Définition et fonctionnement du financement d'une maison

Un prêt immobilier doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'un des projets suivants : acheter un terrain à bâtir, construire un logement, acheter un logement (en VEFA, neuf ou ancien), acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien, ou acheter des parts de sociétés immobilières.

Avant de solliciter un crédit, il faut connaître sa capacité d’emprunt afin de définir le budget dont on dispose pour acheter sa maison. La meilleure solution est d’utiliser un simulateur de prêt pour avoir une idée précise de sa capacité d’emprunt.

Montant total à financer

Vous devez déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :

Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
Frais de notaire
Frais de dossier du prêt
Frais de dossier de l'assurance emprunteur
Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
Rémunération du courtier (éventuellement)
Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)

Vous pouvez estimer les frais de notaire selon l’achat (terrain, logement ancien, logement neuf) et sa localisation (département) à l’aide d’un simulateur.

Capacité d'emprunt et taux d'endettement

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants : taux d'intérêt du crédit immobilier, taux d’intérêt de l'assurance emprunteur, durée du prêt souhaitée, mensualités que vous voulez rembourser (il est d’usage de ne pas dépasser 33 % de vos revenus).

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Vous pouvez le faire à l'aide d'un calculateur : calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt). À noter votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois.

Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement. Vous pouvez le faire à l'aide de ce calculateur.

Durée et taux d'intérêt

La durée d'un prêt immobilier est variable. Elle est généralement négociable avec le banquier. En général, la durée d'un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit), soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.

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Assurance emprunteur et domiciliation bancaire

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance. Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi. Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention AERAS s'applique automatiquement.

Depuis la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, une banque ne peut pas imposer la domiciliation de vos revenus sur un compte qu’elle gère comme condition absolue pour vous accorder un crédit immobilier. La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...), mais vous restez libre d’accepter ou de refuser cette offre.

Types de prêts et aides

Il existe différents types de prêt : le prêt bancaire "classique", le prêt réglementé et le prêt complémentaire. Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt...), mais n'est accordé que sous certaines conditions.

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL).
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources et réservé à l’achat ou la construction d'une résidence principale, sauf exception.
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (PAS) ou le prêt conventionné "ordinaire".

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action Logement.

Offre de prêt et obligations bancaires

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations : vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) et évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes) et doit vérifier que votre taux d'endettement n'est pas supérieur à 35 %.

L'offre de prêt doit présenter notamment le nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution, la nature et l'objet du prêt, la date à laquelle les fonds seront disponibles, le montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son TAEG, les garanties exigées, les conditions de transfert du prêt à une autre personne et l'échéancier détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts.

Pour les prêts à taux variable, l'offre doit également contenir un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit, ainsi qu'une notice indiquant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt.

FISE et comparaison des offres

La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document que chaque banque doit remettre gratuitement et par écrit au plus tard lorsqu'elle émet son offre de prêt. Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement et son taux d'intérêt selon une présentation imposée.

Le TAEG permet de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même. Pour chaque prêt, le TAEG prend en compte le taux d'intérêt, les frais de dossier, les frais payés ou dus à des intermédiaires, le coût de l'assurance emprunteur, le coût des garanties, le coût de l'évaluation du bien et tous les autres frais imposés pour l'obtention du crédit.

Délai de réflexion

Une fois l’offre de prêt reçue, vous disposez d’un délai minimal de réflexion incompressible de 10 jours calendaires. Il débute le lendemain du jour où vous recevez l'offre et ne peut pas être réduit.

Financer la construction d'une maison

Vous rêvez de faire construire votre maison individuelle ? Pour financer votre projet, difficile de vous passer d'un crédit immobilier. Afin de l'obtenir dans les meilleures conditions, nous vous conseillons d'établir un plan de financement pour la construction de votre maison individuelle : budgétisation de votre projet, assurances, taux d'intérêt.

Le financement de votre projet de construction repose principalement sur deux sources : votre apport personnel et votre crédit immobilier. Votre demande de crédit immobilier se déroule en plusieurs étapes : la budgétisation du projet, la demande et la signature d'un accord de principe avec votre banque, la signature du compromis de vente, la demande et l'obtention d'un crédit immobilier qui se débloque progressivement au fur et à mesure de l'avancée des travaux, puis la signature de l'acte de vente dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Si vous optez pour un contrat de maître d'ouvrage, vous faites appel à une entreprise qui choisit elle-même les artisans ; si vous optez pour un contrat de louage d'ouvrage, vous choisissez vous-même les artisans.

Durant la construction, vous ne remboursez que les intérêts du crédit (intérêts intercalaires) et le prêt se transforme en remboursement classique après la remise des clefs selon les options choisies (différé total d'amortissement ou non).

Garanties et risques liés à la construction

La garantie de remboursement : remboursement des sommes versées en cas de non-exécution des conditions.
La garantie dommages-ouvrage : financement des réparations en cas de dommages réalisés pendant la construction.
La garantie de livraison ou de parfait achèvement : livraison de votre maison aux délais et aux prix convenus.
La garantie décennale ou biennale : assurance contre les désordres et malfaçons.

Le CCMI est un document strictement encadré par la loi qui sécurise l’ensemble de votre projet de construction et rassure les banques au moment des demandes de financement.

Hypothèque, crédit hypothécaire et alternatives

Mettre une hypothèque sur sa maison, c'est offrir votre bien immobilier comme garantie à votre banque en échange d'un prêt. Si vous ne remboursez pas, la banque peut saisir votre logement et le vendre pour récupérer son argent. Attention : une hypothèque n'est pas un prêt en soi. C'est une garantie.

Le crédit hypothécaire permet à un propriétaire de transformer la valeur « dormante » de son patrimoine immobilier en liquidités, sans le vendre ni le quitter. Vous conservez la pleine propriété de votre bien du début à la fin de l'opération.

Fonctionnement du crédit hypothécaire

L'expertise du bien : la valeur de votre bien est estimée par un expert, et c'est elle qui détermine le montant mobilisable (jusqu'à 70 % de la valeur expertisée en pratique).
L'inscription de l'hypothèque : un notaire inscrit l'hypothèque sur le bien et vous restez pleinement propriétaire.
Le déblocage des fonds : une fois l'acte signé, les fonds sont mis à disposition sous 30 à 45 jours.
Le remboursement : selon la formule choisie (amortissable, in fine, viager hypothécaire).

Les coûts spécifiques d’un prêt hypothécaire concernent les frais du notaire chargé de l’inscription hypothécaire et la taxe de publicité foncière. En cas de défaut prolongé, le prêteur peut faire procéder à la vente du bien.

Formes de crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire amortissable : vous remboursez chaque mois une part de capital et les intérêts.
Le crédit hypothécaire in fine : vous ne payez que les intérêts chaque mois, le capital est remboursé à terme.
Le prêt viager hypothécaire : réservé aux seniors, sans remboursement du vivant de l'emprunteur.

Le prêt viager hypothécaire permet d'accéder à des liquidités lorsque vos revenus diminuent et excluent du prêt classique. Le montant emprunté est généralement limité à 30% à 50% de la valeur du bien.

Alternatives à l'hypothèque

La caution bancaire : un organisme tiers se porte garant à votre place.
L'éco-PTZ, MaPrimeRénov' et les primes CEE : aides publiques pour financer des travaux, parfois sans garantie sur votre bien.
Le crédit Lombard : nantissement d'un portefeuille de valeurs mobilières.
La vente à réméré : vendre avec faculté de rachat pour mobiliser rapidement des fonds tout en conservant la possibilité de récupérer son bien.

Ces solutions doivent être comparées en tenant compte des coûts, de la flexibilité et des risques liés à chaque dispositif.

Crédit hypothécaire : levier méconnu des Français pour financer leurs projets - Véronique Bougardier

Risques, coûts et précautions

Le principal risque lié à l'hypothèque est la perte du logement en cas de défaut de paiement, la banque pouvant engager une procédure de saisie immobilière. Si le prix de vente ne couvre pas l'intégralité de la dette, vous restez redevable de la différence.

Avant de signer, posez-vous trois questions essentielles : suis-je certain de pouvoir assumer ce prêt même si ma situation financière change ? Ai-je bien comparé tous les frais réels (notaire, publicité foncière, mainlevée potentielle) ? Ai-je exploré toutes les alternatives disponibles pour mon projet de travaux ?

Aspects juridiques et administratifs

Il existe en droit français des règles encadrant l'hypothèque et le prêt viager hypothécaire : les articles 2393 et suivants du Code civil, l’article L315-1 du Code de la consommation pour le prêt viager hypothécaire et l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 qui réforme le droit des sûretés. L'inscription des hypothèques au service de la publicité foncière la rend opposable aux tiers.

Cas pratiques et conditions d'éligibilité

Le crédit hypothécaire s'adresse à tous les propriétaires d'un bien immobilier situé en France métropolitaine : salariés, fonctionnaires, retraités, chefs d'entreprise, professions libérales, travailleurs non salariés. Des conditions d'âge, de revenus et de valeur minimale du bien peuvent s'appliquer selon l'établissement prêteur.

Le montant d’un prêt hypothécaire dépend de la valeur du patrimoine hypothéqué, souvent compris entre 50 et 80% de la valeur du bien. La durée de remboursement s’étale généralement entre 7 et 25 ans. Les taux peuvent être fixes ou variables.

Se faire accompagner

Pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier ou hypothécaire adapté, être accompagné permet de mieux anticiper les coûts, de structurer son budget et de sécuriser les différentes étapes du financement. Un courtier ou un spécialiste en crédit hypothécaire peut vérifier que l'opération a du sens pour vous avant de l'engager.

Élément	À prévoir
Apport personnel	10 à 20 % du budget total conseillé
Taux d'endettement conseillé	≤ 33 % (critère bancaire : souvent ≤ 35 %)
Durée prêt construction	Généralement ≤ 25 ans
Montant hypothécaire mobilisable	50-80 % de la valeur expertisée

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