Guide Complet du Financement pour l'Achat d'une Maison

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Félicitations ! C’est une étape importante, souvent un peu stressante mais également très réjouissante, surtout si c'est la première fois que vous achetez. Mais qui dit achat dit très souvent emprunt… Cette étape paraît souvent un peu opaque quand on s’y engage et elle dure plusieurs semaines. Chez Pretto, on a pour but de rendre l’emprunt transparent pour les acheteurs. C’est pourquoi on vous explique en détails les étapes qui vous attendent pour votre demande de crédit immobilier !

1. Préparation du Dossier de Financement

Le montage de votre dossier de financement immobilier est une étape décisive dans le succès de votre projet. Pour obtenir votre crédit immobilier, vous devez monter un dossier de financement complet, avec un certain nombre de justificatifs. En amont, n’hésitez pas à faire évaluer votre budget auprès d’un courtier. Il pourra vous aider dans le montage du dossier et vous pourrez comparer ensemble plusieurs offres de prêts immobilier et choisir la plus appropriée à votre projet et votre situation. Soyez honnête et transparent avec votre courtier ou votre banquier. La transparence est un élément clé de l’obtention d’un prêt immobilier.

Documents Nécessaires

Pour un dossier de financement complet, joignez toutes les pièces justificatives requises :

Pièce d’identité
Justificatif de situation
Justificatif de domicile
3 derniers bulletins de salaire
3 derniers avis d’imposition

Ajouter d’autres justificatifs rassurera la banque : apport personnel, placements et comptes épargne, crédits en cours…

Les 7 POINTS à NÉGOCIER pour ton PRET immobilier

2. Étapes Préliminaires à la Constitution du Dossier

Chaque projet est unique. Bien avant de commencer le montage de votre dossier, vous devez effectuer un certain nombre de démarches. Elles vous permettront de mieux préparer votre projet d’achat, en plus de vous aider à présenter un dossier solide aux yeux des banques.

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Réaliser une Simulation de Prêt

La première étape à respecter pour réussir votre projet immobilier est de bien prévoir votre budget. Cela vous permettra de savoir quel peut être le coût maximum de votre opération, que ce soit une acquisition simple ou l’acquisition d’un bien avec travaux. Vous saurez ainsi si vous avez les moyens d’acquérir le type de bien auquel vous prétendez, ou s’il vous faut revoir vos critères.

Comme la majorité des Français, le budget que vous pourrez consacrer à votre achat immobilier correspond à la somme que vous pourrez emprunter aux banques, soit votre capacité maximale d’emprunt. Pour la connaître, rien de plus simple : il vous suffit de réaliser une simulation de crédit immobilier grâce à notre calculateur dédié ! Il vous aidera à connaître votre capacité d’emprunt maximale, mais aussi de connaître le taux et la durée idéale du crédit à souscrire pour votre projet d’achat. Vous pourrez également vous aider de notre calculateur dédié aux frais de notaire pour connaître leur montant et ainsi prévoir votre apport personnel en fonction. Enfin, vous pourrez être mis en relation avec un de nos courtiers, qui vous accompagnera dans la constitution de votre dossier et votre demande de crédit.

Bien Tenir Ses Comptes

Au-delà des justificatifs de revenus à joindre à votre dossier de prêt (nous y reviendrons), les banques vont vouloir consulter vos relevés de comptes afin de vérifier que vous gérez correctement vos finances. Il faut donc prévoir en amont de bien gérer ses comptes afin de pouvoir présenter des relevés irréprochables au moment de sa demande.

Vous devez vous assurer de la bonne tenue de vos comptes pendant au moins les 3 mois qui précèdent votre demande de prêt immobilier… Mais le plus tôt sera le mieux ! Même si votre projet n’en est qu’au stade de la réflexion, commencez dès maintenant à surveiller vos relevés bancaires. Une fois que vous avez trouvé le bien qui correspond à votre budget, vous allez pouvoir constituer votre dossier de demande de prêt. Pour ne rien oublier, retrouvez une liste de pièces à fournir, classée par type de document.

3. Documents Essentiels pour Votre Dossier

Pour ne rien oublier, voici une liste des documents à fournir, classée par type :

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Documents Liés à Votre État Civil

Les premiers documents qui vous seront demandés sont liés à votre identité. Vous devrez ainsi fournir une pièce d’identité valide :

Un passeport
Une carte nationale d’identité

Attention, le permis de conduire n’est pas considéré comme une pièce d’identité officielle.

Documents Liés à Votre Situation Personnelle et Familiale

Votre situation personnelle est importante aux yeux des banques, puisqu’elle détermine un certain nombre de données relatives à votre budget. Elles doivent notamment savoir si vous êtes liés par un PACS, un mariage, ou encore, si vous touchez ou versez une pension alimentaire. Si c’est le cas, vous devrez fournir un ou plusieurs documents figurant dans cette liste :

Livret de famille
Certificat de mariage ou de PACS
Contrat de mariage
Jugement de divorce

Documents Liés à Votre Situation Professionnelle

Les banques ont besoin de connaître votre situation professionnelle afin d’évaluer le risque de non-remboursement. Elles veulent notamment connaître votre statut professionnel (salarié, entrepreneur, intermittent, fonctionnaire), vos revenus et leur stabilité. Vous devrez ainsi fournir, suivant votre profil, les documents suivants :

Contrat de travail, avis de situation du répertoire Sirene, feuillet d’intermittent
3 derniers bulletins de salaire, 3 derniers bilans comptables ou déclarations URSSAF ou 3 derniers versements de retraite ou de pension
Justificatifs de revenus fonciers
Dernier avis d’imposition sur le revenu

Documents Liés à Votre Situation Financière

Au-delà de vos revenus, les banques souhaitent connaître votre situation financière dans son ensemble. Elles vous demanderont ainsi :

Tous vos relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois (compte courant, compte professionnel, compte épargne)
Les tableaux d’amortissement de vos crédits en cours

Documents Liés à Votre Achat Immobilier

Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez prouver à la banque que c’est bien ce type de projet que vous souhaitez financer. Vous ne parvenez pas à mettre la main sur une pièce justificative ? Que vous ayez égaré votre livret de famille ou que vous n’ayez pas encore le compromis signé, rien ne sert d’envoyer un dossier de demande de prêt incomplet. On vous explique pourquoi.

4. Accélérer Vos Démarches et Faire Bonne Impression

Les banques traitent chaque jour des centaines de dossiers de demande de prêt. Elles n’ont pas de temps à perdre avec des dossiers incomplets ! En cas de pièce manquante, la banque mettra en pause l’analyse de votre dossier jusqu’à réception du justificatif. S'ensuivront alors une série d’échanges qui risquent de vous faire perdre encore plus de temps et de ralentir toujours plus le traitement de votre dossier. Vous avez donc tout intérêt à envoyer un dossier complet du premier coup pour accélérer vos démarches !

Avoir un bon profil c’est bien, mais faire bonne impression c’est mieux ! Les banques apprécient toujours davantage un dossier complet et bien monté qu’une demande de prêt qui semble avoir été faite précipitamment et de manière négligée. Prenez le temps de bien vérifier la liste des pièces justificative, présentez-les proprement (gare aux scans pixelisés !), dans l’ordre demandé et n’hésitez pas à ajouter des pièces facultatives pour montrer la solidité de votre dossier (comme les justificatifs de placement évoqués plus haut). Pour être sûr d’avoir un dossier parfait, l’idéal est de faire appel à un de nos courtiers.

5. Que Faire en Cas de Refus ?

Une banque a décidé de rejeter votre dossier ? Pas d’inquiétude, il vous reste plusieurs options.

Vous pouvez soit continuer votre démarche auprès d’autres établissements, soit consulter un courtier.

Rappelez-vous que le rôle de votre courtier est de trouver les solutions qui vous aideront à obtenir un crédit, et au meilleur taux. Ce dernier vous proposera probablement, en fonction de votre situation, de monter votre projet différemment, de revoir votre budget à la baisse ou de différer votre projet d'achat. Il saura également adresser votre dossier aux banques les plus susceptibles de l’accepter, en fonction des profils et des projets qu’elles privilégient.

6. Types de Projets Immobiliers Finançables

Un prêt immobilier doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'un des projets suivants :

Acheter un terrain à bâtir
Construire un logement
Acheter un logement
Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien
Acheter des parts de sociétés immobilières

Attention Certains prêts ne concernent qu'un type particulier de projet immobilier. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est notamment accordé pour la construction d'un logement, à la condition qu'il appartienne à un immeuble d'habitation collectif situé dans certaines communes.

7. Calcul du Montant Total à Financer

Vous devez déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :

Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
Frais de notaire
Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
Frais de dossier du prêt
Frais de dossier de l'assurance emprunteur
Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
Rémunération du courtier (éventuellement)

8. Calcul de Votre Épargne et Apport Personnel

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :

Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable)
Montant du plan épargne entreprise

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier. Ce montant sera alors appelé apport personnel.

9. Détermination de Votre Capacité d'Emprunt

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt du crédit immobilier
Coût de l'assurance emprunteur
Durée du prêt souhaitée
Mensualités que vous voulez rembourser

Vous pouvez le faire à l'aide d'un calculateur : Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt)

À noter Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois. Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement.

10. Taux d'Intérêt et Durée du Prêt

Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de celle faite par une autre banque (différence sur le taux d'intérêt notamment). Mais chaque banque prend en compte vos revenus pour déterminer son offre de prêt.

Durée

La durée d'un prêt immobilier est variable. Elle est généralement négociable avec le banquier. En général, la durée d'un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.

Taux d'Intérêt

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir :

Soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit)
Soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro)

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.

Attention Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.

11. Garanties et Assurance Emprunteur

Garantie

La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire.

Elle peut vous imposer :

Soit un cautionnement bancaire
Soit une hypothèque conventionnelle du bien
Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Assurance Emprunteur

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance. Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

À savoir Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention Aeras s'applique automatiquement. La convention impose notamment à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence. Mais elle ne l'oblige pas à vous faire une proposition d'assurance.

12. Domiciliation Bancaire

La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d'activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d'activité.

La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...).

13. Types de Prêts Immobiliers

Il existe différents types de prêt :

Le prêt bancaire "classique"
Le prêt réglementé
Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt...), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas)ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

14. Actions Préalables de la Banque

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.

Vous pouvez estimer votre taux d'endettement à l'aide d'un calculateur : Calculateur d'endettement

15. Offre de Prêt et Délai de Réflexion

Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution. Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).

Contenu de l'Offre

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Prêt à Taux Fixe

L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison...)
Date à laquelle les fonds seront disponibles
Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
Garanties exigées
Conditions de transfert du prêt à une autre personne
Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de votre choix
Échéancier (tableau d'amortissement) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts

Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

Prêt à Taux Variable ou Révisable