Financement des Frais de Notaire : Guide Complet

Les frais de notaire sont des coûts supplémentaires qui s'ajoutent au prix d'achat d'un bien immobilier lors de sa vente. Ils sont également appelés « frais d’acquisition » et comprennent divers impôts et taxes (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière), ainsi que les honoraires du notaire.

Il est impératif de connaître le taux de frais de notaire appliqué à votre achat, pour anticiper ce coût et éventuellement l'inclure dans votre financement. Explorons en détail de quoi sont composés ces frais, comment les financer, et comment il est possible de les réduire.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Bien qu’ils soient nommés les « frais de notaire », les frais d’acquisition d’un bien immobilier servent à rémunérer le notaire pour son travail, mais pas seulement. En effet, ils comportent également des taxes.

Les frais de notaire se décomposent en plusieurs éléments :

Les droits de mutation : Au profit de l’État et des collectivités, ils représentent une part importante de la somme.
La rémunération du notaire : Très réglementée, elle est proportionnelle à la valeur du bien.
Les émoluments fixes : Ils servent à payer le notaire pour une tâche précise.
Les débours : Ils servent à rembourser au notaire les sommes qu’il a avancées dans votre intérêt.
La contribution de sécurité immobilière : Une autre taxe versée à l’État.

Les frais d’acquisition, plus souvent nommés frais de notaire, se composent principalement de taxes prélevées pour le compte de l’État et des collectivités locales. Mais pas seulement. On fait le point sur la constitution des frais de notaire, ainsi que leur montant.

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Les droits de mutation, également appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière (TPF), constituent la part la plus importante des frais de notaire. Parmi ces taxes, qui seront versées par le notaire au Trésor Public, on retrouve : la taxe communale, la taxe départementale, la taxe nationale collectée pour l’État et la contribution de sécurité immobilière.

Les « émoluments » du notaire correspondent à sa rémunération. Les honoraires du notaire sont réglementés par l’État et auront donc le même montant, quel que soit le notaire à qui vous ferez appel.

Dans les frais de notaire, on retrouve aussi des sommes avancées par le notaire pour votre compte : c’est ce que l’on appelle « les frais et débours ».ce sont les frais remboursés au Notaire correspondant aux formalités et démarches qu’il a effectuées dans le cadre de votre achat immobilier : frais de publication, frais et documents cadastraux etc…

Notez que cette somme versée au moment de la signature de l’acte est une estimation : quelques mois plus tard, une fois que le notaire aura redistribué les taxes, une régularisation pourra avoir lieu s’il y a une différence entre la somme que vous avez payée et le montant réel des frais d’acquisition.

Le vendeur peut lui aussi avoir des frais de notaire à régler dans le cas où son bien était hypothéqué avant la vente : il sera redevable de frais de levée d’hypothèque (environ 0,70 % du montant du prêt immobilier qui a servi à financer le bien).

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Les frais de notaire dans l'ancien et le neuf

Le taux de frais de notaire à payer n'est pas le même, que vous achetiez du neuf ou de l'ancien. Le montant des frais de notaire pour un achat immobilier dans l’ancien ou dans le neuf ne sera pas le même :

Dans l’ancien : il faut prévoir entre 7 et 8 % du prix de vente.
Dans le neuf : il faut plutôt compter entre 2 et 3 % du prix de vente.

Cette différence s’explique au niveau des droits d’enregistrement qui sont plus élevés dans l’ancien :

Somme collectée pour…	Taux normal(appliqué dans l’ancien)	Taux réduit(appliqué dans le neuf)
La commune	1,20 %
Le département	Entre 1,20 et 4,50 %	0,70 %
L’État	Entre 0,03 et 0,11 %	0,01 %
Taux global maximum 2021	5,81 %	0,71 %

La contribution de sécurité immobilière, qui fait également partie des droits d’enregistrement, est fixée à 0,1 % du prix de vente du bien immobilier, que ce soit dans l’ancien ou le neuf.

Financer les frais de notaire

Pour commencer, le montant des frais de notaire dépend avant tout de la valeur du bien. Ensuite, comme nous l’avons précédemment mentionné, les frais d’acquisition sont liés au type de bien choisi : les logements anciens ont des frais compris entre 7 et 8 %, tandis que les habitations neuves bénéficient de frais de notaire réduits : entre 2 et 3 %. Les frais de notaire dépendent également du département dans lequel se trouve le bien.

Ainsi, pour un bien immobilier ancien d’une valeur de 200 000 €, les frais de notaire seront d’environ 15 000 €. Cela dit, pour un logement neuf vendu au même prix, les frais de notaire seront compris entre 4 000 et 6 000 €.

Il est donc tout à fait possible d'intégrer les frais de notaire dans son crédit immobilier, ou de régler ces frais avec un prêt personnel, surtout pour les primo-accédants en CDI. L'emprunteur devra donc trouver un établissement financier acceptant de financer le projet immobilier à hauteur d'environ 110%, c'est-à-dire avec un prêt équivalent à la valeur du bien + environ 10% pour les frais liés à la procédure de cet achat (frais de notaire et frais de garanties).

En règle générale, lors d'un projet d'achat immobilier, les frais de notaire sont payés par l'apport personnel de l'emprunteur. Pour autant, les banques peuvent accepter de prendre en charge ce coût en proposant une offre de financement avec un montant supérieur au prix d'acquisition du bien. L'acquéreur empruntera un montant d'environ 110%, les frais de notaires représentant environ 10% du montant total d'un projet immobilier, que ce soit pour un logement neuf ou ancien.

La plupart des établissements peuvent vous proposer un prêt à 110 %, et ainsi financer vos frais d’acquisition. Toutefois, comme nous l’avons précisé, il vous faudra convaincre la banque avec un dossier irréprochable.

L'apport personnel doit généralement couvrir les frais relatifs à l'achat du bien immobilier (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, caution…). De façon générale, il est recommandé d’augmenter la part d’apport personnel afin de présenter un dossier attractif à la banque. Cela vous permettra peut-être de décrocher une meilleure proposition de crédit immobilier.

Voici plusieurs solutions pour financer un appartement ou une maison en vente :

Le PTZ ou éco-prêt à taux zéro
Le PEL ou prêt épargne logement
Le PAL ou prêt action logement
Le PAS ou prêt à l'accession sociale

Ces différents prêts peuvent être considérés comme une garantie prise en compte dans le calcul de la banque souhaitant financer votre projet logement. L'emprunteur met ainsi toutes les chances de son côté pour pouvoir emprunter. Il a tout à fait le droit de combiner un prêt aidé et un crédit bancaire classique pour son dossier de financement.

Selon votre capacité d’emprunt, elle pourra accepter de financer votre projet immobilier, y compris les frais de notaire qui y sont liés.

Pour accorder un prêt pour le financement de vos frais de notaire, la banque prend en compte plusieurs éléments :

L'âge de l'emprunteur (les plus jeunes ont plus de chance d'obtenir ce financement)
Une situation professionnelle stable (en CDI, CDD, intérim, etc.)
Le dossier emprunteur (si des prêts à la consommation sont déjà en cours, si les comptes bancaires sont en bonne santé, une rémunération régulière, etc.)
La capacité d'endettement : un emprunteur a le droit de s'endetter au maximum à 33% de sa rémunération fixe, une fois les charges déduites

Est-il possible de négocier les frais de notaire ?

Sur les frais de notaire, il est impossible de modifier le montant des droits de mutation. La seule marge de manœuvre porte sur la partie des frais de notaire qui correspondent à leur rémunération.

En effet, les notaires peuvent choisir d’accorder une remise sur leurs émoluments. Cette remise est encadrée :

Depuis janvier 2021, elle ne peut pas dépasser 20 %, et concerne seulement les opérations à partir de 100 000 €.
La réduction se calcule sur la part des émoluments au-delà de cette somme.

Rien n’oblige les notaires à appliquer cette réduction, mais s’ils décident de le faire, elle doit s’appliquer uniformément à tous leurs clients sur une prestation de même catégorie (par exemple sur tous les achats immobiliers).

Comment réduire les frais de notaire lors d'un achat immobilier...!

Le rôle clé du notaire

Faire appel à un notaire est absolument incontournable pour le financement d’un achat immobilier :

Sa présence est obligatoire pour la signature de l’acte authentique de vente : le choix du notaire est libre et le vendeur, comme l’acheteur, peuvent choisir le leur.
Ses conseils en amont, bien que facultatifs, sont très précieux, notamment dans la phase de négociation immobilière, et au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente pour sécuriser juridiquement et financièrement votre position.

Et de fait, le notaire prendra en charge un grand nombre de formalités : vérification juridique de la propriété du bien, encaissement de l’acompte au moment de la signature du compromis de vente sur un compte séquestre, gestion de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) si le bien est dans une zone de préemption, demande d’état de situation hypothécaire du bien, vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties, vérification des contraintes d’urbanisme, etc.

Pour trouver un crédit immobilier au meilleur prix, n'hésitez pas à utiliser un comparateur en ligne. Cet outil réalise une simulation des offres disponibles pour votre projet, en comparant le coût de chaque offre. Les critères pris en compte sont le taux du crédit, les frais liés à l'assurance emprunteur, le coût de chaque garanties et les éventuelles taxes.

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