Financement Participatif Immobilier pour Particuliers : Guide Complet

Le financement participatif immobilier, aussi connu sous le nom de crowdfunding immobilier, est une méthode d’investissement relativement récente qui permet aux particuliers de financer des projets immobiliers en rassemblant leur capital via une plateforme en ligne. Il est apparu au début du 21e siècle comme une alternative novatrice au financement traditionnel de projets immobiliers.

Jusqu’alors sollicité par les créateurs d’entreprise ou pour soutenir différents types de projets, le financement participatif ou crowdfunding s’invite désormais comme une solution innovante et accessible à un plus grand nombre de candidats à l’investissement. En qualité d’expert en investissement participatif dans l’immobilier, nous veillons à offrir une parfaite transparence dans les programmes de financement que nous proposons à nos investisseurs.

Pour Qui ?

Le crowdfunding s'adresse à tous ! Le porteur de projet peut être un professionnel (entrepreneur individuel ou société), un particulier, une association, une collectivité, etc. Il est particulièrement adapté aux créateurs et repreneurs d'entreprises qui rencontrent des difficultés à mobiliser les fonds nécessaires à la mise en œuvre de leur projet via les modes de financements traditionnels. À ce titre, le crowdfunding peut faire office d'effet de levier sur d'autres financements (prêt d'honneur, prêt bancaire, subventions, etc.).

Le crowdfunding peut également intéresser les entrepreneurs qui souhaitent tester leur projet auprès du marché en se constituant une communauté de clients ou utilisateurs potentiels.

Pour Quel Projet ?

Le crowdfunding permet de financer tout type de projet (culturel, solidaire, environnemental, entrepreneurial...). La différence avec les méthodes classiques de financement réside dans la dimension affective qui lie les contributeurs (donateurs, prêteurs ou investisseurs) au porteur de projet.

Lire aussi: Participez au Projet Odyssée

Exemple : Le financement participatif peut financer les projets suivants : un commerce, une invention technologique, un produit alimentaire, un film, un concert, une exposition, un projet musical, un livre, un jeu de société, une collection de prêt-à-porter, un projet immobilier, une application mobile, un projet humanitaire, de la recherche scientifique…

Pour lancer sa campagne de crowdfunding, le porteur de projet a le choix entre 2 types de plateformes :

• Les plateformes généralistes permettent de financer tout type de projet en attirant un large public (ex : Ulule, KissKissBankBank, Kickstarter, Indiegogo)
• Les plateformes spécialisées permettent de cibler un public plus spécifique et qualifié, avec une meilleure connaissance du secteur d'activité (ex : Fundimmo, Homunity ou Wiseed pour les projets immobiliers, Miimosa ou Blue Bees pour les projets agricoles ou alimentaires, Tudigo ou Sowefund en matière d'investissement, Lendopolis et Enerfip pour les projets liés à la transition énergétique).

Chaque plateforme dispose de son propre mode de fonctionnement : commission prélevée sur le montant des sommes récoltées (0 à 12 %), obligation ou non d'atteindre l'objectif financier pour accéder aux sommes récoltées, accompagnement du porteur de projet dans la mise en œuvre de sa campagne (interlocuteurs, experts, coachs...), ergonomie et fluidité du parcours utilisateur sur le site...

Si la plateforme propose des services de prêt avec intérêts (crowdlending) ou de souscription de titres (crowdequity), celle-ci doit disposer du nouveau statut européen de prestataire de service de financement participatif (PSFP). Le registre est géré par l'ESMA et peut être consulté en ligne. Pour trouver la plateforme adaptée à votre projet, Bpifrance propose une sélection de sites et plateformes :

Les Différentes Formes de Financement Participatif

Il faut distinguer 3 formes de financement participatif :

Lire aussi: Guide Crowdfunding SAS

• Dons avec ou sans contrepartie
• Prêts avec ou sans intérêt (« crowdlending »)
• Souscription de titres financiers non cotés (« crowdequity »)

Dons

Pour financer son projet, un porteur de projet peut récolter des sommes d'argent sous la forme de dons réalisés par les contributeurs. Selon la nature du projet, ces dons peuvent être totalement désintéressés ou donner lieu à l'attribution de contreparties.

Une contrepartie est un retour non financier, offert aux donateurs lors d'une campagne pour les remercier de leur soutien. La contrepartie peut être :

• symbolique (ex : nom du donateur inscrit en boutique, photo dédicacée de l'équipe, accès à l'exposition en avant-première)
• ou matérielle (ex : un CD pour un musicien, un t-shirt pour un styliste, des légumes pour un maraîcher).

Dans le cas d’un préachat, il peut même s'agir du produit ou service issu du projet financé par la campagne de crowdfunding. Les contreparties jouent un rôle important dans la réussite du financement participatif. Elles permettent de susciter la curiosité du plus grand nombre et d'engager les donateurs plus intensément en faisant d'eux des membres privilégiés.

Une contrepartie proportionnelle au montant du don incitera les éventuels donateurs à donner plus pour avoir une meilleure contrepartie. La loi ne fixe pas de plafond pour le montant des dons. En revanche, le montant maximum pouvant être levé par le porteur de projet est fixé à 5 000 000 € sur 12 mois.

Prêts

Pour financer son projet, un porteur de projet peut récolter des sommes d'argent sous la forme de prêts réalisés par les contributeurs. Le prêt peut être consenti avec ou sans intérêt :

Lire aussi: Transparence financière des campagnes en France

• Un prêt avec intérêt ne peut pas excéder 2 000 € par prêteur et par projet et sa durée ne peut pas dépasser 7 ans. Le montant maximum qui peut être emprunté par un porteur de projet est fixé à 5 000 000 € par projet. La plateforme doit obligatoirement disposer du statut européen de prestataire de service de financement participatif (PSFP).
• Un prêt sans intérêt ne peut pas excéder 5 000 € par prêteur et par projet, sans limitation de durée. Le montant maximum qui peut être emprunté par un porteur de projet est alors fixé à 1 000 000 € par projet.

Le plus souvent, les fonds collectés ne sont libérés par la plateforme au profit du porteur de projet qu'à la fin de la campagne, lorsque la totalité des prêts nécessaires à la réalisation du projet a été réunie. Le contrat signé entre le prêteur et le porteur de projet doit indiquer s'il existe ou non un droit de rétractation au profit des parties et, le cas échéant, préciser son point de départ, sa durée et ses modalités d'exercice. Le contrat doit également préciser si le porteur de projet dispose d'une faculté de remboursement anticipé.

Souscription de Titres

Pour financer son projet, un porteur de projet peut récolter des sommes d'argent sous la forme de souscriptions de titres réalisées par les contributeurs. On parle de « crowdequity ». Dans le cadre du crowdequity, un investisseur apporte une somme d'argent à la société du porteur de projet et reçoit en contrepartie des titres de société (actions) émis par cette dernière. Au cours de cette augmentation de capital, l'investisseur devient actionnaire de la société porteuse du projet. Il bénéficie d'un droit d'information envers l'entreprise et participe aux assemblées générales. Il perçoit des dividendes et éventuellement une plus-value lors de la cession future des titres.

La loi ne fixe pas de plafond individuel pour le montant des souscriptions. En revanche, le montant maximum pouvant être levé par le porteur de projet est fixé à 8 000 000 € sur 12 mois. Les contributeurs qui ont souscrit au capital de la société porteuse de projet pourront éventuellement bénéficier d'une réduction d'impôt (« réduction Madelin ») égale à 18 % des versements réalisés.

La plateforme doit obligatoirement disposer du statut européen de prestataire de service de financement participatif (PSFP) pour proposer des investissements en financement participatif sous la forme de titres.

Fiscalité des Fonds Collectés

La déclaration à l'administration fiscale des fonds collectés lors d'une campagne de financement participatif dépend de la nature de ces fonds.

Dons

Les fonds collectés pendant la campagne de crowdfunding sont imposables, y compris lorsque les dons sont réalisés sans contrepartie ou avec une contrepartie uniquement symbolique (ex : remerciement, photo dédicacée). La méthode de la déclaration varie selon la forme de l'entreprise porteuse de projet (entreprise individuelle ou société).

Entreprise Individuelle (y compris micro-entrepreneur)

Les fonds collectés correspondent à différentes catégories de revenus en fonction du type de contrepartie proposées :

• Si les contreparties remises aux contributeurs sont habituellement vendues par le porteur de projet par d’autres canaux, les fonds collectés seront considérés comme une vente de biens ou une prestation de services. Dans ce cas, les fonds sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Si les contreparties remises aux contributeurs ne font pas l’objet d’un acte de commerce habituel, les fonds sont imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Par ailleurs, les opérations de crowdfunding obéissent aux règles « classiques » de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Les contreparties proposées aux contributeurs en échange de leur don sont considérées par l'administration fiscale comme des actes de commerce. Si l'entreprise est soumise à la TVA, celle-ci doit alors être appliquée. Ainsi, la TVA collectée sur chaque don devra être reversée à l’État, elle est donc à déduire des fonds collectés. Le taux de TVA applicable varie selon la nature de la contrepartie fournie (ex : 5,5 % pour la vente de livres, 10 % pour la vente de billets d'entrée d'une exposition culturelle, 20 % pour la vente de jeux de société).

En l'absence de contrepartie, le don n'est pas taxable à la TVA. Le porteur de projet qui respecte certains seuils de chiffre d'affaires peut bénéficier de la franchise en base de TVA. Dans ce cas, il est dispensé de la déclaration et du paiement de la TVA.

Société

Les fonds collectés doivent être inclus dans le résultat de l'entreprise, soit en tant que revenus d’exploitation correspondant à l’activité courante de l’entreprise, soit en tant que revenus exceptionnels. Les charges exposées pour la réalisation du projet sont déductibles au même titre que les autres charges d’exploitation.

Par ailleurs, les opérations de crowdfunding obéissent aux règles « classiques » de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Les contreparties proposées aux contributeurs en échange de leur don sont considérées par l'administration fiscale comme des actes de commerce. Si l'entreprise est soumise à la TVA, celle-ci doit alors être appliquée. Ainsi, la TVA collectée sur chaque don devra être reversée à l’État, elle est donc à déduire des fonds collectés. Le taux de TVA applicable varie selon la nature de la contrepartie fournie (ex : 5,5 % pour la vente de livres, 10 % pour la vente de billets d'entrée d'une exposition culturelle, 20 % pour la vente de jeux de société).

En l'absence de contrepartie, le don n'est pas taxable à la TVA. Le porteur de projet qui respecte certains seuils de chiffre d'affaires peut bénéficier de la franchise en base de TVA. Dans ce cas, il est dispensé de la déclaration et du paiement de la TVA.

Prêts

En tant qu'emprunteur, le porteur de projet doit déclarer tout contrat de prêt d’un montant (hors intérêts) supérieur à 5 000 €, au moyen du formulaire n° 2062. Lorsque plusieurs contrats de prêts d’un montant unitaire inférieur à 5 000 € sont conclus au cours d’une année civile au nom d’un même emprunteur et que leur total dépasse 5 000 €, tous les contrats ainsi conclus doivent être déclarés par l'emprunteur, en utilisant l’annexe 2062-A.

Dans la déclaration, le porteur de projet doit indiquer les informations suivantes :

• Date de conclusion du contrat de prêt
• Montant et durée du prêt
• Taux d'intérêt du prêt

Le porteur de projet doit déposer la déclaration au service des impôts des entreprises (SIE), en même temps que la prochaine déclaration annuelle de résultats. L'absence de déclaration dans les délais prévus entraîne l'application d'une amende de 150 €. De plus, les omissions ou inexactitudes constatées entraînent l'application d'une amende de 15 € par omission ou inexactitude, sans que le total des amendes applicables puisse être inférieur à 60 € ni supérieur à 10 000 €.

Souscription de Titres

L'opération de crowdfunding par souscription de titres obéit au régime de l'augmentation de capital. Il n'y a pas de déclaration particulière à réaliser auprès de l'administration fiscale. Les fonds versés à la société porteuse de projet en guise d'apport font l'objet d'un dépôt, dans les 8 jours après leur réception, chez un notaire ou sur un compte bancaire dédié.

Le représentant légal de l’entreprise doit effectuer une publication dans un support d'annonces légales et déclarer l'augmentation de capital sur le site internet du guichet des formalités des entreprises. Les contributeurs qui ont souscrit au capital de la société porteuse de projet pourront éventuellement bénéficier d'une réduction d'impôt (« réduction Madelin ») égale à 18 % des versements réalisés.

Les Engagements du Porteur de Projet

Au cours d'une campagne de financement participatif, le porteur du projet doit avant tout définir le projet en apportant, de manière claire et précise, les informations suivantes :

• Identité du porteur de projet
• Nature et objectif du projet
• Utilisation des fonds collectés

Lorsqu'il s'agit d'un projet d'investissement (ex : projet immobilier), le porteur de projet doit indiquer les risques associés à l'investissement, les modalités de remboursement et les éventuelles garanties offertes aux investisseurs. Le porteur de projet s'engage à utiliser les fonds collectés dans le seul but de mettre en œuvre le projet tel que défini pendant la campagne. Il doit également verser une commission à la plateforme de crowdfunding (0 à 12 % des fonds collectés).

Le porteur de projet doit s'assurer que la plateforme à laquelle il fait appel pour sa campagne de crowdfunding, est immatriculée au registre unique des intermédiaires en assurance. De plus, si la plateforme propose des services de prêt avec intérêts (crowdlending) ou de souscription de titres (crowdequity), celle-ci doit également disposer du nouveau statut européen de prestataire de service de financement participatif (PSFP).

Avantages du Crowdfunding Immobilier pour les Investisseurs

Le crowdfunding immobilier offre aux investisseurs une opportunité d’accéder à des projets immobiliers diversifiés avec des montants d’investissement relativement accessibles. Les promoteurs, de leur côté, bénéficient d’une source alternative de financement et peuvent atteindre plus facilement et plus rapidement leurs objectifs financiers.

Le financement participatif immobilier permet à des investisseurs particuliers ou professionnels de contribuer à un projet immobilier présenté par une plateforme de crowdfunding immobilier. Cela permet d’accéder au financement de projets d’envergure, habituellement réservés aux investisseurs institutionnels. La plateforme de crowdfunding immobilier permet de faire le lien entre l’opérateur immobilier (promoteur ou marchand de biens) et les investisseurs. Elle sélectionne les projets qu’elle va présenter suite à une analyse poussée de ce dernier et du porteur de projet, réalisée par une équipe d’audit.

Bien que comme toute forme d’investissement, le crowdfunding immobilier comporte des risques, les rendements proposés, même s’ils diffèrent d’un projet à l’autre, sont souvent supérieurs aux livrets d’épargne actuels ou encore aux solutions d’assurance-vie en fonds euros. Sur les investissements en crowdfunding immobilier, le rendement est généralement annuel et il est affiché par la plateforme lorsque celle-ci présente l’opération aux investisseurs.

Les investissements immobiliers en crowdfunding sont généralement ouverts dès 1000 € (cela varie en fonction des plateformes), ce qui les rend plus aisément accessibles, même pour des investisseurs pour qui l’immobilier ne serait pas un objectif initialement. L’investissement immobilier traditionnel place l’investisseur face à des problématiques de gestion diverses qui sont susceptibles de générer des coûts supplémentaires ou demander un engagement plus chronophage. Avec le crowdfunding immobilier, l’investisseur n’intervient pas dans le développement du projet, l’organisation des travaux, la rémunération des prestataires, le suivi du chantier ou encore la vente des biens immobiliers concernés par le programme de construction ou de rénovation.

Le crowdfunding immobilier autorise des retours sur investissement relativement courts sur des périodes allant de 6 à 24 mois en règle générale. Faire appel au financement participatif immobilier permet de porter tous types de projets et opérations immobilières notamment pour la construction, la rénovation, l’amélioration énergétique de l’habitat, le viager ou la location.

Avec un rendement moyen avoisinant les 10%*, le crowdfunding est un des investissements financiers présentant le rendement le plus intéressant. Si ce rendement est si élevé, cela s’explique notamment par les obligations émises qui permettent aux promoteurs de réunir rapidement de grosses sommes d’argent. Cet argent leur permet ensuite de constituer des fonds propres et d’emprunter de l’argent à des taux bas auprès des banques.

Risques du Crowdfunding Immobilier

Cependant, les projets immobiliers peuvent être soumis à des retards imprévus en raison de problèmes de permis, de conditions météorologiques, de difficultés de construction, etc. Les conditions du marché immobilier peuvent influencer la rentabilité des projets. Investir dans le crowdfunding immobilier présente certains risques, comme tout investissement, et les investisseurs doivent en être conscients avant de participer à un projet.

Les investissements dans le crowdfunding immobilier peuvent avoir une liquidité limitée. Les investissements immobiliers comportent toujours le risque de perte en capital (totale ou partielle). Avant la fin de la durée d’un investissement, de nouvelles règles fiscales peuvent être imposées aux produits perçus sur cet investissement. Les conditions du marché immobilier peuvent influencer la rentabilité des projets.

Il est crucial pour les investisseurs de faire preuve de diligence raisonnable, de comprendre les risques spécifiques à chaque projet, de diversifier leurs investissements et de choisir des plateformes de crowdfunding immobilier réputées.

Afin de sécuriser le prêt en cas de défaut, la plateforme de crowdfunding immobilier s’assure de prendre des garanties qui permettront de couvrir l’emprunt si l’opérateur immobilier ne tient pas ses engagements. Les investisseurs peuvent investir sur Raizers dès 1000 €, ce qui est un montant relativement abordable pour un investissement sur un projet immobilier. Cela permet d’accéder à des opérations qui sont habituellement réservées à des investisseurs institutionnels.

Les Garanties

• L’hypothèque : le prêteur possède une garantie sur un bien immobilier.
• La fiducie-sûreté : instrument juridique pour sécuriser le remboursement d’une dette.
• Une caution personnelle : engagement financier pris par une personne pour garantir le remboursement d’une dette.
• Une garantie à première demande : permet un paiement immédiat en cas de non-respect des termes du contrat.

Comment Choisir sa Plateforme de Crowdfunding Immobilier ?

En effectuant un comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier, vous remarquerez vite qu’elles sont très nombreuses. Une règle d’or en la matière : vérifiez qu’elles sont bien immatriculées auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ou de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Vous saurez si elles disposent de l’agrément en consultant le site de l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance) ou celui du Registre des agents financiers (Regafi).

Parmi les plus connues, citons Homunity, Lendopolis, Anaxago, Wiseed, Fundimmo, Bee for deal, Citesia, Clubfunding… Ensuite, vous pouvez comparer les plateformes de financement participatif immobilier en fonction de critères comme :

• Le ticket d’entrée
• Les frais d’entrée, de sortie ou de gestion
• Le type de projet et la zone géographique
• La durée d’engagement

Pour limiter la prise de risque, la clé reste bien entendu la diversification des placements sur différentes plateformes ! Dernier conseil : contrôlez les indicateurs de performance des différentes plateformes sur Financement participatif France, qui permettent de mettre en balance le nombre de projets financés, les montants collectés, les taux et délais de retard…

Voici un tableau comparatif de quelques plateformes de crowdfunding immobilier :

Données au 17 janvier 2025. Sources : les sites web de chacune des plateformes. * Avertissement : les performances passées ne présagent pas des performances futures. ** Depuis 2025, ClubFunding ne communique plus son taux de rendement interne, ce qui n’est pas très bon signe… *** La Première Brique est un acteur plus récent que les autres, et ils ont bénéficié d’un effet timing. Sur leurs projets de 2022, environ 21% sont en retard de plus de 6 mois.

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