Guide complet : déclaration CFE pour le loueur meublé de tourisme (LMNP)

Vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle (LMNP) et découvrez une nouvelle obligation fiscale : la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ? Pas de panique, cette taxe est une étape normale et bien balisée dans la vie de tout loueur en meublé. Comprendre son fonctionnement, savoir si vous êtes concerné et comment remplir les documents nécessaires est la clé pour une gestion sereine.

Qu’est-ce que la CFE et pourquoi concerne-t-elle les LMNP ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui, avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), compose la Contribution Économique Territoriale (CET). Instaurée en 2010 pour remplacer l'ancienne taxe professionnelle, la CFE est due par les personnes exerçant une activité professionnelle non salariée de manière habituelle. La CFE est due par toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée, ce qui inclut les loueurs en meublé.

La doctrine fiscale considère que la location de locaux meublés est, par nature, une activité professionnelle. Dès que vous déclarez votre début d'activité à l'INPI pour obtenir votre numéro SIRET, vous êtes de fait redevable de la CFE. Cette obligation s'applique que vous soyez au régime Micro-BIC ou au régime Réel Simplifié. En clair : dès que vous louez un bien meublé de manière habituelle et répétée - que ce soit à l'année à un étudiant ou en saisonnier sur Airbnb - vous exercez une activité commerciale aux yeux du fisc.

Il est important de noter que la CFE est distincte de la taxe foncière. La taxe foncière est due par le propriétaire d'un bien immobilier, tandis que la CFE est due par celui qui y exerce une activité professionnelle. Pour le LMNP, ces deux personnes sont souvent les mêmes.

Êtes-vous redevable de la CFE ? Principes et exceptions

La CFE est due par toute personne exerçant une activité non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. En clair : un LMNP doit-il payer la CFE ? En principe, oui. La location meublée habituelle est assimilée à une activité commerciale, quelle que soit sa forme. Le régime fiscal (micro-BIC ou réel) et le statut (LMNP ou LMP) n'ont aucun impact sur l'assujettissement à la CFE.

Cependant, l'assujettissement à la cotisation foncière des entreprises pour les activités de location de logements meublés n'est pas systématique. Plusieurs situations permettent d'en être totalement ou partiellement exonéré.

Les exonérations permanentes

Chiffre d'affaires inférieur à 5 000 € : Si vos recettes locatives annuelles (loyers + charges) sont inférieures ou égales à 5 000 €, vous bénéficiez d'une exonération totale de CFE.
Location d'une partie de votre habitation personnelle : Vous êtes exonéré si vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, à condition que le loyer soit fixé dans des limites "raisonnables" définies annuellement par l'administration fiscale.
Location occasionnelle : Si vous louez une partie de votre habitation personnelle de manière non habituelle et non périodique, vous n'êtes pas assujetti.
Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes : Vous pouvez être exonéré si vous louez des locaux classés "meublés de tourisme" ou des chambres d'hôtes qui font partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire). Attention, cette exonération peut être annulée par une délibération contraire de votre commune.

L'exonération temporaire pour début d'activité

La bonne nouvelle pour les nouveaux LMNP est que vous bénéficiez d'une exonération totale de CFE pour l'année de création de votre activité. Concrètement, si vous débutez votre activité en 2024, vous ne paierez pas de CFE en 2024. Votre première CFE sera due pour l'année suivante, calculée sur la base de vos revenus de l'année de début.

Cas particulier : les résidences de services

Si vous investissez dans une résidence de services (résidence étudiante, EHPAD, résidence senior) via un bail commercial, vous n'êtes généralement pas redevable de la CFE. C'est l'exploitant de la résidence, qui exerce l'activité commerciale, qui s'en acquitte.

Comment se calcule la CFE ?

Le calcul de la CFE repose sur deux éléments :

La base d'imposition : Elle correspond à la valeur locative cadastrale du bien loué, telle qu'utilisée pour le calcul de la taxe foncière, pour l'année N-2.
Le taux d'imposition : Ce taux est voté chaque année par la commune où se situe le bien. Il varie donc considérablement d'une ville à l'autre.

Formule de calcul : Montant de la CFE = Base d'imposition (valeur locative N-2) × Taux de la commune. Cependant, lorsque la valeur locative est très faible, une cotisation minimum est appliquée. Cette base minimale est fixée par le conseil municipal, dans une fourchette légale qui dépend de votre chiffre d'affaires N-2.

Voici un exemple des fourchettes pour la base d'imposition minimale :

Chiffre d'affaires ou recettes HT (N-2)	Base minimale d'imposition
≤ 10 000 €	entre 224 € et 534 €
> 10 000 € et ≤ 32 600 €	entre 224 € et 1 067 €
> 32 600 € et ≤ 100 000 €	entre 224 € et 2 242 €
> 100 000 € et ≤ 250 000 €	entre 224 € et 3 738 €
> 250 000 € et ≤ 500 000 €	entre 224 € et 5 339 €
> 500 000 €	entre 224 € et 6 942 €

Pour la plupart des LMNP, le montant se situe entre 200 et 700 euros par an. À Paris, par exemple, le montant minimum pouvait descendre à quelques dizaines d'euros pour une base minimale.

La CFE, une charge déductible au régime réel

Un des principaux avantages du statut LMNP au régime réel est la déduction des charges. La CFE est une charge entièrement déductible de vos recettes locatives. Si vous optez pour le régime réel simplifié, n'oubliez pas de l'inclure dans votre comptabilité, au même titre que la taxe foncière, les frais de syndic ou les intérêts d'emprunt.

Déclaration initiale de CFE : formulaire 1447-C-SD (mode d'emploi)

Après avoir déclaré votre début d'activité et reçu votre numéro SIRET, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) vous enverra le formulaire 1447-C-SD, aussi appelé "Déclaration initiale de CFE". Ce document est crucial car il permet à l'administration de calculer votre CFE pour les années à venir. Vous devez le compléter et le renvoyer à votre SIE avant le 1er janvier de l'année suivant le début de votre activité.

Le formulaire 1447-C-SD comporte 4 pages et se décompose en plusieurs cadres (A1 à D3). En LMNP, seuls certains cadres vous concernent. En clair : si vous êtes un LMNP classique (un appartement loué meublé à l'année), vous remplirez environ la moitié des cases. Le reste, vous le laissez vide.

Cadre par cadre : comment remplir

Cadre A1 : Identification de l'entreprise - Dénomination : Indiquez vos Nom et Prénom. Si le bien est en indivision, indiquez le nom de l'indivision. Activités exercées : Mentionnez "Location meublée non professionnelle" (ou LMNP). Adresse dans la commune : L'adresse du bien que vous louez. Adresse où doit être envoyé l'avis d'imposition : Votre adresse personnelle. Numéro SIRET : Reportez le numéro à 14 chiffres que vous avez reçu. Code de l'activité (APE) : Pour la location meublée, il s'agit généralement du code 6820A. Inscription au répertoire des métiers : Cochez "NON". Comptable : Si vous faites appel à un expert-comptable, indiquez ses coordonnées.

Cadre A2 et A3 : Activité et Origine - Cadre A2 : Pensez à dater et signer en bas de la première page. Cadre A3 : Cochez les cases "Création d'établissement" et "Début d'activité".

Cadre B1 et B2 : Renseignements pour l'entreprise et l'établissement - Cadre B1 : Date de création : Indiquez la date de début d'activité que vous avez mentionnée sur votre formulaire P0i. Chiffre d'affaires HT estimé : Estimez le montant total des loyers et charges que vous prévoyez d'encaisser pour la première année civile. Ajustement à l'année : Si votre premier exercice ne dure pas 12 mois, vous devez proratiser votre CA estimé sur une année complète. Formule : (CA estimé / nombre de mois d'activité) × 12. Cadre B2 : Cochez la case 1 si vous débutez votre activité. Nombre de salariés : Indiquez 0, sauf cas exceptionnel.

Cadre C : Biens du nouvel établissement - C'est une section clé qui décrit le bien loué. Renseignez l'adresse, la description (ex: "Appartement 2 pièces"), le numéro de lot de copropriété, et la superficie totale en m². Vous êtes... : Cochez "propriétaire" ou "locataire" (si vous sous-louez). Nature du local loué : Les cases 24, 25 et 26 déterminent votre éligibilité à certaines exonérations.

Attention aux cases 24, 25 et 26 du cadre C - Le choix de la case est déterminant. Case 24 : Cochez cette case si vous louez votre habitation personnelle (principale ou secondaire) et qu'elle a obtenu un classement en meublé de tourisme. Case 25 : Cochez-la si vous louez une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire), mais sans classement et que la location ne remplit pas les conditions d'exonération totale. Case 26 : C'est la case par défaut pour la plupart des investissements locatifs LMNP classiques, c’est-à-dire un bien qui n'est pas votre habitation personnelle.

Cadre D1 et D2 : Exonérations - Cadre D1 : Cochez la case 3 "Créations d'établissement" dans la colonne CFE. Cela active votre exonération pour la première année d'activité. Cadre D2 : Ce cadre concerne les exonérations de plein droit. Case 10 : À cocher si vous êtes dans le cas d'un meublé de tourisme classé (lié à la case 24 du cadre C). Case 12 : À cocher si vous louez une partie de votre habitation principale (conditions spécifiques).

Paiement de la CFE : échéances et modalités

Une fois votre déclaration initiale traitée, vous ne recevrez plus de formulaire papier. Tout se passe en ligne. Pour consulter votre avis de CFE et la payer, vous devez obligatoirement créer un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Rendez-vous sur le site et cliquez sur "Votre espace professionnel" puis "Créer mon espace professionnel". Choisissez l'option "Je crée puis j'active mon espace professionnel". Vous recevrez par courrier postal, sous 30 jours environ, un code d'activation unique pour finaliser la création de votre espace.

Modalités et échéances de paiement - La CFE est à payer avant le 15 décembre de chaque année. L'avis d'imposition est généralement disponible dans votre espace professionnel courant novembre. Si le montant est inférieur à 3 000 € : paiement en une seule fois avant le 15 décembre. Si le montant est supérieur à 3 000 € : un acompte de 50% doit être versé avant le 15 juin, le solde étant dû pour le 15 décembre.

Pour le paiement, plusieurs options sont disponibles depuis votre espace en ligne : paiement direct en ligne, prélèvement mensuel (adhésion avant le 30 juin), prélèvement à l'échéance.

Que faire si vous recevez un avis injustifié ?

Si vous avez reçu un avis de CFE mais pensez relever d'une exonération - notamment parce que vous louez à un locataire qui en fait sa résidence principale - voici comment agir. Étape 1 - Vérifiez votre éligibilité. Rassemblez les justificatifs prouvant que votre locataire occupe le bien comme résidence principale : bail de location longue durée, attestation du locataire, quittances de loyer. Étape 2 - Contactez votre SIE avant de payer. Étape 3 - Déposez une réclamation motivée si le SIE maintient le montant. Ce recours doit être exercé dans les délais légaux. Étape 4 - En dernier recours, la voie juridictionnelle devant le tribunal administratif reste ouverte si la réclamation est rejetée.

Un point pratique : une démarche spontanée auprès du Service des Impôts des Entreprises permet de bénéficier d'une réduction des pénalités. Ne laissez pas traîner une situation ambiguë.

Cas pratiques et questions fréquentes (FAQ)

Doit-on payer une CFE pour chaque bien LMNP ? Oui. La CFE est rattachée à l'établissement, c'est-à-dire au lieu où l'activité est exercée. Si vous possédez plusieurs biens meublés dans des communes différentes, vous devrez payer une CFE dans chaque commune.

Quelle est la différence entre CFE et taxe d'habitation ? Ce sont deux impôts locaux distincts. La taxe d'habitation est due par l'occupant d'un logement au 1er janvier (locataire ou propriétaire). La CFE est due par celui qui exerce une activité professionnelle dans le local.

La CFE est-elle déductible des revenus LMNP ? Oui, absolument. Si vous avez choisi le régime d'imposition au réel (simplifié ou normal), le montant de la CFE payée est une charge entièrement déductible de vos recettes locatives.

J'ai oublié de renvoyer mon formulaire 1447-C. Que faire ? Si vous avez dépassé le délai, contactez au plus vite votre SIE pour régulariser votre situation. Si vous ne le faites pas, l'administration fiscale pourrait procéder à une taxation d'office, en se basant sur une estimation qui peut être moins favorable que votre situation réelle.

[TUTO] Déclaration initiale CFE en LMNP : comment la remplir facilement ? ✅

Optimisation et bonnes pratiques

Rassemblez vos recettes, contrats et justificatifs pour pouvoir justifier les seuils (notamment le seuil de 5 000 €).
Vérifiez si un classement en meublé de tourisme est pertinent : le classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles et peut ouvrir droit à une exonération de CFE.
Intégrez la CFE dans votre prévisionnel annuel dès le 1er janvier et simulez les scénarios avec ou sans exonération.
En cas de multi-biens, centralisez les avis, plannings et preuves de recettes par bien pour faciliter le suivi et les éventuelles réclamations.
Si vous êtes au régime réel, pensez à inclure la CFE comme charge déductible dans votre comptabilité.

Exemple concret : le cas de Simon, propriétaire à Marseille

Simon est propriétaire d’un appartement qu’il loue en meublé de tourisme à Marseille. Au départ, il ne savait pas qu’il devait déclarer son activité et s’interrogeait sur l’obligation de payer la CFE. Son appartement n’était pas classé en tant que meublé de tourisme. La location générait des revenus réguliers mais Simon payait la CFE chaque année, calculée sur la base de la valeur locative de son bien.

Après avoir découvert que le classement en meublé de tourisme pouvait l’exonérer de la CFE, être référencé auprès de l’office de tourisme et réduire les taxes de séjour, Simon a donc entrepris les démarches nécessaires. Il a sollicité un organisme agréé pour évaluer son bien, obtenu un classement officiel en meublé de tourisme grâce à la qualité des équipements et des services proposés, et déclaré son bien auprès des autorités locales. Grâce au classement, Simon bénéficie désormais d’une exonération totale de la CFE et obtient davantage de réservations en direct.

Ressources pratiques et démarches

Téléchargez le formulaire 1447-C-SD (Cerfa n° 14187*16) sur impots.gouv.fr.
Immatriculez votre activité sur le guichet unique pour obtenir votre SIRET avant toute déclaration.
Envoyez le formulaire au SIE dont dépend l'adresse du bien loué (adresse du bien, pas votre domicile).
Créez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr pour recevoir et payer vos avis de CFE en ligne.

La gestion de la CFE, bien que semblant complexe au premier abord, est une procédure bien définie. Une fois la déclaration initiale correctement remplie, le processus annuel devient une simple formalité de paiement en ligne. Il est crucial de bien comprendre les cas d'exonération pour ne pas payer une taxe dont vous pourriez être exempté.

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