Calcul de l'Impôt sur le Revenu Locatif : Exemples et Guide Complet
Si vous louez un bien, la fiscalité doit être étudiée de près. En effet, vos loyers vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente que l’on n’envisage pas forcément lors de l’achat. Cet article traite de la fiscalité pour les locations vides et vous explique comment calculer l’impôt, comment déclarer et comment choisir le meilleur régime fiscal pour minimiser vos impôts.
Comme tout revenu en France, les revenus fonciers vont subir deux fiscalités : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous les deux calculés selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17.2%. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition.
La première question à se poser pour comprendre l’impôt est la suivante : est-ce un bien loué vide ou un bien loué meublé ? Le fait de louer votre bien vide vous ouvre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers perçus. C’est à vous de choisir la meilleure option lors de la déclaration de vos revenus en mai. Avant de détailler le calcul de l’impôt et les cases à remplir, voyons les deux impositions possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclarés (ce que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par le fisc pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent car plus ils seront faibles, plus votre impôt sera faible.
Comment optimiser sa fiscalité (étude de cas)
Calcul de l’impôt sur une location vide : deux régimes fiscaux possibles
Les loyers d'une location nue ou non meublée constituent des revenus fonciers, dès lors qu'il s'agit d'une mise en location d'un logement à usage d'habitation au titre d'une résidence principale. Deux régimes principaux sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.
Choix 1 : Le régime micro-foncier
Le micro-foncier est le plus simple des deux. Concrètement, vous aurez juste à déclarer les loyers perçus. Avant de calculer l’impôt, le fisc va appliquer un abattement de 30%. Autrement dit, les loyers imposés seront de 70% des loyers perçus.
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Le régime micro-foncier est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués vide. Par exemple, si Mr Corrigetonimpôt perçoit 10 000 € de loyers par an, il a le choix entre micro-foncier et réel, car il est sous le plafond des 15 000 €.
Exemple : Mr Corrigetonimpot perçoit 10 000 € de loyers en 2024. Il opte pour le régime micro-foncier lors de la déclaration d’impôt 2025 sur les revenus 2024. Les impôts vont procéder à un abattement de 30% soit 10000*30% = 3 000 €. Mr sera donc imposé sur une base de 10 000 - 3 000 = 7 000 €.
Nous verrons ci-après quel taux d’imposition est ponctionné sur les 7 000 € de loyers imposables.
Choix 2 : Le régime réel
Si le régime micro-foncier ne vous convient pas, votre seconde option est d’opter pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Comme son nom l’indique, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus ainsi que les charges payées. Il va également falloir étudier la liste des charges déductibles pour n’en oublier aucune.
Liste des charges déductibles :
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- Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
- L’assurance habitation propriétaire non occupant
- La taxe foncière hors ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).
- L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossier, contribution à un fonds mutuelle de garantie, etc.)
- 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire.
- Les travaux : cet article revient sur les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas.
Attention : il est important de noter que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Exemple : Mr Corrige ton Impôt loue un bien vide en 2025 et perçoit 10 000 € de loyers. Par ailleurs, il a payé 1 500 € d’intérêts d’emprunt, 2 000 € de taxes foncières, 1 000 € d’assurance et a fait 1 500 € de travaux. S’il opte pour le régime réel, il sera imposé sur une base de 10 000 - 2 000 - 1 000 - 1 500 - 1 500 = 4 000 €. Le fisc calculera l’impôt sur les loyers imposables, donc sur une base de 4 000 €.
Il convient d’étudier la différence entre le micro-foncier et le régime réel. L’arbitrage est très simple : si les charges déductibles dépassent 30% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, le micro-foncier s’impose. Dans nos exemples, Mr Corrigetonimpôt a intérêt à opter pour le régime réel au lieu du micro-foncier. Il pourra ainsi déduire 6 000 € au lieu de déduire 3 000 €. Ses loyers imposés seront de 4 000 € (contre 7 000€ au micro-foncier).
Impôt sur les loyers imposables : calcul et exemples
Comme vu avec les taux d’imposition indiqués en début d’article, ainsi que dans l’article détaillant le calcul de l’impôt et la manière d’identifier sa tranche marginale d’imposition, les loyers sont très fiscalisés puisqu’on vient rapidement à subir 17.2% assortis d’un minimum de 11% sur les loyers imposables.
Exemple 1 : Régime Micro-Foncier
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Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 30% d’abattement. Les loyers imposés sont donc de 7 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 7000 * 17.2% = 1 204 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 7 000 * 11% = 770€. Au total, Mr doit donc payer 1 974 € en tout.
Exemple 2 : Régime Réel
Mr Corrigetonimpôt a perçu 10 000 € de loyers et avait eu 6 000 € de charges déductibles. Les loyers imposés sont donc de 4 000 €. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 4 000 * 17.2% = 688 €. Il paiera aussi l’impôt sur le revenu : 4 000 * 11% = 440 €. Au total, Mr doit donc payer 1 128 € en tout.
Sauf à avoir beaucoup de charges déductibles, la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement très importante. J’ai pris l’exemple d’une tranche à 11% mais l’impôt peut-être bien plus fort si votre taux est de 30% ou plus.
Micro-foncier et régime réel : quelles conditions à respecter ?
Tout contribuable a le choix, mais doit se plier à certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Si Mr Corrigetonimpôt s’engage sur le réel, il devra y rester 3 ans. Au bout de 3 ans, il peut choisir le micro-foncier. À tout moment, il pourra ensuite repasser au régime réel, mais se réengagera alors pour 3 ans.
Voici un tableau récapitulatif des conditions et des caractéristiques des deux régimes :
| Caractéristique | Régime Micro-Foncier | Régime Réel |
|---|---|---|
| Plafond des revenus locatifs | Inférieur à 15 000 € | Aucun plafond |
| Abattement forfaitaire | 30% | Aucun abattement forfaitaire |
| Déduction des charges | Non | Oui, déduction des charges réelles |
| Engagement | Libre | Engagement de 3 ans |
Micro-foncier ou régime réel ? Comment déclarer ?
Pour le régime micro-foncier, il suffit d’indiquer vos loyers en case 4BE. Le fisc appliquera l’abattement de 30% seul avant de calculer l’impôt. Pour avoir accès à cette case, vous devez cocher « revenus fonciers » lors de l’étape 3. Vous aurez alors accès à la case 4BE. Si vous avez perçu 10 000 € de loyers, indiquez 10 000 € dans la case.
Pour le régime réel, il va être nécessaire de remplir une déclaration annexe nommée « 2044 ». Cette déclaration des revenus fonciers vous permettra d’indiquer vos loyers mais aussi toutes les charges déductibles. Pour la déclaration d’impôt en ligne, il faut se diriger à droite sur la rubrique « ajouter une déclaration ». Vous pourrez alors cocher la case « déclaration des revenus fonciers - 2044 » pour afficher la déclaration.
Afin de n’oublier aucune déduction et de remplir la 2044 correctement, vous trouverez la démarche pas à pas en vidéo avec les règles et déductions possibles pour chaque case. Attention : si vous louez votre bien dans une SCI, la déclaration n’est pas la même.
La mise en place du prélèvement à la source ne vient pas changer les calculs et stratégies expliqués à travers cet article. En effet, l’impôt pris à la source n’est qu’une avance et est régularisé un an après. On continue à faire la déclaration d’impôt et les revenus fonciers sont fiscalisés toujours de la même manière.
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