L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : Comprendre et Utiliser
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est un indicateur essentiel dans le domaine de l'immobilier locatif en France. Créé par l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005, il sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. C'est un indicateur utilisé pour revaloriser le loyer d'un logement en cours de bail.
Instauré par la loi sur le pouvoir d’achat de février 2008 qui en donne la définition, il est calculé chaque trimestre par l’Insee. L'indexation en fonction de l'IRL concerne par conséquent les baux et loyers en cours et donc les locataires en place. Il s’applique aussi bien aux locations vides que meublées. Il concerne également les loyers des opérations de location-accession. En revanche, les locations meublées sous le régime du bail étudiant ou encore du bail mobilité ne sont pas soumises à l’IRL dans la mesure où elles durent moins d’un an.
Comment augmenter un loyer grâce au calcul de l'IRL ?
Comment l'IRL est-il Déterminé ?
Pour déterminer l’IRL, c’est l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui tient la calculette. Sur son site, cet organisme public précise que cet indice « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».
L'IRL est obtenu à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois. L’IRL est un indice chaîné en glissement annuel. La base 100 est arrêtée au quatrième trimestre de l'année 1998. Il est publié chaque trimestre par l’Insee.
Valeurs Récentes de l'IRL
Voici un tableau récapitulatif des valeurs récentes de l'IRL :
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| Année | Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation annuelle | Publication au Journal officiel | Publication par l'Insee |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2e trimestre | 145,27 | + 1,04 % | 13/07/2025 | 11/07/2025 |
| 2025 | 1er trimestre | 142,67 | + 1,40 % | 16/04/2025 | 15/04/2025 |
| 2024 | 4e trimestre | 141,86 | + 1,82 % | 16/01/2025 | 15/01/2025 |
| 2024 | 3e trimestre | 141,74 | + 2,47 % | 16/10/2024 | 15/10/2024 |
| 2024 | 2e trimestre | 143,77 | + 3,26 % | 18/07/2024 | 12/04/2024 |
Au premier trimestre 2025, l’indice de référence des loyers s'établit à 145,47. un an, il augmente de 1,40 % après +1,82 % au trimestre précédent. Vous pouvez connaître les précédents IRL et leurs évolutions annuelles antérieures.
Comment Utiliser l'IRL pour la Révision du Loyer ?
L'IRL sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
- Montant actuel du loyer mensuel
- IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)
- IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
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Exemple :
Un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 143,77. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 145,27. Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 145,27 / 143,77 = 606,24 €.
Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant : Calculer la révision du loyer
Logement du Secteur Privé
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement du secteur privé peut réviser le loyer 1 fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit. La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire. Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail.
Réviser le loyer est interdit dans les cas suivants :
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- En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE),
- En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).
Logement Conventionné Anah
Si le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer, alors le loyer (hors charges) peut être révisé chaque année. Il est recommandé d’y indiquer que le loyer est révisé chaque 1er janvier, selon l'évolution de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.
Exemple :
Pour un bail signé le 3 mars 2025 pour un logement situé à Anzin (métropole) :
- Loyer (hors charges) à la signature du bail : 400 €
- Date de 1re révision : 1er janvier 2026
- IRL du 2e trimestre 2024 : 143,77
- IRL du 2e trimestre 2025 : 145,27
- Calcul du loyer à appliquer en 2026 : (400 € x 145,27) / 143,77 =404,08
En 2026, le loyer révisé à appliquer est de 404,08.
À noter : Le loyer révisé doit être inférieur au loyer maximum révisé de la convention Anah. Le loyer maximum de la convention est révisé chaque année au 1er janvier, selon la variation de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.
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