Conditions et procédure de mise en location-gérance d’un fonds de commerce selon Legifrance

La location-gérance d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal est une convention par laquelle le propriétaire du fonds en concède la location à un gérant qui l’exploite. La location-gérance permet de conserver la propriété du fonds, d’en maintenir l’exploitation et de s’assurer un revenu grâce à la perception des redevances. En matière d’imposition des bénéfices, il s’agit d’un simple changement dans le mode d’exploitation. La mise en location-gérance d’un fonds de commerce ne constitue pas une cession ou une cessation d’entreprise. Il n’y a donc pas d’imposition immédiate des bénéfices réalisés, ni d’imposition des plus-values des éléments d’actifs.

Les conditions

Le propriétaire d’un fonds de commerce qui n’est pas propriétaire des murs, doit obtenir la permission du propriétaire des murs avant de proposer son fonds en location gérance. Le locataire d’un fonds de commerce doit quant à lui nécessairement disposer de la qualité de commerçant et être immatriculé. Enfin, le locataire d’un fonds de commerce doit respecter la destination du fonds. Son activité commerciale est donc étroitement liée à celle exercée auparavant par le propriétaire du fonds de commerce. Un changement d’activité reste cependant possible avec l’accord du bailleur.

Les obligations

Dans le cadre de la location d’un fonds de commerce, il est nécessaire de conclure un contrat de location-gérance. Le contrat de location-gérance doit comprendre les éléments suivants :

• la durée de la location, qu’elle soit déterminée ou indéterminée ;
• le montant de la redevance due par le locataire, qui peut prendre la forme d’un montant fixe ou d’un pourcentage sur les bénéfices et/ou le chiffre d’affaires.

Un avis de modification doit être publié dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours suivants la date de signature du contrat de location-gérance. Cette obligation de publicité est aussi requise au terme du contrat. Les formalités de modification doivent être effectuées en ligne, depuis le guichet unique des formalités des entreprises (GFE). Les redevances de location, ainsi que la cession éventuelle d’un stock de marchandises, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal de 20 %. Les redevances perçues par le bailleur (personne physique) doivent être déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en tant que bénéfice d’exploitation.

Pour ne pas dévaloriser cet actif, et pour en tirer des revenus, vous pouvez mettre votre fonds de commerce ou votre entreprise artisanale en location-gérance, appelée aussi gérance libre.

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Comment fonctionne la location-gérance pour les entreprises ?

La location-gérance est rarement prévue sur le long terme. Elle peut répondre à une urgence comme le décès du gérant propriétaire du fonds de commerce. Pour le locataire-gérant, la gérance libre est souvent la première expérience en tant que gérant d’une entreprise. Chaque partie au contrat prend des risques et n’a pas forcément les mêmes intérêts d’un point de vue business. Il faut donc bien choisir son partenaire, que ce soit pour le propriétaire du fonds ou pour le gérant locataire. Le propriétaire du fonds de commerce doit protéger d’une mauvaise gestion le patrimoine que représente son fonds de commerce. De son côté, le gérant qui pourrait reprendre le fonds n’a pas intérêt à trop le développer car cela augmenterait la valeur de son investissement. La location-gérance concerne tous les éléments du fonds de commerce, qui sont constitués pour majeure partie du droit de bail et de la clientèle des entreprises.

Côté réglementaire, depuis 2019, le droit français prévoit que le propriétaire du fonds de commerce n’a plus à l’avoir exploité au préalable. En cas de bail commercial, vous devez vous assurer que le propriétaire du local autorise expressément la location-gérance. Le contrat est généralement d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Dans le cas d’un contrat à durée déterminée, il faut définir un accord de résiliation dans le contrat. S’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée, la résiliation unilatérale est possible, avec un préavis.

Le locataire-gérant doit garantir qu’il a bien la capacité d’exercer une activité commerciale. Il doit s’enregistrer au RCS en tant que commerçant. Concernant la gestion du fonds de commerce, il doit en respecter l’activité telle qu’elle figure dans les statuts juridiques de la société et autres documents enregistrés. Le propriétaire du fonds de commerce doit mettre à la disposition du gérant libre tous les éléments constituant le fonds de commerce.

Le contrat doit mentionner le montant de la redevance qui est défini librement entre les parties et peut être révisable. Les détails et conditions sont également prévus : échéances du versement de la redevance, mode de calcul (fixe, proportionnel au chiffre d’affaires du business…). Toujours côté impôts, le bailleur est imposé sur la redevance, qu’il doit déclarer au fisc en tant que bénéfice d’exploitation (catégorie BIC). Vous devrez publier une annonce légale de mise en location gérance dans les 15 jours suivants la signature du contrat de location dans un journal habilité du département où se situe le fonds de commerce. Depuis le 1er janvier 2020, la publication en ligne est possible sur un support habilité (SHAL).

Cadre juridique et dates clés

La loi du 19 juillet 2019 abroge l’article L. 141-1 du code de commerce, il n’est désormais plus obligatoire pour le cédant de fournir les éléments d’information qu’il prévoyait, quel que soit le cas de cession. En pratique, bien que l’obligation de faire figurer ces mentions légales soit supprimée, le cessionnaire diligent veillera à recueillir, avant la conclusion de la vente, les informations utiles auprès du cédant, dont il pourra engager la responsabilité en cas de mauvaise foi ou manquement à l’obligation précontractuelle d’information. Désormais, la condition d’une exploitation préalable est purement et simplement supprimée: l’article L. 144-3 du code de commerce est abrogé. La loi de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés est silencieuse sur la date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions simplifiant le régime des opérations de fonds de commerce. La fin de la location-gérance nécessite, comme pour son début, l’accomplissement des formalités de publicité dans un délai de 15 jours.

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Le locataire-gérant doit obligatoirement avoir la qualité de commerçant ou d’artisan, que ce soit une personne physique ou une personne morale. Afin d’en informer les tiers, il faut, dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location-gérance, publier une annonce dans un support habilité à recevoir des annonces légales. La demande des tiers créanciers doit être introduite dans un délai de 3 jours à compter de la publication du contrat de gérance sur un support habilité à recevoir les annonces légales.

Constitution du contrat et effets à la signature

Les contrats de travail existant au jour de la conclusion du contrat de location-gérance sont automatiquement transmis au locataire-gérant. Par exemple, si le propriétaire d’un fonds de commerce emploie deux salariés et le met en location-gérance, ces salariés ne peuvent pas être licenciés, ils deviennent automatiquement les salariés du locataire-gérant. Comme son nom l’indique, la location-gérance est une location consentie moyennant paiement d’un loyer appelé juridiquement une redevance.

Le contrat de location-gérance peut contenir une clause de non-concurrence, une clause interdisant toute cession ou sous-location, et une clause de libre consultation de la comptabilité par le propriétaire. Un dépôt de garantie (cautionnement) peut aussi être demandé au locataire-gérant pour garantir le matériel et le paiement des redevances, montant librement déterminé par les parties.

Publicité, obligations réciproques et fin du contrat

La publicité du contrat, les obligations réciproques et les règles de résiliation et de fin de contrat constituent un cadre complexe. Le bailleur doit restituer au locataire-gérant le dépôt de garantie à la fin du contrat. Le bailleur récupère le droit d’exploiter le fonds à l’échéance, ou le contrat peut être résilié de manière unilatérale avec préavis.

À l’expiration du contrat, le locataire-gérant peut exercer une activité identique ou similaire à celle du fonds qui faisait l’objet de la location-gérance. En cas de perte de valeur du fonds survenue par la faute du locataire-gérant, le bailleur peut engager sa responsabilité. La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes liées à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance. Le locataire-gérant doit se désolidariser des dettes après la publication et la radiation du RCS.

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