Financer son logement : les différentes options

En matière de crédit immobilier, les emprunteurs ont le choix entre de multiples solutions d’emprunt pour financer leur projet, concrétiser l’achat de leur résidence principale ou réaliser l’achat d’un logement à but locatif. Parmi les différents types de prêts immobiliers, on distingue les crédits qui facilitent l’accès à la propriété pour les emprunteurs et les prêts destinés à s’adapter à leur situation actuelle et future.

Les prêts aidés par l'État

Ainsi, il existe de nombreux dispositifs qui aident les Français à devenir propriétaires d’un bien immobilier en France, comme le prêt accession sociale, le prêt conventionné, le prêt action logement ou le prêt à taux zéro, plus connu sous l’acronyme PTZ.

• Prêt à Taux Zéro (PTZ): Une aide gouvernementale sous forme d’un crédit sans frais de dossier dont les intérêts sont pris en charge par l’État. La durée de remboursement s’adapte au profil du bénéficiaire. Le montant du prêt peut couvrir 40% du projet immobilier, mais ne prend pas en charge les frais de notaire, d’hypothèque et de dossier.
• Prêt d’Accession Sociale (PAS): Cette aide au crédit immobilier est attribuée sans condition de ressources par un établissement bancaire ayant passé une convention avec l’État. Le prêt conventionné n’est pas cumulable avec un prêt immobilier classique.
• Prêt Épargne Logement (PEL): Si vous êtes détenteur d’un Plan Épargne Logement, vous pourrez à sa clôture bénéficier d’un prêt immobilier à un taux privilégié. Ce prêt vise à financer l’achat d’un logement neuf, ancien ou la construction d’une maison.
• Prêt Action Logement: Le groupe Action Logement propose des prêts pour l’accession à la propriété et des travaux d’aménagement. Ce dispositif s’adresse aux salariés du secteur privé employés dans une entreprise non agricole de 10 salariés ou plus. Le taux d’intérêt est de 1% et la durée de l’emprunt est plafonnée à 20 ans.

Les prêts adaptables

Cependant, il existe aussi des solutions de financement qui consistent à adapter les mensualités de remboursement d’un emprunt immobilier en fonction des mensualités d’autres crédits. Ces emprunts sont le prêt à paliers, le prêt lissé ou encore le prêt progressif.

• Le prêt à paliers: L’objectif du prêt à paliers consiste à programmer des mensualités qui s’adaptent à une situation financière provisoire et qui sont définies dans le temps : baisse ou hausse de revenus, charge de prêts existants. Ces mensualités sont déterminées à la souscription de l’offre de prêt. Ce type de montage procède par paliers. Ainsi, le montant des mensualités de remboursement est déterminé par paliers, chaque palier étant défini sur une période spécifique.
• Le prêt lissé: Un prêt lissé peut vous être proposé par l’établissement bancaire lors de la souscription de votre emprunt. Cette option est intéressante si vous disposez de multiples prêts, qui présentent des durées différentes de remboursement, pour financer votre bien immobilier. Un des avantages est qu’il vous permet de rembourser une ou plusieurs échéances dont le montant total demeurera constant durant toute la durée de votre crédit qui est le plus long, et ce, quel que soit le nombre d’emprunts réalisés.
• Le prêt progressif: Le prêt progressif prévoit des mensualités qui peuvent évoluer à la hausse chaque année en fonction d’un pourcentage connu à l’avance (en général 1 %). La progression est connue à l’avance sur toute la durée du prêt.

La plupart des contrats de crédit immobilier proposent différentes options permettant de faire évoluer les conditions d’emprunt tout au long de la durée de remboursement du prêt. De cette façon, même si les prêts immobiliers sont souscrits sur de longues périodes, ils peuvent tout à fait s’adapter à l’évolution de la situation des emprunteurs ainsi qu’à leurs nouveaux projets.

Options de modulation et de report

• La modulation des échéances: Le taux est fixe, mais les mensualités sont modulables. Il permet d’augmenter ou de diminuer volontairement les mensualités de son prêt. Cela a pour impact d’allonger ou de raccourcir la durée totale, ce qui entraînera des conséquences sur le coût total du crédit.
• Le report de mensualité: Il permet de stopper temporairement l’ensemble ou une partie de son échéance. Cette option, négociée avec votre banque, peut se révéler utile en cas d’accident de la vie : perte d’emploi, maladie vous obligeant à arrêter votre travail.
• La double mensualité: Elle vous donne la possibilité de rembourser une treizième mensualité, hors assurance, chaque année. Cette mensualité sera composée uniquement de capital et ne comprendra pas d’intérêts. Ce mini remboursement anticipé vous permet de réduire le capital réalisé chaque année.

Le prêt à différé de remboursement

Cependant, il existe également des crédits, appelés prêts à différé de remboursement, qui vous permettent de ne pas rembourser tout de suite la part du capital emprunté ainsi que la part des intérêts de l’emprunt. En résumé, vous ne remboursez que la cotisation d’assurance emprunteur pendant une certaine période. Vous pouvez bénéficier d’un prêt à différé total de remboursement.

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• Différé total: L’emprunteur n’effectue aucun remboursement, ni sur les intérêts, ni sur le capital, sur cette période. L’assurance emprunteur est, quant à elle, due pendant toute la durée d’utilisation du crédit, y compris le différé.
• Différé partiel: L’emprunteur, à savoir vous, ne s’acquitte que des intérêts pendant la période de différé.

Outre le fait de différer le remboursement du prêt immobilier, ce montage est utile pour concrétiser un investissement locatif. En mettant en place la franchise totale ou partielle, vous pouvez optimiser la trésorerie et le cashflow de l’investissement immobilier locatif.

Achat revente et préfinancement immobilier

Vous avez mis votre logement actuel en vente, mais ne souhaitez pas attendre que celle-ci soit effective pour procéder à l’achat de votre nouveau bien immobilier ? Dans ce cas, vous pouvez solliciter un prêt spécifiquement adapté à l’achat revente. Grâce au préfinancement immobilier, vous pouvez souscrire un prêt sans avoir à vous acquitter des mensualités totales en ne payant que des intérêts intercalaires le temps de votre période de déblocage.

Cette option peut être intéressante en cas de travaux ou de construction. Elle permet effectivement de débloquer les fonds étape par étape du chantier, mais aussi de limiter les mensualités. Cela vous permet, par exemple, de verser un loyer pour un logement de transition. Toutefois, les intérêts intercalaires accumulés pendant la période de travaux seront à additionner au capital emprunté.

Acheter un bien sans crédit

Alors que les prêts immobiliers ont longtemps été considérés comme l’outil incontournable pour acquérir des biens immobiliers, de nouvelles approches émergent, offrant des alternatives pour ceux qui souhaitent investir sans s’engager dans un endettement significatif.

Lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier sans recourir à un crédit bancaire traditionnel, le leasing immobilier émerge comme une alternative stratégique et innovante. Il repose sur le principe de la location avec option d’achat, permettant aux investisseurs de jouir des avantages de la propriété tout en évitant le poids financier immédiat associé aux prêts classiques.

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Autre méthode : les ventes de biens en cash, capitalisant sur des liquidités préexistantes pour réaliser des transactions rapides et avantageuses. D’autres explorent des accords de propriété partagée ou des partenariats d’investissement, réduisant ainsi la pression financière individuelle tout en ouvrant des portes à des opportunités de rendement collaboratives.

L’achat d’une maison au comptant, c’est-à-dire sans recourir à un financement par crédit, offre une série d’avantages significatifs qui attirent de nombreux investisseurs avertis. Ainsi, le fait d’acheter une maison au comptant offre une multitude d’avantages, de la rapidité de transaction à la flexibilité financière, en passant par des économies réalisées sur les intérêts habituellement liés à un prêt immobilier.

5 conseils essentiels pour réussir un achat immobilier sans recourir à un crédit bancaire:

1. Élaborer une stratégie sur-mesure.
2. Les ventes de biens en cash, capitalisant sur des liquidités préexistantes pour réaliser des transactions rapides et avantageuses.
3. D’autres explorent des accords de propriété partagée ou des partenariats d’investissement, réduisant ainsi la pression financière individuelle tout en ouvrant des portes à des opportunités de rendement collaboratives.
4. Enfin, vous pouvez également vous tourner vers les simulateurs en ligne, qui se positionnent comme des outils précieux pour les investisseurs désireux d’évaluer l’impact de différents modes de financement sur leur situation financière.
5. Avez-vous déjà pensé au leasing immobilier pour votre investissement ? Pour en savoir plus sur le sujet, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne ! En quelques clics, vous aurez ainsi accès à de nouvelles perspectives pour votre futur achat immobilier et pour l’obtention d’un prêt immobilier.

Location-accession

Vous souhaitez acquérir un nouveau logement à prix abordable tout en ayant la possibilité de l’essayer ? Le PSLA est un dispositif d’accession à la propriété qui permet à des ménages sous plafonds de ressources de devenir propriétaire de leur résidence principale, à prix maîtrisé avec un statut de locataire accédant.

Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent 2 phases :

• Une phase locative au cours de laquelle l’accédant occupe le logement et acquitte une redevance. Cette redevance est composée d’une indemnité d’occupation (part locative) dont le montant est plafonnée en fonction de la surface du logement + annexes et d’une épargne (part acquisitive) qui sera le cas échéant déduite du prix de vente.
• Une phase acquisitive qui intervient à l’issue de la première phase.

Vous préparez un projet d’achat immobilier ? Chaque organisme peut définir des critères de sélection pour chacune des opérations. Des conditions d’accès s’appliquent pour réaliser une opération de location-accession dont des plafonds de ressources réglementaires. Cependant, s’agissant d’opérations d’accession sociale, le PSLA est parfois réservé aux primo-accédants.

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Les étapes d'une demande de crédit immobilier

Une demande de prêt compte plusieurs étapes :

• Le montage de votre dossier immobilier : si celui-ci convainc la banque, elle vous donnera un accord de principe avec mention des conditions suspensives à lever s’il y en a.
• Dès levée des conditions suspensives, la banque vous remettra une offre de prêt valable au moins 30 jours. Dans cette offre, vous retrouvez notamment les informations suivantes : montant du prêt, durée de remboursement, taux du crédit immobilier, etc. Vous aurez un délai incompressible de 10 jours de réflexion avant de pouvoir remettre l’offre signée à la banque.
• La demande de crédit immobilier ira de pair avec le choix d’une assurance emprunteur, pour couvrir votre prêt. Même si ce n’est pas une obligation légale, dans les faits, c’est un incontournable.
• Le remboursement du crédit commencera à la date précisée dans le tableau de financement du prêt.

Apport personnel

L’apport personnel est un élément essentiel pour faciliter l’obtention de votre crédit immobilier. Même s’il n’est pas obligatoire, il permet notamment de couvrir l’ensemble des frais annexes à l’achat immobilier : frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, frais d’agence, etc.

La présence d’un apport personnel est une preuve concrète de votre capacité à épargner, et donc à rembourser une mensualité future. Il est d’usage que l’apport personnel représente au moins 10 % du prix d’achat du bien.

A noter : il est important de ne pas mettre toute son épargne dans son apport personnel. Conserver une partie de son épargne permet de faire face à des dépenses imprévues, qui ne sont pas rares lors d’un achat immobilier (travaux de copropriété par exemple).

Acheter un bien sans apport personnel

Disposer d'un apport personnel n'est pas un impératif pour obtenir un accord de prêt, tout dépendra de la qualité de votre projet et de l'analyse de votre capacité financière.

Pour faire un achat immobilier sans apport, vous devrez convaincre un partenaire bancaire de vous octroyer un prêt à 110 %. Parmi les arguments à valoriser pour montrer la faisabilité de votre projet, vous pouvez souligner :

• Votre stabilité financière : vous avez une situation professionnelle stable ? Vos finances personnelles sont bien gérées ? Vous maîtrisez votre taux d’endettement et vous arrivez à épargner régulièrement ? Tous ces éléments joueront en votre faveur.
• Les aides financières auxquelles vous êtes éligibles : des aides spécifiques existent pour les primo-accédants (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, etc.) et, selon vos ressources, vous avez peut-être droit à un prêt aidé (prêt d’accession sociale, prêt conventionné, etc.).
• Votre patrimoine immobilier : si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, pensez à le préciser, c’est un élément rassurant.
• Un projet d’investissement locatif : vous empruntez pour acheter un bien que vous mettrez en location ? Présentez des projections de rentabilité locative aux banques que vous démarcherez.

Acheter un bien immobilier comptant

L’achat comptant consiste à financer sa maison ou son appartement sans crédit : vous payez le bien en une seule fois, à la signature de l’acte authentique de vente.

Si l’achat comptant présente l’avantage de sécuriser le vendeur et de limiter votre taux d’endettement, ce n’est pas forcément l’option à privilégier systématiquement.

Renégocier son prêt immobilier

Renégocier son prêt immobilier consiste à demander à votre banque actuelle de réexaminer les conditions de votre prêt.

Rien n’oblige la banque à accepter de renégocier les conditions de votre emprunt. Toutefois, vous pouvez mettre en avant certains arguments pouvant faire pencher la balance en votre faveur : la baisse des taux immobiliers, la bonne gestion de vos comptes, ou encore une évolution significative de votre situation (diminution de ressources, nouveau projet à financer, etc.).

A noter : pour que l’opération soit rentable pour vous, il faut que la renégociation intervienne durant la première partie de remboursement de votre prêt (la période où le poids des intérêts est le plus lourd). Dans l’idéal, il faut également que le nouveau taux d’intérêt négocié ait un écart d’au moins 0,7 point avec l’ancien.

Comment fonctionne un rachat de crédit immobilier ?

Le principe d’un rachat de crédit immobilier est qu’un établissement bancaire rembourse votre ou vos crédits auprès de votre banque, en contrepartie de la contraction d’un nouvel emprunt.

L’intérêt ? Pouvoir bénéficier de mensualités moins importantes, d’un taux plus avantageux, ou pouvoir diminuer la durée de remboursement du crédit, si votre dossier et les conditions du marché le permettent.

Le rachat de crédit immobilier peut être une opération intéressante pour simplifier la gestion de son budget et disposer d’un peu plus de flexibilité financière. Cependant, il est important de s’assurer qu’elle vous sera profitable : s’il ne vous reste que peu d’années de remboursement, procéder à un rachat de votre prêt ne sera peut-être pas pertinent. Rapprochez-vous d’un conseiller bancaire pour faire le point sur votre dossier.

A noter : le rachat de crédit est possible pour un crédit immobilier, mais aussi pour d’autres types de prêts : prêt personnel, crédit à la consommation, etc.

Comprendre les frais de notaire pour un achat immobilier

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire sont la plupart du temps à la charge de l’acheteur. Il est donc important d’en tenir compte dans votre plan de financement. Comptez au total entre 2 à 8 % du prix de vente du bien immobilier : entre 2 et 3 % dans le neuf, et entre 7 et 8 % dans l’ancien.

Bon à savoir : les frais de notaire ne correspondent pas uniquement à la rémunération de ce dernier. Sa rémunération, également appelée « émoluments », équivaut à environ 10 % des frais de notaire.

Projets immobiliers finançables par un prêt immobilier

Un prêt immobilier doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'un des projets suivants :

• Acheter un terrain à bâtir
• Construire un logement
• Acheter un logement
• Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien
• Acheter des parts de sociétés immobilières

Attention Certains prêts ne concernent qu'un type particulier de projet immobilier. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est notamment accordé pour la construction d'un logement, à la condition qu'il appartienne à un immeuble d'habitation collectif situé dans certaines communes.

Montant total à financer

Vous devez déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :

• Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
• Frais de notaire
• Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
• Frais de dossier du prêt
• Frais de dossier de l'assurance emprunteur
• Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
• Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
• Rémunération du courtier (éventuellement)

Montant de votre épargne

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :

• Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable)
• Montant du plan épargne entreprise

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier. Ce montant sera alors appelé apport personnel.

Capacité d'emprunt

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

• Taux d'intérêt du crédit immobilier
• Coût de l'assurance emprunteur
• Durée du prêt souhaitée
• Mensualités que vous voulez rembourser

À noter Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois. Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement.

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