Financer un bien immobilier en France : Guide complet

Vous êtes prêt à vous lancer dans l'achat de votre résidence principale? Vous êtes au bon endroit. La concrétisation de votre futur achat immobilier passe nécessairement par la construction d’un plan de financement solide. Différentes options sont possibles selon la nature de votre projet. Il existe deux grands types de crédits immobiliers dits « prêt amortissable » et « prêt in fine ». Le premier se rembourse au fil des mensualités.

Évaluer sa capacité d'emprunt et son apport personnel

Il est impératif d’avoir une vision claire de sa capacité d’emprunt avant de s’engager dans un projet d’achat immobilier. Calculer sa capacité d’emprunt est donc primordial. Le Code de la Consommation le stipule : « Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager ».

Avant de commencer les recherches de votre maison ou de votre appartement neufs, évaluez vos possibilités de financement en quelques clics grâce au simulateur de capacité d’achat. Pour obtenir une simulation de prêt immobilier, de nombreux simulateurs vous proposent de renseigner le montant du bien à acheter, le montant de votre apport personnel et la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter. Vous obtenez alors très facilement le montant de vos mensualités.

Vous pouvez également partir de la mensualité que vous souhaitez rembourser, saisir la durée du futur prêt et obtenir alors le montant emprunté. Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

• Taux d'intérêt du crédit immobilier
• Coût de l'assurance emprunteur
• Durée du prêt souhaitée
• Mensualités que vous voulez rembourser

À noter : Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois. Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement.

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L’apport personnel, soit la somme dont vous disposez pour financer votre projet immobilier avant même l'octroi d'un prêt, n’est pas imposé par la loi pour souscrire un crédit. En pratique, il est toutefois difficile de convaincre une banque de vous prêter de l’argent sans disposer de cette somme. Elle exige généralement au minimum un apport correspondant à 10 % du montant total de votre acquisition.

Constituer son apport personnel est donc une étape importante. S’il est possible d’emprunter la totalité du montant de son projet immobilier, disposer d’un apport personnel représente un atout précieux auprès de votre partenaire bancaire. Cet apport doit représenter au moins 10% du montant total de votre achat. Il peut être constitué grâce à :

• L’épargne
• Un investissement locatif
• Un financement aidé
• Une rentrée d’argent exceptionnelle

L’apport personnel constitué à partir de votre épargne a pour avantage de démontrer à votre établissement bancaire votre sérieux et votre capacité de remboursement, ce qui vous permettra d’obtenir des conditions d’emprunt plus avantageuses. Il peut s’agir d’une économie personnelle, d’une épargne salariale (par exemple suite au déblocage d’une participation d’entreprise) ou de produits d’épargne dédiés aux achats immobiliers tels que le Compte Epargne Logement (CEL) ou le Plan Epargne Logement (PEL).

Il est possible d’obtenir un apport à moyen terme en souscrivant un prêt de courte durée pour l’achat d’un logement destiné à la location. Lorsque vous voudrez acheter votre résidence principale, vous pourrez alors revendre le logement précédemment acquis et utiliser la plus-value réalisée comme apport. Veillez cependant à négocier préalablement la levée des pénalités de remboursement de votre premier emprunt.

Certains financements aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) sont considérés comme un apport personnel par de nombreux établissements bancaires. Il peut s’agir d’un héritage, d’une donation ou d’un gain exceptionnel.

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Acheter un bien sans apport personnel : Disposer d'un apport personnel n'est pas un impératif pour obtenir un accord de prêt, tout dépendra de la qualité de votre projet et de l'analyse de votre capacité financière. Pour faire un achat immobilier sans apport, vous devrez convaincre un partenaire bancaire de vous octroyer un prêt à 110 %. Parmi les arguments à valoriser pour montrer la faisabilité de votre projet, vous pouvez souligner :

• Votre stabilité financière : vous avez une situation professionnelle stable ? Vos finances personnelles sont bien gérées ? Vous maîtrisez votre taux d’endettement et vous arrivez à épargner régulièrement ? Tous ces éléments joueront en votre faveur.
• Les aides financières auxquelles vous êtes éligibles : des aides spécifiques existent pour les primo-accédants (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, etc.) et, selon vos ressources, vous avez peut-être droit à un prêt aidé (prêt d’accession sociale, prêt conventionné, etc.).
• Votre patrimoine immobilier : si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, pensez à le préciser, c’est un élément rassurant.
• Un projet d’investissement locatif : vous empruntez pour acheter un bien que vous mettrez en location ? Présentez des projections de rentabilité locative aux banques que vous démarcherez.

Acheter un bien immobilier comptant : L’achat comptant consiste à financer sa maison ou son appartement sans crédit : vous payez le bien en une seule fois, à la signature de l’acte authentique de vente. Si l’achat comptant présente l’avantage de sécuriser le vendeur et de limiter votre taux d’endettement, ce n’est pas forcément l’option à privilégier systématiquement.

Choisir son prêt bancaire

Pour obtenir le financement de votre projet immobilier, commencez par comparer les offres des différentes banques et organismes de crédits. Toutes les offres de prêt immobilier ne se valent pas. Pour un même profil et une même durée de crédit, vous pouvez en effet avoir des offres de financement différentes. Comparer des offres de prêt auprès de plusieurs établissements est donc primordial.

Lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier classique, vous empruntez à un organisme financier, sur une période variable, l’argent nécessaire pour acheter votre bien immobilier. Ce prêt est accordé en fonction de vos ressources et du montant à emprunter, et varie en fonction du montant des mensualités, de l’apport, des frais de dossier, de l’assurance et du taux d’intérêt.

Lorsque vous souscrivez un prêt relais, vous financez l’achat de votre nouvel appartement ou maison grâce à un crédit de transition entre la vente de votre précédent logement et l’achat de votre nouveau bien. L’avance prêtée par votre banque représente 50 à 90% du montant de votre logement en vente. La durée du prêt est de 1 an renouvelable une fois, il s’arrête automatiquement lorsque le logement est vendu. La somme empruntée à la banque sera alors remboursée dans son intégralité.

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Que vous optiez pour un prêt relais ou un prêt classique, vous devrez aussi choisir entre un taux fixe ou un taux variable. En général, le prêt à taux fixe est recommandé pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Le crédit à taux révisable peut quant à lui être intéressant pour un investissement locatif : si le taux baisse, vous touchez des bénéfices ; si le taux augmente, les loyers perçus viendront compenser la hausse des mensualités.

Une troisième possibilité s’offre à vous : celle du prêt immobilier à taux mixte, avec une partie variable et une partie fixe. Cette dernière aura un taux avantageux pour compenser le risque pris par l’emprunteur.

Lors de votre demande de crédit immobilier, veillez également à trouver le meilleur taux pour votre assurance emprunteur. Les assurances des banques sont plus chères, la délégation d’assurance s’impose donc.

Le prêt immobilier traditionnel peut être souscrit seul ou avec des prêts complémentaires à l’image du PTZ (prêt à taux zéro). Le prêt à taux zéro, ou PTZ, peut venir en complément de votre crédit immobilier. Vous pouvez notamment bénéficier d'un prêt à taux zéro si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant votre prêt.

Il existe différents types de prêt :

• Le prêt bancaire "classique"
• Le prêt réglementé
• Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

• Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
• Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
• Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
• Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

La durée des prêts immobiliers est très variable, allant de 5 à 25 ans généralement. Ainsi, grâce à un simulateur en ligne, vous avez la possibilité de faire changer la durée (en mois) afin d’adapter vos mensualités à votre capacité de remboursement. Le montant de vos mensualités, à montant emprunté équivalent, varie selon la durée de remboursement. De prime abord, vous avez tout intérêt à emprunter sur une période plus courte pour réduire le taux d’emprunt. Toutefois, un emprunt sur 25 ans permet de réduire les mensualités, de conserver un reste à vivre plus élevé et de respecter votre taux d’endettement.

Profiter des avantages financiers de l’immobilier neuf

Réduisez le montant de votre emprunt ou augmentez votre budget grâce à l’immobilier neuf. Acheter dans le neuf vous offre la possibilité de bénéficier sous conditions de la TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% dans les zones éligibles. Surtout, vous avez la garantie de bénéficier de frais de notaire réduits, de 2 à 4% contre 7 à 8% dans l’ancien.

Plusieurs dispositifs ont également été mis en place par l’Etat pour favoriser la construction de logements neufs et l’accès à la propriété. Pour l’achat de votre résidence principale en primo-accession, profitez du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour financer jusqu’à 40% du montant de votre acquisition sans intérêts.

Solution la plus couramment utilisée pour financer l’achat d’un bien immobilier, seul ou en complément d’un apport personnel et/ou d’un prêt aidé, le prêt bancaire est distribué par les banques de dépôt ou certains établissements spécialisés. La durée d’un prêt immobilier bancaire n’est pas limitée par la réglementation. Actuellement, la durée moyenne se situe autour de 20 ans. Pourquoi ? car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû : plus le rythme de remboursement est lent, plus le capital restant dû est important et plus les intérêts sont élevés.

Faire une demande de crédit immobilier

Une demande de prêt compte plusieurs étapes :

1. Le montage de votre dossier immobilier : si celui-ci convainc la banque, elle vous donnera un accord de principe avec mention des conditions suspensives à lever s’il y en a.
2. Dès levée des conditions suspensives, la banque vous remettra une offre de prêt valable au moins 30 jours. Dans cette offre, vous retrouvez notamment les informations suivantes : montant du prêt, durée de remboursement, taux du crédit immobilier, etc.
3. Vous aurez un délai incompressible de 10 jours de réflexion avant de pouvoir remettre l’offre signée à la banque.
4. La demande de crédit immobilier ira de pair avec le choix d’une assurance emprunteur, pour couvrir votre prêt. Même si ce n’est pas une obligation légale, dans les faits, c’est un incontournable.
5. Le remboursement du crédit commencera à la date précisée dans le tableau de financement du prêt.

Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution. Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).

La banque peut exiger la souscription d’une assurance emprunteur lorsque vous souscrivez un crédit immobilier. Cependant, vous êtes totalement libre de choisir celle qui vous convient, auprès de votre banque comme d’un autre assureur répondant aux critères définis par la banque vous accordant le prêt.

La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire. Elle peut vous imposer :

• Soit un cautionnement bancaire
• Soit une hypothèque conventionnelle du bien
• Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance. Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque. L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d'activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d'activité. La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...).

Vous devez respecter un délai minimal de réflexion avant d'accepter l'offre de prêt, c'est-à-dire de la retourner par courrier postal à la banque. Ce délai est de 10 jours calendaires. Il ne peut pas être réduit. Il débute le lendemain du jour où vous recevez l'offre.

Comprendre les frais annexes

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire sont la plupart du temps à la charge de l’acheteur. Il est donc important d’en tenir compte dans votre plan de financement. Comptez au total entre 2 à 8 % du prix de vente du bien immobilier : entre 2 et 3 % dans le neuf, et entre 7 et 8 % dans l’ancien. Les frais de l’agence immobilière varient généralement entre 3 et 10%. Les frais de notaire incluent la rémunération du notaire, mais également les taxes.

Le coût d'un crédit immobilier ne se résume pas uniquement au montant emprunté et aux intérêts à payer. L'assurance emprunteur obligatoire : garantit le remboursement du prêt en cas d'accident, de décès ou d'Incapacité totale de travail par exemple. Le taux débiteur - taux d'intérêt fixe ou variable exprimé en pourcentage, appliqué au capital emprunté - dépend de la durée du prêt et de l'évolution des taux du marché.

Le montant total de l'opération immobilière à financer est la somme des coûts suivants :

• Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
• Frais de notaire
• Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
• Frais de dossier du prêt
• Frais de dossier de l'assurance emprunteur
• Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ou du cautionnement bancaire)
• Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
• Rémunération du courtier (éventuellement)

Renégocier ou racheter son crédit immobilier

Vous pouvez renégocier les conditions de votre prêt immobilier auprès de votre banque actuelle en prenant en compte les conditions de marché et les conditions propres à votre situation. Renégocier son prêt immobilier consiste à demander à votre banque actuelle de réexaminer les conditions de votre prêt.

Rien n’oblige la banque à accepter de renégocier les conditions de votre emprunt. Toutefois, vous pouvez mettre en avant certains arguments pouvant faire pencher la balance en votre faveur : la baisse des taux immobiliers, la bonne gestion de vos comptes, ou encore une évolution significative de votre situation (diminution de ressources, nouveau projet à financer, etc.).

Il est recommandé de renégocier votre prêt pendant la première moitié de vie de votre crédit immobilier. Il est recommandé de renégocier votre prêt pendant la première moitié de vie de votre crédit immobilier. Dans l’idéal, il faut également que le nouveau taux d’intérêt négocié ait un écart d’au moins 0,7 point avec l’ancien.

Le principe d’un rachat de crédit immobilier est qu’un établissement bancaire rembourse votre ou vos crédits auprès de votre banque, en contrepartie de la contraction d’un nouvel emprunt. L’intérêt ? Pouvoir bénéficier de mensualités moins importantes, d’un taux plus avantageux, ou pouvoir diminuer la durée de remboursement du crédit, si votre dossier et les conditions du marché le permettent.

Le rachat de crédit immobilier peut être une opération intéressante pour simplifier la gestion de son budget et disposer d’un peu plus de flexibilité financière. Cependant, il est important de s’assurer qu’elle vous sera profitable : s’il ne vous reste que peu d’années de remboursement, procéder à un rachat de votre prêt ne sera peut-être pas pertinent. Rapprochez-vous d’un conseiller bancaire pour faire le point sur votre dossier.

N'oubliez pas de prendre en compte les frais associés à cette démarche, tels que les éventuelles indemnités de remboursement ou les frais de dossier, dans le cas où vous effectuez un rachat de crédit avec un établissement différent du prêteur d'origine.

Tableau récapitulatif des éléments à considérer

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