Financement Professionnel Immobilier : Le Guide Complet

Le prêt professionnel est une solution de financement spécialement conçue pour les professionnels et les entreprises. Il s'agit d'un prêt bancaire accordé aux entrepreneurs pour financer leur projet d'entreprise. La durée d'un emprunt professionnel est généralement comprise entre 2 et 7 ans, mais elle peut s'étendre davantage dans le cas d'acquisitions immobilières, couvrant ainsi partiellement ou totalement votre investissement.

Le crédit professionnel peut également servir à financer l’achat de matériel nécessaire au développement de votre entreprise (véhicules, machines, équipements…). Au cours de la vie d’une entreprise, il peut se présenter des opportunités de rachat de parts sociales d’associés, d’acquisition d’une autre entreprise (croissance externe), ou de fusion avec une autre société.

6 SOLUTIONS CONCRÈTES pour financer son projet d'entreprise 🚀

Les bases du financement professionnel immobilier

Une banque est une entreprise dont la principale activité est de financer l'économie au travers de ses entreprises publiques et privées ; comme toute entreprise, elle cherche à minimiser sa prise de risque et à optimiser sa rentabilité.

Parallèlement à leurs propres exigences commerciales, les accords dits "Bâle III" obligent les établissements financiers à respecter un certain ratio de fonds propres par rapport aux crédits accordés pour consolider les structures en cas de crise financière. Pour ces raisons, les banques sont extrêmement prudentes dans leur analyse des risques.

Elles ne souhaitent pas, d'une manière générale, risquer plus d'argent dans le projet que le ou les créateurs eux-mêmes. De la même manière, elles préfèrent partager les risques avec le plus de partenaires possibles pour en limiter les effets négatifs. Cela explique en partie pourquoi certains projets de création d'entreprise rencontrent des difficultés pour obtenir un financement bancaire.

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L'apport minimum

En règle générale, il est conseillé d'équilibrer les fonds propres et les emprunts au mieux (50/50). Dans la mesure du possible, sollicitez vos proches pour obtenir un coup de pouce de leur part. Par ailleurs, il existe d'autres solutions financières pour compléter vos apports personnels.

Lorsque vous déposez une demande de prêt bancaire professionnel, la banque va analyser le dossier que vous lui soumettez. Pour déterminer sa qualité et son niveau de risque, elle va notamment calculer différents ratios et indicateurs financiers. Au final, les résultats vont lui permettre d’émettre un avis sur votre financement (accord ou refus) et de définir les caractéristiques de votre prêt (montant et taux d’intérêt notamment).

Un dossier solide facilitera la validation de votre demande de prêt bancaire en tant que professionnel.

Les critères d'analyse des banques

La capacité de votre entreprise à rembourser ses dettes n’est pas la seule variable étudiée par votre banque. Celle-ci regarde également d’autres indicateurs comme votre taux d’endettement global.

Capacité d'autofinancement (CAF)

La capacité d’autofinancement est un élément important de votre projet. Elle permet de déterminer le niveau de ressources que votre activité dégagera grâce à son exploitation et aux modes de financement de ses activités. Elle représente un indice de rentabilité. D’un point de vue bancaire, la CAF sert à calculer la capacité de remboursement d’une entreprise et donc, indirectement, sa capacité d’emprunt.

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Plusieurs méthodes existent pour calculer une CAF. Cette donnée correspond à la différence entre les produits encaissables et les charges décaissables.

Taux d'endettement global

Cette variable mesure l’importance de votre endettement professionnel au regard de vos fonds propres. Le calcul de ce taux présente plusieurs intérêts pour une banque :

D’évaluer l’étendue de votre engagement personnel (au plus vous apportez de fonds propres, au plus vous montrerez que vous croyez aux chances de réussite votre projet) ;
Et de mesurer le degré de solvabilité de votre entreprise.

Dans les « excellents » dossiers, le taux d’endettement ne dépasse pas 30%. Les dossiers « moyens », quant à eux, font ressortir un taux compris entre 30 et 75%.

C’est le dernier critère pris en compte par les banques pour octroyer un financement. Toutefois, il faut avoir à l’esprit qu’il n’est généralement pas décisif.

SCI Professionnelle : Une Solution Pour l'Immobilier Professionnel

Un prêt immobilier via une SCI professionnelle permet de financer l’acquisition de locaux professionnels. Il peut être contracté par des associés souhaitant administrer un bien immobilier utilisé dans le cadre d’une activité à but lucratif. Différents paramètres sont pris en compte dans l’obtention ou le refus de ce crédit. Ils concernent notamment les garanties, mais aussi d’autres conditions à respecter.

Devenir propriétaire de ses locaux professionnels constitue une option intéressante aussi bien pour une société de service que pour un travailleur libéral ou un commerçant. Pour ceux qui se demandent qu’est-ce qu’une SCI professionnelle et à quoi sert une SCI professionnelle.

Il s’agit d’une SCI classique dont l’objectif est la gestion d’un bien immobilier utilisé dans le cadre d’une activité commerciale. En effet, il faut savoir que la création d’une SCI professionnelle implique la signature d’un bail commercial entre celle-ci et la société commerciale.

Contrairement à une SCI familiale dont les associés ne peuvent être que des membres de la famille, les actionnaires d’une SCI professionnelle peuvent être les associés d’une entreprise. L’un des avantages de ce type de structure concerne la fiscalité de la SCI. Sur option irrévocable, la SCI peut choisir de se soumettre à l’impôt sur les sociétés.

La création d’une SCI professionnelle permet de faciliter la transmission du patrimoine professionnel. Par ailleurs, cette structure permet de transmettre l’actif immobilier à une tierce personne.

Financer un achat en SCI

Pour l’achat en SCI de biens immobiliers qui seront exploités par la structure, différents moyens permettent de financer cette opération. En effet, les associés peuvent s’adresser à un organisme de crédit ou à une banque pour demander un crédit professionnel via la SCI professionnelle. Dans ce cas, ils sont tenus de se porter cautions solidaires du prêt qui leur est octroyé.

Que le crédit soit souscrit au nom des associés ou via la SCI, le montant des mensualités ainsi que des diverses charges doit être relativement inférieur aux revenus obtenus grâce à la location.

Étant donné qu’aucun prêt immobilier dédié spécialement aux SCI professionnelles n’existe, les SCI bénéficient des mêmes conditions que pour un crédit immobilier quelconque. Ainsi, le taux de prêt via une SCI sera le taux classique proposé l’établissement bancaire.

Comme pour la sollicitation d’un prêt immobilier classique, la demande d’un crédit via une SCI professionnelle requiert certaines conditions concernant notamment les ressources. En effet, l’octroi ou non du prêt immobilier dépend de celles de l’emprunteur.

Garanties pour un prêt SCI

L’un des inconvénients de la demande d’un prêt immobilier via une SCI professionnelle concerne les garanties à apporter. En effet, celles-ci portent sur la société elle-même ainsi que sur le patrimoine personnel des actionnaires.

Garanties classiques: il peut s’agir d’une garantie hypothécaire portant sur les biens acquis sur le crédit demandé. Cette garantie peut être substituée par un privilège de prêteurs de deniers ou par une caution par une société garante.

En cas d’hypothèque ou de privilège de prêteurs de deniers, en cas de défaillance, la récupération du capital s’effectue par le biais de la vente du ou des biens immobiliers par l’établissement financier.

Pour la caution, le remboursement auprès de la banque ou de l’organisme de crédit est effectué par la société garante. La capacité de chaque associé à procéder au remboursement nécessaire.

La SCI doit avoir un gérant désigné dans les statuts. La responsabilité de l’exploitation de ou des immeubles acquis incombe ainsi au gérant de la société.

Pour bénéficier d’un prêt afin d’acquérir un ou des immeubles à exploiter, les associés doivent avant tout créer la SCI. L’étape suivante consiste à s’adresser une banque ou un organisme de crédit. Les associés doivent s’adresser au même établissement financier.

À noter : l’octroi d’un prêt à un associé alors que les autres actionnaires empruntent auprès d’un concurrent représente un risque pour les banques ou organismes de crédit.

Une SCI professionnelle peut-elle contracter un prêt immobilier ? Oui, une SCI professionnelle peut emprunter pour financer l’achat d’un bien destiné à la location ou à l’activité de ses associés. La banque analyse la solidité financière de la SCI et la situation des associés, qui se portent souvent caution.
Quels types de garanties la banque peut-elle exiger ? La banque peut demander une hypothèque sur le bien financé, un nantissement de parts sociales ou des cautions personnelles des associés afin de sécuriser le prêt.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ? Oui, si la SCI est à l’IR, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Si elle est à l’IS, ils constituent une charge déductible du résultat imposable.

Les autres critères d'analyse et les solutions alternatives

Les critères présentés ici ne sont pas les seuls éléments qui seront analysés par votre banque. Monter un business plan solide et cohérent, construire un prévisionnel financier sain et équilibré, et présenter l’ensemble de façon claire et agréable à lire.

La mise en concurrence des établissements

Il est recommandé de comparer les différentes offres des banques car les modalités (taux d'intérêt, durée du remboursement, cautionnement, etc.) peuvent varier d'une banque à une autre. La mise en concurrence des agences permet de négocier de meilleures conditions ou des clauses moins restrictives mais surtout d'éviter les déconvenues lors d'un rejet de financement.

A noter : les délais d'instruction de prêts peuvent varier de quelques jours à quelques semaines en fonction de la taille de l'agence et du niveau de risque du projet.

L'accord de prêt

Quelles que soient la banque et la nature du projet, la décision d'accorder un prêt est toujours motivée par des éléments concrets présents dans le business plan (plan d'affaires) mais pas seulement. En effet un business plan élaboré pour une création d'entreprise est toujours construit à partir d'hypothèses plus ou moins crédibles.

Il est indispensable que celles-ci, et plus particulièrement celles qui visent le besoin en fonds de roulement (BFR), soient le plus réalistes possibles en s'appuyant sur des documents (devis, engagements de commande, etc.). Gardez par ailleurs à l'esprit que le banquier va regarder prioritairement la capacité de votre entreprise à rembourser son emprunt et donc à générer une bonne rentabilité.

La diversification des sources de financement

Comme les banques souhaitent de plus en plus partager le risque du financement d'un projet de création d'entreprise, il est souvent nécessaire de trouver des ressources complémentaires pour financer son projet.

Que financent-ils ?

Bien qu'il soit difficile de généraliser sur les pratiques des banques, on peut néanmoins noter qu'elles privilégient le financement des biens durables (véhicules, matériels informatiques, machines-outils, etc.). Elles vous accorderont moins facilement les capitaux nécessaires au financement de l'activité en elle-même (besoin en fonds de roulement).

Les garanties demandées

Lorsqu'elle octroie un prêt, la banque impose généralement au créateur de fournir des garanties ou sa caution personnelle. Sur l'acquisition de biens mobiliers, la banque recourt généralement au nantissement pour couvrir ses risques de pertes. Néanmoins, ces nantissements (fonds de commerce, matériel et outillage, véhicule) ne suffisent généralement pas à couvrir l'intégralité du risque. Aussi est-il également demandé au porteur de projet une caution personnelle. Celle-ci est basée sur la déclaration patrimoniale du garant (l'entrepreneur lui-même ou un tiers) en fonction de la somme empruntée.

Renseignez-vous sur les dispositifs de garantie qui ont été mis en place pour faciliter l'obtention d'un prêt bancaire.

Quels sont les frais à prévoir ?

Décrocher un prêt bancaire représente une somme d’argent souvent indispensable pour démarrer son activité. Mais il ne faut pas oublier qu’il entraîne également des frais :

les intérêts d’emprunt
l’assurance de prêt
les frais annexes : frais de dossier, frais de garantie et frais de courtage le cas échéant.

L’établissement d’un plan de trésorerie vous permet notamment de vérifier que votre activité dégagera suffisamment de revenus pour couvrir le remboursement des mensualités du crédit.

En principe, le patrimoine personnel de l’entrepreneur est protégé en cas de poursuites de créanciers professionnels :

pour les nouveaux entrepreneurs individuels : leur patrimoine personnel est automatiquement distinct de leur patrimoine professionnel depuis la loi du 14 février 2022 instaurant un statut unique pour l’entrepreneur individuel
pour les dirigeants de sociétés (SARL, EURL, SAS ou SASU) : leur responsabilité est limitée au montant de leurs apports.

Mais attention : si vous vous portez caution personnelle pour le prêt bancaire accordé à votre entreprise, la banque peut se retourner contre vous en cas de défaut de paiement.

Conseils pour optimiser votre demande de financement

Chiffrez votre projet de façon précise et réaliste. Les créateurs ont souvent tendance à sous-estimer leurs besoins pour limiter l'endettement. Ne tombez pas dans ce piège ! Une bonne évaluation de vos besoins aura pour effet :

de sécuriser le démarrage de votre activité en anticipant les écarts de trésorerie que vous rencontrerez inévitablement,
de crédibiliser votre dossier vis à vis d'un financeur,
et ainsi de faciliter l'obtention de financements.

Peaufinez votre projet de création ET de présentation. Prenez le temps de bien préparer votre projet de création d'entreprise. Votre dossier de présentation doit être complet, précis, clair et soigné... en un mot "vendeur" !

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez rassurer votre banquier sur vos compétences de gestionnaire. Enfin, ne vous limitez pas à une seule banque si les conditions proposées ne vous semblent pas satisfaisantes. Le refus ne doit pas être considéré comme un élément négatif mais comme une phase de réflexion supplémentaire permettant de procéder aux ajustements qui s'imposent.

Les solutions de financement spécialisées pour l'immobilier

Au-delà du financement bancaire traditionnel, il existe des solutions de financement alternatives. Carte Financement identifie pour ces professionnels de l’immobilier les bons partenaires et les interlocuteurs capables d’intervenir sur leur projet selon la taille et les enjeux de l’opération. Selon la taille de l’opération, le financement pourra être étudié soit par le département de la banque de réseau dédié aux professionnels de l’immobilier soit par la banque d’investissement.

Financement des marchands de biens

Nous accompagnons nos clients marchands de biens sur leurs besoins de financement grâce à notre large panel de partenaires financiers. Certaines banques ont également créé des chargés d’affaires dédiés à ces opérations dans les centres d’affaires entreprises. Plus rare, certaines banques peuvent traiter de petites opérations de marchand de biens de quelques centaines de milliers d’euros jusqu’à 1 M€ (ou un peu plus) directement dans le réseau.

Les banques offrent des solutions de financement court terme sous la forme d’un crédit in-fine de 24 mois à 60 mois (parfois plus difficile à trouver au-delà de 36 mois). Les taux dépendent bien entendu de la qualité du projet, de la taille du projet, du porteur du projet et ils varient en général entre Euribor + 2 % et Euribor + 4,5 %. L’indice utilisé est plus souvent l’Euribor 3 mois mais certains établissements utilisent l’Euribor 1 an.

Au-delà du taux nominal, il faudra rajouter des frais financiers tels que la commission d’engagement et les frais de dossier de la banque. En plus de la dette bancaire, il est possible de compléter le financement avec une dette junior ou mezzanine (avec ou sans garantie hypothécaire de second rang) qui peut être obtenue auprès de fonds de dette spécialisés, des family office ou d’autres investisseurs.

Depuis l’émergence des plateformes de Crowdfunding, certains acteurs acceptent de financer la totalité des fonds propres. Dans ce cas l’opérateur n’apporte plus aucun fonds propres dans l’opération. Il est nécessaire de s’assurer que la banque, prêteur de premier rang, accepte que la totalité des fonds propres soient apportés sous forme de dette.

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