La TVA en SCI : Tout ce qu'il Faut Savoir

La TVA en SCI (Société Civile Immobilière) peut s'avérer complexe. Bien que généralement exonérée, une SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), surtout lorsqu'elle loue des locaux à usage professionnel. Cette option peut permettre à votre SCI de récupérer la TVA sur ses charges d'exploitation. Plongeons dans les détails de la TVA en SCI !

Le Fonctionnement de la TVA en SCI

Le fonctionnement de la TVA en SCI est déterminé par plusieurs critères. D'une part, le type de bien loué joue un rôle majeur : les biens meublés à usage professionnel ou au sein d’une résidence de services sont généralement assujettis à la TVA. D'autre part, le choix de la location - à des particuliers ou à des professionnels - peut également influencer l'assujettissement à la TVA. Par exemple, une SCI qui loue un bien immobilier à un particulier peut ne pas être soumise à la TVA, tandis qu'une SCI qui loue un bien à usage professionnel peut l'être.

Ensuite, la SCI, lorsqu'elle est assujettie à la TVA, collecte celle-ci sur les loyers qu'elle perçoit. Elle restitue ensuite cette TVA à l'administration fiscale lors de ses déclarations.

Enfin, certaines SCI sont assujetties d'office à la TVA, alors que d'autres peuvent choisir d'y opter ou sont exonérées. Chaque type d'assujettissement présente des conséquences fiscales et financières différentes. Il faut donc bien comprendre ces mécanismes pour optimiser la gestion de votre SCI.

Types de Location et TVA

Location de biens nus à usage professionnel : En principe exonérée de TVA, mais une option pour l'application de la TVA est possible.
Location de biens à usage agricole : Généralement exonérée de TVA, avec une option possible sous certaines conditions.
Location de biens à usage d'habitation : Exonérée de TVA, qu'il s'agisse de biens nus ou meublés. Les locations de parkings ou de places de stationnement sont en principe soumises à la TVA, sauf lorsqu'elles sont étroitement liées à une location à usage d'habitation.
Location de locaux commerciaux équipés : En cas de location de biens équipés à usage professionnel, la SCI est assujettie de plein droit à la TVA.

Il s'agit d'une disposition prévue par l'article 261 D du Code général des impôts (CGI). Cependant, une SCI a la possibilité d'opter pour l'application de la TVA sur ces locations.

Lire aussi: Créer un CV Finance et Comptabilité

Comment Opter pour la TVA sur les Locations Nues à Usage Professionnel ?

Cette option peut être exercée par une simple lettre adressée au service des impôts dont vous dépendez. La lettre doit formaliser l'intention de votre SCI de soumettre son activité de location de locaux nus à usage professionnel à la TVA. Attention, dans le cas où plusieurs locaux sont loués, la référence de chaque immeuble ou local doit être mentionnée dans le courrier. Par ailleurs, il est possible de choisir l'option de la TVA pour une partie seulement des locaux donnés en location, même s'ils sont situés dans un même immeuble. Il faut toutefois que ce soit deux locaux commerciaux différents, par exemple, l’un pour un coiffeur et l’autre pour un restaurant.

Location de Biens à Usage Agricole et TVA

La location de biens à usage agricole par une SCI est généralement exonérée de TVA également. Cette exonération englobe principalement les terres et bâtiments agricoles, ainsi que les terrains non aménagés. Toutefois, une option pour l'assujettissement à la TVA est possible dans certaines conditions. Par exemple, lorsque le bail est enregistré et que le locataire est également assujetti à la TVA. Il s’agit de conditions cumulatives. L'option pour la TVA doit être explicitement mentionnée dans le bail signé entre le bailleur et le locataire.

Location de Biens à Usage d'Habitation et TVA

Enfin, la location de biens à usage d'habitation effectuée par une SCI est aussi exonérée de TVA, qu'il s'agisse de biens nus ou meublés. Les locations de parkings ou de places de stationnement sont en principe soumises à la TVA, sauf lorsqu'elles sont étroitement liées à une location à usage d'habitation.

Conditions d'Assujettissement à la TVA

Pour opter à l'assujettissement à la TVA, une SCI doit tenir compte de divers éléments :

Type de location : La nature du bien loué est déterminante. Les biens meublés à usage professionnel sont généralement assujettis à la TVA.
Régime fiscal : La nature du régime fiscal adopté (IS ou IR) par la SCI peut également influencer son assujettissement à la TVA.
Chiffre d'affaires annuel : Le niveau de chiffre d'affaires de la SCI peut la rendre éligible à certains régimes de TVA spécifiques.

Avantages et Inconvénients de l'Option TVA

L'assujettissement à la TVA pour votre SCI présente des avantages et des inconvénients à considérer.

Avantages :

Récupération de la TVA : Si votre SCI réalise des dépenses importantes soumises à la TVA (par exemple, des travaux effectués par des professionnels assujettis), elle peut récupérer cette taxe.
Facturation de la TVA : Votre SCI peut facturer de la TVA au moment de l'encaissement des loyers, augmentant ainsi le montant des loyers perçus.

Inconvénients :

Gestion administrative : L'assujettissement à la TVA implique une gestion administrative plus lourde, avec des déclarations de TVA à réaliser.
Impact financier pour le locataire : Si votre SCI facture de la TVA sur les loyers, cela peut augmenter le coût de la location pour le locataire, potentiellement rendant le bien moins attractif.

Une SCI est-elle soumise à TVA?

Démarches pour Valider l'Option TVA

Pour valider votre option d'assujettissement à la TVA, il faut adresser un courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre entreprise. Ce courrier doit exprimer votre volonté de soumettre les loyers perçus à la TVA. Il est à noter que :

L'option prend effet dès le 1er jour du mois de votre demande.
Aucun formulaire spécifique n'est nécessaire, une lettre d'option suffit.
Chaque bien immobilier doit faire l'objet d'une demande distincte.
La lettre doit indiquer la dénomination de la SCI, son adresse et la référence de chaque bien concerné.

Taux de TVA Applicables

TVA à taux normal : 20% : Il s'applique à la majorité des transactions commerciales réalisées par une SCI.
TVA à taux réduit :
- 10% pour les travaux d'amélioration : Ce taux s'applique à la transformation, aménagement et fourniture de certains équipements, sous certaines conditions (bien immobilier achevé depuis plus de deux ans, travaux facturés directement à la SCI, etc.).
- 5,5% dans certains cas : Ce taux concerne principalement les travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements et les locations de logements destinés à l’habitation principale ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Le taux normal applicable est de 20%, mais un taux réduit de 5,5% ou 10% peut s'appliquer sur certains travaux. Toutefois, il existe des exceptions à l'application de ce taux normal. Certains secteurs d'activité ou certaines opérations peuvent bénéficier d'un taux réduit de TVA, voire d'une exonération.

Taux de TVA	Application
20% (Taux normal)	Transactions commerciales générales
10% (Taux réduit)	Travaux d'amélioration (sous conditions)
5.5% (Taux super réduit)	Travaux d'amélioration énergétique, locations de logements

Récupération de la TVA sur les Charges d'Exploitation

Lorsqu'une SCI est assujettie à la TVA, elle peut récupérer cette dernière sur ses charges d'exploitation. Cette possibilité représente un avantage financier non négligeable pour les SCI qui réalisent des dépenses importantes pour l'exploitation de leurs biens immobiliers.

Les charges d'exploitation sur lesquelles la TVA peut être récupérée comprennent notamment :

Les frais de gestion et d'entretien des biens immobiliers (comme les réparations, les travaux d'amélioration, l'assurance, etc.).
Les frais liés à l'acquisition de biens ou services nécessaires à l'activité de la SCI (comme les frais d'agence, les honoraires d'avocat, etc.).

La TVA déductible est calculée par secteur d'opérations, et à partir de coefficients. Il faut donc tenir une comptabilité détaillée et précise de vos dépenses engagées.

Comment Déclarer la TVA en SCI ?

Alors, comment procéder à la déclaration de TVA ? Si vous relevez du régime réel normal ou du mini-réel, la TVA mensuelle ou TVA trimestrielle est à déclarer à l'aide du formulaire Cerfa n° 3310-CA3, plus familièrement connu sous le nom de Cerfa CA3. Pour la déclaration annuelle d'un assujetti au régime simplifié, vous devez remplir le Cerfa n° 3517-S-CA12, en complément des télédéclarations des deux avis d’acomptes semestriels, effectuées à travers la déclaration n° 3514-SD.

Il existe deux téléprocédures disponibles pour déclarer et payer votre TVA sur impots.gouv :

EFI (échange de formulaires informatisés) : Cette méthode vous permet de déclarer et de payer votre TVA directement en ligne, depuis votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.
EDI (échange de données informatisées) : Cette option permet à votre expert-comptable ou à un autre prestataire autorisé de transmettre directement à l'administration fiscale les données nécessaires à la déclaration et au paiement.

Le choix entre ces régimes de TVA dépend du chiffre d'affaires réalisé par la SCI. De plus, en présence d'activités soumises à la TVA et d'autres non assujetties, la SCI doit tenir des comptabilités distinctes, notamment si elle possède un seul bien professionnel en location. En cas d'activités avec des taux de TVA différents, la création de secteurs d'activité est nécessaire, avec l'utilisation du coefficient de déduction pour le calcul de la TVA déductible.

La SCI a une double fonction en matière de TVA : d'une part, elle collecte la TVA en facturant cette dernière sur les loyers perçus, qu'elle déclare à l'administration fiscale. D'autre part, elle déduit la TVA de ses dépenses d'exploitation, payant la TVA lors du règlement des achats tout en indiquant les montants déductibles dans sa déclaration de TVA.

Suite à la déclaration de TVA, deux scénarios se présentent pour la SCI : soit elle a collecté plus de TVA qu'elle ne peut déduire, nécessitant un versement du complément à l'administration fiscale, soit elle a encaissé moins de TVA qu'elle ne peut déduire, bénéficiant ainsi d'un crédit de TVA.

Quand et Comment Payer la TVA en SCI ?

Le paiement de la TVA en SCI se fait généralement en deux temps : un premier acompte est versé en juillet, correspondant à 55 % de la taxe due l'année précédente, et un second acompte est versé en décembre. La SCI doit ensuite télétransmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, une déclaration CA12 présentant l’ensemble des opérations concernées relative à l’année civile précédente.

Pour effectuer ces démarches, vous devez vous connecter à l'espace professionnel de votre SCI sur le site des impôts. Attention, les déclarations et paiements de la TVA doivent être faites spontanément par le déclarant, et sont transmises par voie dématérialisée.

Dans ce cas, la TVA doit être ajoutée par le loueur sur le montant des loyers facturés.

SCI et Franchise en Base de TVA

Une SCI peut bénéficier de la franchise en base de TVA, à condition de respecter certains critères. Ce régime d'imposition, qui exonère votre SCI du paiement et de la déclaration de la TVA sur ses prestations et ventes, est applicable tant que le chiffre d'affaires annuel n'excède pas certains seuils.

Pour les activités de commerce et prestations d'hébergement, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

Votre chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 91 900 €.
Votre chiffre d'affaires de l'avant-dernière année civile (N-2) ne doit pas dépasser 91 900 € et celui de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 101 000 €.
Votre chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) ne doit pas dépasser 101 000 €. Si vous dépassez ce seuil, vous devrez payer la TVA le 1er jour du mois de dépassement.

Pour les activités de prestations de service, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

Votre chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 36 800 €.
Votre chiffre d'affaires de l'avant-dernière année civile (N-2) ne doit pas dépasser 36 800 € et celui de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 39 100 €.
Enfin, votre chiffre d'affaires de l'année civile (N) en cours ne doit pas dépasser 39 100 €. Si vous dépassez ce seuil, vous devrez payer la TVA le 1er jour du mois de dépassement.

Si ces seuils sont dépassés en cours d'activité, la franchise en base de TVA cesse de s'appliquer.

SCI Familiale et TVA : Quelles Particularités ?

La SCI familiale est un type spécifique de SCI où les associés sont liés par un lien familial. L'assujettissement à la TVA n'est pas automatique pour une SCI familiale et dépend de la nature de l'activité exercée. Comme pour une SCI classique :

Les locations meublées sont assujetties à la TVA, contrairement aux locations non meublées qui en sont généralement exonérées.
Si la SCI familiale met en location des locaux professionnels, elle peut opter pour la soumission des loyers à la TVA.

Pour les biens loués à usage d’habitation ou à usage agricole, l’exonération de la TVA est obligatoire.

Obligations Comptables en SCI

En théorie, la loi n’impose pas de tenir une comptabilité pour les SCI. Les sociétés civiles ne sont en effet pas concernées par les obligations comptables des sociétés commerciales (SARL, SAS…).

Par exception, la comptabilité est obligatoire dans certaines SCI :

la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés ;
l’un·e des associé·es de la SCI est une personne morale ;
la SCI est assujettie à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ;
la SCI a une activité commerciale (exemple : SCI de construction-vente) ;
la SCI dépasse 2 des 3 seuils suivants : total du bilan annuel supérieur à 1 550 000 €, chiffre d’affaires annuel supérieur à 3 100 000 €, plus de 50 salarié·es ;
les statuts de la SCI exigent la tenue d’une comptabilité.

Autrement dit, plus votre SCI grandit, plus elle est susceptible d’être soumise à des obligations comptables importantes.

Même si aucun texte n’impose la tenue d’une comptabilité en SCI, le ou la gérant·e a quand même tout intérêt à tenir une comptabilité. Avant tout, parce que le ou la gérant·e de SCI a un devoir d’information envers les associé·es. Il doit rendre des comptes aux associé·es de la SCI au moins une fois par an. Selon l’article 1856 du Code civil, il ou elle a l’obligation de communiquer aux associé·es des informations sur les activités de la SCI, ses bénéfices et ses pertes.

Concrètement, pour se conformer à cette obligation, le ou la gérant·e présente un rapport de gestion avec une présentation des comptes de la SCI. Et pour ça, tenir une comptabilité est bien utile !

La tenue de la comptabilité permet :

de mieux gérer votre trésorerie, de connaître la santé financière de l’entreprise et d’avoir une meilleure visibilité ;
de répartir les bénéfices plus facilement entre les associé·es ;
d’aider les associé·es à réaliser leurs déclarations fiscales ;
de justifier les revenus de la SCI aux yeux de l’administration fiscale ;
de prouver l’existence légale de la SCI et d’éliminer le risque que la SCI soit qualifiée de fictive par les impôts. Si c’est le cas, la SCI risque la dissolution !

La comptabilité d’une SCI à l’impôt sur le revenu est une comptabilité simplifiée. Il s’agit d’une comptabilité de trésorerie. Elle nécessite simplement d’enregistrer les recettes et les dépenses de la société. C’est la version la plus simple de la comptabilité.

Les SCI à l’impôt sur les sociétés doivent tenir une comptabilité commerciale. Cette dernière est plus conséquente : il s’agit d’une comptabilité d’engagement. Ce type de comptabilité impose de respecter les obligations du plan comptable général (une norme comptable en France). Elle vise à enregistrer les mouvements entrants et sortants dès l’engagement, peu importe que le paiement ait eu lieu ou pas.

Les 3 obligations comptables pour la SCI à l’IR :

Tenir un registre des dépenses et recettes.
Présenter un rapport de gestion.
Posséder un compte bancaire.

Les 5 obligations comptables pour la SCI à l’IS :

Tenir des journaux comptables.
Tenir des livres comptables.
Établir et déposer les comptes annuels.
Établir un rapport de gestion des comptes.
Posséder un compte bancaire.

La SCI doit tenir à jour différents journaux comptables :

le journal de banque ;
le journal des achats ;
le journal des ventes ;
le journal de TVA ;
le journal des opérations diverses…

La SCI devra également tenir des livres comptables :

le livre-journal : il comprend toutes les opérations d’achat et de vente par ordre chronologique ;
le grand livre : on y enregistre les opérations de débit et de crédit par numéro de compte ;
le livre d’inventaire : il recense les éléments d’actif et de passif de l’entreprise (facultatif).

balises: #Tva