Coût de création d’une franchise immobilière : prix moyen et éléments à prévoir

Vous êtes un jeune entrepreneur, décidé à vous lancer en franchise, et le secteur de l’immobilier vous motive plus que tout autre ? Tous les métiers de l’immobilier ne sont pas accessibles à tous les profils. Se lancer en franchise a un coût.

Les dépenses communes à toute création d’entreprise

Comme pour toute création d’entreprise, il est nécessaire de louer ou d’acheter un local et du matériel, d’engager d’éventuels salariés, de prévoir un fonds de roulement, etc. Il faut en général compter les coûts liés à la ligne téléphonique, l’abonnement internet et l’achat d’un ordinateur portable. Parmi les outils essentiels à prévoir : Panneaux immobiliers : à partir de 10 € pièce, Cartes de visite : dès 10 € pour 500 exemplaires, Flyers : à partir de 15 € pour 1 000 unités, Flocage de véhicule : dès 50 €. D’autres charges annexes s’ajoutent naturellement au loyer ou au bail commercial. Électricité, abonnement internet, mobilier (imprimante, bureau, ordinateur, etc.) : tous ces éléments doivent être budgétisés. La création d’un site internet immobilier peut donc demander des frais importants, ce qui peut être problématique en phase de lancement. La création et la gestion d’un site WEB : pour les agences immobilières franchisées, le site est mis à disposition du réseau, tout comme sa gestion. En revanche, en cas de création d’une agence immobilière indépendante, l’entrepreneur devra recourir aux services d’une agence de communication spécialisée dans la création de sites.

Coûts spécifiques liés à la franchise

À ces dépenses s’ajoutent les coûts spécifiques à la franchise : notamment les droits d’entrée et les redevances de fonctionnement et de publicité. Les droits d’entrée sont versés en échange de l’usage de la marque et du savoir faire qui matérialise le concept. Les droits d’entrée sont versés en échange de l’usage de la marque et du savoir faire qui matérialise le concept. Les redevances payables au franchiseur sont soit fixes, soit fonction du chiffre d’affaires. À cela s’ajoutent les frais de publicité et de communication, et parfois la formation continue. Plus communément appelées royalties, les redevances périodiques ont pour mission de rémunérer les services fournis par le franchiseur aux franchisés tout au long du contrat de franchise. Les redevances payables au franchiseur sont soit fixes, soit fonction du chiffre d’affaires. Les frais de communication locale pour faire connaître l’entreprise auprès de la cible, sur la zone de chalandise (campagnes d’affichage, encarts dans la presse locale, flyers…).

Apport personnel et financement

Pour se lancer dans la création d’une franchise immobilière, il faut disposer de suffisamment de fonds. La question de l’argent se pose naturellement pour tout entrepreneur, et le franchisé ne fait pas exception. L’apport personnel représente la plus grosse part de l’investissement qui est attendu de la part du franchisé. De manière générale, on voudra se rappeler que l’apport personnel demandé par les banques est égal à un tiers de l’investissement global. Il faut ainsi prévoir un droit d’entrée qui varie en moyenne de 20 à 25 000 euros et un apport personnel qui doit représenter entre 30 à 40% de l’investissement global. Dans l’immobilier, et apport personnel s’élève généralement à 50 000 euros pour un investissement global qui peut grimper jusqu’à 150 000 euros. Selon le type d’activité choisi, le montant attendu varie et peut être financé par un crédit ou un emprunt, pour peu que le dossier soit solide.

Combien coûte l’ouverture d’une agence immobilière en franchise ?

Ouvrir une agence immobilière est sans doute l’entreprise la plus coûteuse dans le secteur, du fait de l’importance des locaux et de leur emplacement. Les enseignes requièrent des droits d’entrée compris entre 20.000 € (chez ERA Immobilier) et 40.000 € (pour la prestigieuse enseigne internationale Engel & Völkers). L’investissement global peut atteindre 90.000 € (CIMM Immobilier), 100.000 € (ERA Immobilier), 120.000 € (Orpi et Avis), voire 150.000 € (Laforêt, hors reprise du bail). Côté prestige, Engel & Völkers estime l’investissement total sur deux ans à un minimum d’un quart de millions d’euros.

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Reprise d’agence vs création

Reprendre une agence existante peut s’avérer plus avantageux que de la créer de toutes pièces. Bien que cela implique le paiement d’un droit au bail, vous bénéficiez immédiatement d’une structure fonctionnelle, d’un portefeuille client actif et d’une équipe opérationnelle. Le coût d’une reprise varie fortement selon plusieurs critères. Type d’activité (transaction ou gestion locative), taille du portefeuille, emplacement, notoriété de l’agence… tous ces éléments influent directement sur le prix.

Alternatives moins coûteuses : mandataire, chasseur, diagnostic, home staging

Devenir chasseur immobilier est en général moins onéreux que d’ouvrir une agence. En effet, ce type de réseau cherche soit des agences indépendantes, soit des nouveaux venus qui peuvent démarrer leur activité à domicile. Les réseaux de mandataires immobiliers se sont fortement développés ces dernières années, principalement du fait de la souplesse qu’ils autorisent. On peut s’établir comme mandataire en franchise avec une somme aussi modeste que 1000 € et sans payer de droits d’entrée (chez l’enseigne 3%.com). Il faut en général compter les coûts liés à la ligne téléphonique, l’abonnement internet et l’achat d’un ordinateur portable. Le concept de chasseur immobilier s’éloigne sensiblement de celui d’agent immobilier. Cette activité peut s’exercer seul, depuis le domicile, et il est possible de rejoindre des réseaux qui ne demandent pas d’apport personnel particulier.

Le concept de diagnostic immobilier est très spécifique : il s’agit de franchises qui réalisent une estimation pointue d’un bien immobilier dans le cadre de sa vente. L’apport requis pour la création d’une telle franchise est compris entre 8 000 et 50 000 euros, avec un droit d’entrée pouvant aller de 7000 à 23 000 euros. Le Home staging est un métier qui consiste à mettre en valeur les biens en vente pour le compte du propriétaire, de façon à lui garantir un meilleur retour sur investissement. Des enseignes comme MaPetiteAgence.com proposent un concept de coaching immobilier entre particuliers, destinée à aider les vendeurs qui souhaitent s’éviter les coûts liés à l’emploi d’une agence.

Charges réglementaires et assurances

Pour ouvrir une agence immobilière, il faut tout d’abord savoir que la profession d’agent immobilier est réglementée. Ainsi depuis la promulgation de la Loi Hoguet en 1970, les agents immobiliers doivent obtenir une carte professionnelle pour exercer leur métier. Ils doivent également souscrire une garantie financière, sauf en cas de déclaration d’intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur. Enfin, l’agent immobilier qui souhaite créer son agence immobilière doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Le coût pour obtenir la carte professionnelle immobilière est de 120 euros pour une première demande. Pour la renouveler, il faut débourser 50 euros. Les cartes professionnelles d'agent immobilier sont ainsi valables trois ans, contre dix ans auparavant.

La garantie financière : si vous détenez des fonds, vous devrez obligatoirement déposer une provision auprès d’une banque ou de la caisse des dépôts, afin d’obtenir au minimum 30 000 € de garantie pour les deux premières années d’activité, puis 110 000 € les années suivantes. La garantie financière est facultative pour les agents immobiliers ne détenant pas de fonds, effets ou valeurs, auprès de clients, notaires ou mandants. Son coût : à partir de 130 euros par mois.

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Coûts opérationnels récurrents

Aux dépenses initiales viennent s’additionner tous les coûts payables selon des échéances mensuelles, bimestrielles, trimestrielles ou annuelles. L’assurance responsabilité civile professionnelle protège contre de nombreux risques liés à l’exercice de votre activité. Elle couvre notamment les omissions de diagnostics obligatoires, les défauts de conseil, ou encore les erreurs dans la rédaction des compromis ou des promesses de vente. Le coût de cette assurance varie en fonction de plusieurs critères : taille de votre structure, forme juridique, nature et étendue des garanties, ou encore niveau de couverture souhaité.

Logiciels, communication numérique et portails d’annonces

Le choix d’un logiciel immobilier performant est une étape clé lors de la création d’une agence. Au-delà de la gestion quotidienne de votre portefeuille de biens et de clients, un bon logiciel vous permet d’éditer vos documents en quelques clics, de créer des visites virtuelles, ou encore de multi-diffuser vos annonces sur les principaux portails. Opter pour une solution sans frais de mise en place est un avantage stratégique. Les dépenses en communication représentent l’un des postes les plus importants pour les agences immobilières, en particulier les coûts liés aux portails de diffusion d’annonces. Par ailleurs, développer votre visibilité en ligne est essentiel dès le lancement de votre agence. Nous recommandons de prévoir un budget dédié à l’achat de mots-clés (Google Ads) pour attirer rapidement des prospects qualifiés.

Rentabilité et perspectives

La franchise immobilière est une activité qui rapporte, tant que l’on arrive à faire entrer des mandats et conclure les ventes au meilleur prix possible. Le chiffre d’affaires moyen d’une agence immobilière s’élève ainsi à 400 000 euros mais il existe de grosses disparités entre l’activité d’une petite agence d’une petite ville et d’une grosse agence implantée dans l’un des principales villes de France. Il faut savoir que l’agent immobilier prélève un montant calculé selon un pourcentage sur la vente du bien. Depuis le 1er juillet 1987, les honoraires sont fixés librement entre l’agent immobilier et le vendeur. Appelés honoraires ou commissions, ils représentent la rémunération de l’agent immobilier en contrepartie de son activité dans la vente d’un bien immobilier. Le taux de commission est affiché en TTC dans le contrat de mandat et sont négociables. Ils oscillent généralement entre 4 et 8% du montant de la transaction.

Choisir le bon réseau : comparatif et DIP

Pour trouver sa franchise immobilière, il convient de vérifier les différents éléments financiers réclamés par les différents franchiseurs. Ceci est facilement comparable puisque les réseaux décrivent leur condition d’accès sur les différents portails dédiés à la franchise, comme l’Observatoire de la franchise. Ensuite, il faut bien entendu rencontrer les franchiseurs des réseaux qui auront retenu votre attention. Ces derniers pourront vous remettre leur DIP (Document d’information précontractuel) dans lequel vous trouverez toutes les informations utiles pour s’engager en toute connaissance de cause. Vous y trouverez notamment les coordonnées des autres franchisés et vous ne manquerez pas de les contacter pour obtenir leur ressenti sur leur activité et sur les relations qu’ils entretiennent avec leur franchiseur.

Quelques chiffres et contexte de marché

Particulièrement dynamique, le secteur immobilier français regroupe quelque 30 000 agences dont le chiffre d’affaires moyen s’élève à 400 000 euros. On estime qu’il existe en France quelque 30 000 agences immobilières. Parmi elles, un quart serait sous enseigne. Au sein de l’Hexagone, le paysage immobilier est donc composé d’agences immo indépendantes, d’agences sous enseigne et d’agents mandataires exerçant pour le compte de grosses structures. Le secteur de la franchise immobilière a été fortement frappé par la crise économique survenue en 2008. Entre la fin de l’année 2008 et le début de l’année 2009, les franchises immobilières ont vu légèrement régresser certains de leurs chiffres clés ; CA, nombre de franchises/franchisés… La bonne nouvelle est que ce domaine se remet toujours rapidement des difficultés rencontrées. L’année 2010 marque déjà son retour sur le devant de la scène économique française.

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Points pratiques pour se lancer

Pour créer une agence immobilière, il faut dans un premier temps vérifier ses aptitudes au métier et vérifier que vous êtes éligible à l’obtention de la carte professionnelle. Il s’agit ensuite de créer purement son activité en choisissant un nom commercial, définir le cadre juridique de son entreprise, constituer sa société, immatriculer son entreprise, déposer sa demande de carte professionnelle et, enfin, ouvrir un compte séquestre. Pour toutes démarches, le futur agent immobilier peut se faire accompagner d’un expert-comptable, d’un conseiller juridique, d’un avocat ou encore par la Chambre de Commerce et d’Industrie. Le futur agent immobilier doit ensuite souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle. Ceci est absolument obligatoire pour ouvrir une agence immobilière. Le futur agent immobilier peut également souscrire une garantie financière s’il désire « manier » des fonds, c’est-à-dire percevoir des fonds de tiers (mandants, locataires, copropriétaires…).

Récapitulatif des coûts indicatifs

Vous venez de trouver une franchise ? Quand on se prépare à se lancer en franchise, il n’est pas facile de chiffrer les coûts liés à l’ouverture d’un point de vente franchisé. Le plus souvent, les enseignes demandent une caution (ou dépôt) pour matérialiser l’intérêt du candidat. Cette somme, souvent située aux alentours de 1000 euros, n’est pas toujours remboursable si aucun contrat n’est signé. L’investissement total regroupe tout ce qui concerne le local : bail et caution, travaux d’aménagement et de mise en conformité (à la fois avec les normes en vigueur et avec la charte graphique de l’enseigne), achat du matériel et du stock éventuel, coût du recrutement et de la formation du personnel, etc.

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