Le Greffe du Tribunal de Commerce, CFE, CCI et les Agents Immobiliers en France

Le Greffe du Tribunal de Commerce joue un rôle essentiel dans le paysage entrepreneurial français, notamment pour les agents immobiliers et les micro-entrepreneurs. Cet article détaille les fonctions du Greffe, son rôle en tant que Centre de Formalités des Entreprises (CFE), et les obligations légales pour exercer dans le secteur immobilier.

Présentation générale du métier

Le Greffe du Tribunal de Commerce est un organe du tribunal en charge des formalités liées au fonctionnement de la juridiction. Il exerce un rôle de secrétariat auprès des juges. Par exemple, c’est lui qui gère les demandes d’assignation devant le tribunal, qui rédige les comptes-rendus de procès ou qui archive les actes de procédure.

En plus de ces missions communes à tous les greffes, le Greffe du Tribunal de Commerce a une fonction d’information auprès de certaines entreprises :

• Il vérifie les dossiers d’inscription (ou immatriculation) des entreprises qui sont de son ressort.
• Il effectue des rappels en cas de manquement à une formalité obligatoire.
• Il gère le Registre de Commerce et des Sociétés (RCS) et le Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).
• Il délivre les extraits K (personne physique, comme les auto-entrepreneurs) et Kbis (personne morale).

Le Greffe du Tribunal de Commerce est le Centre des Formalités des Entreprises (CFE) de tous les entrepreneurs agents commerciaux en France. Les micro-entrepreneurs qui exercent cette activité en font donc partie, y sont immatriculés et s'enregistrent sur le Registre des Commerces et des Sociétés (RCS).

Information importante: Depuis la mise à jour du 1er janvier 2023, tout dossier de création, de modification et de cessation d'entreprise doit être déposé directement sur le guichet unique. Cette nouvelle plateforme gérée par l'INPI redistribuera ensuite vos informations et documents aux organismes référents (CCI, CMA, Urssaf, greffe du tribunal de commerce, organismes de sécurité sociale, services des impôts, etc.).

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Il y a plusieurs Greffes de Tribunal de Commerce répartis en France. Celui dont vous dépendez variera en fonction de l’adresse de domiciliation de votre micro-entreprise.

En tant qu'auto-entrepreneur, vous pouvez déjà effectuer votre immatriculation en ligne.

Les missions du Greffe du Tribunal de Commerce pour les micro-entrepreneurs

À l’instar de la CMA (pour les artisans) et de l’URSSAF (pour les activités libérales), le Greffe du Tribunal de Commerce a quatre grandes missions :

1/ Centraliser les différentes déclarations

Pour les agents commerciaux micro-entrepreneurs, cet organisme va s’occuper de plusieurs démarches (après transmission des documents par le Guichet Unique) :

• recevoir et vérifier les formalités qui lui sont adressées
• tenir le registre du commerce et des sociétés (RCS) et le Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) (+ le Registre Spécial des Entrepreneurs Individuels à Responsabilité Limitée (RSEIRL) et les Registres des privilèges et des nantissements)
• informer les entreprises

2/ Vérifier les dossiers

Quelle que soit votre demande, la validation de votre dossier n’est pas automatique. Le Greffe du Tribunal du Commerce se chargera de contrôler votre déclaration ainsi que les pièces justificatives fournies. En cas de déclaration incomplète ou en cas d’erreur, le Greffe ne pourra pas traiter votre dossier.

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3/ Transmettre les informations aux organismes

Une fois que le Greffe du Tribunal de Commerce a reçu et validé votre dossier, il fera lui-même le lien avec les différentes administrations sociales et fiscales (les impôts, l’INSEE, etc.).

4/ Vous assister si besoin

Le Greffe du Tribunal de Commerce fait partie des Centres de Formalités des Entreprises. À ce titre, il doit conseiller les entreprises qui sont de son ressort, dont les agents commerciaux qui ont créé leur micro-entreprise. Il propose ainsi des formations et des ateliers sur les formalités administratives pour ces métiers.

Vous souhaitez vous faire accompagner ? Prenez le temps de bien vous renseigner car ces services peuvent être payants.

Exercer les métiers de l'immobilier

Vous pouvez exercer les métiers de l'immobilier suivants :

• Transactions sur des propriétés bâties ou non bâties (appartements, maisons, terrains) : achat, vente, location, sous-location, location saisonnière, locations nues ou meublées et des transactions liées à des fonds de commerce (achat, vente, location-gérance)
• Gestionnaire de biens immobiliers (exemple : opération marketing, publicité, promotion)
• Syndic de copropriété
• Marchand de listes
• Petites prestations touristiques complémentaires liées à votre activité principale dans l'immobilier (exemple : forfait touristique, services de transport)

À savoir : Vous pouvez cumuler ces activités immobilières, sauf celle de marchand de listes qui ne peut pas être exercée avec une autre.

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Vous êtes l'intermédiaire entre les 2 parties qui contractent (par exemple vendeur et acheteur, loueur et bailleur). Cette place d'intermédiaire est officialisée par un document appelé mandat. Vous êtes ainsi un mandataire.

Le mandat est rempli par l'agent immobilier, le vendeur et l'acheteur. Il a généralement une validité de 3 mois maximum. Il peut être simple ou exclusif. Il est exclusif lorsque le client vous choisit comme unique mandataire.

La transaction entre ces parties peut aussi être sécurisée par la présence d'une tierce personne de confiance : notaire, commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), avocat, banque, etc.

Exemple : Vous rédigez un mandat de vente en tant qu'agent, dans le cas où un propriétaire vous le confie pour trouver un acquéreur. Le mandat est signé entre vous (agent immobilier) et le propriétaire qui souhaite vendre son bien.

Le mandat doit comporter les informations suivantes :

• Durée de votre mandat (maximum 3 ans)
• Numéro d’inscription au registre des mandants immobiliers
• Rémunération et par qui elle vous est versée
• Missions précises
• Conditions de maniement des fonds (perception ou non) et de reddition des comptes (rapport de gestion comptable)

En résumé, voici les informations clés à vérifier pour savoir si vous pouvez exercer :

• Avoir un diplôme bac + 3 minimum (BTS, Licence ou Licence pro) ou une expérience professionnelle dans un métier de l'immobilier
• Respecter les conditions pour exercer une activité commerciale
• Ne pas avoir subi une faillite personnelle ou une interdiction de gérer (informations présentes sur le bulletin n°2 du casier judiciaire)
• Bénéficier d'une garantie financière (minimum de 30 000 € pour les 2 premières années d'exercice puis 110 000 €) pour chaque activité (transaction, gestion, syndic)
• Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle dite RCP
• Obtenir la carte professionnelle d'agent immobilier
• Créer votre entreprise : immatriculation au RNE et RCS et obtention des numéros Siren, Siret et code APE

À noter : Il est recommandé, dans certaines régions, de posséder le permis de conduire et de parler un minimum l'anglais.

Diplômes

Vous devez avoir obtenu au minimum l'un des diplômes suivants :

• BTS en professions immobilières
• Licence professionnelle (bac+2 reconnu bac +3) en gestion et carrière immobilière
• Licence (bac +3) dans les domaines commercial, juridique ou économique
• Licence (bac +3) obtenue dans un institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitat (ICH). (Par exemple, l'ICH du Cnam)
• Certificat enregistré au RNCP (Répertoire national des certifications professionnelles) classé au niveau II (Licence, bac +3)

Expérience professionnelle

Une expérience professionnelle dans le secteur de l’immobilier peut également vous donner le droit d’exercer en tant qu’agent immobilier.

L'expérience exigée varie en fonction des diplômes que vous possédez ou non.

• Si vous avez le baccalauréat ou un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, l'expérience exigée est de 3 ans d'expérience en tant que salarié à temps plein sous la responsabilité d'un détenteur de la carte professionnelle d'agent immobilier ayant la mention que vous sollicitez (ex : « Gestion », « Syndic de copropriété », « Transaction »).
• Si vous n’avez pas le baccalauréat ou un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, l'expérience exigée est soit 10 ans d’expérience en tant que salarié à temps plein sous la responsabilité d'un détenteur de la carte professionnelle d'agent immobilier correspondant à la mention que vous sollicitez (ex : « Gestion », « Syndic de copropriété » « Transaction ») ou 4 ans d'expérience si vous aviez le statut de cadre.

Dans votre métier, vous pouvez être amené à :

• Chercher des biens immobiliers (appartements, maisons, commerces, bureaux) à vendre ou à louer
• Rédiger et signer un acte juridique tel qu'un mandat avec le propriétaire ou un compromis de vente
• Estimer un bien immobilier, définir avec le propriétaire le prix de vente ou de location et le coût des charges
• Passer des annonces et afficher les biens immobiliers disponibles dans votre agence
• Faire visiter le bien immobilier
• Conseiller vos clients
• Vérifier les éléments de la transaction (techniques et financiers) : revenus des clients, rapport énergétique d'un bien, surface, etc.
• Rédiger un acte juridique comme un compromis de vente
• Accompagner acheteur (ou loueur) et vendeur (ou bailleur) dans la signature du compromis de vente ou du bail
• Remettre les clés au nouveau propriétaire ou locataire
• Rédiger un état des lieux du bien immobilier en location

À savoir : Votre mission de conseiller est un devoir. Vous êtes par ailleurs responsable de la vérification des éléments du dossier (revenus d'un client, titre de propriété, surface d'un bien, dépendances sur un terrain, existence de servitudes, bilan énergétique, amiante, etc.)

Garantie financière

La garantie financière est une réserve d'argent que vous devez obtenir auprès d'un garant. En tant qu'agent immobilier, vous allez recevoir des sommes d'argent en dépôt pendant un certain temps.

Coût de la carte professionnelle d'agent immobilier

Les coûts associés à la carte professionnelle d'agent immobilier sont répertoriés dans le tableau ci-dessous :

Formation continue

La formation continue est obligatoire pour exercer le métier d'agent immobilier. Vous pouvez renouveler votre carte professionnelle seulement si vous avez suivi une formation continue au cours des 3 années d'activité passées.

La durée de la formation doit être de minimum 42 heures sur les 3 années consécutives d'activité.

La formation continue doit être en lien direct avec l'activité d'agent immobilier. Elle doit porter sur les sujets suivants :

• Questions juridiques, économiques, commerciales
• Déontologie (au moins 2 heures sur 3 ans)
• Techniques concernant la construction, l'habitation, l'urbanisme, la transition énergétique

L'organisme de formation que vous choisissez doit être agréé.

Affichage pour votre clientèle

Vous devez afficher de façon visible par la clientèle les informations suivantes :

• Numéro de votre carte professionnelle
• Possibilité ou non de percevoir des fonds
• Montant de votre garantie financière, dénomination et coordonnées du garant
• Tarifs TTC de vos prestations et leur mode de calcul avec le barème des prix (les tarifs affichés doivent être appliqués)
• Répartition des honoraires quand le prix des honoraires est à la charge de l'acquéreur

Lorsque ces prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, l'affichage doit indiquer les pourcentages prélevés et les tranches de prix correspondantes ainsi que tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages.

Attention : Les fourchettes de prix sont interdites. Les prix doivent être fixés pour chacune des prestations proposées. Les tarifs peuvent être forfaitaires et/ou proportionnels.

Demander un avis d'expert

Vous pouvez demander un avis à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) pour savoir si votre affichage (ou projet d'affichage) de prix et de tarifs est conforme à la réglementation en vigueur.

La démarche se fait en ligne par le téléservice suivant : Demander l'avis de la DGCCRF sur vos modalités d'information du consommateur sur les prix.

Vous recevez une réponse dans un délai de 2 mois à partir de la date de réception du dossier complet.

Annonces de vente

En cas d'honoraires à la charge de l'acquéreur, les mentions suivantes doivent apparaître sur l'annonce :

• Part TTC des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires
• Prix de vente honoraires inclus doit apparaître en 1er lieu sur l'annonce
• Prix exprimé hors honoraires

En cas d'honoraires à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.

À savoir : Une mention précisant le mode de répartition des honoraires, entre acquéreur et vendeur, doit figurer sur l'annonce de vente.

Annonces de location

Toutes les annonces de location non saisonnière d'une durée supérieure à 90 jours doivent mentionner les informations suivantes :

• Loyer mensuel charges comprises : prioritairement aux locataires potentiels (sur un site internet d'annonces, par exemple)
• Charges locatives et leurs modes de récupération (provision, forfait ou remboursement sur justificatifs)
• Complément de loyer pour les communes soumises à encadrement : somme demandée par le bailleur selon les caractéristiques du bien (confort particulier)
• Montant du dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges pour les locations nues (sans meubles) et 2 mois de loyer hors charges pour les meublés
• Caractère meublé de la location si c'est le cas
• Montant total des honoraires que doit vous régler le locataire
• Part des honoraires dus pour l'état des lieux, si vous le réaliser
• Commune du bien loué (informe sur la zone géographique si elle est très tendue, tendue ou non), avec le numéro de l'arrondissement pour certaines villes
• Surface habitable louée, identique à celle dans le bail d'habitation

Salarié

Formalités d'embauche

On vous explique en détail comment procéder à votre 1re embauche. Vous y trouvez toutes les formalités selon le type de contrat et de salarié (alternance, intérim, salarié mineur, étranger, etc.).

Attestation d'habilitation (collaborateur)

Vous devez fournir à votre salarié une attestation d'habilitation (ou attestation collaborateur). Il s'agit d'un document qui permet de justifier ses compétences et l'étendue de ses pouvoirs dans l'exercice de son activité.

Par cette attestation, vous l'habilitez à négocier, à faire des transactions et à s'engager pour votre propre compte.

Vous pouvez faire la demande d'attestation en utilisant le téléservice suivant : Agent immobilier : demander en ligne l'attestation d'habilitation (ou attestation collaborateur).

Vous pouvez aussi remplir le formulaire suivant et le transmettre à votre CCI : Agent immobilier : demande d'attestation d'habilitation.

Agent commercial indépendant

Embauche

Si vous choisissez un agent commercial plutôt qu'un salarié comme collaborateur, vous devez savoir que l'agent commercial est indépendant.

Il doit être inscrit au RSAC (registre spécial des agents commerciaux). Il peut exercer sous la forme juridique de l'EI (dont la micro-entreprise).

C'est un intermédiaire entre vous (agent immobilier), et les vendeurs et acheteurs (ou loueurs et bailleurs). On l'appelle aussi un mandataire commercial.

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