Définition et fonctionnement de la franchise de loyer dans le bail commercial

La franchise de loyer, aussi appelée exonération temporaire du paiement du loyer, est une pratique courante en droit des baux commerciaux. Elle permet au locataire de ne pas régler son loyer pendant une période déterminée, stipulée dans le bail commercial ou dans un avenant. Cette mesure facilite l’installation du preneur, accompagne des travaux ou soutient une difficulté temporaire. Elle figure comme un outil contractuel efficace entre bailleur et locataire, avec des conditions encadrées par le droit commun des contrats.

1. Nature et fondement contractuel de la franchise de loyer

La franchise de loyer est une clause par laquelle le bailleur renonce temporairement à percevoir tout ou partie du loyer pendant une période définie contractuellement. Il ne s’agit pas d’une remise de dette, mais d’une modalité initiale ou convenue de l’obligation de paiement : le loyer n’est pas dû pendant la période de franchise, sans que cela constitue un manquement contractuel pouvant entraîner la résiliation du bail.

Le fondement de la franchise est exclusivement contractuel. Aucune disposition spécifique du statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) ne régit expressément la franchise ; elle dépend donc de la liberté contractuelle des parties. Elles peuvent ainsi déterminer librement la durée et le périmètre de la franchise (loyer principal seul ou incluant les charges), sous réserve des règles d’ordre public.

L’article 1103 du Code civil précise que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ce qui signifie que la franchise s’impose aussi bien au bailleur qu’au locataire. Le bailleur ne peut donc pas exiger le paiement du loyer pendant la période convenue, ni revenir unilatéralement sur cette exonération.

A. Typologies de franchise

Franchise initiale : stipulée dès la signature du bail, elle permet au locataire d’aménager les locaux ou de lancer son activité sans supporter immédiatement la charge locative. Sa durée est généralement de 1 à 6 mois, voire plus pour des travaux lourds.
Franchise en cours de bail : accordée par avenant pendant l’exécution du bail, elle peut répondre à des situations spécifiques comme des travaux imposés, un sinistre ou une conjoncture économique difficile. Elle soulève des enjeux particuliers, notamment en matière de plafonnement du loyer lors du renouvellement.

B. Franchise partielle ou totale

La franchise peut être totale (exonération complète du loyer) ou partielle (réduction temporaire à un montant symbolique ou partiel). L’article R. 145-8 du Code de commerce souligne que les modalités de fixation initiales du loyer sont un critère d’appréciation lors de la fixation ultérieure du loyer.

2. Validité juridique et impossibilité de remise en cause unilatérale

La franchise de loyer, qu’elle soit prévue initialement ou par avenant, est valable si elle respecte les conditions de droit commun : consentement libre, objet licite, cause réelle. Elle ne contrevient à aucune règle d’ordre public du statut des baux commerciaux. Le bailleur ne peut demander ultérieurement le paiement des loyers exonérés sauf à prouver un vice du consentement ou un motif de nullité.

A. Effets de la franchise à l’expiration du bail

La franchise produit ses effets durant la période convenue, puis s’éteint automatiquement. Le loyer redevient alors intégralement exigible. La renégociation du loyer lors du renouvellement ne permet pas de « rattraper » les loyers non perçus durant la franchise.

B. Franchise et renouvellement du bail

La franchise n’est pas un motif valable pour refuser le renouvellement du bail et ne constitue pas un manquement du preneur.

3. La franchise au stade du renouvellement : non-survie et fixation du loyer

Le renouvellement du bail commercial est un moment clé. La franchise ne se reconduit pas automatiquement dans le bail renouvelé.

A. Fixation du loyer à renouveler

Selon la Cour de cassation, le renouvellement du bail se fait aux clauses du bail expiré, mais pas au loyer, qui est fixé selon les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. La franchise, modalité passée du loyer, ne fait pas partie des conditions renouvelées. Le preneur ne peut donc pas imposer son maintien. Si les parties souhaitent une nouvelle franchise, cela doit être expressément prévu dans le nouveau bail ou dans un avenant.

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B. Plafonnement du loyer et référence au loyer initial

Dans les régimes de plafonnement, la variation du loyer lors du renouvellement s’applique sur la base du loyer initial du bail expiré, sans prendre en compte la franchise accordée en cours. La jurisprudence précise que même un loyer progressif en paliers ne modifie pas ce loyer de référence.

4. Franchise accordée en cours de bail et risque de déplafonnement

La franchise accordée pendant l’exécution du bail présente un risque important : elle constitue une modification conventionnelle du loyer et peut entraîner un déplafonnement lors du renouvellement.

A. Modification conventionnelle du loyer et déplafonnement

La Cour de cassation a jugé qu’une modification conventionnelle du loyer en cours de bail, comme une franchise, peut être prise en compte comme un élément justifiant le déplafonnement. C’est donc une modification notable des obligations contractuelles des parties pouvant ouvrir cette possibilité au bailleur.

B. La franchise en elle-même n’est pas un motif autonome

Le déplafonnement ne découle pas automatiquement de la franchise. Le bailleur doit démontrer que la franchise constitue une modification notable, en tenant compte de sa durée, du contexte économique et de la différence éventuelle entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché.

C. Distinction avec la minoration initiale du loyer

La diminution initiale du loyer, souvent liée à une contrepartie spécifique (liens familiaux, avantages commerciaux), est une cause autonome de déplafonnement lorsqu’elle cesse d’avoir raison d’être. La franchise ponctuelle ne doit pas être confondue avec cette minoration initiale.

5. Aspects pratiques : sécuriser la franchise et anticiper les risques

A. Conseils pour le locataire

Préciser clairement la durée (dates exactes), l’assiette (loyer hors ou charges comprises) et les modalités de reprise des paiements.
Qualifer la cause de la franchise (travaux imposés par le bailleur, contexte commercial) pour renforcer sa validité.
Anticiper l’impact sur la fixation du loyer lors du renouvellement, notamment le risque de déplafonnement si la franchise a été longue ou importante.

B. Conseils pour le bailleur

Formalisser la franchise par écrit dans le bail ou un avenant précis pour éviter les litiges.
Documenter la justification économique et technique (travaux réalisés, contexte), ce qui pourra aider en cas de litige ultérieur.
Veiller à l’assiette du loyer de référence pour le calcul du plafonnement, qui reste le loyer initial, indépendamment de la franchise accordée.

6. Franchise de loyer : un levier stratégique en immobilier commercial

La franchise de loyer est bien plus qu’une simple facilité accordée au locataire : c’est un véritable levier de négociation et de succès. Pour le commerçant, elle permet de démarrer son activité dans des conditions financières avantageuses, notamment lors des travaux et aménagements préalables au lancement. Pour le bailleur, c’est un moyen d’attirer, fidéliser des locataires et valoriser son patrimoine via la réalisation de travaux d’amélioration, notamment dans un contexte de mise aux normes énergétiques et réglementaires croissantes.

Dans un contexte économique et réglementaire en évolution, la franchise de loyer joue un rôle central pour sécuriser le bail commercial tout en assurant la pérennité du projet locatif.

FAQ rapide sur la franchise de loyer

Peut-on annuler une franchise en cas de non-respect des travaux ? Oui, si les conditions contractuelles ne sont pas remplies, la franchise peut être contestée.
Faut-il déclarer la franchise de loyer aux impôts ? Oui, elle influence la déclaration fiscale et peut avoir un impact sur la TVA et les déductions.
Quelle durée prévoir pour la franchise ? Généralement 1 à 6 mois, selon l’ampleur des travaux et la négociation.
La franchise est-elle renouvelable ? Non, elle ne se prolonge pas automatiquement au renouvellement du bail.

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