SARL Immobilière : Définition, Fonctionnement et Implications

La SARL (Société à Responsabilité Limitée) est une forme juridique de société commerciale à responsabilité limitée constituée par deux associés au minimum (ou par un seul associé lorsqu’elle prend la forme d’une SARL unipersonnelle). La SARL est une société à responsabilité limitée, il s’agit d’une forme de société commerciale qui permet aux associés de limiter leur responsabilité au montant de leurs apports.

Une SARL immobilière est une SARL dont l'activité consiste à acquérir et gérer des biens immobiliers. Parler de SARL immobilière revient en réalité à mélanger le statut juridique de la société créée avec sa finalité. La SARL immobilière n’est pas une forme juridique à proprement parler. C’est une SARL “classique” ayant pour objet social la gestion d’un patrimoine immobilier.

Cet article explore en détail la définition, le fonctionnement, les avantages, les inconvénients et les implications fiscales d'une SARL immobilière. Il offre également des conseils pour déterminer si cette structure est adaptée à vos projets d'investissement immobilier.

Investir dans l'immobilier : en SAS ou en SARL ?

Qu'est-ce qu'une SARL Immobilière ?

La SARL immobilière est une société commerciale ayant pour objet l’acquisition, la gestion et l’exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers. En d’autres termes, la SARL immobilière ressemble quelque peu à une SCI à la différence qu’il s’agit d’une société commerciale. Cette distinction emporte de nombreuses conséquences notamment fiscales et légales.

Étant une société commerciale, la SARL immobilière se distingue de la création d’une SCI qui elle est une société civile. La SARL immobilière a pour objet social l’acquisition, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. Si la SCI est la forme juridique la plus “connue” pour la gestion d’un patrimoine immobilier, la SCI étant une société civile, elle ne peut réaliser des activités commerciales. En fonction de la raison pour laquelle la société est créée, la société civile immobilière peut vite trouver ses limites, surtout si la société est crée à des fins commerciales.

Constitution d'une SARL

Une SARL doit être constituée par au moins 2 associés (ou un seul associé en cas de création d’une SARL unipersonnelle ou EURL), qui peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Le capital social est obligatoire mais aucun minimum n’est fixé par la loi.

Pour créer une SARL, il est nécessaire :

De rédiger des statuts. Les statuts d’une SARL ont pour objectif d’organiser le fonctionnement et l’organisation de la société. Ils doivent être rédigés par écrit et être signés par tous les associés.
De nommer les dirigeants. Lorsqu’ils ne sont pas désignés directement dans les statuts, les gérants de la société (ou le gérant) doivent être nommés après la signature des statuts dans les plus brefs délais.
De réaliser les apports. Chaque associé doit réaliser les apports qu’il s’est engagé à effectuer à la SARL. Ces apports peuvent correspondre à des apports en numéraire (apports d’argent) qu’il convient de verser ou à des apports en nature (apports de biens autres que de l’argent) qu’il convient d’évaluer et d’en transférer la propriété à la société. Parfois, un commissaire aux apports doit intervenir.
De publier un avis de constitution au journal des annonces légales. Cette formalité de publicité est obligatoire.
De demander l’immatriculation de la SARL au registre du commerce et des sociétés.

Les statuts d’une SARL sont réglementés par plusieurs textes de loi. Tout d’abord, ils doivent obligatoirement contenir plusieurs informations obligatoires. Une SARL a obligatoirement un gérant, chargé de la représenter légalement. Il est également possible de nommer plusieurs gérants.

Fonctionnement d'une SARL Immobilière

Une SARL immobilière fonctionne comme une société immobilière classique : la SARL détient l’immeuble tandis que les investisseurs détiennent des parts de la SARL immobilière. On parle alors de détention indirecte.

La SARL immobilière s’adresse principalement à plusieurs investisseurs immobiliers souhaitant mettre en commun des apports en numéraire dans le but d’effectuer une opération immobilière. Les apports en numéraire des associés vont constituer le capital social de la SARL immobilière : si 4 associés apportent chacun 100 000 euros, le capital social de la SARL immobilière sera de 400 000 euros.

En contrepartie, les associés recevront des parts sociales de la SARL immobilière qui leur conférera plusieurs droits notables :

la possibilité de percevoir des dividendes (versement des bénéfices de la SARL immobilière)
le droit de voter les décisions importantes telles que la nomination ou la révocation des gérants, la modification des statuts de la société, la distribution des dividendes, l’augmentation ou la diminution du capital social…

Ainsi, les associés disposent de droits sur la société, mais aucun droit direct sur les biens immobiliers détenus par la SARL immobilière. Ce sera principalement le ou les gérants de la SARL immobilière qui vont administrer les biens immobiliers, choisir les locataires, déterminer s’il est judicieux d’acheter ou de vendre certains biens immobiliers… Le contrôle par les associés est donc indirect et est exercé par l’intermédiaire de leur droit de révoquer le collège de gérance s’il ne respecte pas leurs objectifs.

Avantages et Inconvénients de la SARL Immobilière

Avantages

Protection du patrimoine personnel : La SARL est une forme juridique qui permet aux associés de protéger leur patrimoine personnel. La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports.
Cadre juridique sécurisant : Le fonctionnement des SARL est largement encadré par la loi, ce qui procure un cadre juridique sécurisant pour les associés.
Choix du régime fiscal : En matière d’imposition des bénéfices, les associés d’une SARL ont le choix entre l’impôt sur les sociétés ou l’imposition directe des bénéfices à leur nom.
Facilitation de la gestion : Passer par le biais d’une SARL permet de faciliter la gestion du bien immobilier.
Activité de location meublée sous le régime LMNP : La possibilité d’exercer une activité de location meublée sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) constitue un atout, offrant des avantages fiscaux, tels qu’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, à condition de respecter certaines limites.
Transmission de patrimoine facilitée : La SARL immobilière familiale facilite la transmission de patrimoine, grâce à des exonérations ou des réductions d’impôts lors de la cession de biens ou de parts sociales, notamment dans le cadre familial.

Inconvénients

Complexité juridique en SARL de famille : La SARL de famille impose un lien familial entre les associés pour conserver son statut. Ce critère peut engendrer des complications, notamment en cas de conflit entre membres ou de volonté de céder des parts.
Gestion et salaire du gérant : Le salaire du gérant ne peut pas être déduit des bénéfices imposables dans une SARL soumise à l’IR.
Stabilité à long terme dépendante : La stabilité à long terme de la SARL dépend fortement de l’alignement des associés sur les objectifs du projet.
Coût de fonctionnement élevé : La SARL immobilière se caractérise par un coût de fonctionnement comparativement élevé vis-à-vis des sociétés civiles (environ 3 000 euros par an).
Double imposition potentielle : Sauf à envisager un financement au moyen d’un compte courant d’associés dans le cadre d’un investissement locatif, les sociétés immobilières à l’IS impliquent un double niveau d’imposition.
Gérance majoritaire : Avec environ 40 % de cotisations supplémentaires auquel s’ajoute la flat tax de 12,8 %, la remontée des bénéfices des associés gérants de la SARL immobilière dans leur patrimoine personnel est loin d’être une situation fiscalement idéale.

Fiscalité de la SARL Immobilière

Impôt sur les Sociétés (IS)

Au moment de sa création, une SARL est automatiquement soumise au régime de l'impôt sur les sociétés (IS). Autrement dit, ses bénéfices seront taxés suivant les règles de l'IS.

Taux d'imposition

Le taux d'imposition est de 25 % sur la totalité du résultat fiscal.

Un taux réduit de 15 % s'applique aux petites et moyennes entreprises qui réalisent un chiffre d’affaires hors taxes n’excédant pas 10 000 000 € et dont le capital est entièrement libéré et détenu pour au moins 75 % par des personnes physiques. Ce taux s'applique sur la part des bénéfices allant jusqu'à 42 500 €. Au delà, le taux d'imposition est de 25 %.

Déclaration des résultats

Toute société passible de l'IS doit souscrire une déclaration annuelle de résultat. Les documents à transmettre et les modalités de déclaration vont dépendre du régime d’imposition (réel normal ou réel simplifié) sous lequel la société est placée.

Régime réel simplifié (RSI) : Chiffre d'affaires hors taxes 2024 inférieur ou égal à 840 000 € (commerce et fourniture de logement) ou 254 000 € (prestation de services et location meublée).
Régime réel normal (RN) : Au-delà de ces seuils.

La déclaration de résultat doit être souscrite, en principe, dans les 3 mois de la clôture de l’exercice.

Paiement de l'impôt sur les sociétés (IS)

Le paiement de l'impôt sur les sociétés (IS) est réalisé en 5 fois, c'est-à-dire 4 acomptes trimestriels et 1 solde.

Chaque paiement d'acompte est effectué à date fixe : 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre.

Date de clôture de l'exercice concerné	1er acompte	2e acompte	3e acompte	4e acompte
Du 20 février au 19 mai N	15 juin N-1	15 septembre N-1	15 décembre N-1	15 mars N
Du 20 mai au 19 août N	15 septembre N-1	15 décembre N-1	15 mars N	15 juin N
Du 20 août au 19 novembre N	15 décembre N-1	15 mars N	15 juin N	15 septembre N
Du 20 novembre N au 19 février N+1	15 mars N	15 juin N	15 septembre N	15 décembre N

Le solde est égal à l’impôt dû sur les bénéfices annuels réalisés, diminué des acomptes déjà versés.

La société doit verser le solde au moyen du relevé de solde n° 2572 par voie électronique, au plus tard le 15 du 4e mois qui suit la clôture de l'exercice.

Option pour l'Impôt sur le Revenu (IR)

Une société peut opter pour le régime de l'impôt sur le revenu (IR) lorsqu'elle remplit toutes les conditions suivantes :

Elle exerce à titre principal une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale
Elle n'est pas cotée en bourse
Elle emploie moins de 50 salariés
Elle réalise un chiffre d'affaires annuel ou avoir un bilan total inférieur à 10 000 000 €
Elle doit avoir été créée depuis moins de 5 ans au moment de la demande d'option
Les droits de vote doivent être détenus à au moins 50 % par une ou plusieurs personnes physiques
Les droits de vote doivent être détenus à au moins 34 % par le gérant et les membres de son foyer fiscal.

Cette option est valable pour 5 exercices comptables et ne peut pas être renouvelée. Cette option entraine une imposition du résultat directement au niveau des associés, en fonction de la participation de chacun dans le capital de la société.

Imposition des revenus du gérant

Le gérant de SARL peut percevoir différents types de revenus : une rémunération au titre de son mandat social, des dividendes s'il est associé, voire des intérêts sur les sommes versées en compte courant d’associé.

Rémunération au titre du mandat social

Les fonctions de gérant peuvent être gratuites ou rémunérées. La rémunération est fixée librement, soit par les statuts, soit par la décision des associés, soit encore par tout organe de la société. La rémunération peut être fixe ou variable.

Le dirigeant doit déclarer cette rémunération en tant que « traitements et salaires » dans sa déclaration personnelle de revenus.

Dividendes

Lorsqu’il a souscrit au capital de la société, le gérant peut, en sa qualité d’associé, percevoir des dividendes.

Ces dividendes donnent lieu à l'un des modes d'imposition suivants, au choix :

Prélèvement forfaitaire unique (PFU) : régime applicable par défaut, les dividendes sont soumis à un prélèvement de 12,8 % auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Barème progressif de l'impôt sur le revenu : régime applicable sur option, les dividendes sont intégrés à l'assiette de l'impôt sur le revenu du dirigeant après application d'un abattement de 40 %.

Intérêts de compte courant

Le compte courant d'associé s'analyse comme un prêt consenti à la société par un associé. Il peut être rémunéré, comme un emprunt bancaire, par le versement d'intérêts à cet associé. Le taux d'intérêt est fixé par les statuts ou par la convention de compte courant conclue entre la société et l'associé.

Les intérêts de compte courant sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dans les mêmes conditions que les dividendes. Ils sont déclarés en tant que « revenus de capitaux mobiliers ».

Taxes additionnelles

Une société à responsabilité limitée (SARL) peut être redevable d'un certain nombre de taxes. Les principales taxes sont les suivantes :

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Cotisation foncière des entreprises (CFE)
Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Conclusion

La SARL immobilière est un outil puissant pour structurer et gérer des investissements immobiliers, offrant une protection du patrimoine personnel et un cadre juridique bien défini. Cependant, elle présente des inconvénients en termes de coûts de fonctionnement et de complexité fiscale. Il est essentiel d'évaluer soigneusement vos besoins et vos objectifs avant de choisir cette structure juridique pour vos projets immobiliers.

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