Conditions légales pour louer une chambre avec domiciliation

Face à la crise du logement et le manque de place en cités universitaires, de plus en plus d’étudiants louent des chambres chez l’habitant. Des personnes propriétaires de leur logement mettent ainsi à disposition une chambre ou un studio, meublés. C’est une opportunité à laquelle on ne pense pas toujours. Pourtant, de nombreux propriétaires disposent chez eux d’une chambre disponible qu’il leur est possible de mettre en location afin de générer un complément de revenus.

Définition et formes de la location chambre chez l’habitant

La location chambre chez l’habitant consiste à louer une pièce dans un logement déjà occupé par le propriétaire (ou le locataire principal). Le locataire dispose d'une chambre privative et partage les espaces communs : cuisine, salle de bain, salon. Le plus souvent meublée, la chambre chez l’habitant se situe dans la résidence principale du propriétaire bailleur. Elle se distingue donc du meublé de tourisme, qui doit être laissé à l’usage exclusif du locataire.

La chambre chez l’habitant peut être louée en location de courte ou de longue durée et dans ce dernier cas, elle deviendra la résidence principale du locataire. En location saisonnière, vous n’êtes pas obligé de rédiger un bail de location. Il est toutefois recommandé de rédiger un contrat de location, plus souple que les baux de la loi de 1989. En location longue durée, vous devez obligatoirement rédiger un bail conforme aux prescriptions légales et réglementaires.

Contrat et obligations documentaires

Pour louer une chambre de votre habitation, la signature d’un bail de location avec votre locataire est obligatoire, comme pour toute location meublée. Oui, un contrat écrit est indispensable même pour une chambre chez l'habitant. Il protège les deux parties en cas de litige et permet au locataire de demander les APL. Le bail meublé classique ou le bail mobilité sont les deux formats les plus adaptés. Le bail a pour objet d’encadrer les relations entre hébergeur et locataire.

Plusieurs modèles de baux sont disponibles en fonction de vos souhaits et du type de locataire. Dans de nombreux cas, vous signerez un bail locatif étudiant, d’une durée de 9 mois, ou encore un bail de location saisonnière, soumis à une réglementation spécifique. La durée du bail d’une chambre meublée chez l’habitant est plus courte que pour une chambre vide : 1 an seulement. Le délai de préavis du locataire est de 1 mois. Avec un étudiant, la durée de la location meublée est de 9 mois.

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Comme dans tout bail d’habitation, le propriétaire a une obligation pré-contractuelle, notamment par la mise à votre disposition des diagnostics techniques obligatoires vous permettant de vous faire une appréciation sur les risques et l’état sanitaire de la chambre ou du studio. Il s’agit de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, du diagnostic de performance énergétique, du constat de risque d’exposition au plomb (pour les logements d’avant 1949) et du diagnostic amiante (pour les logements d’avant 1997). L’état des lieux est obligatoire comme pour toutes locations. Vous ne pourrez pas le refuser, même s’il ne s’agit que d’une chambre.

Mentions et annexes obligatoires au bail

  • La surface habitable de la chambre et le montant du loyer et des charges.
  • Les diagnostics obligatoires, à minima le DPE.
  • Le règlement intérieur (fortement conseillé) qui précise les règles de vie, les horaires, les conditions d’accès aux parties communes.

Accès aux APL et conditions de décence

Le locataire d'une chambre chez l'habitant a-t-il droit aux APL ? Oui, si un bail écrit est signé et que la chambre respecte les critères de décence (9m² minimum, éclairage, ventilation). Chaque locataire peut faire sa demande individuelle auprès de la CAF, sur la base de sa quote-part de loyer.

Avant de vous engager dans une location chambre chez l’habitant, vérifiez ces points : la surface de la chambre (minimum 9m² pour une pièce habitable), l'accès aux espaces communs (cuisine, salle de bain, WC), la présence d'un verrou sur la porte de la chambre, les conditions de partage des charges (incluses ou en sus), et les règles de vie (horaires, invités, bruit).

Fiscalité : exonérations et régimes

Si vous possédez une chambre libre dans votre résidence principale et que vous décidez de la louer meublée, vous pouvez obtenir un revenu complémentaire. Cependant, vous vous demandez sûrement s'il faut déclarer ce revenu aux impôts. Si la chambre louée fait partie de votre résidence principale, les loyers sont exonérés d'impôt sur le revenu à condition que le loyer annuel ne dépasse pas un certain plafond. La chambre chez l’habitant bénéficie d'un avantage fiscal méconnu : les loyers sont exonérés d'impôt sur le revenu à condition que le loyer annuel ne dépasse pas un certain plafond (fixé chaque année par l'administration - environ 199€/m²/an en Île-de-France et 147€/m²/an en province en 2025).

Ces revenus locatifs doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous avez choisi le régime micro-BIC, il vous suffira de déclarer chaque année le montant des recettes que vous avez perçu en louant une chambre dans votre logement, montant auquel l’administration fiscale appliquera un abattement de 30% ou 50% selon si vous avez loué sur la courte ou la longue durée et si le bien a été classé ou non. Si vous avez choisi le régime réel, votre imposition sera calculée sur la base de votre résultat fiscal, qui sera déterminé par votre montant de recettes annuelles, diminué de toutes les charges liées à votre activité de location meublée ainsi que l’amortissement.

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Le propriétaire du logement peut profiter d'un abattement automatique de 50 % si ses revenus locatifs annuels ne dépassent pas 32 900 euros. Lorsque les revenus locatifs du bailleur dépassent ce plafond, le régime d'imposition passe automatiquement au réel. Le loyer annuel ne doit pas dépasser 191 euros par mètre carré pour bénéficier de l'exonération d'impôt en Île-de-France. Pour les autres régions, le loyer annuel maximal est plafonné à 141 euros par mètre carré. Les charges ne sont pas à prendre en compte dans le calcul (eau, électricité, gaz, etc.).

Région Plafond loyer annuel/m² (approx.) Régime d'imposition possible
Île-de-France ~199 €/m²/an Exonération possible / BIC
Province ~147 €/m²/an Exonération possible / BIC

Déclarations, immatriculation et formalités

Lorsque vous louez une chambre meublée dans votre résidence principale, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs en tant que BIC sur votre feuille d’impôts. Il faut au préalable obtenir un numéro SIRET auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE). L'obtention de ce numéro peut prendre quelques semaines, il est donc préférable de lancer la démarche dès que possible.

Autrement dit, vous devrez tout de même vous immatriculer sur le site de l’INPI, ou déclarer une activité supplémentaire si vous pratiquiez déjà la location meublée. Pour la location saisonnière (location de moins de 90 jours), le statut de meublé de tourisme implique une déclaration obligatoire (article L324-4 du Code du tourisme) : une déclaration obligatoire des meublés de tourisme est nécessaire. Le formulaire Cerfa n°14004*02 doit être utilisé pour déclarer un meublé de tourisme en cas de dépassement des 120 jours ou pour un changement d’usage du logement.

En revanche, pour une chambre chez l’habitant dans la résidence principale, il n’y a pas d’obligation de déclaration en mairie si vous y habitez plus de 8 mois par an et que c'est votre résidence principale. Pour répondre à la question que beaucoup de propriétaires se posent, une chambre chez l’habitant n’a pas d’obligation de déclaration en mairie. Si vous habitez dans votre logement plus de 8 mois par an et que c'est votre résidence principale, vous n'êtes pas obligé de le déclarer si vous le louez pour des courtes périodes pendant l'année.

Location et domiciliation d'entreprise

Le locataire qui exerce une activité indépendante, à titre individuel ou en tant que dirigeant de société, peut avoir intérêt à domicilier le siège de son entreprise à l'adresse de son logement. Il économise ainsi un loyer professionnel et il peut réduire l'imposition de ses bénéfices grâce à la déduction d'une fraction de son loyer d'habitation. Cette domiciliation d'entreprise n'est cependant envisageable que si elle n’entraîne pas un changement de destination des lieux loués. Autrement dit, aucune activité ne doit être exercée dans le logement. Le locataire ne peut pas y recevoir sa clientèle ni y entreposer des marchandises.

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Le bailleur doit être prévenu : la domiciliation d'entreprise dans un logement loué est un droit, mais si le locataire est dirigeant d'une société personne morale, il doit informer le bailleur de son intention de la domicilier chez lui dès lors que des dispositions législatives ou contractuelles interdisent la domiciliation permanente. Dans ce cas, il doit notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier son intention d'user de cette faculté.

Cas du locataire qui est lui-même locataire (sous-location)

Si la location principale est régie par la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à usage d'habitation principale du locataire) la sous-location est interdite sauf à obtenir le consentement de son bailleur par écrit, y compris sur le prix du loyer, celui-ci ne pouvant pas être plus élevé que le loyer principal. La sous-location sans autorisation est un motif de résiliation du bail. Si vous êtes locataire (pas propriétaire), vous ne pouvez louer une chambre chez soi qu'avec l'accord écrit du propriétaire.

Encadrement des loyers et zones tendues

Si le logement se situe en “zone tendue”, alors sachez que le montant du loyer est strictement encadré par la loi : il pourra être fixé librement par le propriétaire s’il s’agit d’une première location. Selon notre analyse, la location d’une chambre chez l’habitant ne peut pas être soumise à l’encadrement des loyers, car il est impossible de calculer une surface habitable précise à partir des parties privatives et des parties communes. Vous êtes libre de déterminer le montant du loyer, et vous pouvez le réviser une fois par an, si cette possibilité est mentionnée dans le bail de la chambre chez l’habitant.

Durée, préavis et formes particulières de bail

  • Le bail peut être de 9 mois si vous êtes étudiant.
  • Le bail peut également avoir la durée classique d’un bail meublé, à savoir un an minimum.
  • Vous avez la possibilité, s’agissant d’une location meublée, de mettre fin au bail avec un préavis d’un mois.
  • Pour un bail de location vide, la durée de plein droit est de 3 ans (6 ans si vous louez une chambre par le biais d’une SCI).
  • Dernier né des baux d’habitation, le bail mobilité s’adresse à des locataires spécifiques et s’effectue sur une courte durée ; le locataire doit respecter un délai de préavis d’un mois et le paiement des charges s’effectue obligatoirement au forfait.

Assurance, garanties et loyers impayés

Sur ce dernier point une exception existe pour un étudiant pour lequel un bail non renouvelable de 9 mois est possible. Pour l’assurance loyer impayé il n’est malheureusement pas possible selon certains acteurs de prendre une garantie chez un assureur pour ce type de location. Il est important de veiller à la sécurité juridique de l’opération : rédaction d’un bail, état des lieux, diagnostics, et éventuellement dépôt de garantie si le bail le prévoit.

Rentabilité et prix pratiqués

Profiter d’une pièce inoccupée pour se constituer un complément de revenu a tout d’une opération rentable pour les loueurs, rentabilité renforcée par la fiscalité attractive de la location meublée, et la facilité de trouver un locataire en raison d’une forte demande pour ce type d’hébergement. Entre 300 et 700€/mois selon la ville, la surface et les prestations. À Paris, une chambre meublée de 12m² avec accès salle de bain se loue facilement 500 à 650€. En province, comptez 250 à 450€.

Une chambre de 14 mètres carrés en région parisienne vous permet de gagner 2 716 euros nets par an (194 euros x 14 mètres carrés). Ces revenus locatifs doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le plafond augmente chaque année.

Pratiques et conseils pour bien louer

  • Équipez la chambre avec soin : lit confortable, armoire, bureau, luminaire, rideaux.
  • Rédigez un bail adapté (meublé, mobilité, étudiant) et annexez les diagnostics.
  • Précisez les règles de vie dans un règlement intérieur.
  • Vérifiez si vous devez immatriculer la location ou obtenir un SIRET selon le régime choisi.
  • Si vous êtes locataire, obtenez l’accord écrit du propriétaire pour toute sous-location.

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Cas particuliers et limites

Attention, si l’accès au logement du locataire se fait par une porte séparée de la porte d’entrée de votre résidence principale, il ne s’agit plus d’une chambre chez l’habitant mais de la location d’une dépendance. Si vous louez une ou plusieurs chambres sur Airbnb dans votre résidence principale, vous n’êtes pas limité par le nombre de nuitées maximum imposé par la plupart des communes, notamment 120 jours à Paris. En effet dans ce cas votre logement ne rentre pas dans la catégorie meublé de tourisme.

Les communes ne peuvent restreindre la location d’une partie de votre résidence principale. Toutefois, il arrive souvent que les loueurs fassent la confusion avec la limitation de la durée de location de leur résidence principale en totalité. Si vous la louez en totalité, cela veut dire que vous ne vous trouvez pas dans le bien en même temps que vos locataires. Dans ce cas de figure, il existe une limite de 120 jours de location par année civile, limite que les maires de certaines communes pourront choisir de faire passer à 90 jours en vertu des dispositions de la loi Le Meur.

Pour finir, la location chambre chez l’habitant peut prendre plusieurs formes juridiques et pratiques : colocation, location saisonnière, location étudiante, domiciliation d’entreprise sous conditions. Dans de nombreux cas, vous signerez un bail locatif étudiant, d’une durée de 9 mois, ou encore un bail de location saisonnière, soumis à une règlementation spécifique.

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