Fiscalité Airbnb : Tout savoir sur les nouvelles règles

Lorsqu’un particulier tire des revenus d’une location meublée d’un bien immobilier sur une plateforme en ligne comme Airbnb, ceux-ci sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Depuis plusieurs années, la crise du logement pousse de nombreuses voix à réclamer une réforme de la fiscalité des locations meublées de courte durée. Le feuilleton de la fiscalité des locations meublées vient de connaître un nouvel épisode avec l’invalidation, par le Conseil d’État, de la doctrine fiscale proposant de ne pas tenir compte des mesures législatives adoptées dans la loi de finances pour 2024.

Le paysage fiscal des locations touristiques de courte durée évolue considérablement à partir du 1er janvier 2025. Les revenus générés par les plateformes comme Airbnb, Booking, ou Abritel seront soumis à une fiscalité plus stricte. Cette réforme affecte notamment les abattements forfaitaires et les seuils d’éligibilité, selon que votre bien est classé ou non en meublé de tourisme.

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Les régimes d'imposition

Au regard de l’impôt sur le revenu, les revenus issus des locations de locaux meublés constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Leur taxation relève du régime réel d’imposition qui tient compte des frais réels, ou du micro-BIC, un régime d’imposition simplifié qui permet d’appliquer un forfait représentatif des frais et charges.

Le régime micro-BIC

Prévu par l’article 50-0 du Code général des impôts (CGI), le régime micro-BIC est réservé aux entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à certains plafonds, qui varient selon la nature de l’activité de location.

Pour la location de locaux classés meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, il s’appliquait dans la limite de 188 700 euros de chiffre d’affaires. Il prévoyait un abattement forfaitaire représentatif de charges de 71 % du chiffre d’affaires hors taxes. Ce régime a été désigné par ses détracteurs comme la niche fiscale Airbnb.

Pour la location de logements meublés et de locaux de tourisme non classés, il s’appliquait dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires. Il prévoyait un abattement forfaitaire de 50 %.

Infographie sur les taux d'abattement fiscal des locations meublées en 2025

Le régime réel

Les bailleurs peuvent opter pour le régime réel d’imposition quel que soit le montant du chiffre d’affaires réalisé. A la différence du régime micro-BIC, le régime du réel permet au contribuable de déduire les charges pour leur montant réel du résultat imposable. Si le contribuable est au régime réel, il n’y a pas d’abattement automatique.

Le contribuable est également soumis au régime du réel si le montant des recettes est supérieur à 15.000 euros par an pour les locations de meublés de tourisme non-classés. Le contribuable est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’il est LMP, il sera soumis aux cotisations sociales des indépendants.

Déclaration des revenus

Les règles ci-dessous concernent la déclaration des revenus 2022 (déposée au printemps 2023).

Au régime micro-BIC, il convient de reporter le montant des loyers bruts dans la déclaration n°2042 C Pro en case 5 KP (page 3) si le contribuable est LMP. Si le contribuable est LMNP, les loyers bruts doivent être reportés en case 5 ND en page 5 de la déclaration n°2042 C Pro.
Si le contribuable est au régime réel, il doit déposer une déclaration de résultats n°2031 SD, et reporter le montant des loyers en case 5 KC ou 5 KI de la déclaration n°2042 C Pro s’il est LMP, ou en case 5 NA ou 5 NK s’il est LMNP.

Les changements apportés par la loi de finances pour 2024

Si le gouvernement avait inscrit quelques mesures relatives à la fiscalité locative dans le texte initial du projet de loi de finances pour 2024, il était resté muet sur le régime fiscal de la location meublée de courte durée, tant critiqué.

Un amendement introduit par les députés en première lecture a prévu une réforme minimale, en alignant le régime fiscal des locaux meublés de tourisme sur celui des autres locations de meublés : le plafond de recettes de 188 700 euros était abaissé à 77 700 euros et l’abattement était abaissé de 71 % à 50 %.

Un abattement supplémentaire de 21 % était prévu pour les locations de locaux classés meublés de tourisme en zone rurale, sous réserve que le chiffre d’affaires ne dépasse pas 50 000 euros.

Jugeant cette mesure insuffisante, les sénateurs ont modifié le texte du projet de loi en première lecture. Leur mouture consistait à supprimer la niche fiscale Airbnb avec un plafond de recettes du micro-BIC unique à tous les locaux meublés de tourisme à 15 000 euros et un abattement pour frais et charges à 30 %.

L’abattement supplémentaire de 21 % dans les zones peu denses était maintenu. En seconde lecture à l’Assemblée nationale, le gouvernement a cru pouvoir modifier la version transmise par le Sénat et revenir à sa mouture, à savoir le plafond du micro-BIC à 77 700 euros et l’abattement à 50 %.

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Le 21 décembre 2024, le projet de loi de finances pour 2024 a été adopté par l’Assemblée nationale en seconde lecture après que le gouvernement a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 49-3 de la Constitution, lui permettant de faire passer ses dernières modifications sans discussion, ni en commission, ni en séance publique.

Pourtant, le texte adopté n’est pas conforme à l’intention du gouvernement, loin de là. Selon une « erreur matérielle » comme évoqué par le gouvernement, le texte final retient un micro-BIC à tous les meublés de tourisme revu à la baisse avec un plafond de recettes à 15 000 euros et abattement à 30 %, auquel s’ajoute éventuellement un abattement supplémentaire de 21 % si l’ensemble de ses recettes ne dépassent pas 15 000 euros pour les meublés de tourisme classés hors zone tendue.

Conscient de sa bourde, le gouvernement a réagi le 20 décembre 2023 par la voix de son ministre délégué chargé des Comptes publics, Thomas Cazeneuve, assurant que « rien ne changera dans l’immédiat ».

Cet engagement a été suivi de la publication le 14 février 2024 au BOFiP d’une actualité destinée à geler la mesure adoptée et à réintroduire les conditions fiscales avantageuses pour la location meublée de courte durée.

L’administration fiscale indiquait : « Les dispositions de [l’article 45 de la loi de finances pour 2024] sont réputées s’appliquer aux revenus de l’année 2023, y compris lorsqu’elles ont pour effet de faire basculer des contribuables du régime des microentreprises vers un régime réel d’imposition du fait de la baisse du seuil de chiffre d’affaires d’application du régime des microentreprises. Cette modification impose aux contribuables concernés de reconstituer a posteriori une comptabilité commerciale pour l’année 2023.

Les contribuables peuvent donc appliquer, dès l’imposition des revenus de l’année 2023, les modifications issues de l’article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024. Toutefois, afin de limiter les conséquences d’une application rétroactive de cette mesure à des opérations déjà réalisées, il est admis que les contribuables puissent continuer à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions de l’article 50-0 du CGI, dans leur version antérieure à la publication de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 » (BOI-BIC-CHAMP-40-20, paragraphe 55).

Contestant cette réintroduction par voie d’instruction fiscale du régime fiscal favorable, source de concurrence, plusieurs acteurs de l’hôtellerie ont porté l’affaire en justice au côté de deux sénateurs, Ian Brossat (PCF) et Max Brisson (Les Républicains).

Un référé avait été déposé le 14 mars 2023, jour de la publication des commentaires administratifs, par ces trois associations professionnelles et les sénateurs. Le 18 mars 2024, la haute juridiction administrative avait rejeté leurs requêtes : « Dès lors que les recours pour excès de pouvoir introduits par les requérants seront appelés à une audience dans les prochaines semaines (…) et qu’il n’apparaît pas, au vu des éléments apportés par les requérants, que la mise en œuvre de la mesure contestée caractériserait une situation d’urgence telle qu’elle justifie la suspension de son exécution sans attendre le jugement au fond » (CE, Juge des référés, 18 mars 2024, n° 492386).

Décision du Conseil d'État

Tout d’abord, le Conseil d’État juge recevable le recours contre le commentaire administratif. « Cette interprétation émanant des services chargés d’établir l’assiette de l’imposition, qui ne se borne pas à renvoyer sans s’y substituer aux commentaires de la loi fiscale publiés sous la référence BOI-BIC-CHAMP-40-20, est susceptible de produire des effets notables sur la situation des personnes qui, ayant réalisé au titre de l’année 2023 des activités entrant dans le champ d’application de l’article 50-0 du Code général des impôts, pourraient faire le choix de ne pas appliquer, pour la déclaration desdits revenus, les dispositions en vigueur depuis le 31 décembre 2023 ».

Ensuite, le Conseil d’État écarte le moyen relatif à une prétendue restriction du champ d’application de la loi : « Les énonciations du deuxième alinéa du paragraphe 1 de l’actualité attaquée qui, introduites par l’adverbe “notamment”, se bornent à commenter les incidences de l’article 45 de la loi de finances pour 2024 sur le régime fiscal applicable aux activités de location de locaux meublés de tourisme non classés, ne comportent aucun commentaire relatif à l’application de ces dispositions aux locaux meublés de tourisme classés.

En revanche, il considère que la tolérance administrative ajoute effectivement à la loi et que l’administration n’en a pas la compétence : « En indiquant, au sixième et dernier alinéa du paragraphe 1/ de l’actualité attaquée, les bénéficiaires de revenus entrant dans le champ de ces dispositions, ont la possibilité d’appliquer, pour la détermination de leurs bases d’imposition au titre de 2023, les dispositions de l’article 50-0 du Code général des impôts dans une rédaction qui n’était plus applicable auxdits revenus, par l’effet de la modification législative mentionnée au point 7, l’administration a incompétemment ajouté à la loi.

La tolérance administrative ainsi annulée, l’application littérale des dispositions de l’article 50-0 du CGI telles que votées dans la loi de finances pour 2024 est désormais incontournable. En principe, ce traitement plus sévère s’applique aux revenus 2023 qui ont été déclarés au printemps dernier. Toutefois, l’arrêt du Conseil d’État est intervenu après la campagne déclarative et il ne revêt pas de caractère rétroactif.

Autrement dit les contribuables vont bénéficier des anciennes règles pour leurs revenus perçus en 2023. Pour la suite, la correction de la loi de finances devait s’inscrire dans la proposition de loi Remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, sur laquelle le gouvernement avait engagé la procédure accélérée en novembre dernier.

L’adoption de ce texte a été stoppée par la dissolution de l’Assemblée nationale après son passage en commission mixte paritaire en mai 2024. Il a été déposé en seconde lecture devant la nouvelle chambre le mardi 23 juillet 2024. Nous les savions dans le viseur depuis un bout de temps.

Nouvelles mesures à partir de 2025

La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a été publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024. Service-Public.fr détaille les principales mesures.

Schéma récapitulatif des changements pour les locations meublées

Déclaration obligatoire de résidence principale

Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration (enregistrement auprès d’un téléservice national dédié). Le loueur devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme. C'est ce qu'indique la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.

Nouveaux taux de l’abattement fiscal

Ce sont les suivants :

50 % pour les biens classés et les chambres d'hôtes (avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels) ;
30 % pour les biens non classés (avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels).

Ces nouveaux taux s'appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2025.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage. En France métropolitaine, ces logements devront attester d’un DPE classé :

entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;
entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034 (la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).

À partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander au propriétaire de fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. L'absence de transmission du DPE est passible d'une astreinte administrative de 100 € par jour. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE encourra est une amende administrative de 5 000 € maximum.

Des pouvoirs élargis pour les maires

Les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et ainsi réserver des secteurs dans leur plan local d’urbanisme (PLU) pour les constructions de résidences principales afin de mieux réguler les locations touristiques.

À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui). Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.

D’autre part, les maires pourront prononcer 2 nouvelles amendes administratives de :

10 000 € maximum en cas de défaut d'enregistrement d'un meublé de tourisme ;
20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

De plus, les communes dotées d'un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

Modification du règlement de copropriété

À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme.

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