale perçue par les collectivités territoriales, destinée à financer les services publics locaux. Elle est payée par toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée, ce qui inclut les loueurs en meublé. La CFE a été instaurée en 2010 dans le cadre d’une réforme de la fiscalité locale, remplaçant la taxe professionnelle jugée pénalisante pour les entreprises.

Objectifs de la réforme de 2010 :

• Réduire la pression fiscale pour encourager les investissements.
• Soutenir le développement économique local.
• Adapter la fiscalité aux besoins spécifiques des entreprises et activités locales.

La CFE est désormais calculée sur la base de la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour des activités professionnelles.

Qui doit payer la CFE ?

La CFE s’applique à toute personne physique ou morale exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. En général, tous les loueurs en meublé doivent s’acquitter de la CFE si leur activité génère des revenus imposables. Cela concerne notamment les loueurs en meublé professionnels (LMP) et les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui génèrent des revenus locatifs.

Le redevable de la CFE peut être une entreprise ou un particulier. Le chiffre d'affaires n'est pas un critère déterminant, sauf pour les cas d'exonération.

Lire aussi: Implications fiscales de la TVA en LMNP

Exonérations de CFE

Les contribuables peuvent être exonérés du paiement de la CFE de plein droit (automatiquement) ou de manière facultative (sur demande, avec approbation de la collectivité). Il existe plusieurs exonérations possibles de la CFE, en particulier pour les loueurs en meublé de tourisme ou les locations saisonnières. Selon la nature de l’activité, une exonération totale ou partielle peut s’appliquer.

Exonérations de plein droit

Les personnes et organismes suivants sont exonérés de CFE de plein droit et de manière permanente :

• Artisans et façonniers travaillant soit pour les particuliers avec des matériaux fournis, soit pour leur compte avec des matières leur appartenant, qu'ils aient ou non une enseigne ou une boutique, lorsqu'ils utilisent uniquement le concours d'apprenti(s) âgé(s) de 20 ans maximum au début de l'apprentissage.
• Chauffeurs de taxis ou d'ambulances, propriétaires ou locataires d'1 ou 2 voitures, de 7 places maximum (sans compter la place du chauffeur), qu'ils conduisent ou gèrent eux-mêmes, à condition que les 2 voitures ne soient pas en service en même temps et qu'ils respectent les tarifs réglementaires.
• Vendeurs à domicile indépendants (VDI), pour leur rémunération brute totale inférieure à 7 772 €.
• Coopératives et unions de sociétés coopératives d'artisans, sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives de patrons bateliers, sociétés coopératives maritimes.
• Grands ports maritimes, ports autonomes, ports gérés par des collectivités territoriales, des établissements publics ou des sociétés d'économie mixte (à l'exception des ports de plaisance).
• Certains pêcheurs, sociétés de pêche artisanale et inscrits maritimes.
• Exploitants agricoles, certains groupements d'employeurs et certains GIE.
• Certaines coopératives agricoles et leurs unions.
• Établissements zoologiques pour leur activité agricole (soins donnés aux animaux ainsi que les spectacles et animations pédagogiques).
• Sociétés coopératives et participatives (Scop).
• Établissements privés d'enseignement du premier et second degré sous contrat avec l'État et d'enseignement supérieur sous convention ou reconnus d'utilité publique.
• Professeurs de lettres, sciences et arts d'agrément et instituteurs primaires qui dispensent leur enseignement personnellement, soit à leur domicile ou au domicile de leurs élèves, soit dans un local dépourvu d'enseigne et ne comportant pas un aménagement spécial.
• Peintres, sculpteurs, graveurs et dessinateurs considérés comme artistes et ne vendant que le produit de leur art.
• Photographes auteurs, pour leur activité relative à la réalisation de prises de vues et à la cession de leurs œuvres d'art ou de droits d'auteur.
• Auteurs, compositeurs, chorégraphes, traducteurs percevant des droits d'auteur, et certaines catégories d'entrepreneurs de spectacles (spectacles vivants).
• Artistes lyriques et dramatiques.
• Activités de presse : éditeurs de publications périodiques, services de presse en ligne, diffuseurs de presse spécialiste.
• Sages-femmes et garde-malades (sauf s'ils relèvent de la profession d'infirmière).
• Avocats qui ont suivi le cursus de formation sanctionné par le CAPA, l'exonération est limitée à 2 ans à compter du début d'activité.
• Médecins et auxiliaires de santé ouvrant un cabinet secondaire dans un désert médical ou dans une commune de moins de 2000 habitants.
• Sportifs pour la seule pratique d'un sport.
• Syndicats professionnels, quelle que soit leur forme juridique, et leurs unions pour leurs activités portant sur l'étude et la défense des droits et des intérêts collectifs matériels ou moraux de leurs membres ou des personnes qu'ils représentent.
• Organismes HLM et les propriétaires ou locataires louant ou sous-louant une partie de leur habitation personnelle de façon occasionnelle à un prix raisonnable (ou en meublé, à condition que le logement constitue la résidence principale du sous-locataire).
• Exploitants de meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes (sauf délibération contraire de la commune), à condition que ces locaux fassent partie de leur habitation personnelle (résidence principale ou secondaire en dehors des périodes de location) et ne constituent pas l'habitation principale ou secondaire du locataire.
• Entreprises pour leur activité de production de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation.
• Activités à caractère social (sauf les mutuelles, leurs unions, et les institutions de prévoyance).
• Entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création.
• Entreprises implantées dans une zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés. L'exonération est limitée à 7 ans à compter de la création.
• Collectivités territoriales, établissements publics et organismes de l'État.

Exonération pour meublé de tourisme classé

Une exonération complète est généralement accordée pour les loueurs en meublé classés en tant que meublé de tourisme. La location meublée de tourisme classée fait référence à une location saisonnière dans un bien qui a été agréé par les autorités locales et obtient un classement officiel. Les loueurs en meublé de tourisme classé peuvent bénéficier d’une exonération totale de la CFE, sous réserve de respecter certaines conditions. Cette exonération concerne principalement les logements utilisés pour des séjours courts, comme les locations saisonnières ou les gîtes.

Pour bénéficier de l’exonération de la CFE, il est nécessaire de déclarer votre activité de location meublée en tant que meublé de tourisme classée auprès des autorités compétentes. Si votre location meublée n’est pas classée, vous serez soumis à la CFE en fonction de la valeur locative de votre bien.

Si votre bien est destiné à la location meublée mais n’est pas classé, vous devrez payer la CFE, ce qui peut représenter un coût supplémentaire pour votre activité. Ce montant varie en fonction des spécificités locales et de la taille de votre bien.

Lire aussi: TVA sur Location Meublée : Tout Savoir

Exonérations facultatives

Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Ces exonérations sont généralement temporaires.

Les entreprises pouvant bénéficier de l'exonération facultative de CFE sont les suivantes :

• Entreprises implantées dans les zones suivantes :
  • Zones d'aide à finalité régionale (ZAFR)
  • Zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME)
  • zones France ruralités revitalisation (FRR)
  • Zones urbaines sensibles (ZUS)
  • Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
  • Zones franches urbaines de première génération
  • Zones franches urbaines de seconde génération
  • Zones franches urbaines-territoires entrepreneurs de troisième génération
  • Zones de restructuration de la défense (ZRD)
  • Bassins d'emploi à redynamiser (BER)
  • Zones franches d'activités (ZFA) en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte
• Entreprises situées en Corse
• Médecins, auxiliaires médicaux et vétérinaires ruraux
• Jeunes entreprises innovantes (JEI) et les jeunes entreprises universitaires (JEU)
• Disquaires indépendants (avec pour activité principale la vente au détail de phonogrammes)
• Établissements de vente de livres neufs au détail possédant le label de librairie indépendante de référence
• Entreprises de spectacles vivants : théâtres nationaux, tournées théâtrales, concerts symphoniques, spectacles musicaux et variétés
• Caisses de crédit municipal

Attention : Les Jeunes entreprises innovantes (JEI), éligibles à l’exonération de CFE doivent en principe respecter un seuil de 20 % de leurs charges affectées à des dépenses de recherches. Toutefois, pour cette exonération de CFE, l’ancien seuil de 15% reste applicable jusqu’au 1er janvier 2026.

Lorsque le contribuable peut prétendre à une exonération, il doit en faire la demande, selon le cas, dans la déclaration n°1447-M-SD (déclaration modificative) ou dans l'annexe n°1447-E à joindre à la déclaration n°1447-M-SD.

L'entreprise doit en plus y joindre une déclaration n°1465-SD lorsque l'exonération concerne les zones d'aide à finalité régionale, les zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises et les zones de revitalisation rurale.

Lire aussi: Guide Fiscalité Location

La demande doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend.

Déclaration et Paiement de la CFE

Les entreprises redevables de la CFE ne sont pas obligées de déclarer chaque année leurs bases d'imposition. En revanche, une déclaration 1447-M-SD doit être effectuée par l'entreprise se trouvant dans l'une des situations suivantes :

• L'entreprise demande à bénéficier d'une exonération.
• L'entreprise souhaite signaler une modification d'éléments connus de l'administration.

La déclaration doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l'entreprise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (jusqu'au 5 mai 2025 pour la CFE 2026).

Préparez-vous à remplir votre déclaration CFE initiale via le formulaire 1447-C-SD dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative. Ce document essentiel doit être transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien.

Pour les nouveaux investisseurs démarrant en 2025, la déclaration est à soumettre avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année. Le paiement s'effectue ensuite exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Deux options de règlement s'offrent à vous :

• Le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin 2025,
• Le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.

Dans tous les cas, pensez à conserver une trace de vos déclarations pour optimiser votre gestion locative.

Le formulaire 1447-C-SD se compose de plusieurs cadres à remplir avec précision. Dans la première partie, renseignez vos coordonnées complètes et le numéro SIRET attribué lors de votre déclaration d'activité.

Le cadre A exige les informations relatives à votre établissement : surface du bien loué, date de début d'activité et type de location meublée exercée. La mention du code NAF 6820A correspondant à la location de logements est indispensable.

Les cadres suivants concernent la base d'imposition. Indiquez la valeur locative du bien et précisez si vous exercez une activité saisonnière. N'oubliez pas de cocher la case "location meublée non professionnelle" dans la rubrique concernée.

Une attestation sur l'honneur doit être signée en fin de document, certifiant l'exactitude des informations fournies à l'administration fiscale.

Calcul de la CFE

La CFE est calculée différemment selon que l'entreprise dispose ou non d'un local (ou terrain) pour l'exercice de son activité.

Entreprise disposant d'un local ou terrain

La CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'entreprise a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2).

Exemple :

Pour calculer la CFE due au titre de 2023, il faut prendre en compte le local commercial utilisé en 2021 pour les besoins de l'activité.

Un taux variable selon la commune (où l'entreprise a son principal établissement) est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE.

Lorsqu'une entreprise dispose de plusieurs établissements, la CFE établie sur une base minimum est due au lieu de l'établissement principal.

Tableau - Cotisation minimum due en 2025 en fonction du chiffre d'affaires de l'année N-2

L'entreprise est exonérée de cotisation minimum si son chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé l'avant-dernière année (N-2) n'a pas dépassé 5 000 €. Lorsque l'entreprise a été créée l'année précédente (N-1), elle bénéficie de cette exonération si son chiffre d'affaires annuel hors taxes qu'elle a réalisé lors de cette première année ( N-1) n'a pas dépassé 5 000 €.

Entreprise dépourvue de local ou terrain

Si l'entrepreneur ne dispose d'aucun local et exerce son activité à domicile (ou chez ses clients), celui-ci est quand même redevable de la CFE. Dans ce cas, le montant de la CFE est déterminé en fonction du chiffre d'affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l'année N-2).

Dans chaque tranche, la base minimum de CFE et le taux applicable varient selon la commune dans laquelle l'entreprise est domiciliée. Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, 2 entreprises situées dans 2 communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE.

L'administration fiscale met à disposition un nouvel outil permettant de visualiser le taux d'imposition applicable à votre commune.

Conséquences d'une non-déclaration de la CFE

En 2025, l'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive.

Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due. Une prestation d'hébergement non déclarée peut ainsi voir sa taxation doubler.

Un système de régularisation existe néanmoins pour les LMNP ayant omis leur déclaration. La démarche spontanée auprès du Service des Impôts des Entreprises permet de bénéficier d'une réduction des pénalités, avec un montant plafonné à la moyenne nationale de 243 € pour les plus petits revenus locatifs.

Les sous-locataires ne sont pas impactés par ces sanctions, la responsabilité incombant uniquement au propriétaire LMNP.

Pour éviter tout désagrément, une vigilance particulière s'impose lors de la réception de l'avis de CFE.

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