LMNP Ancien et TVA : Comprendre les Règles et Récupérer la TVA

Vous achetez un appartement neuf dans une station de ski ou dans une maison de retraite ? Le statut LMNP peut vous permettre de récupérer la TVA et ainsi réaliser des économies substantielles. En investissant dans un bien neuf, vous allez donc, outre des frais de notaire réduits, bénéficier d’un remboursement substantiel. Cela fait partie des avantages fiscaux offerts par la loi Censi Bouvard.

Rappelons d’abord que la TVA représente la Taxe sur la Valeur Ajoutée que l’État prélève lors de transactions qui incluent un professionnel. En effet si vous, un particulier, achetez un logement à un autre particulier, aucune TVA ne sera applicable. Vous devez être le premier propriétaire du logement qui, lui, doit faire partie d’une résidence de tourisme ou plus globalement de services. Il peut s’agir d’un appartement au sein d’un EHPAD, d’une résidence étudiante ou d’un centre d’affaires.

Comment Récupérer la TVA en LMNP ?

Pour récupérer la TVA sur LMNP, il faut bien entendu être inscrit comme LMNP. En tant que loueur meublé non professionnel, vous devez déclarer ce statut. Pour ce faire, remplissez le formulaire P0i et transmettez-le au Greffe du Tribunal de Commerce. Adressez le document au greffe du tribunal de commerce compétent. Cette formalité administrative vous permet de récupérer votre numéro de SIRET, nécessaire dans le cadre d’une demande de récupération de la TVA.

En LMNP, la TVA récupérable correspond au taux de TVA appliqué par le promoteur. Imaginons que vous achetiez un appartement au prix hors taxe de 200 000 €. Avec un taux de TVA à 20 %, vous vous acquitterez de la somme totale de 240 000 €, mais pourrez récupérer les 40 000 € de TVA. Une fois que votre numéro de SIRET vous a été communiqué, vous devez faire la demande de remboursement. Pour ce faire, remplissez et faites parvenir le formulaire 3519-SD au Service des Impôts des Entreprises. Celle-ci doit être envoyée par LRAR au centre des impôts dont vous dépendez en précisant que vous confiez le bien acquis à un exploitant pendant au moins 9 ans. Vous devez bien spécifier que vous souhaitez être assujetti à la TVA. Le remboursement vous parviendra sous la forme d’un chèque du Trésor Public dans un délai de 15 jours à 6 mois.

Une fois que vous aurez reçu votre numéro de TVA - indispensable pour formuler une demande de remboursement - vous pourrez remplir le formulaire idoine et l’adresser aux services des impôts. Cependant, votre déclaration ne suffit pas. Il convient bien sûr de justifier votre demande.

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Attention, récupérer la TVA en tant que LMNP signifie aussi que vous devrez appliquer la TVA à vos locataires et donc la retrancher de vos revenus locatifs.

LMNP et Exonération de TVA : La Règle Générale

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages fiscaux, mais la question de la TVA en location meublée peut prêter à confusion. En principe, louer un logement meublé n’impose pas de facturer la TVA, ce qui dispense la plupart des propriétaires de cette formalité. En location meublée (LMNP), les loyers sont exonérés de TVA par défaut, sauf exceptions. Vous ne facturez donc pas de TVA à vos locataires dans la majorité des cas. En règle générale, la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA. Que vous soyez LMNP ou loueur en meublé professionnel (LMP), vous n’avez pas à facturer de TVA sur les loyers perçus, ni à la reverser au Trésor Public.

En pratique, cela signifie que la majorité des bailleurs en meublé n’ont aucune démarche de TVA à effectuer. Vous encaissez les loyers “hors taxes” et vous supportez la TVA sur vos dépenses (travaux, mobilier…) sans possibilité de la déduire. Par exemple, un propriétaire LMNP classique qui loue son appartement meublé à l’année ne peut pas récupérer la TVA sur l’achat des meubles ou sur des travaux, car son activité n’est pas assujettie à TVA.

L’exonération de TVA en LMNP n’est pas absolue. La loi fiscale prévoit plusieurs cas où la location meublée bascule dans le champ de la TVA. Il est crucial de connaître ces exceptions pour ne pas commettre d’erreur (par exemple, offrir certains services à vos locataires pourrait vous faire passer sans le savoir en statut assujetti à TVA).

Quand un LMNP Doit-il Facturer la TVA ? (Assujettissement)

Deux grandes situations peuvent rendre un loueur en meublé imposable à la TVA : la fourniture de prestations para-hôtelières et certains types de locations touristiques spécifiques. Depuis 2025, un critère de durée du séjour s’ajoute également.

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1. Les Prestations Para-hôtelières

Principalement si vous offrez des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil) de façon régulière ou si vous investissez en résidence avec services. Dès que 3 de ces 4 services sont offerts de façon habituelle, la location meublée est requalifiée en activité para-hôtelière et le bailleur devient assujetti à la TVA.

La loi considère que si vous ne faites que “louer un logement meublé”, vous exercez un louage de chose (activité civile exonérée de TVA). En revanche, si vous proposez en sus de la location des services similaires à ceux d’un hôtel, vous réalisez un louage de services assimilé à de l’hôtellerie, ce qui est soumis de plein droit à la TVA. La simple proposition de ces services suffit, peu importe que le locataire en profite effectivement ou non : par exemple, mentionner dans votre annonce un option petit-déjeuner, un ménage hebdomadaire ou un service de conciergerie entraîne l’assujettissement, même si ces options sont peu utilisées.

Vous pouvez déléguer ces services à une entreprise extérieure sans perdre votre exonération, à condition que ce soit bien le prestataire tiers qui les facture directement aux locataires. Si vous n’êtes pas l’intermédiaire de facturation, vous n’êtes pas considéré comme fournissant vous-même les services hôteliers.

2. Locations Touristiques Spécifiques

Indépendamment des prestations para-hôtelières, le CGI soumet déjà à TVA certaines locations à un exploitant : par exemple les logements situés en résidences gérées (tourisme classé, affaires, étudiant, senior, EHPAD…), loués par bail commercial à un professionnel assujetti. Dans ces schémas, la location au profit de l’exploitant est elle-même taxable de plein droit (location destinée à une fourniture de logement meublé soumise à TVA) : le bailleur facture un loyer HT + TVA au taux réduit de 10 % (hébergement/parahôtelier ou meublé avec services) ou 5,5 % pour certains établissements médico-sociaux.

De plus, une réforme en 2025 assujettit désormais toutes les locations meublées de courte durée (séjours ≤ 30 jours) à la TVA à 10 %, même sans prestations, afin d’aligner la fiscalité des meublés touristiques sur l’hôtellerie.

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Franchise en Base de TVA : Une Option Simplifiée

Même si votre activité de location meublée entre juridiquement dans le champ de la TVA, il existe un dispositif d’allègement appelé franchise en base de TVA. Ce mécanisme permet aux petites entreprises (dont les loueurs en meublé) de ne pas facturer ni déclarer la TVA tant qu’elles restent sous un certain plafond de chiffre d’affaires.

Pour la location meublée classique (longue durée sans services, considérée comme prestation de services au sens fiscal), le seuil est bien plus bas : 37 500 € annuels, toléré jusqu’à 41 250 € si N-1 était sous 37 500 €. Tant que vos recettes restent sous le seuil pertinent, la franchise s’applique automatiquement : vous n’avez aucune déclaration de TVA à déposer et n’ajoutez pas de TVA sur vos loyers. Par contre, si vous franchissez le seuil en cours d’année, vous perdez le bénéfice de la franchise dès le 1er jour du mois suivant le dépassement (ou dès le 1ᵉʳ janvier de l’année suivante selon les cas).

Même en deçà du seuil, un loueur peut opter pour payer la TVA s’il y trouve un avantage (typiquement pour récupérer la TVA sur un achat immobilier neuf). L’option se formalise par courrier au SIE (Service des Impôts des Entreprises) et prend effet immédiatement (au 1ᵉʳ jour du mois de la demande). L’option doit être maintenue au minimum 2 ans.

Déduction de la TVA : Comment ça Marche ?

Si votre activité de location meublée est assujettie à la TVA (de plein droit ou par option volontaire), cela signifie que vous devez facturer la TVA à vos locataires mais aussi que vous pouvez déduire la TVA sur vos propres dépenses professionnelles.

En synthèse, la règle est : vous récupérez la TVA sur tout bien ou service acheté à un fournisseur assujetti (par exemple une entreprise qui vous facture avec TVA). Le gain est alors de 20 % sur la plupart des dépenses, ou 10 % sur celles taxées à 10 %.

Exemples de Charges avec TVA Récupérable :

• Travaux de rénovation ou d’aménagement du logement
• Entretien courant et réparations
• Charges de copropriété (la TVA apparaît souvent sur les régularisations annuelles)
• Honoraires de votre expert-comptable
• Cotisation à un organisme de gestion agréé (OGA)
• Frais de notaire soumis à TVA lors de l’achat d’un bien neuf

Charges Non Éligibles à la Récupération de TVA :

• Droits de mutation (frais de notaire classiques sur l’ancien)
• Intérêts d’emprunt, frais de dossier bancaire, assurance de prêt
• Assurance habitation
• Taxe foncière
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

En pratique, la TVA LMNP vous permet donc d’alléger fortement le coût de votre investissement, à condition de respecter les règles d’assujettissement (résidence de services, prestations para-hôtelières, bail commercial, etc.).

Exemple Concret : Calcul de la TVA Récupérable en LMNP

En LMNP, la récupération de TVA repose sur un principe simple : la différence entre la TVA payée lors de l'acquisition (TVA déductible) et la TVA collectée sur les loyers (TVA collectée). Pour un investissement immobilier neuf, cette opération peut représenter un avantage financier considérable.

La formule de calcul est la suivante : TVA récupérable = TVA payée - TVA collectée

Prenons l'exemple d'un investissement dans un appartement neuf en résidence étudiante :

Dans cet exemple, l'investisseur récupère 36 880 € de TVA (soit 37 600 € - 720 €) après déduction de la TVA collectée sur les loyers. Cette somme est généralement remboursée par l'administration fiscale dans un délai de 3 à 6 mois après la demande.

Attention toutefois : pour bénéficier de ce dispositif, votre logement doit être situé dans une résidence de services avec exploitation commerciale, et vous devez vous immatriculer au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET.

Obligations Lors de la Revente d'un Bien LMNP et la TVA

Lorsque vous revendez un bien immobilier en LMNP pour lequel vous avez récupéré la TVA, un principe essentiel s'applique : la règle des 20 ans. Cette période correspond à l'engagement de conservation que vous avez pris auprès de l'administration fiscale.

Si vous décidez de vendre votre bien avant l'échéance des 20 ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA initialement récupérée, calculée au prorata temporis. Concrètement, pour chaque année de détention manquante, vous devrez reverser 1/20ème du montant de TVA que vous aviez récupéré à l'achat.

Par exemple, si vous avez récupéré 30 000 € de TVA et revendez après 10 ans, vous devrez restituer 15 000 € au Trésor Public (10 années restantes × 1/20ème par an).

Une solution existe cependant : la cession entre deux investisseurs LMNP assujettis à la TVA peut vous éviter ce remboursement, à condition que l'acheteur s'engage à poursuivre vos obligations fiscales jusqu'à la fin de la période initiale.

Comment Déclarer la TVA ?

La déclaration du montant de TVA collectée s'effectue auprès du service des impôts. Rendez-vous dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Connectez-vous à votre compte pour accéder au service de télé-déclaration. Sous le régime simplifié d'imposition, votre déclaration annuelle CA12 (formulaire n°3517-S) est à transmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai (N+1). Durant l'année, deux acomptes provisionnels sont à verser via le formulaire n°3514 :

• Un premier versement de 55 % en juillet dû au titre de l'exercice précédent,
• Un second versement de 40 % en décembre.

Ces montants peuvent être modulés si votre activité évolue significativement.

Attention : le non-respect de ces échéances peut entraîner des pénalités de retard de 10 % du montant dû.

Besoin d'Aide ?

Compte tenu de la complexité des règles fiscales en matière de TVA, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable. Son aide vous permettra d'optimiser votre situation fiscale et d'éviter les erreurs coûteuses.

Références Légales

• Code général des impôts - Article 261 D, 4° : Exonération de TVA des locations meublées et conditions d’assujettissement (prestations para-hôtelières et hébergements touristiques).
• Code général des impôts - Article 293 B : Dispositif de franchise en base de TVA et seuils de chiffre d’affaires pour exonération.
• Loi n°2024-1764 du 19 novembre 2024 (dite loi Lemoine) : Renforcement de la régulation des meublés de tourisme, introduction du critère de séjour ≤ 30 jours pour la TVA.

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