Déclaration d'activité LMNP sur l'INPI : Guide complet

Que vous ayez choisi le régime d'imposition Micro BIC ou Réel simplifié, la déclaration de début d’activité en ligne est une étape obligatoire pour accéder au statut de LMNP ou LMP. Cette procédure a lieu actuellement sur le guichet unique du site Inpi.fr. L’immatriculation LMNP est un prérequis indispensable à l’exercice d’une activité de location meublée, et il convient donc d’y porter la plus grande attention afin de ne pas commettre d’erreur.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, cette formalité se fait exclusivement en ligne via le Guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle). Cette dématérialisation remplace l’ancien formulaire P0i (Cerfa 11921*5) ou FCMB en cas d’indivision.

Dans cet article, nous vous guiderons à travers les étapes nécessaires pour effectuer cette déclaration, en mettant l'accent sur les choix fiscaux importants et les particularités à prendre en compte.

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Pourquoi l'immatriculation LMNP est-elle obligatoire ?

L'inscription de votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) répond à une exigence légale fondamentale. Elle permet à l’administration de vous identifier fiscalement. Cette formalité vous permet d'obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus locatifs auprès des services fiscaux.

En tant qu'entrepreneur individuel (EI), cette démarche officialise votre statut et vous ouvre l'accès aux avantages fiscaux spécifiques du régime LMNP. Sans immatriculation, vous risquez des pénalités financières et l'impossibilité de bénéficier des dispositifs fiscaux.

L'inscription au registre du commerce via l'INPI sécurise également votre activité locative. Elle vous permet notamment de justifier votre statut auprès des organismes bancaires et des assurances, facilitant ainsi la gestion quotidienne de votre investissement immobilier.

En France, les revenus issus de la location meublée, y compris ceux perçus par les loueurs non professionnels, doivent être déclarés sous un numéro Siret.

Conséquences de la non-déclaration

Des sanctions fiscales : l’administration fiscale peut appliquer des majorations pour retard ou omission en cas de défaut de déclaration de revenus locatifs. Ces majorations varient de 10 % à 80 % selon la gravité de la situation.
Des sanctions pénales : la non-déclaration d’une activité LMNP est un délit.

L’immatriculation initiale sur l’INPI d’une activité de LMNP est gratuite pour les particuliers.

Comment effectuer la déclaration de début d'activité LMNP sur l'INPI ?

La déclaration de début d'activité d'une location meublée est une démarche obligatoire pour tout propriétaire souhaitant louer un bien meublé. La déclaration de début d’activité en LMNP sur l'INPI doit être faite dans les 15 jours qui suivent la date de début de votre activité de loueur en meublé. Si vous dépassez ce délai, vous pourrez quand même régulariser.

Voici les étapes à suivre pour réaliser votre inscription LMNP en ligne :

1. Accéder au site de l'INPI

Infogreffe, c'est fini ! Pour l'immatriculation de votre location meublée non professionnelle, connectez-vous au site Internet inpi.fr, et accédez au portail de création de compte à l’adresse suivante : procedures.inpi.fr.

Rendez-vous sur le site officiel de l’INPI pour entamer la déclaration de votre activité sous le statut LMNP. La création d’un compte sur le Guichet unique nécessite désormais une identification via l’Identité Numérique « FranceConnect+ » (et non « FranceConnect »).

2. Déposer une formalité d'entreprise

En accédant à l'INPI, optez pour la catégorie "entreprises" puis sélectionnez la case "déposer une formalité d'entreprise". Il faut savoir que sur le site de l'INPI, votre activité en LMNP est assimilée à une entreprise. C'est donc en tant que tel que vous serez amené à renseigner les formalités concernant votre activité de "loueur en meublé", LMNP ou LMP.

Vous devrez alors cliquer sur "Créer, modifier ou cesser une entreprise" dans la colonne bleu "Entreprise".

3. Créer votre entreprise

Sur la page qui s'affiche devant vous, vous devez cliquer sur le bouton "créer votre entreprise".

4. Définir la forme de l'entreprise

Vous devez maintenant définir la forme de l’entreprise :

Entrepreneur individuel : à choisir si le bien loué meublé a été acheté par une seule personne.
Personne morale : ce choix n'est pas applicable aux Locations meublées LMNP/ LMP
Exploitation en commun : à choisir si le bien qui est loué meublé a été acheté en indivision par 2 ou plusieurs personnes. Il faudra d'ailleurs ensuite choisir l'option "indivision entre personnes physiques".

Si vous êtes le seul propriétaire ou deux investisseurs mariés sous le régime de la communauté universelle, optez pour « entreprise individuelle ».

Ici, le Guichet unique LMNP vous demande de préciser la forme de votre « entreprise ». Vous devez choisir le statut d’entrepreneur individuel. Si vous immatriculez votre activité seul ou en indivision (si vous investissez ou détenez le bien loué à plusieurs).

5. Remplir le formulaire de déclaration d'activité

Débute ensuite tout le formulaire à renseigner sur vous et votre activité LMNP. Toutes les questions sont simples à répondre.

Voici toutefois quelques précisions sur certaines d'entre elles :

Composition : Il n'y a pas lieu d'y répondre pour une activité LMNP ou LMP.
Insaisissabilité : Il faut répondre non.

D’abord vous allez renommer le brouillon de votre procédure. Ici, vous ne choisirez de fixer l’adresse de votre entreprise à votre domicile que si vous louez une partie de votre résidence principale. En indivision, vous allez mentionner parmi les indivisaires, celui qui aura le rôle de mandataire gérant de l’entreprise (personne ayant le pouvoir d’engager l’établissement).

Par principe, la résidence principale d’un entrepreneur est insaisissable. C’est une protection de droit. Le formulaire vous demande ensuite si vous souhaitez y renoncer.

Puis, il vous sera demandé de préciser si vous avez des salariés ou un nom de domaine.

6. Préciser l'activité de l'établissement

Dans la Section « Établissement », sur la page « Activité », il faut indiquer précisément :

Activité principale pour l'établissement : répondre oui
Exercice de l'activité : répondre "permanente"
Catégorisation 1 : Activité de service
Catégorisation 2 : Location
Catégorisation 3 : Location de biens immobiliers
Catégorisation 4 : Loueur en Meublé Non Professionnel

Vous pouvez ensuite ajouter une activité à votre établissement. La catégorisation de l’activité.

7. Définir la date de début d'activité

Concernant la question "Date de début de l'activité", veuillez noter que la date de début d’activité LMNP peut être :

la date d’achat du bien si vous l’avez acheté dans l’optique de le louer meublé directement.
la première dépense de travaux ou meubles
la première location

La date de début d'activité ne correspond pas toujours avec la première mise en location et ce pour des raisons fiscales. Vous pouvez très bien déclarer votre activité de loueur en meublé avant le début de la location pour des raisons fiscales.

Comment déterminer la date de début d’une activité LMNP ?

La date de mise en location effective du bien si aucune dépense significative n’a été engagée avant la location.
Parfois pour tenir compte des travaux engagés pour la mise en location du bien (ce qui impactera l’optimisation de vos recettes locatives), il peut être plus intéressant de vous enregistrer dès la date d’achat.

Il n’est pas rare que les LMNP déclarent leur début d’activité avant l’accueil du premier locataire, notamment car cela leur permet, au régime réel, de pouvoir déduire les frais de notaire ainsi que les commissions d’agence immobilière de leurs futurs bénéfices LMNP.

Tel est le cas, lorsque vous remettez à neuf un appartement en vue de sa location. Pour pouvoir déduire les frais, achats et travaux engagés en vue de l'installation du locataire, il est impératif d’indiquer une date de début d’activité antérieure à ces factures. Logique !

8. Choisir les options fiscales

C’est là que vous allez choisir entre micro-Bic ou régime réel pour l’imposition de votre chiffre d’affaires (vos revenus locatifs). Sachez toutefois que cette option est toujours révocable.

Sur la page "Options Fiscales" :

Le régime d’imposition est le « Réel simplifié BIC ».
Le régime d’imposition de la TVA : "Activité hors champ ou exonérée de TVA"
Date de clôture de l’exercice comptable : "31 décembre"

Et vous devez répondre « NON » aux autres questions si vous n'êtes pas assujetti à TVA.

Les revenus locatifs d’un loueur en meublé non professionnel sont à déclarer selon les modalités spécifiques aux BIC. Le régime micro-BIC s’applique de manière automatique, si les recettes annuelles ne dépassent pas les 77 700 €. Le régime réel permet, lui, de soustraire toutes les charges déductibles de l’activité de LMNP (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement). Toutefois, il impose une comptabilité plus complexe.

Un mauvais choix peut vous faire payer plus d’impôts que nécessaire, vous priver d’abattements fiscaux intéressants ou entraîner des obligations comptables complexes. Un expert-comptable spécialisé en LMNP est le mieux placé pour anticiper les impacts fiscaux, selon votre situation.

Attention ce n’est pas votre cas si vous investissez en résidences services : résidence étudiante, senior, Ehpad ou résidence tourisme. Nous vous recommandons de mentionner le 31 décembre ce qui vous permet de gérer la déclaration de vos recettes annuelles en année civile, même si votre mise en location intervenait en novembre.

Notez qu’à la question : « Souhaitez-vous opter pour le statut micro-entrepreneur ? », vous répondrez «non». En effet, le régime micro vous contraint à utiliser les règles fiscales du régime micro sans pouvoir déduire vos charges et l'amortissement du bien.

Aussi, si vous exercez déjà une activité non salariée (entrepreneur individuel, autoentrepreneur, profession libérale ou autre, vous devez répondre oui à la dernière question de cette page et indiquer votre numéro de Siren

9. Télécharger les justificatifs

Vous êtes invité à télécharger un justificatif d’identité pour conclure votre formalité. Vous pouvez ajouter d’autres pièces comme un acte notarié.

Pour l’immatriculation LMNP, seul un justificatif d’identité est requis sur le site de l’INPI.

10. Vérifier et valider la déclaration

Enfin, vous pouvez porter à la connaissance de l’Administration fiscale des observations.

⚠️ Vos informations sont enregistrées dans le répertoire Sirène géré par l’Insee. Pour éviter qu’elles soient accessibles à des tiers, nous vous conseillons de cocher cette case.

Vous allez pouvoir maintenant vérifier le récapitulatif de votre déclaration puis valider votre dossier.

Votre enregistrement d’activité en LMNP est faite ! Ensuite vous pourrez retourner dans votre espace Inpi.

Le choix du régime fiscal : Micro-BIC ou Réel Simplifié ?

L’étape de l’immatriculation marquera un autre point important de votre activité de loueur en meublé : le choix du régime fiscal LMNP. Entre micro-BIC et régime réel, l’option fiscale influence directement votre rentabilité.

Il existe en effet deux possibilités d'imposition pour déclarer vos loyers : le micro-bic avec son abattement forfaitaire ou le régime réel.

1. Le régime Micro-BIC

Si les recettes issues de votre activité de location de logement sont inférieures à 77 700 € de loyers et charges an, vous relevez automatiquement du régime forfaitaire du statut LMNP : le micro-Bic. Avec lui, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers charges comprises.

Vous devez indiquer le montant total des recettes brutes, c’est-à-dire l'ensemble des sommes que vous avez encaissées : loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges sur votre déclaration : formulaire n°2042 C-PRO et remplir les lignes 5ND, 5OD ou 5PD.

Pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classé, le montant du micro-bic est de 188 700 € avec un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €). Vous devez indiquer vos recettes aux lignes 5NG, 5OG, 5PG.

Vous pouvez être loueur en meublé professionnel et opter pour le micro bic. Si c'est le cas, vous devez indiquer le montant des sommes encaissées ligne 5KP à 5MP de la déclaration 2042-c-pro.

2. Le régime Réel

L'autre option fiscale pour un investissement en LMNP, c'est le régime réel. Il s'applique automatiquement et obligatoirement si vos recettes issues de la location meublée dépassent 77 700 € par an.

Le régime réel permet à tout bailleur de déduire de ses loyers perçus un ensemble de frais, charges et taxes induits par la location avant de les déclarer. Ce régime est nécessairement beaucoup plus complexe que le micro-Bic puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d'amortissement. Il est indispensable de se faire assister d'un comptable !

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