Financer un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident

Acheter un bien immobilier en Espagne est un rêve pour beaucoup, que ce soit pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. Cependant, en tant que non-résident, les conditions de prêt diffèrent de celles appliquées aux résidents espagnols. Dans cet article, nous répondrons à la plupart des questions que vous vous posez concernant le financement d’un bien immobilier en Espagne.

Les options pour obtenir un prêt immobilier pour un achat en Espagne

Si vous résidez en France, en Suisse ou en Belgique, vous pouvez également financer votre achat en Espagne via une banque de votre pays. Voici les options principales :

Utiliser un bien immobilier dans son pays de résidence comme garantie
Prêt personnel non affecté
Solliciter une banque espagnole

Il paraît logique de solliciter un prêt en France lorsqu’on est résident français et qu’on souhaite acquérir une résidence secondaire ou faire un investissement locatif en Espagne. Si vous n’avez pas de bien à offrir en garantie ou si vous ne souhaitez pas engager un bien immobilier, une autre option consiste à souscrire un prêt personnel non affecté.

Option de financement depuis votre pays : Si vous êtes résident en France, en Suisse ou en Belgique, vous pouvez également financer votre achat en Espagne via une banque de votre pays.

Banques espagnoles : Vous pouvez aussi solliciter un prêt auprès d’une banque espagnole, mais les taux peuvent être moins avantageux pour les non-résidents.

1. Prêt hypothécaire

La première consiste à souscrire un prêt hypothécaire : vous utilisez un bien immobilier que vous possédez déjà (et qui est quasiment ou totalement remboursé) comme garantie pour obtenir un financement. Une banque française peut vous octroyer un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien à l’étranger en contrepartie de prendre une garantie sur un bien en France.

Si le bien hypothéqué fait l'objet d'un prêt en cours, la banque peut racheter le crédit pour avoir une garantie dit de premier rang. L’hypothèque sur le bien sera levée à la fin du remboursement du crédit immobilier. Dans tous les cas, pour un prêt hypothécaire, la banque vous prête au maximum entre 50 % et 70 % de la valeur du bien hypothéqué.

Exemple : Monsieur Dubois est propriétaire d’un appartement à Paris. La valeur de cet appartement sur le marché de l’immobilier est d’environ 390.000 euros. Monsieur Dubois souhaite acheter à crédit un bien situé à Alicante. Après avoir trouvé une banque spécialiste des achats à l’étranger, celle-ci lui propose un crédit à hauteur de 380.000 euros en prenant en garantie l’appartement parisien. Grâce à ce prêt, monsieur Dubois va pouvoir payer la villa de ses rêves à Alicante.

Bon plan : Vous connaissez quelqu’un au sein de votre famille ou de votre entourage qui est d’accord pour mettre en garantie un bien qu’il détient en propre ? Le prêt hypothécaire non affecté permet d’emprunter de l’argent sans avoir à justifier son utilisation.

2. Prêt Lombard

Une autre option, moins connue, est le prêt lombard : ici, c’est votre épargne (généralement placée sur une assurance-vie) qui est utilisée comme garantie. Elle est bloquée temporairement pour sécuriser le prêt. L’épargne nantie est mise en garantie : elle est donc bloquée, le plus souvent sur une assurance-vie. Ce type de financement a deux avantages. Il permet de ne pas déplacer de l’épargne avec un rendement intéressant, et de ne pas souscrire d’assurance de prêt.

3. Prêt avec une banque locale

Vous pouvez bien évidemment demander un prêt dans une banque étrangère. Même si vous financez votre acquisition depuis votre pays d’origine, vous devrez obligatoirement ouvrir un compte bancaire en Espagne. Si vous devez souscrire un crédit bancaire, les banques espagnoles prêtent plus facilement et à de meilleures conditions financières à un résident qu’à un non-résident.

Si vous n’êtes pas résident fiscal, vous devrez demander un crédit immobilier pour étrangers encore nommé crédit immobilier pour non-résident. L’apport sera au minimum de 30% + 15% pour les frais d’acquisition.

Voici quelques points importants à considérer lors de la demande de prêt auprès d'une banque espagnole:

Taux d'intérêt : Le taux d’intérêt d’un crédit en Espagne pour un français est situé aux alentours de 2 % et varient entre 1,75 et 2,75 %. Ce taux varie en fonction du montant emprunté et de la durée de remboursement. Vous devrez choisir entre un prêt à taux fixe ou à taux variable. Les Espagnols optent généralement pour le taux variable, alors que les Français sont plus friands des taux fixes.
Montant du prêt : Les banques espagnoles financent en général jusqu’à 80% de la valeur du bien acquis, si vous êtes résident permanent. Sinon, cette proportion tombe à 70, voire 60 %. Autre avantage, vous pouvez obtenir un financement jusqu’à 90 % en contractant votre prêt en France, alors qu’en Espagne il vous faudra un apport personnel entre 20 et 30 %.
Durée du prêt : La durée du prêt est relative à la capacité de remboursement du crédit. Les prêts immobiliers pour les non-résidents peuvent s’étendre jusqu’à 30 ans.

Obtenir un prêt immobilier en Espagne pour devenir propriétaire

Les démarches pour obtenir un prêt immobilier pour un achat en Espagne

La première étape pour obtenir un crédit immobilier en Espagne est de constituer un dossier solide qui convaincra la banque de votre capacité à rembourser le prêt. Que vous résidiez en France, en Suisse ou en Belgique, il est essentiel de préparer un dossier de financement détaillé et bien structuré pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier.

Comme en France, solliciter un prêt auprès d’une banque espagnole nécessite de bien peaufiner son dossier. Comme en France, vous devez produire des justificatifs d’identité et de ressources afin de permettre à la banque d’apprécier votre situation.

Préparer un dossier de financement solide
Comparer les offres de prêt

1. Préparer un dossier de financement solide

Les banques espagnoles exigent des preuves claires de la stabilité et de la régularité de vos revenus. Le fort montant de l’apport personnel impose à la banque de demander l’origine de cet apport. Il s’agit d’une sécurité obligatoire pour empêcher le blanchiment d’argent.

Justificatifs d’apport personnel : Fournissez des preuves claires de l’origine des fonds que vous prévoyez d’utiliser pour votre apport. Les banques examineront également vos relevés bancaires pour analyser la manière dont vous gérez vos finances. Conseil : Organisez vos documents pour qu’ils soient faciles à comprendre.

Pour lancer votre demande, il faut compléter ce formulaire, un conseiller Solutis lancera une étude gratuite et sans engagement.

2. Comparer les offres de prêt

Que vous résidiez en France, en Suisse ou en Belgique, il est crucial de comparer les différentes offres de prêt. Les taux d’intérêt, les conditions de remboursement et les frais peuvent varier considérablement d’une banque à l’autre. Prenez le temps de comparer plusieurs banques, car chaque établissement propose des conditions différentes.

En Suisse, en Belgique ou en France, faire appel à un courtier en prêt immobilier peut s’avérer utile, surtout pour les projets d’achat à l’étranger. Avant même d’avoir trouvé le bien immobilier, il peut être judicieux de demander une pré-approbation auprès de votre banque.

Les impôts et taxes en Espagne

Lorsque vous achetez un bien en Espagne, vous êtes soumis aux taxes et impôts du pays, même si vous êtes non-résident. Les biens acquis en Espagne sont soumis aux impôts ibériques et il existe des taxes spécifiques pour les non-résidents.

Si le bien est destiné à être votre résidence secondaire, vous serez soumis à l’impôt foncier (IBI), en moyenne de 1000 € par an.

Tableau récapitulatif des taxes pour les non-résidents propriétaires en Espagne :

Type de taxe	Description	Montant approximatif
Impôt foncier (IBI)	Taxe annuelle sur la propriété	Environ 1000 € par an

Les particularités du marché immobilier espagnol

En Espagne, le montant de la vente ne transite pas par le notaire, contrairement à d’autres pays comme la France. Voici quelques méthodes de paiement courantes :

Le chèque de banque certifié : il est parfois exigé et il se pratique couramment. Il a toutefois un coût et son émission compte dans le calcul des frais annexes liés au crédit.
Le virement OMF (ordenes de movimiento de fondo) : il s’agit d’un transfert immédiat d’une banque à une autre qui est réalisé dès que le vendeur a validé son identification.
Le virement traditionnel : il est plus long et moins sécurisant pour le vendeur puisque le notaire ne perçoit pas les fonds à l’avance.

Les documents et formalités administratives

Pour acheter en Espagne ou ouvrir un compte bancaire auprès d’une banque ibérique, vous devez obtenir un Numéro d’Identification Étranger (NIE). Il équivaut à une immatriculation fiscale sur le territoire espagnol. Vous ne pourrez faire aucune démarche administrative en Espagne sans obtenir le NIE.

Le NIE (numéro d’identification étranger) : vous pouvez l’obtenir depuis votre pays d’origine. Votre certificat d’enregistrement de citoyen européen ou un certificat de résidence (quittance de loyer…). Avec la monnaie unique, ouvrir un compte bancaire en Espagne ne présente aucun inconvénient pour les résidents de la zone euro.

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