Demande de Kbis SCI : Documents Nécessaires et Procédure

Vous avez créé une Société Civile Immobilière (SCI) pour acheter et gérer un bien à plusieurs, ou peut-être pour faciliter la transmission de biens immobiliers au sein de votre famille. Rapidement, vous recevez des demandes d'extrait Kbis de la part de votre banque, de votre assureur, de vos fournisseurs, ou de l'administration. Cet article vous guide à travers le processus d'obtention de votre Kbis SCI, son utilité, et les informations qu'il contient.

1 - SCI : Définition Juridique

La société civile immobilière possède un ou plusieurs biens immobiliers. Ses membres se partagent des parts sociales au prorata de leurs apports. La loi ne fixe pas de nombre minimum ou maximum de membres, et un associé peut être de nationalité étrangère et/ou mineur, contrairement à un associé d'une société commerciale.

Les notaires et autres professionnels de l'immobilier parlent souvent de SCI familiale. Cette forme de société est souvent utilisée par des héritiers ayant reçu un immeuble en indivision ou par des parents souhaitant préparer la transmission de leurs biens immobiliers à leurs enfants. Cependant, la SCI peut également servir à gérer un patrimoine professionnel, à réaliser une opération de construction ou encore à bénéficier d'avantages fiscaux.

Lors de la constitution de la société civile, il est nécessaire de rédiger des statuts, ces derniers devant notamment désigner le ou les gérants aptes à représenter la société. Ensuite, un avis de constitution est à faire paraître dans un Journal d'Annonces Légal (JAL). Puis vient l'étape de l'immatriculation de la société, une étape permettant de recevoir son premier extrait KBIS.

2 - L'Immatriculation de la Société Civile Immobilière : Un Préalable à la Réception du KBIS

Pour être légalement constituée, l'immatriculation de la société civile immobilière au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) tenu par le greffe du tribunal de commerce est obligatoire. Cette immatriculation se fait à l'aide des documents suivants :

Lire aussi: Réussir sa demande de subvention

le formulaire M0 déclaration de constitution d’une société civile portant la signature du ou des gérants,
un exemplaire original des statuts signés par le(s) gérant(s),
l'attestation de parution au JAL,
une preuve de la domiciliation de la SCI, comme le bail ou une facture d'un fournisseur d'énergie,
un mandat si le gérant n'effectue pas lui-même la démarche.

Une fois le dossier validé, un premier extrait KBIS est envoyé au siège social dans un délai d'une quinzaine de jours. Cependant, le dirigeant de SCI ayant besoin d'un KBIS en urgence peut demander au greffe du tribunal de commerce, un KBIS provisoire.

A noter : pour éviter un rejet de la demande d'immatriculation de la SCI, le gérant peut se faire accompagner par le Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la chambre de commerce ou par un spécialiste privé.

3 - Le Contenu du KBIS SCI Société Civile Immobilière

En demandant un extrait KBIS de la société civile immobilière, le tiers s'assure qu'il ne s'agit pas d'une entreprise fictive et obtient des renseignements lui permettant de sécuriser ses relations avec la SCI, notamment :

sa raison sociale pouvant être différent du nom commercial,
sa date de création,
le nom du greffe d'immatriculation,
ses identifiants délivrées par l'INSEE à la création (numéro de SIRET et numéro de SIREN),
son siège social servant d'adresse administrative et d'adresse juridique,
le nom de son dirigeant seul apte à signer les documents engageant la SCI ou à donner un mandat à un représentant de la SCI,
le nom de domaine c'est-à-dire l'adresse du site internet,
les décisions du tribunal de commerce quant à une éventuelle procédure collective (redressement, liquidation ou plan de sauvegarde),
le code APE (Activité Principale Exercée) aussi appelé code NAF, un code attribué à des fins statistiques.

Pour une SCI, ces codes sont souvent :

6820B : la location de terrains et d'autres biens immobiliers,
6820A : la location de logements,
6810Z : les activités des marchands de biens immobiliers, etc.

En cas de changement touchant les informations du KBIS, une inscription modificative est à faire parvenir au greffe du tribunal de commerce, dans un délai de 30 jours.

A savoir : en présence d'un litige, toutes les mentions portées sur le KBIS de moins de 3 mois font foi.

4 - Le KBIS SCI Société Civile Immobilière : Un Document à Demander Régulièrement

Le KBIS d'une société civile immobilière n'a pas de date de fin de validité. Mais, comme les informations mentionnées sur ce document officiel sont susceptibles d'évoluer rapidement, il est d'usage dans les relations d'affaires et pour l'administration de réclamer un extrait daté de moins de 3 mois.

Un nouveau KBIS peut être obtenu de plusieurs façons :

sur Monidenum, pour un KBIS gratuit de SCI, une solution réservée au représentant légal de la société,
sur Infogreffe, une solution ouverte à tous et permettant de souscrire un abonnement pour un envoi régulier du KBIS,
auprès du greffe du tribunal de commerce ou de la chambre commerciale du tribunal judiciaire pour les départements alsaciens (Bas-Rhin et Haut-Rhin) et pour la Moselle,
en faisant appel à un spécialiste des demandes KBIS, pour une réception rapide au format numérique et/ou au format papier.

A noter : la recherche en ligne du KBIS de la société civile immobilière peut se faire de plusieurs manières, mais la plus fiable est celle consistant à utiliser les numéros identifiants (SIRET ou SIREN).

Avant d’inscrire votre entreprise au registre du commerce et des sociétés, il est nécessaire d’accomplir certaines démarches. A sa création, la société peut être domiciliée dans le local d'habitation de son représentant légal et ceci sans limitation de durée lorsqu' aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne l'interdit. En revanche, en présence de disposition législative ou de stipulation contractuelle interdisant l'établissement du siège social au domicile personnel du représentant légal, la domiciliation dans ce local d'habitation, bien que restant possible, se trouve alors limitée à une durée de cinq ans à compter de l'immatriculation.

La rédaction des statuts est une étape importante qu’il ne faut pas négliger. Elle peut avoir des conséquences juridiques, fiscales sur l’entreprise et influer sur le statut social du dirigeant.

L’immatriculation d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une étape clé pour officialiser son existence juridique. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les démarches doivent être effectuées sur le Guichet Unique de l’INPI.

Dans ce guide d’immatriculation de SCI, vous trouverez toutes les étapes expliquées clairement, les documents à fournir, les frais à prévoir et les erreurs à éviter pour obtenir le Kbis rapidement.

Comment créer une sci en 2025 - guide complet

Étapes de création d’une SCI

Étape 1 : Rédaction et signature des statuts

La première étape, et la plus stratégique, consiste à rédiger les statuts de la SCI. Ce document définit les règles du jeu entre associés et fixe les principes de fonctionnement de la société.

Les statuts de SCI doivent contenir plusieurs mentions obligatoires (article 1835 du Code civil) :

la forme juridique
l’objet social
la dénomination sociale
le siège social
la durée
les apports de chaque associé
les modalités de fonctionnement de la SCI.

Les statuts doivent être signés par tous les associés fondateurs, soit en personne soit par l’intermédiaire d’un mandataire spécialement habilité.

Étape 2 : Dépôt du capital social (facultatif)

Contrairement aux sociétés commerciales, une SCI n’a pas l’obligation de déposer son capital social au moment de sa création.

Toutefois, dans certaines situations, la libération du capital est fortement recommandée :

Si la SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : le capital doit être entièrement libéré pour bénéficier du taux réduit d’IS à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices.
Si la SCI prévoit de contracter un prêt immobilier : les banques exigent souvent un justificatif de dépôt du capital avant d’accorder un financement.

Les fonds peuvent être déposés auprès d’une banque, d’un notaire ou d’un avocat, selon la préférence des associés.

SCI et emprunt bancaire: Si la SCI est créée pour financer un projet immobilier avec un emprunt, il est préférable d’obtenir un accord bancaire avant de finaliser l’immatriculation pour éviter d’avoir une société inutile et coûteuse.

Étape 3 : Publication d’une annonce légale

Une fois les statuts signés, la création de la SCI doit être officialisée par la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL) dans le département du siège social. Cette publication permet d’informer les tiers de l’existence de la société.

L’annonce légale doit contenir plusieurs mentions obligatoires (article 22 du décret n°78-704) :

la dénomination sociale (et le sigle le cas échéant)
la forme juridique : SCI
l’objet social (indiqué sommairement)
le montant du capital social
le montant des apports en numéraire
la description sommaire et l’évaluation des apports en nature
la durée de la société
le siège social
l’identité du ou des gérants
l’identité des CAC s’il en est nommé
les clauses d’agrément en cas de cession de parts et l’organe habilité à statuer
la ville d’immatriculation au RCS

Si la SCI est à capital variable, l’annonce légale doit l’indiquer et préciser le montant en dessous duquel le capital ne peut être réduit.

Étape 4 : Dépôt du dossier sur le Guichet Unique

La dernière étape consiste à déposer une demande d’immatriculation de SCI au Registre du Commerce et des Sociétés. Depuis le 1er janvier 2025, le Guichet Unique est la seule voie possible pour déposer les formalités des sociétés.

Tarifs en vigueur au 01/01/2025

Frais	HT	TVA	TTC
Frais de Greffe (immatriculation au RCS et déclaration des bénéficiaires effectifs)	69,90€	13,98€*	83,88€
Publication de l’annonce légale (tarif spécial pour les départements 974 et 976 : 221,00 € HT)	189,00€	37,80€	226,80€

*TVA due sur une partie des frais uniquement.

Ces montants ne peuvent pas être réduits, quels que soient les intermédiaires. Les offres prétendument “les moins chères du marché” masquent souvent des frais additionnels.

FAQ - Questions fréquentes sur la création de SCI

Procédure de dépôt sur le Guichet Unique

Lorsque tous les documents sont prêts, vous n’avez plus qu’à suivre la procédure étape par étape pour déposer la formalité d’immatriculation de SCI.

Ouvrez le site du Guichet unique et connectez vous avec vos identifiants
Une fois connecté cliquez sur Créer, modifier ou cesser une entreprise
Cliquez ensuite sur Créer une entreprise
Plusieurs menus déroulants successifs apparaissent, sélectionnez les propositions suivantes :
- « Quelle est la forme de l’entreprise que vous souhaitez créer ? » : Personne morale
- « Forme juridique de votre entreprise » : Société civile

Dans les champs suivants, sélectionnez Société immobilière ou foncière puis Société civile immobilière (SCI).

Quels documents fournir pour créer une SCI ?

Pour créer une SCI, il faut fournir un certain nombre de documents, tels que les statuts signés, le formulaire M0 de demande d’immatriculation, l’avis de parution dans un support d’annonces légales, une attestation de domiciliation, la déclaration des bénéficiaires effectifs, la pièce d’identité du dirigeant, ainsi que sa déclaration de non-condamnation et de filiation.

L’extrait Kbis d’une SCI recense l’ensemble des éléments d’identification de la société civile immobilière concernée. Ce document permet d’attester de l’existence légale de la société. A ce titre, il est indispensable pour exercer une activité entrepreneuriale. L’extrait Kbis ou l’extrait K est un document permettant de prouver l’existence juridique d’une entreprise et son immatriculation au RCS. L’extrait Kbis d’une SCI s’obtient après avoir réalisé l’ensemble des démarches d’immatriculation de l’entreprise. C’est le greffe du Tribunal de commerce qui vous remettra l’extrait Kbis après dépôt d’un dossier de demande d’immatriculation en ligne. L’immatriculation d’une SCI est l’étape finale d’un processus administratif long et complexe. La rédaction des statuts est l’étape la plus importante du processus de création d’une SCI. Pour rédiger les statuts de la SCI, il faut veiller à respecter les dispositions légales en la matière. Des statuts incomplets ou erronés entraîneront le rejet du dossier par l’INPI. C’est pourquoi il est généralement conseillé de recourir à l’expertise d’un professionnel du droit ou d’un prestataire spécialisé dans la réalisation des formalités d’entreprise.

Toute entreprise se doit d’avoir une adresse administrative et fiscale connue des administrations. Cette étape vous permettra d’obtenir un justificatif de domiciliation pour la SCI (contrat de bail commercial, facture d’eau ou d’électricité, attestation de domiciliation).

La publicité de la création d’entreprise est imposée par la loi dans le but de favoriser a transparence de la vie des affaires. A ce titre, toute entreprise créée doit informer les tiers de sa création.

Lors de la concrétisation de la création de la SCI sur l’INPI, plusieurs documents justificatifs vous seront demandés. Après constitution du dossier de demande d’immatriculation, connectez-vous ou créer un compte sur le Guichet unique INPI.

Le Kbis est une sorte de « carte d’identité » de l’entreprise.

Attention : L’extrait Kbis présenté lors d’une démarche doit toujours être le plus récent possible.

Le Kbis de la SCI recense les principales informations concernant l’entreprise, ses associés et ses gérants, mais également concernant la santé financière de l’entreprise. Également, toutes les modifications statutaires intervenues en cours de vie sociale figurent sur le Kbis. Le Kbis peut être demandé à tout moment, par toute personne ayant un intérêt à l’obtenir.

Le site Infogreffe permet d’obtenir, moyennant des frais d’envoi, le Kbis de n’importe quelle entreprise.

Bon à savoir : à l’aide de la plateforme MonIdenum, les associés peuvent télécharger le Kbis de leur SCI gratuitement, à tout moment.

Pour obtenir un Kbis, il est aussi possible de se déplacer directement auprès du greffe du Tribunal de commerce ayant procédé à l’immatriculation de la SCI.

La SCI familiale peut être choisie afin d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier des membres d’une même famille. La SCI de construction-vente est un type de société civile à l’objet social très spécifique. Le coût de la demande de Kbis dépend des modalités de retrait du document.

Alternative au régime de l’indivision en cas de succession. L’extrait Kbis est délivré par le greffe du Tribunal de commerce une fois la société immatriculée.

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