Financement Projet Immobilier Professionnel : Le Guide Complet

Être propriétaire de son local commercial ou de ses bureaux offre plusieurs avantages, notamment la pérennisation de l'activité professionnelle et la réalisation d'une opération patrimoniale à long terme une fois le crédit remboursé. Pour financer l'achat de bureaux, locaux d'activité ou de logistique, il est essentiel d'adapter votre demande de financement aux spécificités suivantes :

Qui sont les utilisateurs ?
Quelles typologies d'actifs pour ces utilisateurs ?
Quelles spécificités pour financer l'achat de bureaux, de locaux d'activité ou de locaux de logistique ?
Quelles spécificités pour le financement de murs commerciaux ?
Crédit immobilier versus crédit-bail immobilier : quelles différences ?

Qui sont les utilisateurs ?

Un utilisateur acquiert un bien immobilier pour son activité professionnelle, contrairement à un investisseur qui cherche un rendement ou à élargir son patrimoine. Les utilisateurs sont généralement des professionnels, des professions libérales (médecins), des entreprises ou des associations. Les banques apprécient particulièrement les utilisateurs, surtout dans les centres d'affaires et les agences dédiées aux professionnels, en raison de la relation commerciale qui en découle et de la rentabilité potentielle.

Les pôles immobiliers des grandes banques, qui financent les promoteurs, les marchands de biens et les foncières, sont sensibles aux utilisateurs en raison de la récurrence de leurs opérations et de la marge du crédit qu'ils peuvent dégager sur ces dernières. Enfin, dans les banques privées, les banquiers apprécient essentiellement les placements financiers.

Quelles typologies d'actifs ?

Les biens immobiliers peuvent être des bureaux, des locaux d'activité, des locaux de logistique ou des murs commerciaux. Les PME détiennent parfois de grands locaux professionnels servant à la fois de bureaux et d'entrepôts, notamment dans les zones d'activités. Il existe aussi des locaux à usage mixte (habitation et professionnel), généralement utilisés par les professions libérales. Enfin, la dernière typologie d'actifs concerne les murs de commerce.

Les acteurs du secteur de l'immobilier, tels que les commercialisateurs immobiliers, sont spécialisés par typologies d'actifs pour mieux répondre à la spécificité de chaque bien immobilier.

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Spécificités pour le financement de bureaux, locaux d'activité ou de logistique

Pour cette typologie d'actif, les banques étudient plusieurs critères, notamment :

Les ratios LTV/DSCR
Le chiffre d'affaires et le cash flow
La qualité et typologie de l'actif

Les ratios LTV et DSCR

Il existe 2 ratios analysés par les banques pour l’octroi de prêts servant à financer l’achat de bureaux ou autre locaux d’activité : la LTV et le DSCR. Ces deux ratios permettent de calculer le montant du crédit immobilier qui pourrait être octroyé pour financer un bureau, des locaux d’activité ou de locaux de logistique. Les banques sont plus souples sur ces deux ratios pour un « utilisateur » que pour un investisseur.

La LTV (Loan To Value)

La LTV correspond au montant de la dette rapportée à la valeur du bien. Généralement, les banques demandent un apport minimum d'environ 10 à 20% de la valeur du bien, ce qui correspond à une LTV de 80 à 90%. Cette LTV peut parfois monter jusqu'à 100% pour certaines catégories d'actifs et pour certaines professions, notamment pour les professions libérales qui peuvent s'installer dans des locaux de type résidentiel avec des baux mixtes. Cette LTV peut également baisser à 70% ou moins sur des typologies d'actifs plus atypiques ou dans des emplacements de moindre qualité.

Le DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Il s'agit de la couverture locative, c'est-à-dire, le montant de l'annuité rapportée au loyer annuel. Les banques préfèrent un DSCR d'au moins 110% pour les utilisateurs, elles sont beaucoup plus strictes pour les investisseurs (plutôt 120 % - 130%). Les banques considèrent qu'un projet doit être économiquement viable avec une couverture locative qui permet de payer le crédit. La question ne se pose pas si le bien est acquis directement par la société d'exploitation dans la mesure où celle-ci est équilibrée financièrement.

Chiffre d'affaires et cash flow

Les conditions financières des banques pour financer l'achat de bureaux, locaux d'activité ou de logistique, dépendent principalement des critères suivants :

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Stabilité financière de la structure emprunteuse ou locataire: La société doit avoir un CA stable ou en progression. En cas de forte baisse du CA, un argumentaire précis avec chiffres à la clé doit être présenté aux banques.
Cash flows positifs: La société doit être bénéficiaire, disposer d'une CAF suffisante pour couvrir les annuités de crédit. Dans le cas où c'est une SCI qui achète le bien, la société qui exploite le bien doit pouvoir être capable de payer un loyer suffisant pour que la SCI puisse rembourser le prêt.

La qualité des finances des sociétés permet souvent de mieux négocier le taux et l'apport demandé.

Infographie des ratios financiers clés.

Le Prêt Immobilier Professionnel

Vous souhaitez acquérir, rénover ou construire un local professionnel ? Vous avez besoin d’un financement pour réaliser votre projet ? Le prêt immobilier professionnel peut répondre à votre besoin. Ce type de crédit professionnel offre plusieurs avantages. Un prêt professionnel immobilier est souvent un prêt à long terme (8 à 15 ans). Les échéances sont constituées d'une partie du capital emprunté et des intérêts dus sur le capital emprunté. La banque vous demandera presque toujours d'apporter le bien immobilier financé en garantie du prêt sollicité.

A noter : la convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé.

Une banque est une entreprise dont la principale activité est de financer l'économie au travers de ses entreprises publiques et privées ; comme toute entreprise, elle cherche à minimiser sa prise de risque et à optimiser sa rentabilité. Parallèlement à leurs propres exigences commerciales, les accords dits "Bâle III" obligent les établissements financiers à respecter un certain ratio de fonds propres par rapport aux crédits accordés pour consolider les structures en cas de crise financière.

Pour ces raisons, les banques sont extrêmement prudentes dans leur analyse des risques. Elles ne souhaitent pas, d'une manière générale, risquer plus d'argent dans le projet que le ou les créateurs eux-mêmes. De la même manière, elles préfèrent partager les risques avec le plus de partenaires possibles pour en limiter les effets négatifs.

Cela explique en partie pourquoi certains projets de création d'entreprise rencontrent des difficultés pour obtenir un financement bancaire.

L'apport minimum

En règle générale, il est conseillé d'équilibrer les fonds propres et les emprunts au mieux (50/50). Dans la mesure du possible, sollicitez vos proches pour obtenir un coup de pouce de leur part. Par ailleurs, il existe d'autres solutions financières pour compléter vos apports personnels.

La mise en concurrence des établissements

Il est recommandé de comparer les différentes offres des banques car les modalités (taux d'intérêt, durée du remboursement, cautionnement, etc.) peuvent varier d'une banque à une autre. La mise en concurrence des agences permet de négocier de meilleures conditions ou des clauses moins restrictives mais surtout d'éviter les déconvenues lors d'un rejet de financement.

A noter : les délais d'instruction de prêts peuvent varier de quelques jours à quelques semaines en fonction de la taille de l'agence et du niveau de risque du projet.

Si vos besoins en financement sont importants, pourquoi ne pas envisager de faire appel à un courtier en financement professionnel ? Pour vous, c'est l'assurance de trouver une (ou plusieurs) banques susceptibles d'être intéressée(s) par votre projet ; pour les banques, c'est l'assurance d'avoir en main un dossier déjà examiné et présentable (donc jugé solide).

L'accord de prêt

Quelles que soient la banque et la nature du projet, la décision d'accorder un prêt est toujours motivée par des éléments concrets présents dans le business plan (plan d'affaires) mais pas seulement. En effet un business plan élaboré pour une création d'entreprise est toujours construit à partir d'hypothèses plus ou moins crédibles.

Il est indispensable que celles-ci, et plus particulièrement celles qui visent le besoin en fonds de roulement (BFR), soient le plus réalistes possibles en s'appuyant sur des documents (devis, engagements de commande, etc.). Gardez par ailleurs à l'esprit que le banquier va regarder prioritairement la capacité de votre entreprise à rembourser son emprunt et donc à générer une bonne rentabilité.

La diversification des sources de financement

Comme les banques souhaitent de plus en plus partager le risque du financement d'un projet de création d'entreprise, il est souvent nécessaire de trouver des ressources complémentaires pour financer son projet.

Les prêts bancaires octroyés dans le cadre de la création d'une entreprise s'étendent généralement sur une durée comprise entre 2 et 7 ans. Dans le cas d'acquisitions immobilières, le prêt peut s'étaler sur une plus longue durée (15 à 20 ans, voire plus).

Que financent-ils ?

Bien qu'il soit difficile de généraliser sur les pratiques des banques, on peut néanmoins noter qu'elles privilégient le financement des biens durables (véhicules, matériels informatiques, machines-outils, etc.).

Elles vous accorderont moins facilement les capitaux nécessaires au financement de l'activité en elle-même (besoin en fonds de roulement).

Les garanties demandées

Lorsqu'elle octroie un prêt, la banque impose généralement au créateur de fournir des garanties ou sa caution personnelle.

Sur l'acquisition de biens mobiliers, la banque recourt généralement au nantissement pour couvrir ses risques de pertes. Néanmoins, ces nantissements (fonds de commerce, matériel et outillage, véhicule) ne suffisent généralement pas à couvrir l'intégralité du risque. Aussi est-il également demandé au porteur de projet une caution personnelle. Celle-ci est basée sur la déclaration patrimoniale du garant (l'entrepreneur lui-même ou un tiers) en fonction de la somme empruntée.

Renseignez-vous sur les dispositifs de garantie qui ont été mis en place pour faciliter l'obtention d'un prêt bancaire.

Quels sont les frais à prévoir ?

Décrocher un prêt bancaire représente une somme d’argent souvent indispensable pour démarrer son activité. Mais il ne faut pas oublier qu’il entraîne également des frais :

les intérêts d’emprunt
l’assurance de prêt
les frais annexes : frais de dossier, frais de garantie et frais de courtage le cas échéant.

L’établissement d’un plan de trésorerie vous permet notamment de vérifier que votre activité dégagera suffisamment de revenus pour couvrir le remboursement des mensualités du crédit.

En quoi le prêt bancaire vous engage en tant qu'entrepreneur?

En principe, le patrimoine personnel de l’entrepreneur est protégé en cas de poursuites de créanciers professionnels :

pour les nouveaux entrepreneurs individuels : leur patrimoine personnel est automatiquement distinct de leur patrimoine professionnel depuis la loi du 14 février 2022 instaurant un statut unique pour l’entrepreneur individuel
pour les dirigeants de sociétés (SARL, EURL, SAS ou SASU) : leur responsabilité est limitée au montant de leurs apports.

Mais attention : si vous vous portez caution personnelle pour le prêt bancaire accordé à votre entreprise, la banque peut se retourner contre vous en cas de défaut de paiement.

Conseils pour optimiser votre demande de prêt

Chiffrez votre projet de façon précise et réaliste
Peaufinez votre projet de création ET de présentation
Négociez les conditions du crédit

Le refus ne doit pas être considéré comme un élément négatif mais comme une phase de réflexion supplémentaire permettant de procéder aux ajustements qui s'imposent.

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Le prêt immobilier via une SCI professionnelle

Un prêt immobilier via une SCI professionnelle permet de financer l’acquisition de locaux professionnels. Il peut être contracté par des associés souhaitant administrer un bien immobilier utilisé dans le cadre d’une activité à but lucratif. Différents paramètres sont pris en compte dans l’obtention ou le refus de ce crédit. Ils concernent notamment les garanties, mais aussi d’autres conditions à respecter.

Pour ceux qui se demandent qu’est-ce qu’une SCI professionnelle et à quoi sert une SCI professionnelle. Il s’agit d’une SCI classique dont l’objectif est la gestion d’un bien immobilier utilisé dans le cadre d’une activité commerciale. En effet, il faut savoir que la création d’une SCI professionnelle implique la signature d’un bail commercial entre celle-ci et la société commerciale. Contrairement à une SCI familiale dont les associés ne peuvent être que des membres de la famille, les actionnaires d’une SCI professionnelle peuvent être les associés d’une entreprise. L’un des avantages de ce type de structure concerne la fiscalité de la SCI. Sur option irrévocable, la SCI peut choisir de se soumettre à l’impôt sur les sociétés.

La constitution d’une entreprise commerciale implique généralement l’acquisition d’un bien immobilier utilisé à des fins professionnelles. Pour acquérir ce bien, le dirigeant de l’entreprise peut créer une SCI professionnelle. Suivant la situation de la structure commerciale, la détention d’un bien immobilier par le biais d’une SCI constitue une option intéressante en raison de la souplesse de la SCI professionnelle de l’immobilier. Pour l’achat en SCI de biens immobiliers qui seront exploités par la structure, différents moyens permettent de financer cette opération. En effet, les associés peuvent s’adresser à un organisme de crédit ou à une banque pour demander un crédit professionnel via la SCI professionnelle. Dans ce cas, ils sont tenus de se porter cautions solidaires du prêt qui leur est octroyé.

Étant donné qu’aucun prêt immobilier dédié spécialement aux SCI professionnelles n’existe, les SCI bénéficient des mêmes conditions que pour un crédit immobilier quelconque. Ainsi, le taux de prêt via une SCI sera le taux classique proposé l’établissement bancaire. Comme pour la sollicitation d’un prêt immobilier classique, la demande d’un crédit via une SCI professionnelle requiert certaines conditions concernant notamment les ressources. En effet, l’octroi ou non du prêt immobilier dépend de celles de l’emprunteur.

L’un des inconvénients de la demande d’un prêt immobilier via une SCI professionnelle concerne les garanties à apporter. En effet, celles-ci portent sur la société elle-même ainsi que sur le patrimoine personnel des actionnaires.

Garanties classiques: il peut s’agir d’une garantie hypothécaire portant sur les biens acquis sur le crédit demandé. Cette garantie peut être substituée par un privilège de prêteurs de deniers ou par une caution par une société garante. En cas d’hypothèque ou de privilège de prêteurs de deniers, en cas de défaillance, la récupération du capital s’effectue par le biais de la vente du ou des biens immobiliers par l’établissement financier. Pour la caution, le remboursement auprès de la banque ou de l’organisme de crédit est effectué par la société garante.

Pour bénéficier d’un prêt afin d’acquérir un ou des immeubles à exploiter, les associés doivent avant tout créer la SCI. L’étape suivante consiste à s’adresser une banque ou un organisme de crédit. Les associés doivent s’adresser au même établissement financier. À noter : l’octroi d’un prêt à un associé alors que les autres actionnaires empruntent auprès d’un concurrent représente un risque pour les banques ou organismes de crédit.

Une SCI professionnelle peut-elle contracter un prêt immobilier ? Oui, une SCI professionnelle peut emprunter pour financer l’achat d’un bien destiné à la location ou à l’activité de ses associés. La banque analyse la solidité financière de la SCI et la situation des associés, qui se portent souvent caution.

La banque peut demander une hypothèque sur le bien financé, un nantissement de parts sociales ou des cautions personnelles des associés afin de sécuriser le prêt.

Oui, si la SCI est à l’IR, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Si elle est à l’IS, ils constituent une charge déductible du résultat imposable.

Schéma d'une SCI Professionnelle.

Financement pour les entrepreneurs et auto-entrepreneurs

Les entrepreneurs et auto-entrepreneurs font face à des revenus souvent irréguliers, ce qui complique l'évaluation de leur solvabilité par les banques. Cette instabilité peut rendre les banques plus réticentes à accorder un prêt immobilier. De plus, en l'absence de fiches de paie, les entrepreneurs doivent fournir d'autres preuves de leur solidité financière, telles que des bilans comptables, des relevés bancaires, ou des déclarations fiscales.

Enfin, les banques considèrent souvent les entrepreneurs comme des profils plus risqués en raison de l'incertitude liée à leur activité. Cela peut se traduire par des conditions de prêt plus strictes, des taux d'intérêt plus élevés, ou des exigences en termes de garanties et d'apport personnel plus importantes.

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