Financement Premier Achat Immobilier: Conseils et Astuces pour Primo-Accédants

En tant que primo-accédant, effectuer un premier achat immobilier relève un peu du parcours du combattant. Pour mener à bien la primo acquisition d’une maison ou d’un appartement, suivez ces conseils étape par étape jusqu’à la signature de l’acte chez le notaire. Dans cet article, retrouvez toutes les réponses aux questions que vous vous posez et découvrez les nombreux avantages du neuf pour un premier achat immobilier.

Comprendre la Notion de Primo-Accédant

Définition du Statut de Primo-Accédant

Quelle est la définition du statut de primo-accédant ? Un primo-accédant est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. En réalisant un premier achat immobilier, on dit que l’acheteur accède à la propriété. L’accession à la propriété peut se faire aussi bien dans l’immobilier ancien que dans l’immobilier neuf mais ce dernier offre de nombreux avantages aux primo-accédants.

Il est possible de redevenir primo-accédant en étant locataire de son logement pendant au moins deux années consécutives. Autrement dit, il est possible d’être considéré comme primo-accédant même si on a déjà été propriétaire de son logement au cours de sa vie.

Les personnes qui accèdent à la propriété peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’aides ou de prêts spécifiques. La notion de primo-accédant peut ainsi être précisée dans le cadre de certains dispositifs d’aide à l’accession, qui sont associés à des conditions d’éligibilité spécifiques.

Pour justifier de votre statut de primo-accédant, vous devrez fournir à votre banque ou à l'organisme prêteur des preuves telles que des déclarations fiscales, des quittances de loyer ou tout autre document attestant que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les deux années précédant votre achat.

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Il n'y a pas de limite d'âge pour être considéré comme primo-accédant.

Aides à l'Accession dans le Neuf

Plusieurs aides à l'accession pour les primo accédants sont spécifiques à l'immobilier neuf. Elles peuvent vous permettre de franchir le pas et devenir propriétaire plus facilement :

• La TVA réduite : Dans la majorité des cas, l'achat immobilier neuf supporte la TVA au taux de 20%. Il est toutefois possible de bénéficier d'une TVA au taux réduit de 5,5% sous certaines conditions : le logement neuf doit se situer dans un quartier éligible (ANRU ou QPV), le bénéficiaire doit avoir des revenus inférieurs à certains montants et le prix du bien immobilier neuf ne doit pas dépasser certains seuils.
• Le bail réel solidaire (BRS) : Le BRS est un dispositif qui permet aux ménages d'accéder à un logement neuf à un prix abordable, en dissociant sur longue durée le foncier du bâti. Le foyer, s'il est éligible, devient propriétaire de son logement mais reste locataire de son terrain, qui est géré par un organisme à but non lucratif.
• L'accession à prix maîtrisé : Ce dispositif permet à un promoteur immobilier, en lien avec une collectivité, de proposer des logements neufs à des ménages éligibles avec une décote allant de 20% à 30% environ.

Comment Se Préparer pour Son Premier Achat Immobilier ?

Un premier achat immobilier peut être source de questionnements voire de stress pour certains acheteurs. C’est pourquoi il est conseillé de préparer son achat immobilier méthodiquement, en suivant les dix étapes ci-dessous.

1. La Définition des Critères de Recherche

Localisation, type de bien (neuf ou ancien), surface, nombre de pièces, bien avec ou sans travaux : pour optimiser vos recherches, il est recommandé de lister précisément les points que vous souhaitez réunir pour votre premier achat immobilier.

Réfléchissez à votre mode de vie actuel, mais aussi à vos besoins futurs : prévoyez-vous un agrandissement de la famille ? Avez-vous besoin d’un espace dédié au télétravail ? Est-ce que la proximité des transports ou d’écoles est un critère décisif ? Tous ces éléments doivent être anticipés pour orienter vos recherches de manière cohérente et efficace.

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Il peut aussi être judicieux de hiérarchiser vos critères : distinguez les incontournables des simples « plus ».

2. L’Élaboration du Plan de Financement Immobilier

S’il est important d’être au clair sur vos critères de recherche, il est tout aussi important de connaître dans le détail votre budget immobilier. Cette étape ne se limite pas à connaître le montant que vous pouvez emprunter : elle inclut aussi l’évaluation de votre apport personnel, des aides disponibles (PTZ, prêt Action Logement…) et des frais annexes comme les frais de notaire, de garantie ou de courtage.

Vous pouvez notamment simuler votre capacité d’emprunt ou demander une simulation de financement à votre banque ou à un courtier. Pensez à comparer plusieurs offres de prêt, en étudiant non seulement le taux d’intérêt nominal mais aussi le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).

3. Les Visites Immobilières

Afin de pouvoir comparer les biens que vous visitez, vous pouvez vous aider d’une check-list pour l’achat d’un appartement ou d’une maison. Certains acquéreurs vont jusqu’à attribuer un score à chaque logement visité afin de déterminer quel bien immobilier obtient la meilleure note et mérite de faire une offre d’achat immobilier !

Sachez que les visites sont l’occasion de confronter vos attentes à la réalité du marché. Ne vous limitez pas à une seule visite : multipliez les rendez-vous pour affiner votre perception des prix, des prestations et des quartiers. N’hésitez pas à prendre des photos, à poser des questions sur les charges, l’isolation, le voisinage ou encore sur les travaux récents.

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Visitez à différents moments de la journée pour vérifier la luminosité et l’ambiance du secteur.

4. L’Analyse de la Documentation Relative au Bien

Avant de formuler une offre dans l’ancien, en particulier pour un appartement en copropriété, pensez à demander les derniers appels de fonds, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale… S’il n’est pas toujours facile d’interpréter ces documents, ils sont pourtant essentiels pour savoir si des travaux sont programmés dans la copropriété ou encore pour connaître l’étendue des impayés de charges.

Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises. Vérifiez également l’état du fonds de travaux et les diagnostics techniques (amiante, plomb, DPE…).

5. La Signature du Compromis de Vente

Le compromis de vente est un acte juridique qui formalise l’accord entre vendeur et acquéreur. Il fixe les conditions de la vente, le prix, le délai de réalisation et les clauses suspensives. L’une des plus importantes est la condition suspensive d’obtention de prêt, qui vous protège si la banque refuse votre financement. En cas d’achat en VEFA, le contrat de réservation joue un rôle équivalent et doit mentionner les caractéristiques précises du logement, la date de livraison estimée ainsi que le prix.

N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un notaire pour bien comprendre tous les engagements que vous prenez à cette étape.

6. La Recherche de Votre Financement Immobilier

Si vos premières simulations vous permettent d’avoir une idée de votre budget, il convient de préciser votre recherche de financement au cours des semaines qui suivent la signature du compromis.

En tant que primo-accédant, il est notamment possible de bénéficier du prêt à taux zéro. Le PTZ est accordé sous conditions de ressources et permet de financer une partie de l’achat ou de la construction de la future résidence principale. Le dispositif, prolongé jusqu’en 2027, a évolué ces dernières années. Ses conditions d’accès sont élargies afin de mieux accompagner les primo-accédants.

Mais il existe également d’autres aides à l’accession à la propriété. Pêle-mêle, on peut évoquer le prêt épargne logement (PEL), le prêt conventionné (PC), le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt social de location accession (PSLA), le prêt Action Logement, ainsi que les différentes aides complémentaires qui sont parfois mises en place par les collectivités locales.

7. La Planification de Votre Déménagement

Un déménagement réussi ne s’improvise pas. Il implique de nombreuses démarches à anticiper plusieurs semaines voire plusieurs mois à l’avance. Résiliation de l’ancien bail, transfert des contrats d’énergie et d’internet, changement d’adresse auprès des administrations… pour vous aider dans ces formalités, vous pouvez consulter notre check-list de déménagement.

Si vous changez de département ou de région, renseignez-vous sur les aides au déménagement proposées par certaines entreprises ou caisses de retraite.

8. La Signature Définitive Chez le Notaire

La signature de l’acte authentique chez le notaire marque le moment où vous devenez officiellement propriétaire de votre logement. Le notaire vérifie une dernière fois tous les éléments juridiques : propriété, hypothèques, urbanisme… Il s’assure aussi du bon transfert des fonds.

Une attestation de propriété vous est remise immédiatement ; l’acte authentique, quant à lui, vous parviendra quelques semaines plus tard, une fois publié au service de la publicité foncière.

9. La Remise des Clés

Le moment où vous recevez les clés de votre premier achat immobilier est hautement symbolique. Savourez cet instant et appréciez-le à sa juste valeur ! Il se déroule généralement le jour de la signature de l’acte authentique, ou à une date convenue entre les parties. Avant la remise des clés, une dernière visite est recommandée pour vérifier que le bien est conforme à l’état initial, surtout s’il s’est écoulé plusieurs mois depuis la première visite.

Vérifiez aussi que tous les équipements prévus (cuisine, rangements…) sont bien présents et fonctionnels.

10. L’Emménagement dans Votre Nouveau Logement

L’emménagement est bien plus qu’un simple déménagement physique : c’est le début de votre nouvelle vie dans un lieu à façonner à votre image. Aménagement d’un coin télétravail, aménagement d’un petit salon, aménagement d’un petit espace… laissez libre cours à votre esprit de créativité. Vous êtes en quête d’inspiration pour la décoration (ambiance épurée, style industriel, touches végétales…) ? Vous pouvez pêcher quelques idées dans les innombrables blogs, fils Instagram, murs Pinterest et autres projets d’architecture d’intérieur publiés sur les réseaux sociaux ou dans la presse spécialisée.

Faites le tour des tendances déco, mais surtout, créez un intérieur qui vous ressemble et où vous vous sentirez véritablement chez vous.

Les Prêts Aidés pour les Primo-Accédants

L'achat d'un bien immobilier est une étape importante dans la vie de chacun. Afin de faciliter l'accès à la propriété et augmenter la capacité d'emprunt des futurs propriétaires, le gouvernement a mis en place des aides pour le financement d'un prêt immobilier. Le statut de primo-accédant est ainsi destiné à faciliter l’accession à la propriété au travers de mesures spécifiques donnant droit à des prêts avantageux.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Ce dispositif permet aux primo-accédants emprunteurs de bénéficier d’un prêt exonéré d’intérêts. Destiné aux ménages à revenus modestes et intermédiaires, le PTZ est accordé sous conditions de ressources variables en fonction de la zone d’acquisition du bien et du nombre de personnes composant le ménage. N'hésitez pas à faire une simulation de prêt à taux zéro pour savoir si vous êtes éligible.

Le montant du PTZ pour les primo-accédants dépend du prix d’achat du logement, de sa zone, du nombre d’occupants, et du fait que ce soit un logement neuf ou ancien.

Il est nécessairement couplé à d’autres prêts et ne peut dépasser 50 % du montant du logement.

Le crédit à taux zéro est envisageable sur les achats suivants :

• Logement neuf
• Logement assimilable à un logement neuf (dans lequel des travaux importants ont été réalisés, logement achevé depuis moins de 5 ans n’ayant jamais été habité)
• Terrain à construire et construction
• Local non destiné à l’habitation à transformer en logement habitable
• Logement sous contrat de location-accession

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, ce prêt conventionné peut financer l’intégralité d’un projet immobilier, excepté :

• Les frais de notaire, dont les droits de mutation
• Les frais d’instruction de dossier
• Les frais éventuels générés par l’ameublement du logement.

Le PAS offre plusieurs atouts :

• Les frais de garantie du prêt à l’accession sociale sont réduits : les taxes de publicité foncière sur l’hypothèque éventuelle demandée sont exonérées.
• Les frais de dossier sont plafonnés à 500€.
• Les frais de notaire sont réduits (sur la partie correspondant à sa rémunération, à savoir les émoluments).
• Si le prêt a été accordé avant janvier 2020 pour l’achat d’un bien situé en zone 3, vous avez droit à l'APL (sous condition de ressources).
• Le taux d’intérêt du prêt ne peut dépasser un certain seuil.

Le Prêt Immobilier Conventionné (PC)

Le Prêt Conventionné (PC) fait partie des prêts aidés. Il permet de financer tout ou partie ou l'intégralité de votre emprunt immobilier. Vous avez la possibilité de demander un prêt immobilier conventionné afin de financer l'achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien, ou même pour effectuer certains travaux dits d’amélioration et/ou d’agrandissement.

Ce type de prêt immobilier peut vous donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL) sous réserve d'être d'y être éligible. Seules les banques ou les établissements prêteurs ayant passé une convention avec l’Etat peuvent vous le proposer. Le taux d'intérêt qui vous sera proposé pouvant varier d'un établissement prêteur à l'autre - dans la limite du plafond autorisé - il est vivement recommandé d'effectuer quelques comparatifs avant de s'engager. La durée de remboursement varie entre 5 à 30 ans.

Le Prêt Action Logement

Le prêt « Action Logement », également appelé "prêt patronal" ou "prêt employeur" désigne un emprunt immobilier réservé aux salariés. Mis en place par l’employeur, ce type de prêt est proposé aux salariés d'une entreprise du secteur privé adhérente au Comité interprofessionnel du logement (CIL) ou aux salariés du secteur agricole. Le Prêt Action Logement (PAL) peut couvrir jusqu’à 30 % de votre projet global et pourra notamment vous servir d’apport financier. Il vient en complément d'un prêt classique et ne vous permettra pas de financer l’acquisition d’un bien immobilier dans son intégralité. Il est proposé à un taux réduit de 1 %.

Les Prêts Accordés par les Collectivités Territoriales

Sachez que pour certaines zones géographiques, des prêts peuvent être accordés par les collectivités locales (communes, régions ou départements) aux ménages les plus modestes pour l’achat et la construction de leur résidence principale. Pour savoir si ce type d'aide peut vous être accordée, rapprochez-vous de votre mairie ou votre département.

Tableau Récapitulatif des Prêts Aidés

Crédit Primo-Accédant Sans Apport : Est-ce Possible ?

La majorité des banques conditionnent l'obtention d'un prêt à un apport personnel d'au moins 10%. En tant que primo-accédant, il se peut que vous n'ayez pas l'apport exigé par les banques pour vous accorder un prêt immobilier. Si l'apport est fortement recommandé, il n'est pas pour autant obligatoire légalement. Et l'obtention d'un prêt immobilier sans apport n'est pas impossible et le prêt à taux zéro peut remplacer l’apport.

Sans apport, vous pouvez vous heurter à plus de refus de la part des banques, et il vous faudra davantage soigner votre dossier afin de les rassurer au maximum sur votre fiabilité d'emprunteur : une stabilité d'emploi, une bonne gestion des finances personnelles, ou une démonstration que le remboursement du prêt ne dépasse pas votre loyer actuel sont des atouts.

Le "saut de charge", qui est la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité de prêt, est aussi un indicateur clé de votre capacité à supporter de nouvelles charges sans difficulté.

En plus de ces éléments, disposer d'un contrat à durée indéterminée (CDI), offrir des garanties supplémentaires, ou bénéficier de prêts aidés comme le prêt à taux zéro peuvent aussi jouer en votre faveur pour compenser l'absence d'apport personnel.

Avantage Fiscal pour les Primo Accédant : la TVA à 5.5% pour les Biens Immobiliers Neufs

Outre les avantages de prêt, les primo-accédants peuvent également bénéficier d’une réduction de la TVA pour l'achat d'un bien immobilier neuf.

Cet avantage fiscal est spécifiquement réservé aux opérations d'accession à la propriété situées dans des zones d'intervention de l'Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (Anru), ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces quartiers, ainsi que dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). Pour bénéficier de la réduction de la TVA, les ressources de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un plafond fixé par arrêté et variable selon la zone géographique du logement.

Cette mesure fiscale permet de réduire significativement le coût total de l’acquisition, rendant ainsi l’achat plus accessible et encourageant la revitalisation des zones urbaines concernées.

Primo-Accédant à la Propriété : Quelles Sont les Aides de la CAF ?

Contrairement aux idées reçues, les aides de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ne sont pas réservées aux locataires et peuvent également être octroyées à certains propriétaires à faibles ressources sous conditions.

Selon votre éligibilité, vous pourrez être dirigé vers :

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