Financement Terrain et Construction : Conditions et Démarches en France

La concrétisation d'un projet d'accession à la propriété passe inévitablement par une planification financière rigoureuse. Cet article détaille les conditions et démarches pour financer l'acquisition d'un terrain et la construction d'une maison en France.

Établir un Budget Précis

La toute première étape pour concrétiser votre projet d’accession à la propriété est d’établir le budget que vous souhaitez ou pouvez mettre à la disposition de l’acquisition du terrain et de la construction de la maison. Pour construire au mieux votre plan, nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par un banquier ou un courtier pour ne rien oublier dans le calcul de votre budget. Attention toutefois à ce que votre budget soit cohérent avec votre capacité d’emprunt pour éviter toute déception. Dans un projet de construction, l’étude de financement est une étape importante et primordiale.

Votre budget immobilier peut inclure un apport personnel, très recommandé pour faciliter l’obtention du prêt de construction de la maison, et obtenir un meilleur taux et des conditions d’emprunt plus avantageuses. En effet, comme indiqué plus haut dans cet article, certaines offres de financement permettent aux ménages sans apport personnel d’accéder à la propriété.

Solutions de Financement

Vous disposez de diverses solutions de financement concernant le prêt de construction de votre maison. Le plus courant étant le prêt immobilier classique avec un taux et un montant calculés sur la base de votre profil, capacité d’emprunt, et apport personnel. Chaque mois pendant une période déterminée, vous remboursez le capital en plus des intérêts, des frais de dossier et des assurances.

Votre prêt immobilier peut prévoir un différé de remboursement, de façon à ne commencer le remboursement qu’après l’emménagement pour ne pas cumuler vos mensualités et le loyer de votre logement actuel par exemple.

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Depuis une quinzaine d’années, les taux d’intérêt pratiqués par les établissements de crédit sont extrêmement bas. Jamais dans l’histoire moderne, l’emprunt immobilier n’a été aussi bon marché, et les conditions pour devenir propriétaire aussi favorables. Attention cependant aux offres trop alléchantes de certaines banques, car les taux affichés sur les publicités ne correspondent pas toujours à la réalité, certains frais n’étant pas inclus ! Vous pouvez négocier directement avec la banque, ou confier cette tâche à un courtier, pour obtenir la meilleure solution. le type de prêt, son montant, sa durée, ses frais divers, son TAEG, etc.

Déroulement des Opérations et Versements des Fonds

Le déroulé de cette étape est précis : la réglementation oblige à signer d’abord la promesse de vente du terrain, avant de signer le contrat de construction. Lorsque les fonds du prêt de construction de maison sont versés par la banque, ils sont transférés au notaire au même titre que votre apport personnel, le jour de la signature de l’acte authentique (final) de vente du terrain.

Les sommes sont débloquées par le notaire en plusieurs fois à mesure de l’avancement des travaux de la maison :

• 15 % au début du chantier
• 10 % au moment de l’achèvement des fondations
• 15 % à l’achèvement des murs
• 20 % à la mise hors d’eau
• 15 % à l’achèvement des cloisons
• 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie et de chauffage.

À chacune de ces étapes, constatez l’avancement des travaux et faites part de vos remarques, en organisant avec Maisons Punch des réunions.

Le Rôle du Constructeur et du CCMI

Pour vous faciliter la tâche, Maisons Punch inclut dans ses offres le prix du terrain et de la maison : les frais de notaire, les voies d’accès et les raccordements aux réseaux sont aussi compris. De plus, passer par un constructeur de maisons régi par le CCMI assure votre investissement.

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SI vous envisagez de faire appel à un maître d'œuvre, renseignez-vous avant votre rendez-vous à la banque pour savoir si elle accepte les emprunts sans CCMI. Si ce n'est pas le cas, il est possible que faire appel à un courtier soit une solution pertinente pour réaliser des recherches plus poussées et des négociations à votre place.

Auto-Construction : Défis et Recommandations

Bonne nouvelle : de plus en plus de personnes se lancent dans l’auto-construction d’un habitat sain et durable ! Notre objectif est d’aider les auto-constructeurs susceptibles de rencontrer ce genre d’obstacles lors de leur recherche de financement. On souhaite te donner de l’espoir et quelques astuces, à toi, qui hésite à te lancer dans l’aventure !

Ensuite, tous les artisans ont pour obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile décennale. Celle-ci couvre la réparation des dommages susceptibles d’apparaître après la fin du chantier, résultant de vices de forme ou défauts de construction (mauvaise étanchéité, défaut au niveau du sol, etc.). Les banques sont donc rassurées de savoir que leur client n’aura pas à débourser des milliers d’euros en cas de défaillance technique majeure.

Le fait qu’aucun professionnel, reconnu pour ses compétences, ne soit associé au projet représente un risque plus élevé pour les banques. En effet, elles ont moins de garanties concernant la qualité des travaux effectués. Or dans la réalité, il est très rare que le travail soit mal fait par les auto-constructeurs, au contraire. Bien souvent passionnés par la tâche, ils sont, pour la plupart, très rigoureux et obtiennent un résultat final de qualité.

Recommandations pour les Auto-Constructeurs

Après plusieurs mois d’enquête auprès de 10 auto-constructeurs, voici une présentation des constats les plus marquants et pertinents, associés à nos recommandations.

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• Prévoir un délai de 3 à 6 mois pour l’obtention d’un emprunt bancaire.
• Préparation du dossier pour les banques : faire preuve de rigueur.
• Pré-requis administratif et comptable : des atouts pour obtenir un prêt immobilier.
• Statut de professionnel du bâtiment : un atout pour préparer sa demande de prêt immobilier.
• Faire preuve de rigueur en général.

Dossier Type Demandé par les Banques

Au cours de notre enquête, on a interrogé les auto-constructeurs sur la nature des documents demandés par les banques.

• papiers d’identité à jour
• qui confirme le renoncement à une décennale

Banques et Auto-Construction : Le Crédit Agricole en Tête

L’un des constats les plus évocateurs de notre enquête est la fréquence à laquelle ressort la banque Crédit Agricole parmi les obtentions de prêts bancaires. Pour te donner un chiffre, elle concerne 67% des personnes interrogées ayant réussi à se faire financer par une banque. Mais cela sous tend plutôt que leurs directives sont clairement plus engageantes en matière d’auto-construction.

Un autre point important à souligner est la variabilité des réponses possibles selon les agences, au sein d’une même enseigne bancaire. Par exemple, si tu obtiens un refus de l’agence Crédit Agricole de ta commune, le phénomène ne se reproduira pas forcément si tu te rends dans une autre ville à proximité. Quant aux autres banques, les résultats sont très aléatoires, et ne nous permettent pas pour l’instant de continuer un classement pertinent.

Une petite astuce : si vous êtes en couple, afin de déposer plus facilement une demande auprès de plusieurs agences, n’utilisez pas le même nom à chaque fois. Ainsi le conseiller ne pourra pas voir apparaître un précédent refus dans ses dossiers. N’hésite pas à rencontrer une ou deux agences du Crédit Agricole lors de tes recherches de financement.

Critères d'Éligibilité aux Prêts Immobiliers

Avant toute autre chose, une banque va chercher à vérifier ta capacité à rembourser ton prêt. Pour ce faire, elle évalue 2 critères de manière systématique :

• Ta capacité d’endettement, la règle est que ta mensualité de prêt ne représente pas plus du tiers de tes revenus totaux (donc environ 33%, que de nouvelles directives étendent à 35%).
• Ton profil d’emprunteur, la banque sera plus à même d’être rassurée si ton emploi est stable par exemple. Si ça n’est pas le cas, elle te demandera sûrement de lui fournir des documents justifiant de tes revenus des 5 dernières années.

Ensuite viennent les critères plus subjectifs, comme la motivation du conseiller que tu as en face de toi. Les résultats que nous avons obtenus, jusqu’alors, confirment une certaine tendance : Il n’y a pas, à première vue, de règles claires en matière de prêt bancaire dans le domaine de l’auto-construction.

En effet, les procédures varient d’une banque à une autre et d’un conseiller bancaire à un autre. C’est donc bien souvent l’intérêt du conseiller pour le projet qui fera la différence. Bien entendu, si tes premières démarches auprès des banques sont infructueuses, prends note des causes de refus. Ne te décourage surtout pas, accroche toi, persévère, tu as alors de grandes chances d’y arriver (-:

Profils des Auto-Constructeurs et Mode de Vie Pendant le Chantier

Les catégories socio-professionnelles des personnes interrogées sont très diverses et hétérogènes : psychologue, intermittent du spectacle, charpentier, architecte, comptable, électricien etc. Toutes les personnes que l’on a interrogées étaient en couple. Le plus souvent au moins un des partenaires avait un emploi stable. et /ou de profiter de temps libre la semaine (professeurs, éducateurs sportifs etc.)

Seulement 3 personnes interrogées sur les dix n’ont pu bénéficier d’aucune flexibilité sur leur temps de travail professionnel. Ils travaillaient donc principalement les weekends, jours fériés, et une partie des vacances.

La majorité des porteurs de projet interviewés ont opéré un changement de mode de vie significatif pendant la période de chantier. Ils ont bien souvent accepté de perdre un peu de confort pendant quelques mois, voire 1 ou 2 ans. 60% des personnes interviewées ont vécu en mobil-home ou en caravane de manière temporaire.

Notre enquête a donc mis en lumière un profil de personnes ouvertes à des changements temporaires de mode de vie. Réfléchis à l’option : “ Vivre en mobil-home ou en caravane durant la période de chantier ”, car bien préparée, celle-ci peut s’avérer être un bon compromis pour atteindre ton but !

Recommandations Finales pour l'Obtention d'un Prêt en Auto-Construction

Le financement de l’auto-construction par les banques est loin d’être un sujet simple à aborder ! Les expériences des auto-constructeurs sont très diverses, joyeuses et sans obstacles pour certains, laborieuses et souffrantes pour d’autres. Notre enquête a donc mis en avant certaines recommandations pour t’éviter au maximum d’avoir à vivre ce genre de scénario.

Le fait de bien préparer et cerner ton projet en amont, augmentera ta propre confiance à l’égard de ton projet. Ainsi, tu seras plus à même de le présenter aux banques dans de bonnes conditions et donc de leur plaire. Car si les banques constatent que tu maîtrises bien ton sujet et que tu as bien anticipé les différents enjeux d’un projet en auto-construction, alors elles seront moins frileuses pour te prêter de l’argent…

Pour ceux qui se trouveraient dans une impasse, n’obtenant que des refus de la part des banques, ou qui ne souhaiteraient pas passer par elles, bien heureusement il existe d’autres alternatives.

Les Différents Types de Prêts Immobiliers

Il existe différents types de prêt :

• Le prêt bancaire "classique"
• Le prêt réglementé
• Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt...), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

• Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
• Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
• Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
• Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Actions Préalables de la Banque

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

• Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
• Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
• Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt immobilier accordé si vous avez des revenus modestes. Le PAS doit vous servir à devenir propriétaire de votre résidence principale (en l'achetant ou en la faisant construire) ou à y faire des travaux (par exemple, travaux d'adaptation au handicap).

Le PAS a les avantages suivants :

• Le taux d'intérêt du prêt ne peut pas dépasser un montant maximum
• Les frais d'instruction du dossier de demande de prêt sont plafonnés
• Les frais de rémunération du notaire sont réduits
• Le prêt doit être garanti par une sûreté réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), mais cette garantie est exonérée des taxes de publicité foncière.

Tableau - Revenus à ne pas dépasser pour obtenir un PAS, selon le nombre de personnes à loger et la zone du logement

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