Date de création et cotisation foncière des entreprises (CFE) : calcul, déclarations et exonérations
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par les professionnels exerçant à titre habituel une activité non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. La CFE s'adresse donc à l'ensemble des entreprises, quel que soit leur statut fiscal, sauf exonération. La CFE et la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) constituent actuellement les deux cotisations de la Contribution Economique Territoriale (CET).
La CFE est due, sauf exceptions, par les professionnels qui exercent à titre habituel une activité non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. Est concernée par la CFE toute personne physique et morale qui exerce une activité professionnelle non salariée de manière habituelle donc régulière au 1er janvier de l’année de l’imposition. Les professionnels sont redevables de la taxe dans chaque commune où ils disposent de locaux et de terrains imposés par la taxe foncière au 1er janvier.
Qui est redevable et cas particuliers
La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due, lorsque les conditions sont réunies, notamment par toute société, toute entité non dotée de la personnalité morale ou encore tout entrepreneur individuel (dont les micro-entrepreneurs), y compris s’il exerce son activité à domicile ou chez ses clients. Exemple : les entités non dotées de la personnalité morale peuvent par exemple être des régies (régies municipales...), certaines fondations universitaires, des indivisions, ou encore des fonds communs de placement.
Quels que soient la nature de l’activité, le régime d'imposition ou la nationalité d’un contribuable, la CFE est due lorsque les conditions suivantes sont remplies : l'activité est exercée en France ; l'activité présente un caractère habituel : elle est exercée de manière répétée ; l'activité est exercée à titre professionnel : cela exclut les activités sans but lucratif et les personnes qui se limitent à la gestion de leur patrimoine privé ; l'activité est non salariée : les salariés ne sont pas concernés par la CFE.
Lorsque l’activité porte sur la location ou sous-location d'immeubles, la CFE est due dans les situations suivantes : location ou sous-location d'immeubles nus : le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être au moins égaux à 100 000 € (en revanche, la CFE ne concerne pas la location et sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation) ; location ou sous-location d'immeubles meublés : le chiffre d'affaires ou les recettes brutes hors taxes doivent être supérieurs à 5 000 € (la CFE n’est pas due lorsque la location meublée porte sur un logement inclus dans la résidence principale du propriétaire).
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Date de création, déclaration initiale et obligations
La première année au cours de laquelle ces entreprises réalisent du chiffre d'affaires ou des recettes constitue, au sens de la CFE, leur année de création. Les créateurs ou repreneurs d'établissements doivent au plus tard le 31 décembre de l'année de la création ou de la reprise remplir une déclaration n°1447-C (dite déclaration initiale). Vous devez déposer une déclaration initiale de CFE avant le 1er janvier de l'année suivant la création de votre entreprise, à l'aide du formulaire n°1447-C-SD mis à disposition sur le site impots.gouv.fr.
Lorsqu'un redevable crée un établissement, la CFE n'est pas due au titre de l'année de la création conformément au II de l'article 1478 du code général des impôts (CGI), sauf s'il s'agit d'un établissement produisant de l'énergie électrique qui est imposable à compter de son raccordement au réseau. Par création d'établissement, il convient d'entendre toute implantation nouvelle d'une entreprise dans une commune dès lors qu'elle ne s'analyse pas en un changement d'exploitant.
Ainsi, au regard des critères dégagés par la jurisprudence du Conseil d'État, il y a création d'établissement, au sens de l'article 1478 du CGI, à la double condition que l'entreprise ait, d'une part, disposé d’immobilisations et, d'autre part, versé des salaires ou réalisé des recettes. Ces deux conditions sont cumulatives.
Calcul de la base d'imposition : la valeur locative et ses particularités
La base d'imposition de la CFE est constituée par la valeur locative des locaux occupés par le professionnel dans le cadre de son activité au cours de l'année N-2. La CFE est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers passibles de la taxe foncière utilisés par l'entreprise pour les besoins de son activité au cours de la période de référence (année N-2 ou dernier exercice de 12 mois clos au cours de cette même année lorsque cet exercice ne coïncide pas avec l'année civile). Par exemple : pour la cotisation foncière des entreprises due au titre de 2026 on prendra en compte les biens immobiliers passibles de la taxe foncière utilisés par l'entreprise pour les besoins de son activité en N-2 (donc en 2024).
Sont donc retenus les biens qui appartiennent à l’entreprise, mais aussi ceux qu’elle prend en location, en crédit-bail, ou qu’elle utilise à titre gratuit. La valeur locative correspond au montant retenu par l'administration fiscale pour le calcul de la taxe foncière. Le bien doit être sous contrôle du contribuable concerné, qu’il en soit propriétaire ou locataire.
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En cas de création d’entreprise, pour les 2 années qui suivent celle de la création, la base d'imposition est calculée d'après les biens passibles de taxe foncière dont le redevable a disposé au 31 décembre de la première année d'activité.
Base minimale et substitution
La base réelle d'imposition du redevable (valeur locative des biens immobiliers affectés à l’activité en N-2) ne doit pas être inférieure à une base minimum, variable selon la commune dans laquelle est domiciliée l’entreprise. Si c’est le cas, le calcul de la CFE est alors effectué à partir de cette base minimum (et non la valeur locative des biens professionnels), dont le montant dépend du chiffre d'affaires réel.
Réductions de la base d'imposition
Dans certaines situations, la base d'imposition peut être réduite. À titre d’exemples : pour les nouveaux entrepreneurs, réduction de moitié la 2e année d'exercice de l'activité ; pour les artisans employant jusqu'à 3 salariés, réduction de 75 %, 50 % ou 25 % (selon le nombre de salariés employés) ; en cas d'implantation en Corse : réduction de 25 %. La valeur locative globale des biens passibles de la taxe foncière est corrigée en fonction de la période d’activité en cas d'exercice de certaines activités saisonnières (hôtels, restaurants, cafés, discothèques, établissements thermaux, établissements de spectacles ou de jeux).
Le taux d'imposition et montant de la CFE
Le montant de la CFE due est égal au produit de la base d'imposition et du taux d'imposition décidé par chaque commune. Le taux applicable varie considérablement d'une commune à une autre. Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, deux entreprises situées dans deux communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE. L'administration fiscale met à disposition un service en ligne permettant de visualiser le taux d'imposition applicable pour chaque commune.
Le paiement de la CFE sert notamment à financer les communes et les établissements publics de coopération intercommunale. Le taux de la CFE est fixé par la collectivité publique ou par les établissements publics de coopération intercommunale. Celle-ci est calculée sur la base minimale du taux d’imposition décidé par la commune.
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Paiement, acomptes et modalités dématérialisées
Le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) intervient avant le 15 décembre de chaque année. Par la suite, la CFE est payable chaque année le 15 décembre, sous déduction d'un acompte éventuel, versé le 15 juin, égal à 50 % du montant de la cotisation payée l'année précédente. Cet acompte doit être payé spontanément par l'entreprise, aucun avis d'imposition ne lui est envoyé. Concrètement, les redevables sont informés du montant de l'acompte à acquitter en consultant leur espace « Professionnel » accessible sur www.impots.gouv.fr.
L'entreprise est dispensée du paiement de l'acompte lorsque le montant de la CFE de l'année précédente est inférieur à 3 000 €. Dans cette situation, elle n’aura donc qu’un versement à effectuer en décembre. Toutes les entreprises, quel que soit le montant de leur chiffre d'affaires, doivent obligatoirement s'acquitter de la CFE de façon dématérialisée (paiement en ligne, prélèvement à l'échéance ou prélèvement mensuel).
L’entreprise peut, si elle le souhaite, opter pour un paiement mensuel de la CFE. La souscription au contrat de prélèvements mensuels peut être effectuée en ligne via l'espace « Professionnel » accessible sur www.impots.gouv.fr, auprès des centres de contact ou des SIE. L'échéancier adressé par l’administration à l'entreprise étale les prélèvements sur une période de 10 mois, de janvier à octobre.
Pour connaître le montant exact de votre CFE, il faut que vous consultiez l’avis d’imposition disponible dans votre espace professionnel du service des impôts (impots.gouv.fr). Votre avis d’acompte 2026 de cotisation foncière des entreprises (CFE) est disponible en ligne. Celui-ci est mis en ligne en fin d’année, vers novembre généralement.
Exonérations : plein droit, temporaires et facultatives
Comme indiqué précédemment, les entreprises sont soumises à la CFE sous réserve de nombreuses exonérations. Les exonérations, permanentes ou temporaires, peuvent être de plein droit (applicables automatiquement, sans intervention d'une décision de la collectivité territoriale) ou facultatives (sur demande). Il existe un certain nombre de conditions générales pour être soumis à la CFE. Toutefois, en matière de location et sous-location d'immeubles, des conditions supplémentaires sont exigées.
Exonérations de plein droit (permanentes et temporaires)
L’exonération de plein droit est en général permanente bien qu’il existe certaines exceptions. Les personnes et organismes bénéficiant de cette exonération de plein droit sont nombreux : artisans et façonniers remplissant certaines conditions, chauffeurs de taxis ou d'ambulances respectant des critères précis, vendeurs à domicile indépendants dont la rémunération brute annuelle est inférieure à 7 930 €, coopératives d'artisans, exploitants agricoles, établissements zoologiques pour leur activité agricole, certaines sociétés coopératives, professeurs et artistes exerçant dans des conditions particulières, photographes auteurs pour certaines activités, auteurs et compositeurs percevant des droits d'auteur, sages-femmes, sportifs pour la seule pratique d'un sport, éditeurs de presse, etc.
Peuvent bénéficier d’une exonération de CFE : les activités créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 et qui sont exonérées d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés ; les activités implantées en zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026 et qui sont exonérées d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés.
Exonération liée au chiffre d'affaires
Les entreprises réalisant au plus 5 000 € de chiffre d'affaires par an sont exonérées : de la cotisation minimum de CFE et des taxes additionnelles à la CFE pour le financement des chambres consulaires. À savoir : depuis 2019, il est possible d’être exonéré de CFE en raison d’un faible chiffre d’affaires. Si vous êtes micro-entrepreneur avec de faibles revenus, vous serez donc exonéré de CFE.
Exonérations facultatives et durée de 3 ans
Les exonérations facultatives sont soumises à l'approbation des collectivités bénéficiaires de la cotisation. Ces exonérations sont généralement temporaires. Une exonération facultative de CFE d'une durée de 3 ans à compter de l’année qui suit celle de la création (ou de la 2e année qui suit celle au cours de laquelle l'extension d'établissement est intervenue) peut être accordée aux « nouvelles » entreprises. Il est important de vous rapprocher de votre service des impôts des entreprises (SIE) pour savoir si cette exonération a été instaurée dans votre commune.
Les entreprises pouvant bénéficier de l'exonération facultative de CFE sont, par exemple : entreprises implantées dans des zones d'aide à finalité régionale (ZAFR), zones d'aide à l'investissement des petites et moyennes entreprises (ZAIPME), zones France ruralités revitalisation (ZFRR), zones urbaines sensibles (ZUS), quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), zones de restructuration de la défense (ZRD), bassins d'emploi à redynamiser (BER), zones franches d'activités en outre-mer, entreprises situées en Corse, jeunes entreprises innovantes, médecins ouvrant un cabinet secondaire dans un désert médical, vétérinaires ruraux, disquaires indépendants, librairies indépendantes labellisées, entreprises de spectacles vivants, etc.
Sur délibération des communes, les créations et les extensions d’établissement peuvent être exonérées de CFE pour une durée de 3 ans à compter de l’année qui suit celle de la création ou de la 2e année qui suit celle au cours de laquelle l’extension d’établissement est intervenue. Pour bénéficier de cette exonération, l'entreprise doit également effectuer une déclaration n°1447-M-SD, pour chaque établissement exonéré, à adresser au service des impôts dont relève l’établissement. Elle doit être faite avant le 5 mai de l'année suivant celle de l'extension d'établissement.
Déclarations modificatives, demandes d'exonération et obligations de dépôt
Les entreprises redevables de la CFE ne sont pas obligées de déclarer chaque année leurs bases d'imposition. En revanche, une déclaration 1447-M-SD doit être effectuée par l'entreprise se trouvant dans l'une des situations suivantes : l'entreprise demande à bénéficier d'une exonération (aménagement du territoire, entreprises de spectacles vivants ou jeune entreprise innovante, par exemple) ; l'entreprise souhaite signaler une modification d'éléments connus de l'administration, notamment augmentation ou diminution de la surface des locaux ; variation du nombre de salariés ; variation d'un élément d'imposition (puissance ou nombre d'installations) ; dépassement du seuil de 100 000 € de chiffre d'affaires (pour les activités immobilières de location nue) ; cessation ou fermeture d'installation ou d'établissement.
La déclaration doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l'entreprise avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (jusqu'au 5 mai 2026 pour la CFE 2027). La déclaration modificative 1447-M-SD (CFE) est à utiliser pour demander une exonération facultative ou pour signaler une modification. Les règles varient selon que l’exonération est facultative ou octroyée de plein droit.
Les contribuables bénéficiant d’une exonération de CFE de plein droit sont en principe dispensés de déclaration. Par exception, certains contribuables ne bénéficient de cette exonération de plein droit qu’après le dépôt d’une déclaration : il s’agit par exemple des diffuseurs de presse spécialistes ou des entreprises de méthanisation agricole. Les contribuables concernés par cette obligation doivent alors déposer la déclaration n°1447-M-SD éventuellement accompagnée de l'annexe n°1447-E si l’activité exercée ne figure pas dans la liste du premier formulaire n°1447-M-SD. La déclaration doit être déposée en version papier au SIE dont dépend l’entreprise.
Calcul de la CFE pour les entreprises sans local
Pour le calcul de la CFE d’une entreprise sans local, les administrations s’appuient sur le chiffre d’affaires généré sur l’année N-2. Le montant de cotisation d’une entreprise sans local varie selon plusieurs tranches de chiffres d’affaires. Pour la plupart des micro-entrepreneurs domiciliés chez eux, la base minimale est appliquée.
Le montant de la CFE due est égal au produit de la base d'imposition et du taux d'imposition décidé par chaque commune. Afin de calculer votre CFE en moins de 5 minutes et en toute simplicité nous avons développé un simulateur de CFE en ligne. Pour connaître les taux, il suffit d'indiquer un exercice comptable, la région puis le département : Connaître les taux d’impositions directes locales par commune.
Mesures pratiques et conseils
La domiciliation est une stratégie avantageuse pour les entreprises souhaitant diminuer le coût de leurs impôts fonciers et des différentes taxes professionnelles comme la Cotisation Foncière des Entreprises. C’est donc capital de bien choisir la domiciliation de votre entreprise, car le choix de l'adresse du siège social influencera le coût direct des taxes que vous paierez, telles que la CFE. Une solution simple pour les entrepreneurs éligibles à la CFE est la domiciliation d’entreprise en ligne. Grâce à elle, vous pouvez obtenir une adresse à l’endroit de votre choix en quelques minutes seulement.
Si le montant de la CFE représente une charge trop lourde pour votre entreprise, vous pouvez demander une remise gracieuse auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Cette demande doit être motivée par des difficultés de trésorerie ou une baisse d’activité.
Rappels légaux et points de vigilance
- La CFE n'est pas due l'année de la création de l'établissement sauf exceptions spécifiques.
- La base d'imposition se réfère aux biens utilisés en N‑2 ; pour la CFE due en 2026, on retient la situation au 31/12/2024.
- Les exonérations peuvent être automatiques ou sur demande ; vérifiez les modalités auprès de votre SIE.
- Toutes les entreprises doivent payer et déclarer de façon dématérialisée via l'espace « Professionnel » du site impots.gouv.fr.
Comment consulter et payer l'avis de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) en 2021
| Situation | Base d'imposition | Déclaration |
|---|---|---|
| Entreprise avec local | Valeur locative des locaux utilisés en N‑2 | 1447‑C initiale puis 1447‑M‑SD en cas de modification |
| Entreprise sans local | Chiffre d'affaires N‑2 (tranches) ou base minimum | 1447‑C pour création, 1447‑M‑SD pour modifications |
| Création d'établissement | Exonération l'année de création ; base d'imposition calculée sur biens au 31/12 de la 1re année | Déclaration initiale avant 31/12, demande d'exonération : 1447‑M‑SD |
En résumé, la compréhension de la date de création d’établissement, de la période de référence (N‑2) pour la valeur locative, des exonérations possibles et des modalités de déclaration et de paiement est essentielle pour maîtriser le coût de la CFE et éviter les erreurs. Adressez-vous à votre service des impôts des entreprises (SIE) pour toute situation particulière et pour connaître les exonérations locales éventuellement applicables.