Comprendre le calcul de la taxe foncière à Grenoble

Chaque propriétaire est redevable de la taxe foncière. La taxe foncière est un impôt local qui concerne uniquement les propriétaires de biens immobiliers. Il est donc essentiel de comprendre comment cet impôt est calculé, surtout à Grenoble où les spécificités locales peuvent influencer son montant. Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière, vous en dit plus sur la taxe foncière, son calcul et les exonérations possibles.

Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local que doivent payer chaque année les propriétaires de biens immobiliers, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires, ou de biens locatifs. La taxe foncière est due par tous les détenteurs de biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non. Grenoble n’échappe pas à cette règle, et les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient des particuliers ou des entreprises, doivent s’acquitter de la taxe foncière auprès des collectivités locales.

Elle doit être payée une fois par an. Les biens concernés sont les locaux d’habitation, les locaux professionnels, les parkings, les terrains et les bateaux amarrés et aménagés.

Comment est calculée la taxe foncière ?

Le calcul de la taxe foncière repose en grande partie sur la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier. La base de calcul est la valeur cadastrale de votre bien, autrement dit sa valeur locative brute. Il s’agit d’une estimation du montant que vous pourriez percevoir si vous louiez votre bien.

La valeur cadastrale d’un bien est une valeur estimée qui sert de base pour le calcul de certains impôts locaux en France, tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation. La valeur cadastrale est généralement inférieure à la valeur réelle du marché d’un bien. Pour calculer la valeur cadastrale, on applique un tarif au mètre carré, qui varie en fonction de la nature et des caractéristiques du bien. Il est important de noter que la valeur cadastrale est révisée régulièrement pour tenir compte de l’évolution des conditions du marché immobilier.

Elle dépend de la surface de votre bien, y compris les dépendances (garage, piscine…). Cette surface est pondérée en fonction de la valeur d’usage des espaces (un sous-sol vaut moins qu’un espace à vivre). Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué à la valeur locative brute.

Une fois la valeur locative cadastrale déterminée, les collectivités locales (la commune de Grenoble, la métropole, et le département de l’Isère) appliquent un taux d’imposition pour déterminer le montant de la taxe foncière. À Grenoble, ces taux sont influencés par la politique locale et les besoins de financement des infrastructures publiques.

Pour l'établissement de la TFPB, une déduction de 50 % est appliquée au montant de la valeur locative cadastrale.

Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la base d'imposition par les taux votés par les collectivités locales. S'y rajoutent les frais de gestion de la fiscalité locale prélevés par l'Etat.

La commune, l’intercommunalité, le département vont tous appliquer leur taux de taxation à la valeur locative annuelle de votre bien. L’Etat applique des frais de gestion selon un taux fixe.

Exemple de calcul

Pierre est propriétaire d’un appartement de 100m² à Bordeaux. Son tarif de référence au m² est de 12€. 100m² X 12€ = 1200€ de valeur locative brute du bien par mois, soit 14400€ par an. On applique ensuite l’abattement forfaitaire de 50%.

Zoé est propriétaire d’un appartement de 100m² à Nantes. Le tarif de référence au m² est de 12€. 100m² X 12€ = 1200€ de valeur locative cadastrale du bien par mois, soit 14 400€ par an. Le taux fixé par les collectivités locale est de 27,51% à Nantes.

Taux applicables à Grenoble

Depuis 2021, la Ville de Grenoble et la Métropole sont les seules bénéficiaires de la TFPB.

Taux applicables sur le territoire de la commune de Grenoble :

Ville de Grenoble : 65,79%
Grenoble Alpes Métropole : 1,29%
Taxe Spéciale Equipement : 0,470%
TEOM : 8,30%
GEMAPI : 0,382%

Des taxes annexes, dont les taux ne sont pas décidés par la ville de Grenoble, s'additionnent à la TFPB :

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La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est acquittée par le propriétaire. Son produit est perçu par Grenoble Alpes Métropole.
La taxe spéciale d'équipement au bénéfice de l'Établissement Public Foncier Local.
La taxe gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI) perçue au profit de Grenoble Alpes Métropole.

Le Conseil Municipal de Grenoble a décidé lors de la séance du 13 mars 2023 de modifier son taux d'imposition TFPB.

Comment est calculée votre taxe foncière

Exonérations et dégrèvements possibles

Il existe différentes situations où certains propriétaires peuvent être exonérés partiellement ou totalement de la taxe foncière.

Certaines situations permettent aux propriétaires de bénéficier d’exonérations ou de réductions de la taxe foncière, que ce soit de manière temporaire ou permanente.

En général, il n’y a pas d’âge fixe à partir duquel on ne paye plus la taxe foncière. Cependant, certaines personnes âgées peuvent bénéficier d’exonérations ou de dégrèvements sous certaines conditions.

Exonérations temporaires

Des exonérations de 2 ans sur les constructions nouvelles, des exonérations de moyenne (3,5 ou 7 ans) et longues durées (logements sociaux), des exonérations sur délibération de votre collectivité sont possibles selon la nature de la construction ou leur financement.

En 2022, le Conseil Municipal de la Ville de Grenoble a délibéré en faveur d’une exonération facultative et temporaire (5 ans) de taxe foncière sur les propriétés bâtis pour les logements issus de la transformation de bureaux. Exonération applicable à compter du 1er janvier 2023. Il vous faut vérifier auprès du Centre des Impôts territorialement compétent si votre logement est concerné.

Si vous avez fait construire un bien neuf à Grenoble, vous pouvez bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’achèvement des travaux.

Exonérations sous conditions de ressources

Pour être exonéré-e de la taxe foncière, vous devez, au 1er janvier de l'année remplir simultanément les conditions suivantes :

Occuper l'habitation en tant que résidence principale.
Répondre à l'une des conditions suivantes :
- Être âgé(e) de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année ou être titulaire de l'allocation de solidarité aux personnes âgées oude l'allocation aux adultes handicapés.
Avoir un "revenu fiscal de référence" n'excédant pas un certain montant.

Savoir si vous pouvez en bénéficier de l'exonération de la taxe foncière.

L’exonération de taxe foncière est effective pour les titulaires de l’ASPA, de l’allocation supplémentaire d’invalidité sans condition de ressources, les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés et les personnes âgées de plus de 75 ans sous condition de ressources, pour leur résidence principale.

Important : Ces exonérations ne sont jamais accordées pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Abattements

En 2022, le Conseil Municipal de la Ville de Grenoble a délibéré en faveur d’un abattement facultatif de 50% sur la base d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements faisant l’objet d’un bail réel de solidarité (BRS). Cet avantage s’applique sur la durée du bail et tant que les conditions du BRS restent remplies. Il vous faut vérifier auprès du Centre des Impôts territorialement compétent si votre logement est concerné.

Dégrèvements

En faveur des personnes de condition modeste âgées de plus de 65 ans et moins de 75 ans, un dégrèvement de 100 € de la TFPB est accordé d'office sur la résidence principale sous les conditions de ressources précédemment exposées. Ce même dégrèvement est accordé en faveur des personnes hébergées en maison de retraite ou dans un établissement de soins de longue durée pour la propriété qui constituait leur résidence principale.

Dégrèvements spéciaux : Sur demande auprès du Centre des Finances Publiques compétent, vous pouvez obtenir la remise de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou en cas d'inexploitation d'un immeuble à usage commercial ou industriel que vous avez utilisé et ce sous plusieurs conditions. Plus d'informations sur les dégrèvements spéciaux.

Dégrèvement de taxe foncière pour les logements inoccupés : les logements vides normalement destinés à la location et les locaux industriels et commerciaux inutilisés qui étaient occupés par le redevable de la taxe foncière peuvent bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière.

Plafonnement en fonction des revenus

Un plafonnement est accordé sur la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à l'habitation principale pour les contribuables dont les revenus n'excèdent pas les plafonds de revenus fixés par l'article 1417-II du CGI. Cette disposition permet de bénéficier d'un dégrèvement de la cotisation TFPB supérieurs à 50% des revenus.

Application sous certaines conditions :

Ne pas être assujetti à l'impôt sur la fortune.
Le revenu fiscal de référence 2022 ne doit pas dépasser 27 947€ pour la 1ère part de quotient familial (plus 6 530€ pour la 1ère demi-part supplémentaire et plus 5 140€ pour les autres demi-parts).

La demande de plafonnement est a effectuer sur le site Service-Public.fr via le formulaire CERFA 14770.

Taxe foncière et investissement immobilier à Grenoble

Pour les investisseurs immobiliers, la taxe foncière est un élément essentiel à prendre en compte lors de l’achat d’un bien. Un taux de taxe foncière élevé peut peser sur le rendement d’un bien immobilier. Les investisseurs doivent donc intégrer ce coût dans leur calcul de rentabilité locative afin d’éviter les mauvaises surprises.

La taxe foncière peut également avoir un impact sur la revente d’un bien immobilier. Des taxes foncières élevées peuvent dissuader certains acheteurs potentiels, surtout s’ils sont à la recherche d’un bien abordable.

Les variations de taxe foncière entre les différents quartiers de Grenoble peuvent influencer les décisions d’achat et d’investissement. Certains quartiers en plein développement, comme Bouchayer-Viallet ou Presqu’île, pourraient offrir des exonérations temporaires ou des avantages fiscaux pour inciter les acheteurs à investir dans ces zones en devenir.

Pour les investisseurs, la taxe foncière est un facteur qui influence directement la rentabilité d’un projet immobilier.

Évolution de la taxe foncière à Grenoble

En 2023 et 2024, les taxes foncières à Grenoble ont été en légère augmentation en raison de la volonté des collectivités locales de financer des projets d’infrastructure et des investissements environnementaux. Les propriétaires et les investisseurs doivent donc anticiper cette augmentation dans leur planification financière.

Informations pratiques

L’avis de taxe foncière est envoyé entre fin août et mi-septembre, chaque année. Si vous n’avez pas reçu votre avis au mois d’octobre, contactez votre centre des impôts pour une réexpédition. Si vous n’avez pas reçu votre taxe foncière par courrier, vous pouvez récupérer votre avis en ligne sur le site des impôts. Le fait de ne pas recevoir de taxe foncière peut également signifier que vous en êtes exonéré.

Si votre taxe foncière est supérieure à 300€, vous devez obligatoirement la payer en ligne, sur le site des impôts. Il est également possible d’opter pour un prélèvement mensuel.

Vous recevez votre avis de taxe foncière à la fin de l’été. La date limite de paiement varie selon votre mode de paiement : si vous choisissez de régler votre taxe par courrier, la date est fixée au 15 octobre. 5 jours supplémentaires sont alloués si vous optez pour un paiement en ligne.

Vous avez le droit de choisir un prélèvement mensuel pour payer votre taxe foncière.

Contester la taxe foncière

Il est possible que votre taxe foncière contienne des erreurs. Si vous constatez que son montant est trop important, n’hésitez pas à adresser une contestation au centre des impôts. Elle doit leur parvenir avant le 31 décembre de l’année suivante. Il est possible d’effectuer votre réclamation en ligne, directement sur le site des impôts, ou de rédiger une lettre de réclamation envoyée au centre des impôts.

Réforme de la taxe foncière en 2026

Une grande réforme de la taxe foncière est prévue pour janvier 2026, selon la loi de finances 2020. Le calcul de cet impôt n’a pas été mis à jour depuis 1970, et certains critères sont obsolètes. En effet, les critères de confort comme la présence d’eau courante ou de gaz entraînent une majoration de la taxe foncière alors que cela relève désormais de la décence. La réforme entraînera donc une révision de ces valeurs, pour les adapter aux critères actuels.

Qui paie quoi ?

La taxe habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Mais la taxe d'habitation est toujours due par le propriétaire d'une résidence secondaire (THRS). La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est acquittée par les propriétaires tout comme la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). Plus d'informations sur les impôts locaux.

Comment se calcule chaque cotisation ?

La cotisation correspond au produit de la base d'imposition multipliée par le taux d'imposition voté par chaque collectivité bénéficiaire, auxquels s'ajoutent des frais de gestion perçus par l'État :

Cotisation = Base d'imposition X Taux d'imposition + Frais de gestion

La définition des bases d'imposition repose sur une notion commune aux 3 taxes : la valeur locative cadastrale. La valeur locative correspond à un loyer annuel théorique que pourrait produire un bien bâti ou non bâti s'il était loué dans des conditions normales fixées en 1970. Afin de tenir compte de l'inflation, les valeurs locatives sont revalorisées chaque année. Plus d'information sur la valeur locative cadastrale.

La valeur locative est établie par le service du Cadastre des Services Fiscaux. Son calcul est identique pour la taxe d'habitation et les taxes foncières. Elle prend en compte plusieurs critères propres au logement tels que la superficie, la situation géographique et les éléments de confort (chauffage, électricité, WC, douche, nombre de pièce, etc...). Plus d'informations sur la base d'imposition.

Chaque année, le Conseil Municipal adopte ses taux de fiscalité applicables sur le territoire pour ce qui concerne la THRS, la TFPB et la TFNPB.

Ce sont les Centres des Finances Publiques, services de l'Etat, qui calculent la cotisation d'impôt de chaque contribuable.

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