TVA et Location Meublée Non Professionnelle : Régime Fiscal

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect que les entreprises collectent pour l'État à chaque transaction. Le consommateur la paye donc dès qu’il achète un bien ou un service.

Par principe, les locations meublées sont exonérées de TVA. Cependant, tout n’est pas si simple puisque par exception, certains statuts peuvent y être soumis. Il peut donc être délicat de s’y retrouver pour les propriétaires bailleurs.

Cet article explique tout ce que vous devez savoir sur la TVA en location meublée.

TVA et Statuts LMNP/LMP

Vous avez le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) ? Vous vous demandez si vous devez vous préoccuper de la TVA ? La réponse est : pas forcément !

Dans la plupart des cas, les locations meublées non-professionnelles et professionnelles sont exemptées de TVA.

Lire aussi: Tout Savoir sur la CFE en LMNP

Il y a toutefois quelques exceptions. Ce sera notamment le cas pour :

L'hébergement dans les hôtels de tourisme classés.
L'hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés.
La location à un gestionnaire lui-même soumis à la TVA.
La fourniture de prestations de para-hôtellerie.

Cas d'Exonération de TVA pour les LMNP et LMP

Vous l’aurez compris, si vous proposez des services para-hôteliers lors de la location vous serez normalement assujetti à la TVA. En revanche, dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières, la donne change légèrement…

🧾🏙️ La TVA en LMNP: Comment ça marche ?

La TVA et les Prestations Para-Hôtelières

Vous vous demandez ce qui se passe quand votre activité de location meublée offre certains services similaires à ceux d'un hôtel ? Penchons-nous sur la question.

Définition des Prestations Para-Hôtelières

Une prestation para-hôtelière est un service fourni en complément de la location d'un logement meublé. Vous serez assujetti(e) à la TVA si vous proposez vous-même au moins 3 des 4 services suivants à vos locataires :

La fourniture du linge de maison.
Le nettoyage régulier des locaux loués.
La mise à disposition d'un service de réception.
Un service de petit-déjeuner.

Taux de TVA Applicable aux Prestations Para-Hôtelières

Vous proposez des services para-hôteliers à vos clients ? Vous devez alors appliquer la TVA sur le montant de vos loyers. Mais attention, les taux varieront en fonction du type de locaux loués et des services concernés.

Ce petit tableau vous aidera à y voir plus clair :

Type de Location	Taux de TVA
Location classique (résidence de tourisme, village vacances…)	10 %
Location dans une résidence spécialisée (EHPAD, Foyer de réinsertion, établissement pour personnes handicapées…)	5,5 %
Services autres que para-hôteliers	20 %

Comment Facturer la TVA dans le Cadre de la Location Meublée ?

Maintenant que nous avons vu quand et comment s’applique la TVA, regardons comment la facturer correctement sur vos loyers dans le cadre de la location meublée.

Les Mentions Obligatoires sur les Factures

Lorsque vous facturez la TVA à votre locataire, il faut être prudent. Plusieurs mentions sont obligatoires sur les factures :

Votre numéro d’identification de TVA.
Le taux de TVA applicable.
Le montant hors taxes (H.T) et Toutes Taxes Comprises (TTC).
Le numéro de facture.
Vos coordonnées et celles du locataire.
La durée de la location.
Les éventuels services fournis et leur prix unitaire.
La date de paiement.
Les frais éventuels en cas de retard dans le paiement des loyers.

La Périodicité de la Déclaration de TVA

Déclarer votre TVA est obligatoire dès lors que vous y êtes assujetti(e). La périodicité dépendra cependant de votre régime d’imposition :

Si vous dépendez du régime réel simplifié : la déclaration est annuelle.
Si vous dépendez du régime réel classique : vous devez déclarer et payer tous les mois.

Les Obligations Comptables Liées à la TVA

Appliquer la TVA nécessite de se plier à quelques obligations comptables qui varieront selon votre régime d’imposition.

Lire aussi: Tout savoir sur la TVA en LMNP

Si vous êtes au régime réel normal vous devez tenir une comptabilité précise afin de justifier toutes les opérations effectuées (recettes et dépenses). Vous devrez notamment fournir un bilan comptable, le tableau d’amortissement, ou encore un compte de résultat.
Si vous êtes au régime simplifié, vous n’avez pas à tenir de comptabilité.

Récupération de la TVA sur les Investissements Immobiliers

Lorsqu’une entreprise est assujettie à la TVA, cela signifie qu’elle peut la récupérer sur ses propres dépenses. Mais cela est-il également le cas dans le cadre d’un investissement immobilier ? La réponse est oui. Il y a toutefois des conditions à respecter.

Conditions pour Récupérer la TVA

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur vos dépenses, y compris sur le prix d’achat du bien immobilier. Pour cela il faut :

Acquérir un logement neuf et régler la TVA lors de l’achat.
Offrir au moins 3 des 4 services constitutifs de l’activité para-hôtelière lors de la location (petit-déjeuner, nettoyage, blanchisserie ou réception).
Disposer d'un numéro de TVA.
Conserver le bien pendant au moins 20 ans pour éviter de devoir rembourser la TVA au prorata temporis.
Effectuer une demande de remboursement auprès de l'administration fiscale.

Comment Déduire la TVA sur les Travaux et les Achats de Biens Meublés ?

Si vous êtes éligible à la récupération de la TVA, vous pourrez alors la déduire des frais engagés pour les travaux et achats ainsi que sur le prix d’acquisition du bien.

Pour cela, vous devrez :

Envoyer une lettre à l’administration fiscale pour leur signifier votre volonté d’être soumis(e) à la TVA.
Attendre leur réponse accompagnée de votre numéro de TVA.
Effectuer une demande de remboursement dans les 15 jours suivant la remise des clés du logement.

Vous devriez ensuite recevoir le remboursement dans les 6 mois qui suivent.

Enfin, vous pourrez déduire la TVA de tous les travaux et achats engagés pour le bien concerné.

À noter : Veillez à conserver tous les justificatifs relatifs à votre demande de remboursement comme l'attestation d'achat, le bail commercial de location meublée et le décompte du notaire avec TVA.

Les Avantages et Inconvénients de la TVA dans la Location Meublée

En matière de fiscalité LMNP, chaque médaille a son revers. Le système de la TVA dans la location meublée n'échappe pas à la règle.

Avantages pour le Propriétaire

La TVA est assez avantageuse pour vous en tant que bailleur puisque cela vous permet de :

Déduire la TVA du prix d’acquisition du bien afin d’augmenter la rentabilité de votre investissement.
Déduire la TVA des frais engagés pour le bien loué.
Bénéficier d'autres dispositifs fiscaux avantageux comme le Censi-Bouvard si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Inconvénients et Contraintes pour le Propriétaire

Toutefois, vous vous en doutez, il y a également quelques inconvénients :

La récupération de la TVA nécessite des démarches administratives fastidieuses.
Vous devez conserver votre bien sur une durée d’au moins 20 ans.
Vous devez remplir vos obligations déclaratives dans les temps.
Vous devez tenir une comptabilité précise et à jour.
Toutes vos factures doivent comporter les mentions obligatoires.

Conseils pour Éviter les Sanctions Fiscales

Pour éviter les sanctions fiscales :

Soyez rigoureux et organisé dans votre gestion administrative.
Assurez-vous de déclarer vos revenus et payer vos impôts dans les temps.
Pour plus de sécurité, vous pouvez faire appel à un expert-comptable.

La TVA et la Location Meublée à l'Étranger

Voyons maintenant comment s'applique la TVA dans le cadre de la location meublée à l'étranger.

Les Règles Européennes de TVA pour la Location Meublée

La TVA est une taxe harmonisée au sein de l'Union Européenne. Cela signifie que les règles applicables sont similaires dans tous les pays membres. Cependant, chaque pays applique son propre taux de TVA sur les locations meublées.

Les Spécificités Nationales en Matière de TVA et Location Meublée

Bien que la TVA soit harmonisée au niveau européen, chaque pays a ses propres règles. Certains pays peuvent appliquer un taux de TVA réduit pour certains types de logements ou dans certaines circonstances. Renseignez-vous sur les règles applicables dans le pays où se situe votre bien.

Questions Fréquentes sur la TVA et la Location Meublée

Comment se Passe un Contrôle Fiscal pour la TVA dans la Location Meublée ?

Un contrôle fiscal peut être déclenché à tout moment. Le service des impôts vérifiera que vous respectez bien les obligations liées à votre activité, notamment en matière de facturation et de déclaration de TVA. Pour être tranquille lors d'un éventuel contrôle, gardez toujours vos factures et justificatifs.

Quelles sont les Obligations en Matière de TVA pour les Plateformes de Location en Ligne ?

Les plateformes de location en ligne ont également des obligations en matière de TVA. Elles doivent s'assurer que les propriétaires respectent bien leurs obligations fiscales.

Pour cela elles doivent :

Informer le loueur sur ses obligations fiscales.
Fournir les liens vers les administrations compétentes pour permettre au loueur de se conformer à ses obligations.
Envoyer des documents contenant les éléments d’identification de la plateforme, du loueur, le montant total des transactions ainsi que le compte bancaire sur lequel les sommes ont été versées.

Peut-on Bénéficier d'un Taux Réduit de TVA pour Certains Types de Locations Meublées ?

Le taux standard de la TVA est de 20%.

Quand Parle-t-on de TVA en LMNP ?

La TVA s’applique sur les loyers des locations meublées :

Effectuées à titre onéreux et de manière habituelle
Proposant, avec l’hébergement, des prestations accessoires de nature hôtelière. Il faut que la location meublée propose au moins trois des prestations suivantes : l’accueil, le petit déjeuner, le nettoyage régulier du logement et la fourniture de linge de maison.

Il existe deux taux de TVA sur les loyers en LMNP :

Une TVA au taux de 10% pour les loyers des biens LMNP en résidence services (résidence seniors, résidence étudiants, résidence d’affaires ou de tourisme).
Une TVA au taux de 5,5% notamment pour les loyers des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).

Quand Récupérer la TVA en LMNP ?

Lorsque vous achetez un bien LMNP neuf, vous vous acquittez d’une TVA au taux de 20% sur le prix du logement neuf. Il est possible de récupérer la TVA ainsi versée à condition :

D’acheter un logement neuf dans une résidence services.
De louer le bien pour une durée minimum de neuf ans. La location doit avoir lieu dans le cadre d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence.

Dans la mesure où un logement en résidence services est associé, par définition, à la fourniture de services, l’activité de location est soumise à la TVA. Le loueur en meublé collecte donc la TVA pour le compte de l’État au moment de la perception des loyers et a la possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat du logement neuf.

Pour ce faire, l’investisseur doit impérativement opter pour la délégation de gestion (dans le cadre du bail commercial) et garder le bien immobilier en patrimoine pendant une durée de 20 ans au minimum. En cas de revente avant les 20 ans, l’investisseur devra rembourser la TVA au prorata de la somme déjà perçue.

Pour récupérer la TVA en LMNP, il convient :

De demander une immatriculation LMNP.
De demander à récupérer la TVA.
D’effectuer une demande de remboursement grâce au formulaire n° 3519-SD.

Le montant du remboursement de TVA vous est ensuite réglé par virement.

Vous devez calculer le montant de la TVA en effectuant l’opération suivante : TVA sur les biens et services d’exploitation - TVA collectée sur les loyers.

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