Procédure de changement de domiciliation d’un prêt à taux zéro (PTZ) : droit et finances

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété permettant de financer une partie de l’achat ou de la construction d’une résidence principale sans payer d’intérêts. Pour obtenir un PTZ, il faut remplir des conditions strictes, liées à votre situation et à la nature du logement. Le PTZ est une aide à l’accession sociale. Il permet de financer une partie du coût total d’un projet immobilier, en complément d’un prêt principal classique.

Que se passe-t-il en cas de vente ou de donation du bien financé par un PTZ ?

Lorsque vous vendez (ou faites une donation) du logement acheté avec un PTZ, vous devez rembourser intégralement le capital du PTZ restant dû, au plus tard lors de l'inscription de la vente (ou de la donation) du logement aux services de la publicité foncière. Vous devez aussi déclarer la vente (ou la donation) du logement à la banque qui vous a accordé le PTZ, dès la signature devant notaire.

Lors de la revente du bien, vous devez rembourser intégralement le capital restant dû de votre PTZ, ainsi que celui du prêt bancaire qui complète votre financement. Enfin, lors de la revente du bien, vous devez rembourser intégralement le capital restant dû de votre PTZ, sauf si la banque vous accorde la possibilité de transférer ce prêt sur votre nouveau logement.

Peut-on garder son PTZ pour un nouvel achat immobilier ?

En principe, toute mutation à titre onéreux (vente) ou à titre gratuit (donation) du bien immobilier concerné par un prêt à taux zéro entraîne le remboursement anticipé du PTZ. Toutefois, dans certains cas, il est possible de vendre ou de donner son bien pour acquérir une nouvelle résidence principale et obtenir le transfert du PTZ. Le transfert du PTZ est alors possible sous conditions, selon l'article L 31-10-6 du Code de la construction et de l'habitation.

Le transfert de PTZ est possible à tout moment pour acquérir ou faire construire une nouvelle résidence principale. Si la demande de transfert intervient au cours des 6 premières années, toutes les conditions d'octroi du PTZ en vigueur à ce moment-là sont à respecter. Après 6 ans, le transfert de PTZ s'effectue plus librement. La seule condition est d'acheter ou de faire construire une nouvelle résidence principale.

Différences selon la date du transfert

Si la cession intervient pendant la période de différé de remboursement, le capital initial du PTZ est intact. Si la cession intervient alors que le remboursement du PTZ a commencé, vous pouvez obtenir le transfert du capital restant dû. Seul le capital restant dû du PTZ fait l'objet du transfert. Vous ne pouvez pas recharger vos droits ou obtenir un nouveau capital à taux nul.

Transfert moins de 6 ans après le versement du PTZ

Le transfert ne concerne que le capital restant dû. Vous continuez à rembourser le PTZ de la même manière qu'auparavant, et vous pouvez utiliser les fonds pour acheter ou construire votre nouvelle résidence principale. Mais votre nouvelle résidence principale doit respecter les conditions d'attribution du PTZ en vigueur à la date du transfert. Attention : la banque peut refuser ce transfert, notamment si elle estime que vos capacités de remboursement sont insuffisantes.

Transfert plus de 6 ans après le versement du PTZ

6 ans après le déblocage des fonds, l'emprunteur retrouve sa liberté. Il peut transférer le PTZ plus facilement, sur n'importe quel nouvel achat ou construction de résidence principale. Le transfert ne concerne que le capital restant dû. Vous continuez à rembourser le PTZ de la même manière qu'auparavant et vous pouvez utiliser les fonds pour acheter ou construire votre nouvelle résidence principale. Attention : la banque peut refuser ce transfert, notamment si elle estime que vos capacités de remboursement sont insuffisantes.

Conditions cumulatives pour obtenir le transfert du PTZ

Plusieurs conditions se cumulent pour obtenir le transfert du montant restant du PTZ : acquérir une nouvelle résidence principale immédiatement ; avoir obtenu son PTZ depuis le 1er janvier 2016 (accord de la banque auparavant) ; remplir les conditions d'octroi du PTZ si la cession se produit dans les 6 ans après le PTZ. La nouvelle résidence principale doit respecter les conditions d'attribution du PTZ en vigueur à la date du transfert du PTZ.

Pour les offres de prêt à taux zéro émises depuis le 1er janvier 2016, la banque peut refuser le transfert uniquement s'il a pour effet de significativement dégrader son niveau de garantie. Si vous avez obtenu votre prêt à taux zéro avant le 1er janvier 2016, vous devez obtenir un accord de la banque sur le principe du transfert de PTZ.

Pourquoi demander le transfert du PTZ ?

Un transfert de PTZ offre plusieurs avantages : conserver un prêt à 0 % avec des mensualités identiques et un plan de remboursement établi ; éviter de nouveaux frais d’assurance ; faciliter l'obtention du nouveau crédit immobilier grâce au montant du capital restant dû du PTZ (considéré comme un apport personnel). Transférer votre PTZ peut être un vrai coup de pouce, mais attention, le transfert de PTZ n’est pas toujours la meilleure option.

Étapes pratiques pour demander le transfert du PTZ

Informer la banque : dès votre décision de changer de résidence principale acquise, contactez votre banque pour les informer et engager les démarches de transfert de PTZ.
Vérifier l'éligibilité et les conditions du transfert : avec la banque, vous vérifiez que les conditions de transfert du prêt sont réunies pour votre nouveau projet immobilier.
Obtenir l'accord de la banque : la banque doit confirmer qu'elle ne refuse pas le transfert du PTZ au regard des garanties et des capacités de remboursement.
Finaliser la vente et l'achat du nouveau logement : il est temps de finaliser la signature de l'acte de vente de votre ancien logement et l'achat du nouveau bien.

La banque peut prévoir, par ailleurs, l'exigibilité immédiate du capital restant dû sur le PTZ lorsque les obligations d'occupation ne sont plus respectées. À noter : la banque n’est pas tenue d’accepter. Même si toutes les conditions sont réunies sur le papier, le transfert du PTZ ne peut se faire sans validation de l’établissement prêteur.

Cas particuliers et obligations pendant les 6 premières années

Les différentes conditions à respecter, pour le maintien du prêt, ne sont applicables que pendant les 6 premières années suivant la date de versement du PTZ. Le bien acquis à l'aide du prêt à taux zéro doit obligatoirement demeurer la résidence principale de l'emprunteur et de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement. Selon les textes, le logement est considéré comme résidence principale si celui-ci est occupé au minimum 8 mois par an, sauf situations exceptionnelles (raisons de santé, obligations professionnelles ou cas de force majeure).

L'utilisation du bien en tant que résidence principale doit être effective dans un délai d'un an maximum à compter de la date de déclaration d'achèvement des travaux ou de la date d'acquisition du logement, si celle-ci est postérieure. Ce délai est élargi à 6 ans si l'emprunteur souhaite occuper le logement à partir de la date de son départ à la retraite. Cependant, dans ce dernier cas, le logement devra être loué pendant ce délai selon des règles strictes.

Par ailleurs, si le bien vient à être détruit, sa reconstruction doit être réalisée dans les 4 ans à compter du sinistre. Il faut noter que la réglementation n'a pas prévu le décès de l'emprunteur comme une raison de ne pas respecter le nombre de personnes devant résider dans le logement. Le PTZ sera remboursé par l'assurance décès obligatoire (éventuellement en partie en cas de co-emprunteurs).

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Mises en location et exceptions

Tant que le prêt à taux zéro n'est pas totalement remboursé (ou pendant les 6 premières années), le logement acquis ne peut être utilisé comme résidence secondaire, ni mis en location saisonnière ou en meublé. Cependant, il peut servir à des fins commerciales ou professionnelles par l'une des personnes devant occuper le logement, si la surface réservée à cet usage est inférieure ou égale à 15% de la surface financée initialement par le prêt.

Pour respecter les conditions du PTZ, le logement acquis dans l'ancien doit faire l'objet de travaux dans un délai de 3 ans. Durant les 6 années qui suivent la date de versement du prêt, il est possible de proposer le bien à la location, mais uniquement dans certaines conditions : la durée maximale de la location est fixée à 6 ans ; les ressources du locataire et le montant du loyer ne doivent pas excéder les plafonds applicables en matière de logement locatif social ; la location du bien doit être déclarée par l'emprunteur à la banque et, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement.

Les situations spécifiques permettant la mise en location du logement financé à l'aide d'un PTZ comprennent : mobilité professionnelle (distance entre le lieu d'activité et le logement d'au moins 50 km ou temps de trajet aller au moins égal à 1h30) ; décès ; divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité ; chômage de plus d'une année (validé par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi) ; si l'une des personnes devant occuper le logement devient titulaire d'une invalidité reconnue.

Transfert du PTZ entre banques et rachat de crédit

Le transfert de PTZ entre banques est-il possible ? En cas de difficultés de remboursement, vous pouvez vous interroger sur un rachat de crédit. Cette opération consiste à rembourser par anticipation vos prêts en cours et à négocier un nouveau crédit global. Attention au coût total de l'opération de rachat de crédit. Le rachat de PTZ ne s'avère pas toujours une bonne idée. Son taux à 0 % peut vous offrir une meilleure négociation sur l'ensemble du nouveau crédit immobilier.

La banque peut refuser ce transfert, notamment si elle estime que vos capacités de remboursement sont insuffisantes ou si le transfert entraîne une dégradation significative du niveau de garantie. Si la banque refuse, dans la majorité des cas, vous devrez rembourser le capital restant dû au moment de la signature chez le notaire.

Conditions d’attribution du PTZ à connaître

L'emprunteur doit acheter sa résidence principale et n'avoir jamais été propriétaire, ou ne pas l'avoir été au cours des deux dernières années (condition de primo-accession pour l'éligibilité initiale).
Le PTZ ne peut financer qu'une résidence principale. L’emprunteur doit donc y habiter au moins huit mois par an.
Le PTZ est soumis à des conditions de ressources et de composition du foyer. Pour être éligible, il ne faut pas dépasser certains plafonds de revenus (se reporter à son avis d’imposition N-2).
Le PTZ peut être utilisé pour l'accession à deux types de logements : logement neuf (finançable dans toutes les zones, jusqu’à 40 % du coût total selon la zone) ; logement ancien sous conditions (zones B2 ou C et travaux représentant au moins 25 % du prix total de l’opération).
Le PTZ s’inscrit dans un contrat de crédit immobilier avec des obligations : interdiction de faire du bien sa résidence secondaire ou de le transformer en local commercial ; interdiction de mettre en location le bien pour les PTZ accordés depuis le 1er janvier 2016 pendant une durée de 6 ans suivant le versement du prêt.

Durée, différé et modalités de remboursement

Le PTZ ne fonctionne pas comme un prêt classique. Selon votre tranche de revenus, vous bénéficiez d’une période sans remboursement (de 5 à 15 ans). Durant cette période, vous ne remboursez rien sur le PTZ. La durée de remboursement peut s’étendre jusqu’à 25 ans, incluant le différé. L'emprunteur doit honorer les échéances de ce crédit selon les conditions de remboursement inscrites au contrat. La banque vous demandera de souscrire une assurance emprunteur afin de lui offrir des garanties sur le remboursement du prêt en cas de maladie, d’accident ou de décès.

Préparer votre dossier et conseils pratiques

Avant d’envisager un transfert, il est essentiel de bien saisir comment fonctionne le PTZ en vigueur. Faites une simulation de prêt immobilier pour savoir si le nouvel achat est possible : c'est gratuit et immédiat sur les simulateurs disponibles. Conseil : faites une simulation complète et préparez un dossier documenté avant toute demande de transfert. Une bonne négociation avec la banque peut permettre de transférer son PTZ dans de meilleures conditions. À défaut, le remboursement anticipé du prêt reste obligatoire avant de souscrire un nouveau PTZ.

"Tout ce que vous devez savoir sur le PTZ : Comment en bénéficier et maximiser ses avantages"

FAQ rapide

Pourquoi transférer son PTZ ? Le transfert permet de conserver l’avantage du taux zéro lors d’un nouvel achat sans avoir à rembourser immédiatement le capital restant dû.
Peut-on transférer un PTZ dans une nouvelle acquisition ? Oui, mais sous conditions : le nouveau bien doit être une résidence principale, respecter les plafonds de revenus et être situé dans une zone éligible ; la banque reste libre d’accepter ou non le transfert.
Peut-on refuser le transfert de mon PTZ ? L’emprunteur ne peut pas s’y opposer si le transfert est approuvé, mais la banque peut refuser le transfert PTZ si le dossier ne répond pas aux critères en vigueur à la date de la demande.

Points essentiels à retenir

Le transfert de PTZ est possible à tout moment pour acquérir ou faire construire une nouvelle résidence principale.
Si la demande de transfert intervient au cours des 6 premières années, toutes les conditions d'octroi du PTZ en vigueur à ce moment-là sont à respecter.
Après 6 ans, le transfert de PTZ s'effectue plus librement : la seule condition est d'acheter ou de faire construire une nouvelle résidence principale.
La banque peut toujours s’opposer au transfert si elle estime que les garanties ou capacités de remboursement sont insuffisantes.

Situation	Effet sur le PTZ
Vente/donation	Remboursement intégral au plus tard à l'inscription de la vente (sauf accord de transfert)
Transfert < 6 ans	Transfert du capital restant dû sous conditions d'attribution en vigueur au transfert
Transfert > 6 ans	Transfert plus libre du capital restant dû ; conditions allégées
Rachat de crédit	Possible mais coûteux ; PTZ à 0 % peut être avantageux à conserver

Ne laissez pas un PTZ mal géré freiner votre mobilité. Avant toute décision, rapprochez-vous de votre conseiller bancaire, utilisez les simulateurs et, si besoin, sollicitez un expert en crédit immobilier afin de comparer les options : transfert, nouveau PTZ ou rachat.

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