Modèle compromis de vente fonds de commerce synallagmatique : guide pratique, obligations et mécanismes

La cession d'un fonds de commerce n'est pas un acte qui se prend à la légère et des garanties ainsi que des engagements doivent être contractualisés pour la sécurité des deux parties. Dans le domaine de la vente et de l'acquisition d'un fonds de commerce, les options sont multiples, il est bon de savoir ce que représente un compromis de vente, ou techniquement nommé une promesse synallagmatique de cession. C'est un contrat ou le cédant et l'acquéreur s'engagent dans la cession du fonds de commerce en fixant un prix définitif. C'est un contrat qui doit être écrit, sous la forme d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique. Il n'y a pas de levée d'option possible comme dans une promesse unilatérale de vente. Les deux parties sont donc sur un pied d'égalité.

Deux grandes voies pour la cession

Ce contrat est soumis à certaines mentions obligatoires, sous peine d'être annulé. Il existe deux autres possibilités lors de la cession d'un fonds de commerce, à savoir la promesse unilatérale émanant du vendeur, qui s'engage à céder son fonds de commerce à un prix déterminé, laissant cependant à l'acquéreur la liberté de présenter une autre offre ou d'exercer une option. Si cette option vous engage, que vous soyez le vendeur ou l'acquéreur, elle vous protège également. Car la vente ou l'achat d'un fonds de commerce est le premier pas d'un projet à plus long terme.

Acheter un fonds de commerce est pour l'acquéteur le pilier et donc la garantie que son commerce voit le jour. Vendre son fonds de commerce, c'est se libérer d'une contrainte et récupérer des fonds pour entamer un autre projet. Depuis l'application de la Loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 visant à simplifier, clarifier et mettre à jour le droit des sociétés, ainsi que la suppression de l'article L 141-1 du Code de commerce, la rédaction du compromis est désormais libre. Il n'est donc plus impératif de recourir aux services d'un Notaire pour la rédaction de la promesse synallagmatique de vente.

Formes et rédaction

Vous avez la possibilité de rédiger le compromis de vente sous seing privé en utilisant notre modèle de document. Le compromis de vente d'un fonds de commerce peut être établi sous seing privé ou par acte authentique via l'intervention d'un Notaire. Ainsi, la rédaction du compromis de vente peut être effectuée par l'une des parties, généralement par le vendeur ou l'acheteur. Afin de faciliter la rédaction de cette promesse synallagmatique de vente, notre équipe de juristes a élaboré un modèle de document en conformité avec les dispositions législatives en vigueur.

Pour estimer le prix de rachat d'un fonds de commerce, il faut commencer par sélectionner des éléments comptables comme le chiffre d'affaires, le résultat et, grâce à des méthodes de valorisation financière, faire une première estimation qui se basera sur une moyenne. Certains documents peuvent être requis pour un certain type d'exploitation de fonds.

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Le délai à intégrer dans la promesse de vente dépend de plusieurs facteurs, notamment la nature de la transaction et les besoins des parties concernées. Généralement, il se déroule un délai de trois mois entre la signature du compromis et celle de l'acte final de vente. Ces trois mois permettent à l'acquéreur de finaliser l'obtention de son prêt accomplissant ainsi la condition suspensive. Il est toutefois possible d'opérer une résiliation amiable ou judiciaire. Une résiliation amiable doit toutefois être entreprise avec précaution, car si la vente était parfaite au moment de la signature du compromis (les conditions suspensives étaient réalisées), les droits de mutation sont exigibles et la résiliation n'y enlèvera rien.

Votre projet prend forme et vous avez décidé de vendre votre fonds de commerce ? Vos envies se concrétisent et il est temps d'acquérir un fonds de commerce pour débuter votre activité ? Ce modèle de promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce vous permettra d'entamer cette démarche. Il est personnalisable et pré rempli afin de s'adapter au mieux à votre besoin.

La signature d'une promesse de cession de fonds de commerce (ou compromis de vente) permet de donner le temps aux parties d'accomplir certaines formalités ou démarches nécessaires à la cession et à l'obtention, notamment, des moyens de financement par l'acquéreur. En signant un compromis unilatéral de vente, le vendeur s'engage irrévocablement à vendre le fonds de commerce à un prix et selon des modalités fixés à l'avance. Dans les promesses unilatérales de vente de fonds de commerce, l'acquéreur verse une somme, dite indemnité d'immobilisation, qui sera acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente du fait du bénéficiaire.

Conditions et mécanismes de sécurité

La promesse synallagmatique est valable, sauf à prouver la mauvaise foi de l'acquéreur qui aurait eu connaissance de la promesse. Tant que le bénéficiaire de la promesse de cession du fonds n'a pas levé l'option et déclaré acquérir, le promettant, n'étant tenu qu'à une obligation de faire, peut se rétracter. Pour éviter cela, il faut insérer dans la promesse de cession une clause de dédit au profit du promettant lui permettant de se dédire, mais en versant une somme élevée non révisable. Les promesses de vente contiennent généralement une clause de délai d'option qui détermine la durée d'immobilisation du bien pour le promettant et le délai pendant lequel le bénéficiaire pourra se porter acquéreur. Une déclaration précisant le prix et les conditions de la cession du fonds de commerce doit être adressée à la mairie afin de lui permettre de faire jouer éventuellement son droit de préemption. La promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire. L'enregistrement de la promesse unilatérale de cession de fonds de commerce est soumise au droit fixe de 125 €. Aucune mention spécifique n'est imposée. Elle peut être conclue par acte sous seing privé ou par acte authentique et n'a pas à être enregistrée.

Dans un pacte de préférence, le propriétaire du fonds de commerce prend l'engagement au profit d'une personne de ne pas vendre à un tiers sans lui proposer en premier d'en faire l'acquisition. Il est généralement inséré dans un acte de location-gérance. Contacter un comptableLe compromis de vente d’un fonds de commerce est un document fondamental dans le cadre d’une vente de fonds de commerce. La rédaction du compromis de vente de fonds de commerce revêt donc une importance particulière. Le compromis de vente d'un fonds de commerce est doit être rédigé par écrit (acte authentique ou sous seing privé). L’omission de l’une des informations listées ci-dessus peut entraîner la nullité de la vente du fonds de commerce.

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Contenu et éléments du compromis

Le compromis de vente doit préciser l’origine du fonds de commerce : le nom du précédent vendeur, la date et la nature de l’acte d’acquisition et le prix de cet achat. Le montant de ce dépôt de garantie est égal à un pourcentage du prix de cession du fonds de commerce, généralement entre 5% et 10%. Le compromis de vente de fonds de commerce est signé par l’acquéreur et le cédant. A titre d’exemple, il est fréquent de prévoir l’obtention d’un financement bancaire par l’acquéreur en tant que condition suspensive dans un compromis de vente. La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente est la convention par laquelle les parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente. Aussi, la promesse synallagmatique engage aussi bien l’acheteur que le vendeur. Il s’agit d’une étape préliminaire à la vente.

La promesse synallagmatique se définit comme un contrat engageant réciproquement l’acheteur et le vendeur d’un bien immeuble à honorer leurs engagements. Bien que considérée comme un compromis de vente, la promesse synallagmatique ne se limite pas uniquement à la vente. Dans une promesse synallagmatique, le vendeur s’engage à céder son bien tandis que l’acheteur promet de l’acheter. Le vendeur devient ainsi le promettant, et l’acheteur le bénéficiaire. Ce contrat est signé trois mois environ avant la conclusion de l’acte de vente définitif. À noter : la signature d’une promesse synallagmatique n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Toutefois, elle est recommandée afin de renforcer l’idée d’engagement entre les parties, étant donné l’importance d’une telle transaction sur le plan juridique.

Si en principe le consentement des parties sur le bien et le prix suffisent, la promesse synallagmatique doit contenir certaines dispositions, dont les modalités de la transaction. Elle doit également préciser l’intention des parties à respecter leur engagement l’une envers l’autre. En outre, les clauses inhérentes au salaire de l’intermédiaire sont mentionnées dans le contrat en vue d’anticiper les soucis de défaillance de l’une des parties. En signant la promesse synallagmatique conformément au Code civil, les deux parties consentent à la conclusion du contrat définitif. Il s’avère souvent difficile de distinguer ces deux contrats en raison des similitudes de leur contenu. Il faut toutefois distinguer ces deux contrats en raison de leurs effets.

Dans le cas d’une vente immobilière, un constat par acte notarié est nécessaire pour confirmer la vente. Ce constat n’est toutefois pas une condition de formation de la vente. Un acte sous-seing privé est nécessaire pour détailler les conditions de la vente avant le contrat définitif. Selon la jurisprudence, cette promesse de vente ne doit pas soumettre les parties aux obligations de vendre et d’acheter, mais à une simple obligation de le faire sous peine de dommages et intérêts. Ce qui signifie que les parties sont tenues de se rendre chez le notaire pour conclure la promesse synallagmatique. Dans ce cas de figure, l’acte sous-seing privé de promesse de vente vaut vente. Les parties sont définitivement engagées par la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives. La propriété est transférée au bénéficiaire, même si le prix n’a pas encore été versé au promettant. L’acquéreur devient à la fois propriétaire et débiteur. Toutefois, il peut retarder le transfert de propriété jusqu’au moment de la signature du contrat définitif de vente et du paiement du prix. La promesse synallagmatique vaut vente, même si les effets du contrat sont reportés au moment de la signature du contrat définitif de vente ou du versement du prix. Un délai de rétractation de 10 jours est accordé à l’acheteur après la signature de ce contrat. Le juge est en mesure de rejeter une action en réalisation de cette promesse de vente après constat de la solennité de l’acte notarié engageant le vendeur et l’acquéreur à une convention définitive de vente et d’achat. En cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut réclamer l’exécution forcée de la promesse de vente ou le versement de dommages et intérêts. La promesse synallagmatique de vente selon le Code civil est donc assortie d’une clause pénale du compromis de vente.

Une fois la promesse synallagmatique conclue, le vendeur ne peut plus vendre son bien à un tiers et ne peut exiger le paiement du prix à l’acquéreur en cas de carence. Toutefois, il est dangereux de confier le bien à l’acquéreur alors qu’il n’a pas encore rempli ses obligations. En règle générale, la vente définitive d’un bien immobilier est précédée d’un avant-contrat qui n’est autre que la promesse synallagmatique. Cette dernière peut également être signée dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce. La signature d’une promesse synallagmatique est souvent justifiée par le besoin de l’acheteur de valider son prêt immobilier. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’un délai de rétractation de 10 jours lui est accordé. En effet, ce délai correspond à peu près à la durée d’attente avant validation du prêt. Le besoin d’un engagement ferme et définitif se présente souvent pour le vendeur, mais aussi l’acheteur. La promesse synallagmatique reste donc valable malgré certaines circonstances, telles que le décès de l’une des parties. Dans ce cas de figure, la famille de l’acquéreur est tenue de verser une certaine somme au vendeur pour renonciation à l’achat.

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Comme susmentionné, la promesse synallagmatique dépasse la simple qualité de promesse puisqu’elle est considérée comme un compromis entre les parties. Signer cet acte avant-vente permet toutefois aux parties de rompre leur engagement moyennant une somme déterminée avant la signature ou après la renonciation. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation du compromis de vente suite à la signature d’une promesse synallagmatique de vente. Ce délai court sur dix jours incompressibles durant lequel il est libre de revenir sur son engagement par lettre recommandée avec avis de réception. Dans tous les cas, les sommes versées par l’acquéreur lui sont restituées suite à sa rétractation. Ce délai est uniquement valable pour le compromis de vente revêtant la valeur authentique ou pour la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception de l’avant-contrat en acte sous-seing privé.

En pratique, les parties se réservent le droit de stipuler des arrhes dans une promesse synallagmatique de bail, de vente ou de fonds de commerce. Le versement des acomptes s’effectue généralement par virement bancaire si le montant est supérieur à 3 000 €. Ces arrhes sont nécessaires pour prouver la solvabilité de l’acquéreur et assurer la sécurité financière du vendeur. Elles renforcent le niveau d’engagement entre les parties. Elles sont déduites du prix total du bien acheté à la conclusion de la vente. La clause de dédit dans le contrat donne la possibilité à l’acquéreur de renoncer à l’achat en laissant une somme convenue à l’avance avec le vendeur. Cette clause se distingue de la clause pénale qui consiste au versement d’une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires pour refus de signer la vente. Toutefois, le versement d’un dédit ne sanctionne pas l’inexécution du contrat, contrairement aux clauses pénales qui jouent en faveur du créancier, notamment du promettant.

Dans le cas de la rétractation de l’acquéreur par exemple, le versement d’un dépôt de garantie est obligatoire, quel qu’en soit le motif. Il lui faut donc verser un dépôt de garantie dont le montant peut être inférieur à celui de la clause pénale, soit 5 à 10 % du prix de vente. Lorsque le délai de rétractation est dépassé, la promesse synallagmatique peut donner lieu au remboursement de l’acquéreur suivant une clause suspensive prevista dans le contrat. Il peut s’agir de la non-validation d’un prêt immobilier par la banque, sous réserve d’une preuve du sérieux de ses démarches. En outre, le dépôt de garantie peut être remboursé suite au constat d’un vice de consentement au cours de la signature de la promesse synallagmatique de vente. Le paiement de dommages et intérêts à l’acquéreur peut être imposé en sus en cas de manquement aux obligations de parfaite information du vendeur.

Il s’agit d’un acte par lequel le vendeur s’engage exclusivement envers un candidat acheteur ou bénéficiaire à lui vendre son bien. L’option est accordée à ce dernier pour une durée de deux à trois mois environ. Le vendeur ne peut proposer le bien à un autre acquéreur pendant ce délai. La conclusion de ce contrat soumet le bénéficiaire à verser une indemnité d’immobilisation d’une valeur égale à 10 % du prix de vente au vendeur. Lorsqu’il acquiert le bien proposé, cette somme est déduite de la totalité du prix du bien. La promesse unilatérale de vente n’est valable qu’après enregistrement auprès de la recette des impôts 10 jours après la signature de l’acte sous-seing privé. Pour chacun de ces deux actes, la possibilité légale de rétractation est accordée aux parties. Les conditions suspensives constituent également un élément commun entre ces deux formes d’avant-contrat. Elles supposent la nullité du contrat dans certaines circonstances pouvant survenir avant la vente définitive.

Chaque partie est libre d’écrire elle-même le contrat avant-vente à partir des modèles de compromis de vente proposés sur Internet. Toutefois, il leur est recommandé de confier cette tâche à un professionnel. Que ce soit dans le cas de la promesse synallagmatique ou une promesse unilatérale de vente, il est toujours préférable de faire appel à un notaire ou à un avocat pour appréhender la complexité des clauses du contrat.

Tableau pratique: éléments clés du compromis et de la promesse synallagmatique

La promesse synallagmatique est la convention par laquelle les parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente et engage réciproquement l’acheteur et le vendeur d’un bien immeuble ou d’un fonds de commerce à honorer leurs engagements. Bien que le terme « compromis » soit couramment utilisé, la promesse synallagmatique ne se limite pas à la simple promesse et peut être un avant-contrat lourd avec des clauses suspensives et pénales. Elle demeure une étape essentielle pour sécuriser le financement et préparer la cession de fonds de commerce tout en préservant les droits des deux parties.

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