Conséquences d’un contrat LOA en cas de redressement ou liquidation judiciaire du locataire

La location avec option d’achat (LOA) est assimilée par le législateur à une opération de crédit, plaçant le locataire sous la protection des dispositions prévues pour les crédits à la consommation. L’assimilation de la location avec option d’achat à une opération de crédit n’a rien de nouveau. L’ assimilation que l’on retrouve aujourd’hui à l’article L. 312-2 du Code de la consommation permet ainsi de placer le locataire sous la protection des dispositions prévues pour les crédits à la consommation, dont notamment les obligations en matière d’information.

Effet de l’ouverture d’une procédure collective sur les contrats en cours

Le jugement ouvrant une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l’encontre d’une entreprise interdit aux créanciers d’engager une action en justice contre celle-ci pour obtenir la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une créance née avant ce jugement. En principe, l'ouverture d'une procédure collective n’a pas de conséquence sur le bail commercial. Celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n'a pas payé les loyers avant l'ouverture de la procédure collective.

Cependant, l'ouverture d'une procédure collective entraîne l'arrêt des poursuites des créanciers antérieurs au jugement d’ouverture. On parle du principe de suspension des poursuites. Cela signifie que le bailleur ne peut pas poursuivre individuellement le locataire pour le paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Pour récupérer les loyers impayés, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc. À noter : il n'est pas possible de prévoir dans le contrat de bail commercial que l'ouverture d'une procédure collective entraîne automatiquement la résiliation du bail.

Qui décide de la poursuite ou de la résiliation du contrat en procédure collective ?

Le cocontractant doit adresser une mise en demeure à l’administrateur judiciaire lui demandant de se prononcer sur la continuation du contrat en cours. L’administrateur judiciaire ou le liquidateur judiciaire examine le sort du contrat de bail commercial. Il peut décider de continuer le bail, d’y mettre fin ou de le céder.

Redressement judiciaire et sauvegarde : lors de l'ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le tribunal nomme un administrateur judiciaire qui décide seul de la continuation du bail. Si le tribunal ne nomme pas d'administrateur judiciaire, c'est le locataire qui décide de poursuivre le bail après accord du mandataire judiciaire. En cas de désaccord entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire peut être saisi par toute personne intéressée (notamment le bailleur).

Liquidation judiciaire : en cas de liquidation judiciaire, c'est le liquidateur judiciaire nommé par le tribunal de commerce (ou le tribunal des activités économiques) qui se prononce sur la poursuite du bail commercial. Lorsque l'entreprise compte plus de 20 salariés et réalise un chiffre d'affaires hors taxes supérieur ou égal à 3 millions €, le tribunal désigne, en plus du liquidateur judiciaire, un administrateur judiciaire. Dans ce cas, c'est ce dernier qui se prononce sur la continuation du bail.

Obligations et responsabilités de l’administrateur ou du liquidateur

L'administrateur judiciaire peut décider, à n’importe quel moment, de résilier le bail des locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise locataire. Il n’a pas à justifier sa décision. Il a la possibilité de résilier le bail commercial même si les loyers peuvent être payés. En revanche, l'administrateur judiciaire a l’obligation de résilier le bail commercial lorsque l'entreprise locataire n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers.

Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail commercial sans avoir à en justifier et à tout moment. Il peut résilier le bail qu'il a d'abord poursuivi même si l’entreprise est en mesure de payer les loyers. En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, le liquidateur judiciaire doit résilier le bail.

La responsabilité civile professionnelle de l'administrateur ou du liquidateur peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers. Cette même responsabilité peut être engagée lorsque l'administrateur a tardé à mettre fin au bail compte tenu des difficultés de l'entreprise.

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Conséquences de la poursuite du bail

Le bail est continué aux conditions contractuelles prévues par le bailleur et le locataire avant le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le locataire (ou l’administrateur judiciaire ou le liquidateur) doit donc payer le loyer et respecter les clauses du contrat de bail (par exemple, la destination des locaux). Dans tous les cas, le bailleur ne peut pas s'opposer à la continuation même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure collective.

Lorsque l'administrateur ou le liquidateur décide de ne pas poursuivre le bail, le bail commercial est résilié le jour où le bailleur est informé de la décision. Le bailleur peut envoyer une mise en demeure à son locataire, à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire pour connaître le sort du bail commercial. Toutefois, l'absence de réponse à cette mise en demeure n'entraîne pas la résiliation du bail.

Résiliation par le bailleur ou par le juge-commissaire

Le bailleur peut exiger la résiliation du bail commercial lorsque le locataire n’a pas payé les loyers et les charges 3 mois après le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le bailleur saisit alors le juge-commissaire qui constate la résiliation du bail mais ne peut pas accorder de délais de paiement pour le versement des loyers impayés. Si le paiement du loyer intervient pendant ce délai de 3 mois, la résiliation n'est pas possible.

Le bailleur peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d'ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers, par exemple un défaut d'entretien des lieux loués. Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire au Bodacc.

Spécificité des clauses résolutoires et actions antérieures au jugement

L’action aux fins de constat de la résiliation d’un contrat de location de véhicules ayant joué avant le jugement d’ouverture sur le fondement d’une clause résolutoire échappe à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles prévue à l’article L. 622-21, I, du code de commerce. En effet, l'interruption ou l’interdiction des actions en justice de la part des créanciers tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent ne fait pas obstacle à l'action aux fins de constat de la résolution d'un contrat de location de véhicules par application d'une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement ouvrant le redressement judiciaire du locataire.

Il en va différemment pour le bail commercial : le bailleur ne peut se prévaloir d'une clause de résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers échus avant la procédure collective du locataire que si l'acquisition de la clause de résiliation a été constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée avant l'ouverture de la procédure collective. À défaut, le bailleur ne peut plus faire constater l'acquisition de la clause après l'ouverture de cette procédure.

Cession du contrat LOA ou du bail en cas de plan de cession ou de liquidation

Dans le cadre d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire, le tribunal de commerce peut décider la cession totale ou partielle de l'entreprise locataire. Il fixe alors un délai dans lequel les offres de reprise doivent parvenir à l'administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire. Après examen des offres de reprise, le tribunal retient celle qui permet d'assurer le plus durablement l'emploi et le paiement des créanciers. L’offre du repreneur doit comporter la liste des contrats inclus dans cette offre.

Le tribunal arrête un plan de cession qui précise les contrats nécessaires au maintien de l'activité. En principe, le bail commercial est inclus dans le plan de cession. Il est ainsi cédé au repreneur de l'entreprise et doit être exécuté aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure. Les clauses du bail commercial habituellement conclues qui peuvent empêcher la possibilité de céder le bail ne sont pas applicables dans le cadre d’un plan de cession. Il s’agit des dispositions sur l’accord écrit du bailleur en cas de cession du bail, sur la garantie solidaire de paiement des loyers, et sur le droit de préemption des communes.

La cession du bail hors plan de cession intervient en cas de liquidation judiciaire du locataire. Elle se fait avec l’autorisation du juge-commissaire, qui ordonne la cession du bail aux enchères publiques, ou autorise, aux conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession. Le liquidateur (ou l’administrateur judiciaire s’il en a été désigné un) décide de céder le bail commercial mais en respectant toutes les clauses du contrat de bail prévues pour la cession : la clause qui prévoit l'agrément du bailleur en cas de cession du bail doit être respectée. Le droit de préemption de la commune doit également être suivi.

LOA et garanties liées : assurances, indemnités et restitution

En matière d’assurance, la Commission des clauses abusives recommandait notamment que le contrat de LOA comporte une mention informant clairement le consommateur que l’assurance « tous risques » de la chose louée couvre uniquement la valeur vénale du bien et qu’elle ne garantit pas le locataire de toutes les sommes dues à l’établissement de crédit en cas de résiliation du contrat. En effet, une grave confusion peut être source de difficulté pour le locataire. L’assurance dite « tous risques » couvre la valeur vénale du bien, il s’agit alors de la valeur de remplacement du bien loué à dire d’expert.

En cas d’annulation d’un contrat de LOA, le bailleur peut demander au locataire le paiement d’une indemnité en contrepartie de la jouissance du bien loué. L’article D. 312-18 du Code de la consommation précise que le locataire a la faculté dans un délai de 30 jours à compter de la résiliation du contrat de présenter au bailleur un acquéreur faisant une offre écrite d’achat. À défaut, il ne peut prononcer la résiliation du contrat de location. La Cour de cassation a précisé que si le bien loué n’a pas été restitué, l’indemnité de résiliation doit être évaluée sans prendre en considération la valeur vénale du bien.

Clauses contractuelles inopérantes et interdépendance des contrats

Toute stipulation contraire à la poursuite des contrats en cours est réputée non écrite. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de liquidation judiciaire est inopérante. Lorsqu’un prestataire est placé en liquidation judiciaire, le liquidateur peut décider de ne pas poursuivre le contrat. Cette décision entraîne la résiliation de plein droit du contrat de fourniture ou de maintenance. Lorsque les contrats sont interdépendants (fourniture + location), la disparition de l’un entraîne la caducité de l’autre.

Il est essentiel de cartographier les contrats liés, d’identifier les leviers de résiliation, et de prévoir une sortie négociée ou judiciaire. La procédure collective n’est pas une impasse. C’est une opportunité de sortir d’un contrat de location financière devenu inutile ou trop coûteux. En mobilisant les bons textes, en anticipant les effets de la résiliation, et en négociant intelligemment, vous pouvez reprendre le contrôle.

Points pratiques et démarches pour le bailleur

Si un administrateur ou un liquidateur a été désigné : le mettre en demeure de se prononcer sur la poursuite du bail commercial. Il dispose de 1 mois pour répondre, même si ce délai peut être prorogé de 1 mois par le juge-commissaire.
S'il n'y a pas d'administrateur : adresser au dirigeant de l'entreprise une mise en demeure par LRAR, en adressant copie de cette mise en demeure au mandataire judiciaire par LRAR.
Pour récupérer les loyers antérieurs au jugement d’ouverture : effectuer une déclaration de créances dans les 2 mois suivant la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.
En cas d’impayés postérieurs au jugement : attendre l’écoulement du délai de 3 mois avant d’agir en résiliation ; saisir le juge-commissaire si nécessaire pour constater la résiliation.
Vérifier les décisions de cession dans le plan de cession et les clauses inapplicables afin d’anticiper la cession du bail au repreneur.

Cas jurisprudentiels importants et garanties

La Cour de cassation a rappelé qu’aucune clause ne peut entraîner la résiliation automatique du bail en cas d'ouverture d'une procédure collective et a précisé les cas où une clause résolutoire a produit ses effets avant le jugement d'ouverture. L’action en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire qui a produit ses effets avant le jugement ouvrant la procédure collective échappe à l'interdiction des poursuites contre un débiteur en procédure collective. Il suffit que le débiteur n’ait pas payé dans le délai imparti par la mise en demeure pour que la clause soit acquise.

En matière de bail commercial, la Cour de cassation a précisé que la résiliation pour loyers antérieurs ne peut plus être obtenue après l'ouverture de la procédure si l'acquisition de la clause n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d'ouverture. Le commandement de payer précédemment adressé au locataire et resté infructueux est sans effet après l'ouverture de la procédure collective, sauf décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Un redressement judiciaire, c'est quoi ? (définition, aide, lexique, tuto, explication)

Tableau récapitulatif : acteurs, pouvoirs et délais

Procédure	Organe décisionnel	Pouvoirs	Délai clé pour le bailleur
Sauvegarde / Redressement	Administrateur judiciaire (ou mandataire)	Poursuivre, résilier ou céder le bail	3 mois pour agir en résiliation (impayés postérieurs)
Liquidation judiciaire	Liquidateur (et éventuellement administrateur si seuils atteints)	Poursuivre, résilier ou céder le bail	2 mois pour déclaration de créances (Bodacc)
Avant jugement	Tribunal / Juge des référés	Constatation d'acquisition d'une clause résolutoire	Action possible si clause acquise avant le jugement

En pratique, il est souvent utile de proposer une médiation ou une audience de règlement amiable avant d’engager une procédure contentieuse. Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

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