Évolution de la fiscalité de la location meublée : ce qu’il faut savoir

Choisir entre louer un logement meublé ou non meublé ne se limite pas au type de bail : c’est avant tout une décision fiscale. Selon le régime choisi, vos loyers seront imposés dans des catégories différentes, avec des conséquences directes sur vos charges déductibles, vos abattements et le montant final de votre impôt. Dans cet article, Manda vous aide à comprendre les différences entre fiscalité du meublé et du vide.

Nature générale de l’imposition - meublé vs vide

Choisir entre une location meublée et une location vide ne change pas uniquement la durée du bail ou le montant du loyer : la fiscalité appliquée est radicalement différente. Elle détermine le type de revenus déclarés, les options disponibles (micro ou réel), les charges que vous pouvez déduire et les éventuelles cotisations sociales.

• Location meublée : les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
• Location vide : les loyers relèvent des revenus fonciers.
• Meublé = BIC (micro-BIC ou réel avec amortissements). Vide = revenus fonciers (micro-foncier ou réel avec déficit foncier).

Régimes applicables en location meublée (LMNP / LMP)

En meublé, vous pouvez opter pour le micro-BIC (abattement forfaitaire) ou pour le régime réel BIC (déduction des charges + amortissements). Le mode d'imposition varie selon le type de location (longue durée, meublé de tourisme classé ou non, chambres d'hôtes).

Micro-BIC : règles, seuils et abattement

Pour l'imposition des revenus de l'année 2025, le régime micro-BIC s’applique lorsque le montant de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :

• 15 000 € pour les locations de meublés de tourisme non classés ;
• 77 700 € pour les locations de chambres d’hôte et de meublés de tourisme classés ainsi que les autres activités de location meublée (location meublée de longue durée).

Un abattement forfaitaire représentatif de charges est automatiquement appliqué (avec un minimum de 305 €). Il est de :

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• 50 % sur le montant déclaré au titre des chambres d’hôte et des meublés de tourisme classés, des autres locations meublées ;
• 30 % sur le montant total au titre des locations de meublés de tourisme non classés.

Ce régime est particulièrement intéressant si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) sont faibles. En revanche, dès que vos dépenses dépassent l’abattement, il devient souvent plus avantageux d’opter pour le réel BIC.

Régime réel BIC : charges et amortissements

Le régime réel BIC s’applique de plein droit si vos recettes dépassent 77 700 € (ou 15 000/77 700 selon le type de meublé) ou sur option si vous estimez que vos charges sont supérieures à l’abattement du micro-BIC.

Charges déductibles au réel BIC :

• Intérêts d’emprunt et frais bancaires.
• Travaux d’entretien et de réparation (hors construction/agrandissement).
• Charges de copropriété (après régularisation).
• Assurance propriétaire non occupant (PNO).
• Frais de gestion et d’expertise comptable.

Amortissements spécifiques au meublé :

• Immeuble (hors valeur du terrain, non amortissable).
• Mobilier et équipements (cuisine équipée, électroménager, literie…).
• Frais d’acquisition (notaire, agence) peuvent être répartis sur plusieurs années.

Ce mécanisme permet souvent de neutraliser le bénéfice imposable, car les amortissements n’entrent pas dans le calcul du déficit fiscal : ils s’imputent uniquement sur les loyers perçus. Si vous constatez un déficit, vous pouvez le déduire des revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes. Vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global uniquement si vous êtes loueur en meublé professionnel.

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Évolutions législatives importantes (Finances 2025 et 2026)

La loi de Finances 2025, promulguée le 14 février, prévoit des changements fiscaux importants pour les LMNP. Jusqu'en 2024, les amortissements déduits sur le logement n’étaient pas intégrés dans le calcul de la plus-value en cas de vente. Désormais, ils doivent être réintégrés.

Pour les LMNP relevant du régime des plus-values immobilières privées, la loi de finances pour 2025 prévoit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Cette mesure s’applique à toutes les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. La prise en compte des amortissements admis en déduction sur le calcul de la plus-value s’effectue avant application des abattements liés à la durée de détention du bien cédé. Ainsi, en cas de détention longue, la réintégration des amortissements aura une incidence limitée, voire nulle si le bien est cédé après 30 ans de détention, au minimum.

Refonte du régime micro pour les logements de tourisme :

• Le régime micro pour les meublés de tourisme non classés voit son seuil d’application fixé à 15 000 € et l’abattement ramené de 50 % à 30 %.
• Pour les logements de tourisme classés, le seuil passe de 188 700 € à 77 700 €, et le taux d’abattement est ramené de 71 % à 50 %.

Conséquences pratiques : les loueurs de meublés de tourisme non classés dont les loyers dépassent 15 000 € devront désormais établir une liasse fiscale selon le régime réel, impliquant souvent l’intervention d’un expert-comptable. Si l’usage privatif du propriétaire est important, l’intérêt de poursuivre l’activité sera à reconsidérer.

Cotisations sociales : LMNP vs LMP

En location meublée, l’imposition ne se limite pas à l’impôt sur le revenu. Selon votre statut et le niveau de vos recettes, vous pouvez être soumis à des cotisations sociales en plus des prélèvements sociaux :

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• LMNP : uniquement les prélèvements sociaux (17,2 % ou, selon certains cas, 18,6 % si non soumis à certains organismes).
• LMP : assujetti aux cotisations sociales auprès de l’URSSAF.
• Locations para-hôtelières : considérées comme une activité commerciale avec cotisations sociales obligatoires.

Seuils de bascule : en LMNP, si vos recettes dépassent 23 000 € par an ET qu’elles représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal, vous basculez en LMP et êtes assujetti aux cotisations sociales.

Déficits : différences majeures entre meublé et vide

Les différences concernent notamment les déficits retirés de la location meublée et les plus-values immobilières. Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Les déficits retirés d'une location meublée professionnelle peuvent être déduits du revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si ce revenu est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans.

En location vide, le déficit foncier peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent éventuel est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Si le déficit provient des intérêts d’emprunt, il n’est pas imputable sur le revenu global : il ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers futurs.

Comment choisir : critères et simulation

1. Listez vos charges et travaux prévus : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, charges de copropriété et travaux. Plus vos charges sont élevées, plus le régime réel est susceptible d’être avantageux.
2. Projetez vos recettes locatives : comparez le montant du loyer possible en meublé et en vide. Un logement meublé peut se louer 10 à 20 % plus cher, mais implique souvent plus de rotation de locataires.
3. Simulez vos impôts avec les deux régimes : micro (simple mais basé sur un abattement forfaitaire) ou réel (plus exigeant administrativement, mais potentiellement bien plus optimisé).

En bref, en 2026, la location meublée relève des BIC (micro-BIC ou réel avec amortissements), tandis que la location vide relève des revenus fonciers (micro-foncier ou réel avec déficit foncier). Au réel, on déduit les charges dans les deux cas ; en meublé réel, on ajoute l’amortissement du bien et du mobilier. Selon vos recettes, charges et travaux, l’un ou l’autre de ces deux régimes devient plus avantageux - d’où l’intérêt de simuler avant de choisir.

Obligations déclaratives et formalités

Lorsque vous débutez une activité de loueur en meublé (non professionnel ou professionnel), vous devez déclarer la création ou le démarrage de votre activité. Vous devez être inscrit au répertoire Sirène de l'Insee via le Guichet des formalités des entreprises. Cette formalité est gratuite et doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent le 1er jour de location. Elle permet d’obtenir un numéro SIRET et d’indiquer le régime d’imposition choisi.

Si vous êtes LMNP, déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire n° 2042-C PRO dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Si vous êtes professionnel, déclarez vos revenus dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux professionnels ». Si vos locations sont soumises à TVA, vous devez obligatoirement déclarer vos loyers et le résultat suivant l'un des régimes réels d'imposition en BIC.

Dispositifs et règles particulières

Régime Censi-Bouvard : le dispositif permettait une réduction d’impôt pour certains investissements en résidences avec services (résidences étudiantes, résidences services pour personnes âgées) pour des investissements réalisés entre 2009 et 2022. Les loueurs engagés en Censi-Bouvard doivent apporter un traitement spécifique à l'amortissement de leur local s'ils sont imposés en BIC à un régime réel.

Déduction des amortissements : la quote-part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. Si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, les amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée tant que l'activité est déficitaire, mais cessent en cas de vente du logement loué meublé si vous n'avez pas d'autre activité BIC.

Tableau comparatif synthétique

Points clés à retenir

• La location meublée est souvent mise en avant pour ses avantages fiscaux grâce aux amortissements qui permettent de neutraliser le résultat imposable.
• La loi de finances 2025 impose la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les LMNP lors de la revente, ce qui modifie l’impact fiscal à la cession.
• La refonte du régime micro pour les logements de tourisme (seuils et abattements) oblige certains loueurs à passer au réel et à produire une liasse fiscale.
• Avant de vous engager, prenez le temps de comparer micro vs réel et meublé vs vide et faites des simulations : seuils, abattements et cotisations évoluent régulièrement.

Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, vous accompagne pour optimiser votre investissement. N’hésitez pas à demander une étude gratuite et personnalisée.

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