Comment fonctionne la CFE pour une location meublée non professionnelle (LMNP)

Si vous louez un logement meublé, vous êtes certainement concerné par la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cet impôt local, souvent méconnu des bailleurs particuliers, est pourtant obligatoire dès lors que l’activité est exercée à titre habituel. Contrairement à la taxe foncière, la CFE est liée à l’existence même de l’activité de location meublée.

Qu’est‑ce que la CFE et pourquoi concerne‑t‑elle le LMNP ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par toutes les personnes physiques ou morales exerçant de manière habituelle une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle constitue, avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), l’une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET).

La location meublée, même exercée à titre non professionnel, est considérée fiscalement comme une activité commerciale relevant des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En d’autres termes, dès lors que vous louez un logement meublé de façon habituelle et que vous avez déclaré votre activité auprès du guichet unique de l'INPI en remplissant le formulaire P0i, un numéro SIRET vous est attribué. L’administration fiscale assimile cette activité à une activité économique. C’est cette qualification juridique qui rend le loueur en meublé non professionnel potentiellement redevable de la CFE.

Qui doit payer la CFE en LMNP ?

Exercer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’exonère pas, par principe, du paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Le régime fiscal choisi - Micro BIC ou Régime Réel - n’a aucune incidence sur cette obligation : à partir du moment où vous tirez des revenus locatifs issus d’une location meublée, vous êtes considéré comme redevable de cette taxe locale.
La CFE s'applique dès l'obtention de votre numéro SIRET et la déclaration de votre activité à l'administration fiscale.
Chaque bien loué meublé fait l’objet d’une déclaration distincte : un numéro SIRET est attribué par établissement. Plusieurs biens situés dans la même commune peuvent relever d’un même établissement, mais des biens dans différentes communes entraînent des CFE distinctes.

Base de calcul : comment se calcule la CFE pour un LMNP ?

La base d'imposition de la CFE est la valeur locative du bien (telle qu'elle est prise en compte pour la taxe foncière). Le montant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux d'imposition fixé par la commune. La valeur locative représente le loyer théorique que le bien pourrait générer au 1er janvier de l’année N-2.

Le calcul repose sur trois éléments : la valeur locative cadastrale du bien, le taux voté par la commune ou l’intercommunalité, et la cotisation minimum fixée par la collectivité. Le taux d’imposition est défini par délibération du conseil municipal ou par l’établissement public de coopération intercommunal (EPCI) dont relève la commune.

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Lorsque la valeur locative est inférieure à la base minimale d'imposition calculée dans la commune où est situé le bien, une cotisation minimum est due. Elle est établie en fonction d'une base dont le montant est fixé par le conseil municipal.

Barème et cotisation minimum

Même si la valeur locative est faible, la commune peut appliquer une cotisation minimum en fonction du chiffre d’affaires. Cette cotisation plancher varie généralement entre 200 € et 700 €, mais peut dépasser 1 000 € dans certaines grandes villes. À noter que les communes fixent librement la base minimale dans les limites prévues par le barème national.

Tranche de recettes	Base minimum (exemple indicatif)
5 001 € - 10 000 €	Entre 247 € et 589 €
10 001 € - 32 600 €	Entre 247 € et 1 179 €
32 601 € - 100 000 €	Entre 247 € et 2 477 €
100 001 € - 250 000 €	Entre 247 € et 4 129 €
250 001 € - 500 000 €	Entre 247 € et 5 897 €
À partir de 500 001 €	Entre 247 € et 7 669 €

Exemple chiffré de calcul : Valeur locative cadastrale 1 500 € × taux communal 30 % = 450 €. La cotisation minimum de la commune étant supérieure (500 €), le montant de la CFE sera de 500 €.

Exonérations et cas particuliers

La bonne nouvelle, c'est que tous les LMNP ne paient pas la CFE. Plusieurs cas permettent d'en être totalement exonéré, et la première année est systématiquement gratuite. L’année de création de l’activité LMNP, la CFE n'est pas due. La deuxième année (N+1), la base d'imposition est réduite de 50 %.

Vous êtes exonéré de CFE, sauf délibération contraire des collectivités bénéficiaires, si :

vous louez des locaux faisant partie de votre habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l'article L 324-1 du Code du tourisme ;
vous louez ou sous‑louez en meublé tout ou partie de votre habitation personnelle (par exemple chambres d'hôtes dépendant de votre résidence personnelle).

Autres exonérations notables : recettes annuelles ≤ 5 000 € (exonération automatique), situation de première année d'activité, location occasionnelle non habituelle, ou localisation en zones spécifiques (ZFRR, ZFRR+). Ces exonérations sont listées aux articles 1449 à 1466F du CGI.

Déductibilité selon le régime fiscal

Pour les loueurs en meublé non professionnels déclarant au régime réel simplifié, la CFE est une charge déductible des recettes de l'activité, au même titre que d'autres frais ou taxes payables par les LMNP (assurance, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt). Au régime réel, la CFE s’inscrit dans les charges d’exploitation et la déduction intervient l’année de paiement effectif de la taxe.

Au régime micro-BIC, la CFE n'est pas déductible séparément.

Obligations déclaratives : SIRET et formulaire 1447

Dès que le loueur en meublé déclare son début d'activité de loueur en meublé à l'INPI afin d'enregistrer son activité avec un numéro SIRET, il devient de facto soumis à la CFE. Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé.

Vous devrez ensuite compléter et renvoyer le 1447‑C‑SD au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre logement meublé, afin que la CFE puisse être calculée. Le dépôt du formulaire 1447‑C‑SD doit être effectué l’année de création de l’activité, au plus tard le 31 décembre.

En cas de modification (cessation d’activité, changement d’adresse, transformation en location nue, modification de surface), il faut remplir le formulaire 1447‑M‑SD : une absence de mise à jour peut entraîner des rappels d’impôt ou des pénalités.

Quand et comment payer la CFE ?

Pour régler votre CFE, vous devez créer un compte professionnel sur impots.gouv.fr à l’aide de votre numéro SIREN, que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Le paiement se paie uniquement à partir du site impots.gouv.fr avant le 15 décembre de l’année en cours.

15 juin : acompte obligatoire si la CFE annuelle est supérieure à 3 000 €.
15 décembre : solde de la CFE (ou 15 février N+1 en cas de rôle tardif).
Possibilité de mensualisation pour lisser la charge (adhésion avant le 30 juin).

Le paiement s’effectue exclusivement en ligne, par prélèvement automatique ou télérèglement. Aucun avis papier n’est envoyé : les avis de CFE sont uniquement disponibles en ligne dans votre espace professionnel.

[TUTO] Créer un espace professionnel impots.gouv.fr en micro-entreprise

Sanctions et contrôle : que risque‑t‑on en cas d’omission ?

L'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive. Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due.

Une démarche de régularisation spontanée auprès du SIE peut permettre de bénéficier d'une réduction des pénalités. En cas de contestation d’un avis de CFE, vous pouvez déposer une réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel ; l’administration dispose de 6 mois pour répondre.

Cas pratiques fréquents

Location courte durée (Airbnb, Booking) : la CFE est due lorsque l'activité est habituelle, même si le logement est une résidence secondaire.
Plusieurs appartements dans plusieurs communes : vous recevrez un avis CFE par commune.
Location d'une partie de sa résidence principale : possible exonération selon conditions et délibération locale.
Logement vacant : la vacance ne supprime pas automatiquement la CFE tant que l’activité n’est pas formellement cessée auprès de l’administration.

Conseils pratiques pour anticiper la CFE

Avant d’acheter, demandez une estimation de la CFE au SIE de la commune : le choix de la localisation impacte fortement la CFE.
Si vous êtes au régime réel, intégrez la CFE dans vos charges déductibles ; au micro‑BIC, provisionnez la charge car elle ne sera pas déductible.
Provisionnez chaque mois un douzième du montant estimé de la CFE pour éviter les à‑coups.
Conservez une copie PDF de votre 1447‑C‑SD validé et des justificatifs envoyés au SIE.

Récapitulatif essentiel

Qui paie ? Toute activité habituelle de location meublée (LMNP) est en principe assujettie à la CFE.
Combien ? Le montant correspond à la valeur locative cadastrale multipliée par le taux communal, avec une base minimale fixée par la commune selon un barème national.
Déclaration et paiement : déclaration initiale via le formulaire 1447‑C‑SD l’année de création, puis paiement en ligne via l’espace professionnel (solde avant le 15 décembre).
Exonérations : première année, recettes N‑2 ≤ 5 000 €, location occasionnelle de la résidence principale, ou exonérations locales décidées par le conseil municipal.

La CFE n'est pas une fatalité : bien anticipée et intégrée à votre stratégie fiscale (choix du régime réel lorsque pertinent, demandes d'exonérations, provisionnement), elle se maîtrise. Vérifiez toujours votre avis d’imposition CFE et n’hésitez pas à contacter votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour confirmer votre situation.

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