Contrat de cautionnement bail commercial autoentrepreneur : conditions et fonctionnement

Vous êtes sur le point de signer un contrat de location commercial, la notion de cautionnement apparaît et vous ne savez pas comment cela fonctionne ? Pas de panique ! Cet article vous permet de comprendre qui peut se porter caution d’un bail commercial, à quoi ça sert, quelles sont les distinctions entre caution simple et caution solidaire, le formalisme requis, la durée de l’engagement, les obligations d’information du bailleur et les conséquences en cas de défaillance du locataire.

Notion et fonction du cautionnement en matière de bail commercial

Le cautionnement est défini à l’article 2288 du Code civil comme « le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui‑ci ». Dans le contexte du bail commercial, le créancier est le bailleur et le débiteur est le preneur à bail. La caution s'engage à répondre de l'exécution des obligations locatives - paiement des loyers, charges, et plus généralement de l'ensemble des clauses et conditions du bail - en cas de défaillance du preneur.

Le bail commercial correspond à un contrat de location visant des locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Le statut des baux commerciaux prévoit un droit au renouvellement du bail pour le locataire. En principe, le bail commercial a une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans comme le dispose l’article L.145-4 du Code de commerce. Le bail commercial doit également comporter plusieurs mentions obligatoires. Les parties doivent ainsi veiller à le rédiger avec minutie.

Qui peut se porter caution pour un bail commercial ?

La garantie peut être souscrite par une personne physique (dirigeant, associé, tiers) ou par une personne morale (société mère, établissement bancaire). Une personne physique : au même titre que le cautionnement d’un contrat de location portant sur un local d’habitation, toute personne peut valablement se porter caution solidaire du locataire d’un bail commercial. Il peut même s’agir du dirigeant de la société qui se porte caution pour les besoins de l’activité de son entreprise.

Le dirigeant ou l'un des associés peut se porter caution pour la société auprès d'un créancier professionnel. C'est le cas par exemple du dirigeant qui se porte caution au titre d'un bail commercial. La société peut également se porter caution, mais le cautionnement doit être fait dans son intérêt et ne doit pas aller à l'encontre de son objet social.

Lire aussi: Contrat Cadre de Franchise : Explications

En fonction du régime matrimonial éventuel du dirigeant, le bailleur peut demander la signature du conjoint dans le cautionnement pour permettre d'engager les biens communs si besoin. L'article 1415 du Code civil évoque l'accord exprès du conjoint de la caution au moment de l'engagement.

Types de cautionnement : civil, commercial, simple et solidaire

Il existe 2 types de cautionnements : le cautionnement civil et le cautionnement commercial. Le cautionnement est commercial lorsqu'il remplit au moins une des conditions suivantes : la caution a un intérêt patrimonial et personnel au paiement de la dette principale, la caution est une banque, le cautionnement est réalisé par un commerçant ou se rattache à un acte commercial. Dans le cadre d'un cautionnement commercial, la caution est automatiquement solidaire.

La caution simple : pour l'utiliser, le créancier doit suivre une procédure préalablement établie avec le débiteur. Dans le cas de la caution simple, il n’est possible de faire appel à la caution qu’en cas d’insolvabilité du locataire. La caution simple confère à la caution deux bénéfices légaux essentiels : le bénéfice de discussion (la caution peut exiger que le bailleur poursuive d’abord le preneur) et le bénéfice de division (lorsqu’il existe plusieurs cautions simples, la dette peut être divisée entre elles).

La caution solidaire : très fréquemment stipulée dans les baux commerciaux, prive la caution de ces deux bénéfices. Le bailleur peut ainsi poursuivre directement la caution, sans avoir à justifier de l'insolvabilité du preneur, dès le premier impayé. Contrairement à la caution simple, la caution solidaire est tenue de l’intégralité de la dette locative. Par abus de langage, veillez à ne pas confondre caution solidaire et bail solidaire.

Étendue et précision de l’engagement

L'étendue de l'engagement dépend des stipulations de l'acte de cautionnement. L’acte de cautionnement inclut les dettes du locataire à l’égard du bailleur. L'acte de cautionnement est interprété de manière très stricte par le juge. Les clauses de garantie solidaire s’appliquent uniquement sur des éléments qui sont mentionnés dans celles‑ci. Les dettes doivent être mentionnées précisément dans l’acte de cautionnement.

Lire aussi: Freelance Informatique : Contrat

Dans le cas d’une caution solidaire, le garant peut s’engager sur un montant maximum. Ce montant intègre l’intégralité des sommes qui peuvent être demandées par le bailleur : montant principal, intérêts, accessoires, etc. Si l'engagement est défini, il est alors limité au montant écrit en lettres dans l'acte. Si l'engagement est indéfini, il ne comporte aucun plafond, et la caution devra alors garantir le paiement des loyers du preneur quel que soit le montant des impayés. Sans montant maximal indiqué dans l’acte, l’engagement du garant est illimité.

Exclusions et limites

Un engagement de caution qui ne viserait que les loyers dus par le preneur ne garantit pas les charges et les accessoires, ni les réparations locatives. La caution ne garantit pas, en principe, l'indemnité d'occupation due par le preneur à la suite de l'échéance ou de la rupture du bail, sauf stipulation expresse. Pour le bailleur, la formulation la plus large recommandée est de garantir « toutes sommes dont le preneur pourrait être redevable au bailleur ».

Formalisme obligatoire depuis la réforme du droit des sûretés

L’acte de cautionnement doit faire l’objet d’un écrit. L’acte de cautionnement est un acte accessoire qui accompagne généralement la signature d’un autre contrat (emprunt, location…). Pour que le contrat de cautionnement soit valable, plusieurs conditions doivent être remplies, dont le respect du formalisme spécifique lorsque la caution est une personne physique.

Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, l'article 2297 du Code civil impose que la caution personne physique appose elle‑même la mention exprimant la nature et le montant de son engagement. La caution doit écrire elle‑même la mention exprimant la nature et le montant de son engagement. La caution personne physique appose elle-même, à peine de nullité, la mention prévue par l’article 2297 du Code civil et reconnaît expressément renoncer aux bénéfices de discussion et de division si tel est le cas.

La caution doit indiquer : son engagement à payer au créancier ce que doit le débiteur en cas de défaillance, la limite de son engagement en principal et accessoires en toutes lettres et en chiffres, et si elle renonce aux bénéfices de discussion et de division (pour une caution solidaire). En revanche lorsqu'une caution est donnée par un acte établi par un notaire ou contresigné par un avocat, la mention manuscrite n'est pas obligatoire.

Lire aussi: Freelance en Tunisie: Comprendre le contrat

La réforme admet désormais expressément la conclusion du cautionnement par voie électronique dès lors que les conditions d'apposition des mentions nécessaires sont de nature à établir avec certitude que l'engagement émane bien de la caution.

Règle de proportionnalité et capacité de la caution

L'article 2300 du Code civil prévoit qu'un créancier professionnel ne peut se prévaloir d'un cautionnement consenti par une personne physique dont l'engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution. La proportionnalité s'apprécie au jour de la conclusion de l'acte.

La charge de la preuve de la disproportion incombe à la caution. Dans la pratique, lorsque le bailleur ou sa banque font remplir une fiche de renseignements patrimoniale à la caution, la jurisprudence interdit à la caution de se prévaloir ensuite d'une situation financière moins favorable que celle qu'elle a déclarée, sauf anomalie apparente que le créancier aurait dû relever.

La caution doit avoir la capacité de contracter : il ne doit pas s'agir d'un mineur non émancipé ou d'un majeur protégé. Si un contrat de cautionnement est conclu alors que la caution n'en a pas la capacité, l'acte sera considéré comme nul.

Obligations d'information du bailleur envers la caution

L'article 2302 du Code civil impose au créancier professionnel de faire connaître à toute caution personne physique, avant le 31 mars de chaque année, le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l'année précédente. La sanction du non-respect est la déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information.

L'article 2303 du Code civil oblige le créancier professionnel à informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l'exigibilité de ce paiement. Si le bailleur néglige d'informer la caution dès le premier loyer impayé, il perd le bénéfice des pénalités de retard afférentes à la période de carence dans l'information.

Durée et extinction du cautionnement

La durée de l’engagement de la caution peut être déterminée ou indéterminée. Si cet élément n’est pas précisé, la caution solidaire est considérée comme étant à durée indéterminée. L’acte de cautionnement peut prévoir une durée déterminée qui correspond généralement à la durée du contrat principal.

Le cautionnement est un contrat accessoire : il s'éteint avec l'obligation principale garantie. La résiliation du bail commercial met fin à la garantie de la caution pour les obligations nées après la date de prise d'effet de la résiliation. En revanche, les dettes locatives nées avant la résiliation demeurent dans le champ de la garantie.

L'article 2314 du Code civil prévoit que la caution est déchargée de son obligation lorsque, par la faute du créancier, elle ne peut plus bénéficier de la subrogation dans les droits, hypothèques et privilèges du créancier que lui accordait l'article 2309. La déchéance pour perte d'une sûreté peut donc libérer la caution proportionnellement.

Le renouvellement du bail commercial constitue, selon la jurisprudence, la formation d'un nouveau bail. En principe, une caution engagée pour la durée du « bail en cours » ne s'étend pas automatiquement au bail renouvelé, sauf stipulation expresse en ce sens.

Spécificité : clause de garantie solidaire du cédant lors de cession du bail

La clause de garantie solidaire du cédant a vocation à s'appliquer en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce du preneur. Cette clause stipule que le cédant est tenu de garantir le paiement des loyers et des charges locatives du cessionnaire pendant une durée déterminée dans la clause. Ainsi, en cas de défaillance du nouveau locataire, le bailleur peut valablement se retourner contre l'ancien locataire.

Pour les baux conclus postérieurement à la loi Pinel, l'article L. 145-16-2 du Code de commerce plafonne cette garantie à trois ans à compter de la cession. Toute clause stipulant une durée de garantie supérieure à trois ans dans un bail postérieur à la loi Pinel est réputée non écrite.

Fonctionnement pratique et conseils avant de signer

Avant de signer l’acte de cautionnement, la caution doit prendre connaissance des différentes clauses du bail commercial, en particulier celle relative au montant du loyer qui fait l’objet d’une indexation. L’acte de cautionnement détaille l'ensemble des dettes qui seront payées par le garant si la société fait défaut. Le bailleur a intérêt à remettre à la caution une copie du bail et à préciser dans l'acte de cautionnement que celle-ci lui a été remise.

De nombreux organismes et entreprises proposent des services de cautionnement solidaire pour des baux commerciaux. Il convient de comparer plusieurs offres afin de porter son choix sur l'option la plus intéressante au vu de la situation du preneur. Il existe des modèles de caution de bail commercial en ligne. Cependant, pour éviter tout risque juridique, faites appel à un professionnel du droit.

La caution a droit à un recours personnel et subrogatoire : la caution qui a payé la dette du locataire peut réclamer au locataire le remboursement de la somme qu’elle a payée ainsi que les frais engagés et, le cas échéant, des dommages et intérêts.

Aspects annexes : dépôt de garantie et conséquences financières

Il est courant qu’un contrat de bail prévoit le versement par le locataire d’une somme d’argent. L’exigence du dépôt de garantie est à titre facultatif. Le dépôt de garantie a pour but de garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Au départ du locataire, le bailleur doit restituer la somme en question si le locataire a rempli ses obligations contractuelles. Dans le cas contraire, tout manquement aux obligations contractuelles implique la non-restitution du dépôt de garantie.

Le montant du dépôt est fixé par l'article L. 145-40 du Code de commerce : les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de deux termes. La clause qui prive d'intérêts la partie excessive du dépôt de garantie est réputée non écrite.

Résumé des mentions obligatoires dans l'acte de cautionnement

• Écrit de l'acte de cautionnement (obligatoire).
• Identification du débiteur principal et du bailleur.
• Montant garanti en chiffres et en toutes lettres.
• Nature du cautionnement : simple ou solidaire (mention de renonciation aux bénéfices de discussion et de division pour la solidaire).
• Durée de l'engagement : déterminée ou indéterminée.
• Signature et, pour une caution personne physique, apposition de la mention exigée par l’article 2297 du Code civil.

Tableau récapitulatif (extrait des points essentiels)

Le cautionnement est un acte grave, et sa validité est subordonnée au respect d’un certain formalisme. L’acte de cautionnement n’est pas anodin pour le garant. Il implique des conséquences financières immédiates en cas de défaillance du locataire. Avant de s’engager, il est conseillé à la caution de prendre conseil auprès d’un professionnel du droit.

balises: #Entrepreneur

Articles populaires:

• étapes clés de la vente d'un commerce à Avignon
• Pointeuses pour petites entreprises
• Guide complet TVA en ligne
• Défis et opportunités pour les femmes entrepreneures en Afrique
• E-commerce en France : les statistiques importantes