Transmission et location-gérance d’un fonds de commerce après décès du titulaire: cadre juridique, obligations et contournements

La location-gérance doit être distinguée de la gérance salariée. Le futur repreneur peut de son côté tester le potentiel du fonds et bien réfléchir à l’acquisition. Le bailleur est solidairement responsable des dettes du locataire pendant une période de six mois (art. L144-7 du C.G.I.) après la publication dans un journal d’annonces légales. Celle-ci doit être faite dans les 15 jours de la conclusion du contrat. Outre les conditions de droit commun, le contrat de location-gérance est assujetti à des règles particulières et notamment (celle que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir été commerçants ou artisans pendant sept années ou avoir exercé pendant une durée équivalent les fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique) avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance. Attention : La condition des 7 ans est supprimée par l’ordonnance de 2004.

Qualité et obligations du locataire-gérant

Le locataire-gérant a la qualité de commerçant ou s’il s’agit d’un établissement artisanal, la qualité d’artisan, et il est soumis à toutes les obligations qui en découlent. Du bailleur : le bailleur est tenu des obligations mises à la charge du bailleur de façon générale par les articles 1719 et suivants du Code civil et notamment assurer la jouissance paisible au locataire notamment en s’abstenant de le concurrencer et par conséquent de se rétablir. En outre, il doit continuer les contrats de travail. Il ne peut disposer du fonds. Le contrat étant conclu intuitu personae, il ne peut ni sous-louer ni céder son droit.

Propriété, financement et fiscalité

Les profits du bailleur constituent des profits d’exploitation et par conséquent des BIC lorsque le bailleur est une personne physique. En revanche, le bailleur ne peut se prévaloir de l’exonération de l’article 151 septies du CGI en faveur des prestataires de services dont les recettes annuelles n’excèdent pas certains seuils. Cass. civ. 1ère, 24 janv. En l’espèce, l’arrêt critiqué par le pourvoi relève que le contrat par lequel Henri Y… avait confié la location-gérance de son fonds de commerce à la société E, créée et gérée par M. Y…, avait été résilié le 29 septembre 1991 et qu’Henri Y… indiquait dans son codicille du 13 septembre 2004 n’avoir pas obtenu restitution du fonds, du matériel et des marchandises, et estimé que M. Y… ne rapportait pas la preuve de la restitution du fonds, lequel avait été incorporé à celui exploité par la société E, personne interposée à M. que pour fixer à 75 000 euros la somme que M. Y….

La location-gérance opère une séparation stricte entre la propriété du fonds, qui continue à appartenir au loueur, et l’exploitation qui incombe au locataire-gérant. Pendant cette période, la valeur du fonds repose donc sur les qualités professionnelles et morales du locataire-gérant qui doit agir en « bon père de famille ». Le propriétaire n’a pas le droit d’intervenir dans la gestion de l’entreprise et toute incompétence ou négligence du locataire peut se traduire par une perte substantielle de la valeur de l’entreprise. Le locataire doit tout mettre en œuvre pour éviter cette situation.

Conditions et formalités essentielles

Le contrat de location-gérance doit comprendre les éléments suivants : la durée de la location, qu’elle soit déterminée ou indéterminée ; le montant de la redevance due par le locataire, qui peut prendre la forme d’un montant fixe ou d’un pourcentage sur les bénéfices et/ou le chiffre d’affaires. Un avis de modification doit être publié dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours suivants la date de signature du contrat de location-gérance. Cette obligation de publicité est aussi requise au terme du contrat. Les formalités de modification doivent être effectuées en ligne, depuis le guichet unique des formalités des entreprises (GFE).

Les redevances de location, ainsi que la cession éventuelle d’un stock de marchandises, sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Les redevances perçues par le bailleur (personne physique) doivent être déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en tant que bénéfice d’exploitation. La location-gérance doit porter sur un fonds de commerce. Un pharmacien ne peut pas louer son officine. Le loueur doit remettre les biens visés dans le contrat au locataire-gérant. En principe, le loueur est obligé d’entretenir le fonds en état d’être exploité. Dans les quinze jours de la conclusion du contrat de location-gérance, le contrat de location-gérance doit être publié dans un journal d’annonces légales.

Durée et renouvellement

Contrat à durée indéterminée : le contrat peut être résilié à tout moment. Lorsque le loueur est propriétaire de l’immeuble loué et du fonds et que ces deux biens sont loués en même temps, il doit sauf clause contraire, verser une indemnité égale au profit qu’il pourra retirer de la plus-value apportée soit au fonds soit à la valeur locative de l’immeuble, par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec son accord exprès.

Que devient votre fonds de commerce à votre décès ?

La question est d’importance. Selon que le commerçant est propriétaire ou locataire, les règles successorales fluctuent. Si vous êtes propriétaire, le fonds revient automatiquement à vos héritiers et vous pouvez en disposer comme vous le souhaitez, tout en respectant la réserve héréditaire et la quotité disponible. Le testament permet d’organiser la transmission en respectant les droits des héritiers réservataires et la quotité disponible.

Si le fonds est occupé par un locataire, celui-ci devra continuer de payer les loyers à votre héritier. En effet, d’après l’article 1742 du Code civil, le décès n’emporte pas interruption du bail commercial. Le bail commercial se poursuit selon les clauses du contrat et la jurisprudence. Si les héritiers renoncent à la succession, ils ne sont pas tenus des loyers jusqu’au jour de la renonciation. Dans certains cas, des héritiers tiers peuvent devenir automatiquement repreneurs du fonds, sous réserve des clauses contractuelles d’exploitation continue et des conditions légales.

Pour les transmissions, les baux commerciaux prévoient généralement une continuité de l’exploitation. Une clause peut obliger les héritiers à poursuivre l’exploitation, sous peine de résiliation du bail si non exploitation effective. À défaut, une tierce personne peut être présentée comme successeur selon les mécanismes prévus par les articles L. et les dispositions fiscales associées. La transmission peut aussi intervenir dans le cadre d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public, selon les mêmes principes.

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Aspects pratiques et jurisprudentiels

La location-gérance est une convention par laquelle le propriétaire du fonds en concède la location à un gérant qui l’exploite. Elle permet de conserver la propriété du fonds, d’en maintenir l’exploitation et de s’assurer un revenu grâce à la perception des redevances. En matière d’imposition des bénéfices, il s’agit d’un simple changement dans le mode d’exploitation. La mise en location-gérance d’un fonds de commerce ne constitue pas une cession ou une cessation d’entreprise. Il n’y a donc pas d’imposition immédiate des bénéfices réalisés, ni d’imposition des plus-values des éléments d’actifs.

Le locataire-gérant doit respecter la destination du fonds et maintenir l’activité similaire, avec possibilité de changement d’activité sous accord du bailleur. Le cadre légal précisé par le Code civil et les textes spécifiques encadre les droits et obligations des parties. Le locataire-gérant est libre de gérer le fonds dans les limites fixées par le contrat et les lois applicables, tandis que le bailleur conserve la propriété et ne peut intervenir dans la gestion quotidienne sans accord.

Le contrat de location gérance d'un fonds de commerce de A à Z

Tableau récapitulatif des conditions et obligations

Élément	Description
Publicité	Avis dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours suivant la signature et à la fin du contrat
Durée	Determinée ou indéterminée; possibilité de résiliation selon les termes
Redevance	Montant fixe ou pourcentage sur bénéfices/CA
Propriété	Fonds demeure propriété du bailleur; exploitation par le locataire
TVA	20 % sur les redevances et cessions de stock
Publicité et formalités	GFE; formalités en ligne
Décès du bailleur	Le bail peut se poursuivre; transmission selon héritage et clauses

En pratique, les héritiers bénéficient d’un cadre clair pour la poursuite du bail et l’exploitation du fonds, tout en respectant les droits des créanciers, les clauses d’exploitation et les obligations fiscales et civiles.

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