Financement SCPI : Comment ça Marche ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans mobiliser votre épargne ? L’achat de parts de SCPI à crédit est une solution qui vous permet de vous constituer un patrimoine, d’optimiser votre fiscalité et de préserver votre trésorerie grâce à l’effet de levier du prêt immobilier. Accessible, ce mode de souscription de SCPI peut être un véritable atout pour le développement de votre patrimoine. Toutefois, avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre les mécanismes de ce mode de financement ainsi que les risques associés.

Investir à Crédit en SCPI : La Stratégie Gagnante pour Faire Fructifier Votre Patrimoine !

Ce guide vous détaille donc les avantages, les précautions à prendre et les différentes options de crédit pour investir en SCPI à crédit en toute connaissance de cause.

Le Principe de l'Achat de Parts de SCPI à Crédit

L’achat de parts de SCPI à crédit repose sur un principe simple : utiliser un emprunt bancaire pour financer un investissement immobilier indirect.

Par exemple :

Vous avez une épargne disponible pour investir de 50 000 euros.
Investir au comptant et acheter 50 000 € de parts de SCPI.
Emprunter 50 000 € en complément et investir 100 000 € au total en SCPI.

Bien qu’il paraisse évident, cet exemple illustre parfaitement l’effet de levier : il permet d’accroître plus rapidement votre patrimoine en investissant une somme plus importante dès le départ.

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Pour reprendre notre exemple : sans réinvestir les revenus, sur une durée de 10 ans, l’option 1 aura généré 30 000 € de revenus cumulés, soit un capital total de 80 000 € (valeur initiale + revenus perçus), et l’option 2, 90 000 €, portant le capital total à 240 000 €. Si ces revenus sont réinvestis chaque année (potentiellement dans de nouvelles parts), l’écart entre les deux stratégies se creuse encore davantage.

Les Avantages de l'Investissement en SCPI à Crédit

Optimisation Fiscale

Un autre atout majeur réside dans l’optimisation fiscale. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus. Cette déduction fiscale réduit votre base imposable (donc indirectement l’imposition des revenus fonciers perçus), réduit votre effort d’épargne réel pour l’amortissement du crédit, et améliore la rentabilité nette de votre investissement.

Concrètement pour reprendre notre exemple : Si votre emprunt de 50 000 € est souscrit à un taux effectif de 3,5 % sur 15 ans, les intérêts annuels s’élèveront à environ 1 750 € la première année. Ces 1 750 € sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre base imposable et donc l’impôt à payer sur les loyers perçus.

Accessibilité

Investir dans l’immobilier en direct nécessite souvent un capital important, tandis que les SCPI offrent une entrée plus accessible, avec des montants d’investissement plus flexibles. À ce sujet, depuis l’ordonnance publiée le 4 juillet 2024, il n’existe plus de montant minimum légal pour investir en SCPI. Cette accessibilité est encore amplifiée avec un crédit.

Mutualisation des Risques Locatifs

Au-delà de la souscription à crédit, l’investissement en SCPI présente plusieurs atouts, notamment en matière de mutualisation des risques locatifs. Contrairement à l’immobilier en direct, où un impayé peut affecter significativement la rentabilité d’un bien, une SCPI repose sur un portefeuille diversifié de locataires. Cette diversification réduit considérablement le risque de perte de revenus et limite l’impact d’une éventuelle difficulté locative.

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Délégation de la Gestion

Ensuite, une autre force incontestable de l’investissement SCPI réside dans la délégation de la gestion.

Diversification Immobilière

Enfin, les SCPI permettent d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié, tant sur le plan sectoriel que géographique, souvent professionnel.

Investissement en Démembrement de Propriété

Il est envisageable d’investir dans des parts de SCPI en démembrement de propriété. Dans cette approche, vous achetez uniquement la nue-propriété des parts de SCPI via un crédit pendant une période définie, entre 5 à 15 ans. Cette solution vous permet d’acquérir vos parts à un prix réduit (jusqu’à 70 % moins cher en fonction de la durée du démembrement) et de déduire les intérêts d’emprunt (potentiellement de vos autres revenus fonciers si vous en avez). Cette stratégie permet donc de bénéficier de l’effet de levier du crédit sans générer d’impôt sur les revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement.

Les Risques Associés à l'Investissement en SCPI à Crédit

Rentabilité Non Garantie

Le premier risque porte sur la rentabilité de l’investissement. En effet, les dividendes perçus issus des loyers ne sont ni garantis ni fixes. Une baisse du taux d’occupation ou une diminution des rendements peut impacter les distributions. Il est donc essentiel de prévoir une épargne de précaution pour absorber d’éventuelles fluctuations et de ne pas s’appuyer exclusivement sur ces revenus pour rembourser le crédit.

Gestion du Taux d'Endettement

De fait, la gestion du taux d’endettement est essentielle.

Valorisation des Parts

Le second risque est lié à la valorisation des parts. En cas de revente à un prix inférieur au prix de souscription, un associé pourrait subir une perte.

Coût du Crédit

Un taux effectif élevé alourdit le coût du crédit et réduit la rentabilité, tandis qu’un taux bas optimise l’effet de levier et améliore le rendement net. De plus, le coût du crédit doit être intégré dans l’évaluation de la rentabilité globale. Il est essentiel de négocier le meilleur taux possible selon votre dossier emprunteur, en tenant compte des frais annexes (dossier, garantie), et ce, malgré la déduction fiscale des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers.

De plus, un crédit étant un engagement à long terme, un taux variable peut entraîner une hausse des mensualités et alourdir la charge financière.

Les Différentes Options de Crédit pour Financer l'Achat de SCPI

Crédit Immobilier Amortissable

Le crédit immobilier amortissable est l’option la plus répandue. Il permet d’investir en SCPI, comme si vous investissiez dans de l’immobilier en direct. Chaque mensualité comprend une part d’intérêts et une part de capital. Cette dernière augmentant au fil du temps.

Crédit Hypothécaire

Si vous possédez un patrimoine immobilier, il est possible d’utiliser un crédit hypothécaire pour financer votre investissement en SCPI. Cela consiste à mettre en garantie un bien immobilier déjà détenu pour obtenir un prêt.

Crédit In Fine

Le crédit in fine, quant à lui, repose sur un schéma différent. Dans ce cas, vous ne remboursez que les intérêts du prêt pendant toute la durée du crédit, puis remboursez le capital emprunté en une seule fois à l’échéance. Cette solution est intéressante si vous souhaitez optimiser la déduction fiscale des intérêts d’emprunt et si vous disposez de ressources financières suffisantes ou prévoyez une entrée d’argent future pour assurer le remboursement du capital à l’échéance.

Note : si vous nantissez une assurance-vie, cette dernière continuera certes, de générer des rendements, cependant, vous ne pourrez plus effectuer de retrait, tant que le crédit ne sera pas totalement remboursé.

Crédit à la Consommation Affecté aux SCPI

Une alternative existe avec le crédit à la consommation affecté aux SCPI. Moins courant, ce financement est plus souple et rapide à obtenir, mais il présente généralement des taux plus élevés.

Choisir la Solution Adaptée à Votre Profil

En investissement, il est essentiel de choisir une solution adaptée à votre profil investisseur et à vos objectifs patrimoniaux. Par exemple, si vous souhaitez investir un montant modéré, comme 20 000 €, un prêt à la consommation peut être une option intéressante, bien que moins conventionnelle. En revanche, pour un investissement plus conséquent, de l’ordre de 200 000 € par exemple, un crédit immobilier amortissable sera souvent indispensable.

Si vous souhaitez accéder à de meilleures conditions d’emprunt ou si votre profil emprunteur présente des contraintes (revenus irréguliers, endettement existant), des solutions comme le crédit hypothécaire, ou le prêt lombard peuvent être envisagées.

Faire Appel à un Courtier Spécialisé

Du fait du contexte économique, les banques sont devenues plus sélectives sur les crédits immobiliers, et les SCPI n’échappent pas à cette tendance. Face à ces contraintes, passer par un courtier spécialisé en financement immobilier peut être déterminant.

Scénarios d'Investissement et Effet de Levier

Un premier scénario repose sur un investissement de 187 000 €, financé à 20 % personnellement à hauteur de 37 000 € et à 80 % par un prêt de 150 000 € à un taux de 3,60 % sur 12 ans. Dans un second scénario, vous optez pour un crédit amortissable de 187 000 €, sur 12 ans également, à un taux de 5,50 %.

Interprétation : Si l’objectif est de minimiser le coût du crédit et la charge mensuelle, un apport initial permet d’obtenir un taux plus avantageux et de réduire les mensualités. Si l’objectif est de maximiser l’effet de levier, l’option sans apport permet d’investir un montant plus important sans immobiliser votre épargne, mais au prix d’un effort d’épargne plus élevé durant la durée du prêt.

Conclusion

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