SCI Immobilière et Fiscalité : Comment ça Marche ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société très connue et appréciée par les investisseurs qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif tout en maîtrisant leur fiscalité. Elle peut être créée à partir du moment où deux associés au minimum sont présents pour la constituer et qu’ils ont pour projet de détenir un ou plusieurs immeubles.

En permettant à plusieurs personnes de détenir ensemble un patrimoine immobilier, la SCI offre de nombreux avantages. Ces avantages sont liés à la fiscalité de l’investissement, à la transmission de patrimoine et à la gestion du bien immobilier locatif. Toutefois, la SCI comporte également quelques inconvénients, notamment en termes de formalités administratives et de responsabilités des associés.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile créée pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle permet donc à des associés de détenir des parts sociales dans la société. La SCI immobilière est souvent utilisée pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Mais elle permet aussi de protéger le patrimoine personnel des associés.

Concernant l'imposition, elle peut être choisie entre l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés, selon le régime d'imposition choisi. La SCI simplifie aussi les démarches de cession des parts sociales.

Fonctionnement de la SCI

Une société civile immobilière (SCI) fonctionne en réunissant plusieurs associés. Bien à savoir : il faut noter qu’il est impossible de créer une SCI seule. En effet, la création d'une SCI doit au moins réunir deux associés.

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Comme mentionné un peu plus haut, ces associés apportent des biens ou des fonds à la société. Dans une SCI, chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Les décisions relatives à la gestion du patrimoine dans une SCI, comme la location ou la vente, sont prises lors des assemblées générales des associés.

Les revenus générés par la SCI peuvent être imposés à l'impôt sur le revenu (si transparence fiscale) ou à l'impôt sur les sociétés.

Actuellement, de nombreux investisseurs décident de se lancer dans la sci, car cette structure offre de nombreux avantages. L’un des principaux avantages de la SCI est la distinction entre le patrimoine personnel des associés et le patrimoine de la société. Les biens immobiliers qui ont été acquis par la SCI appartiennent à la société et non aux associés individuellement.

Ainsi, le patrimoine personnel des associés est protégé des créanciers en cas de dettes liées à la gestion de la société. Il n’y a que les biens de la SCI qui peuvent être saisis pour rembourser les dettes de la société, à moins que les associés ne se portent garants.

La succession est aussi un avantage à considérer pour ceux qui détiennent un bien immobilier via une SCI familiale. En effet, en investissant dans une SCI, vous préparez aussi l'avenir de vos enfants et de votre famille. La cession des parts sociales devient alors une étape incontournable pour tout investisseur. Cette démarche simplifie également la gestion fiscale. Elle vous permet d'éviter de mener les procédures plus complexes comme le démembrement de parts.

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Dans une SCI, la propriété et la gestion de plusieurs biens sont centralisées au sein de la société elle-même. Cela signifie que les biens acquis par la SCI n'appartiennent pas directement aux associés, mais à la société civile immobilière. Ainsi, la SCI permet aux associés de prendre des décisions collectives liées au bien immobilier comme l'achat, la location ou la vente par exemple.

Cette organisation offre une plus grande flexibilité dans la répartition des charges et des revenus entre les associés. De plus, la gestion administrative et fiscale est facilitée, surtout en termes de comptabilité et d’imposition.

Les investisseurs qui choisissent de monter une SCI peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Contrairement à l'imposition sur le revenu, où les bénéfices sont imposés au barème progressif, l'impôt sur les sociétés est très apprécié, car il offre un taux d'imposition fixe sur les bénéfices de la SCI. Ce qui est un grand plus pour les SCI qui génèrent des revenus locatifs élevés.

De plus, grâce à l’IS, les associés ne sont imposés que lorsqu'ils perçoivent des dividendes. Lorsque vous investissez dans une SCI, vous pouvez choisir la fiscalité de votre investissement selon vos objectifs : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.

Mais peu importe le régime choisi, la SCI vous permet toujours de réduire l’impact fiscal de votre investissement. Sous le régime de l'impôt sur le revenu, par exemple, les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances) permettent de diminuer la base imposable. Si vous optez pour l'impôt sur les sociétés, vous pouvez amortir le bien immobilier. Cela réduit encore plus la base imposable.

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Inconvénients de la SCI

Il faut noter que la création de la société civile immobilière ne comporte pas que des avantages. La sci immobilier entraîne des contraintes de coût, car il y a des formalités juridiques que vous devez respecter à la création. Il s’agit des droits d’enregistrement qui sont compris entre 1500 et 3000 euros. Ce coût varie en fonction de l'objet social et du code d’activité de création de la sci pour l'achat immobilier et selon la complexité des statuts.

Faites attention à ne pas prendre des statuts sur Internet. Ces statuts ne sont pas toujours adaptés à votre situation personnelle. Les statuts sur Internet ne répondent pas toujours aux exigences de votre objectif. Ils ne correspondent en réalité pas à ce que vous souhaitez faire avec votre bien. Des erreurs peuvent s’y trouver.

Créer une sci immobilier entraîne aussi des coûts de comptabilité annuels, car vous devez faire des bilans, des comptes de résultat et autres. Avant de se lancer, nous vous conseillons de faire vos calculs par rapport à ce facteur. La gestion d'une SCI est plus complexe que celle d'une simple détention immobilière en direct.

En tant qu’entreprise, elle est soumise à de nombreuses obligations. Parmi ces obligations, la SCI doit par exemple tenir une comptabilité régulière, organiser des assemblées générales, rédiger des procès-verbaux et déposer les comptes annuels auprès du greffe. Si ces obligations peuvent être considérées comme des éléments de gestion structurée et saine, elles représentent néanmoins un fardeau administratif, surtout pour les associés qui ne sont pas familiers avec ce type de démarches.

Même si la SCI offre une grande flexibilité en termes de fiscalité, sachez qu’elle peut être moins avantageuse que la détention en direct. En cas d'option pour l'impôt sur le revenu (IR), les revenus locatifs sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Aussi, si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce régime peut entraîner une fiscalité accrue lors de la vente du bien. En effet, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (après amortissement).

Dans une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société de manière illimitée et proportionnelle à leurs parts sociales. Cela signifie qu'en cas de dettes importantes de la SCI, chaque associé peut être tenu de contribuer au remboursement des créanciers, même si cela affecte son patrimoine personnel.

La SCI est par nature une société civile. Elle n’est donc pas conçue pour des activités non commerciales. Dès lors, elle n’est pas adaptée à l’exercice d’une activité commerciale. Dans ces cas, la SCI pourrait être requalifiée en société commerciale.

La société civile immobilière (SCI) est une structure très intéressante si vous souhaitez optimiser la gestion et la transmission de votre patrimoine tout en bénéficiant de divers avantages fiscaux. Mais même si elle est avantageuse, sachez qu'elle présente également des inconvénients que vous devez prendre en compte avant de se lancer. Parmi ces inconvénients, les plus remarquables sont la complexité des formalités administratives, la fiscalité parfois moins avantageuse selon le régime choisi et la responsabilité illimitée des associés.

D'ailleurs, si vous êtes à la recherche d'un expert en investissement locatif pour vous aider à monter une SCI, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons mettre à votre disposition une équipe de professionnels compétents qui sauront vous accompagner tout au long de votre projet.

Fiscalité de la SCI : IR vs IS

Quand on se renseigne sur comment créer une SCI, la question du régime fiscal se pose très rapidement. L'imposition à l’IR est le régime fiscal le plus souvent choisi pour les SCI. Quand la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, on dit que la SCI est “transparente". En effet, d’un point de vue fiscal, la société ne paie aucun impôt. Ce montant correspond à la quote-part détenue dans le capital social de la société.

D’une part, le régime du micro-foncier consiste à appliquer un abattement automatique de 30 % pour déterminer le revenu imposable à l’impôt sur le revenu. Ainsi, l’associé est imposé uniquement sur 70 % de ses revenus fonciers. Cette option est réservée aux associés dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15.000 € par an.

Pour la SCI, l'imposition de la plus-value est celle des particuliers quand la SCI est à l’impôt sur le revenu. Un abattement progressif a donc vocation à s’appliquer dès la sixième année de détention du bien immobilier.

Enfin, les SCI à l’IR n’ont pas d’obligations comptables. L’imposition à l’IS pour une SCI peut être avantageuse dans certains cas. Pour les exercices ouverts à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %.

Le principal avantage de l’IS en SCI est qu’il permet aux associés de ne pas être soumis à une imposition supplémentaire à titre personnel s’ils ne perçoivent pas de dividende. Pour une SCI, l'imposition à l’IS permet également de déduire certaines charges des bénéfices comme la rémunération du gérant.

Tout d’abord, l’imposition de la plus-value immobilière d’une SCI à l’IS correspond à la taxe sur les plus-values professionnelles au taux de 25 %. Enfin, l’imposition d’une SCI à l’IS implique la tenue d’une comptabilité d’engagement.

Généralement, l’objectif d’une SCI familiale est de faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers. Pour une SCI immobilière, le choix entre IR et IS dépend surtout des ambitions des associés. Si le but est de générer beaucoup de bénéfices, alors l’impôt sur les sociétés sera plus avantageux, notamment parce qu’il permet de ne pas impacter l’imposition personnelle des associés.

Si vous avez opté pour l’IR, vous pouvez choisir de changer pour l’IS à tout moment. L’achat d’un bien immobilier en SCI nécessite non seulement de se préoccuper de la création de la société si elle n’existe pas encore, du financement, mais aussi de l’imposition.

Vous avez compris les principes de base de l’imposition d’une SCI. Une SCI est une société civile immobilière. Elle vous permet d’investir dans l’immobilier et de louer vos biens immobiliers. L'importance de la fiscalité dans la gestion d’une SCI : il faut bien comprendre la fiscalité d’une SCI afin de choisir le régime fiscal le plus adapté à vos projets. Cela vous permettra ainsi de mieux gérer vos investissements et donc, les faire fructifier.

Comparaison des régimes fiscaux : SCI à l'IR vs SCI à l'IS

L’imposition de la SCI diffère selon que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI à l'IR : Caractéristiques et fonctionnement

Les associés d’une SCI soumise au régime des sociétés de personnes sont imposés sur les revenus tirés des locations à proportion de leur participation au capital social. Leur quote-part est à déclarer dans la catégorie correspondant à la nature de l'activité de la société. Pour rappel, l’imposition a lieu peu importe l’attribution effective des résultats aux associés.

Concrètement, dans le cas d’une SCI donnant en location nue un immeuble à usage d’habitation, les loyers perçus seront imposés entre les mains des associés et selon leur quote-part respective :

• à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour les associés personnes physiques ;
• à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC professionnels ou BA pour les entreprises associées relevant de ces catégories à un régime réel d’imposition ;
• à l'impôt sur les sociétés et selon les règles propres à cet impôt pour les associées personnes morales soumises à celui-ci.

Même logique pour les plus-values à la revente de l'immeuble par la SCI à l'IR, elles sont imposées au niveau des associés :

• à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques (avec application des abattements pour durée de détention le cas échéant) ;
• à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values professionnelles pour les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu à un régime réel d’imposition ;
• à l'impôt sur les sociétés pour les associées personnes morales soumises à celui-ci ; (revenus intégrés au résultat imposable au taux de droit commun et sans abattement possible).

SCI à l'IS : Caractéristiques et fonctionnement

En cas d’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés, la société est directement redevable de l’impôt en ce qui concerne les bénéfices et les plus-values. Le taux d’imposition des bénéfices est alors de 15% jusqu’à 42 500 € et 25% au-delà. Les déficits pourront être imputés sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.

Dans le cas d’une société à l’impôt sur les sociétés, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles. En SCI à l’IS, contrairement aux SCI à l’IR, il est possible de déduire annuellement un pourcentage du prix d’acquisition des actifs amortissables (concrètement, les biens immobiliers) selon leur durée normale d’utilisation.

En cas de cession, le montant de la plus-value de cession d’un bien immobilier est lui-même imposé à 25%. La plus-value se calcule en faisant la différence entre la valeur de cession et la valeur nette comptable (c’est-à-dire, la valeur d’acquisition diminuée des amortissements pratiqués).

En revanche, la cession des titres de la SCI à l’impôt sur les sociétés par un associé personne physique relève du régime des plus-values sur valeurs mobilières. Cette plus-value est alors imposée à un taux global de 30%, incluant 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.

Une fois le résultat fiscal déterminé, si un bénéfice est dégagé malgré la pratique des amortissements, l’impôt sur les sociétés doit être acquitté par la SCI. Le résultat de la SCI doit être télédéclaré à l’administration fiscale au travers du formulaire N°2065-SD. Le montant à payer sera alors fonction du taux préalablement cité.

Une SCI familiale est une SCI dont les associés sont des membres de la même famille. Néanmoins, cela n’a pas d’impact direct en termes de fiscalité. Les règles précédemment exposées en termes d’impôt sur le revenu et d’impôt sur les sociétés sont applicables de la même façon à ce type de SCI.

Imposition lors de l'achat d'un bien immobilier en SCI

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les règles fiscales varient en fonction de la nature de ce bien (bâti ou non bâti) et, dans le cas d'un immeuble bâti, de la date de son achèvement. En ce qui concerne le cas le plus fréquent, qui est l’achat d’un bien immobilier ancien (qui n’est pas neuf), sont dus :

• des droits d’enregistrement (environ 5% du prix d’achat - variable selon les départements) ;
• et des émoluments du notaire (selon un barème légal).

Globalement, la somme des droits d’enregistrement et des émoluments du notaire représentent un coût d’environ 8% du prix d’achat. Les revenus locatifs d’une SCI sont imposés selon le régime fiscal dont dépend la SCI (impôt sur le revenu, ou impôt sur les sociétés), tel que présenté dans les parties antérieures.

Les biens immobiliers détenus par une SCI apparaissent au bilan de cette SCI. Ces biens immobiliers sont donc intégrés à la comptabilité de la SCI.

SCI et TVA

La soumission d'une SCI à la TVA dépend du type de location réalisée.

Pour les locations à usage d'habitation :

Par principe, pour les biens immobiliers à usage d'habitation, il n'y a jamais de TVA. Il n’existe qu’une exception à cela : la parahôtellerie, c'est-à-dire, quand en plus de mettre à disposition un logement meublé, il est fourni au locataire, au moins 3 des 4 prestations de service suivantes : fourniture du petit déjeuner, fourniture du linge de maison, entretien régulier des locaux, accueil personnalisé.

Pour les locations à usage professionnel :

S'il s'agit d'une location à usage professionnel aménagé (c’est-à-dire loué avec l’équipement nécessaire à la réalisation de l’activité professionnelle), alors la TVA s'applique de plein droit. S'il s'agit d'une location à usage professionnel non aménagée, par principe, il n'y a pas de TVA mais il est possible de choisir l'option pour la TVA.

En SCI, les taxes à payer sont :

• l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés selon le régime fiscal choisi ;
• la CFE de la SCI selon le type de location que vous réalisez (certaines locations n’y sont pas soumises) ;
• la taxe sur la valeur vénale des immeubles ;
• la contribution de revenus locatifs (CRL) : celle-ci peut être attendue en fonction de certains critères soumis par l’administration fiscale. Cette contribution est basée sur les loyers perçus et est de 2.5%. Néanmoins lorsque les revenus de location donnent lieu au paiement de la TVA ou sont inférieurs à 1 830 € par local, ils ne sont pas concernés par la CRL.

Obligations Comptables et Déclaratives

La tenue de la comptabilité est différente selon le régime fiscal choisi et la qualité de l’associé (personne physique ou morale). Si votre SCI est soumise à l’IR et est donc transparente fiscalement, vous devez :

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