L'Indice de Référence des Loyers (IRL) : Comprendre son Impact sur les Loyers
L’Indice de référence des loyers (IRL) sert à réévaluer chaque année le loyer d’un logement mis en location. C'est un indicateur utilisé pour revaloriser le loyer d'un logement en cours de bail. L'indexation en fonction de l'IRL concerne par conséquent les baux et loyers en cours et donc les locataires en place.
Instauré par la loi sur le pouvoir d’achat de février 2008 qui en donne la définition, il est calculé chaque trimestre par l’Insee. Il s’applique aussi bien aux locations vides que meublées. Il concerne également les loyers des opérations de location-accession. En revanche, les locations meublées sous le régime du bail étudiant ou encore du bail mobilité ne sont pas soumises à l’IRL dans la mesure où elles durent moins d’un an.
l' Indice de Référence des Loyers, c'est quoi ?
Comment l'IRL est-il Déterminé ?
Pour déterminer l’IRL, c’est l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui tient la calculette. Sur son site, cet organisme public précise que cet indice « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».
La base 100 est arrêtée au quatrième trimestre de l'année 1998. Compte tenu de la hausse des chiffres de références constatée ces vingt-cinq dernières années l’indice IRL atteint 138,61 au premier trimestre 2023 (dernier chiffre disponible à la date de rédaction de cet article). À l’heure où nous écrivons cet article (début mai 2023), le dernier indice IRL pour l'immobilier d'habitation a été publié par l'Insee le 14 avril 2023. Plus précisément, il s’agit de l’indice du premier trimestre 2023. Il se chiffre à 138,61, une progression de 3,49 % par rapport au premier trimestre de l'année 2022.
Spécificités Régionales de l'IRL
Certaines collectivités locales disposent de leur propre indice. C’est le cas de la Corse, dont l’IRL du premier trimestre 2023 s’établit à 136,60, soit 1,99 % de plus par rapport au premier trimestre 2022. Pour l’outre-mer, l’IRL atteint 137,27.
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Calcul de l'Augmentation du Loyer
Pour faire le calcul de l'augmentation du loyer en cours de location, le bail, en vide comme en meublé, doit comporter une clause d’indexation. Si ce n’est pas le cas, le loyer ne peut pas bouger. Lorsque vous signez le contrat avec le locataire, vous complétez cette clause avec le dernier indice IRL. Puis, chaque année à la date anniversaire du bail, vous appliquez l’indexation. Pour faire le calcul, vous multipliez le loyer hors charges par le nouvel indice, puis vous divisez le résultat obtenu par l’ancien indice. Et vous obtenez le nouveau loyer.
Rappelons que les loyers des locations vides comme meublées peuvent être indexés sur l'IRL à la date anniversaire du contrat de location uniquement si ce dernier prévoit une clause d'indexation.
Le "Bouclier Loyer"
Mais une disposition spécifique, à durée limitée, a été prise en août 2022, dans le cadre de la loi portant mesures d'urgence pour le pouvoir d'achat. Jusqu’au 30 juin 2023, la hausse de l’IRL est plafonnée à 3,5 % en métropole, à 2 % en Corse et à 2,5 % outre-mer. Cette augmentation maximale plafonnée est nommée « Bouclier loyer.
La Liberté du Propriétaire Bailleur
Le propriétaire bailleur a toute liberté pour indexer le loyer en fonction de l’IRL, à condition de respecter le formalisme prévu par la loi (indexation à la date anniversaire du bail notamment). Certains propriétaires choisissent de ne pas indexer et de laisser le loyer inchangé. Ils prennent cette option pour fidéliser le locataire et réduire le risque de vacance. Évidemment, chaque propriétaire bailleur a la liberté d’agir comme bon lui semble sur ce sujet.
Fixation du Loyer Initial
Lorsque vous achetez un logement pour ensuite le louer, vous fixez le montant du loyer comme bon vous semble puisqu’il s’agit d’une première location. Vous basez vos calculs sur les loyers de marché et les caractéristiques de votre bien, l’objectif étant de louer rapidement, de fidéliser le locataire et d’obtenir un rendement correct.
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Si votre logement est situé dans l’une des 28 métropoles (1 149 villes) classées en zones tendues, vous devez respecter l’encadrement des loyers à la relocation. Les loyers, c'est un secteur de l'immobilier très réglementé. Il s'agit notamment de respecter les dispositifs d'encadrement et de plafonnement.
Si vous dépassez le loyer de référence majoré à Paris, par exemple, vous risquez, en tant que propriétaire bailleur personne physique, une amende de 5.000 € et vous devrez rembourser le trop-perçu au locataire.
Avantage Fiscal Pinel
Si vous achetez un logement neuf pour ensuite le donner en location, vous pouvez bénéficier de l'avantage fiscal Pinel. Sur neuf ans, ce bonus se chiffre par exemple à 15 % du prix du logement pour le neuf classique et à 18 % pour les biens remplissant des critères spécifiques de surface et de performance (Pinel+). Les conditions pour en profiter : le logement doit être situé en secteur tendu (zones A bis, A et B1 du dispositif), vous disposez d'un délai d'un an pour trouver un locataire et vous devez respecter des plafonds de ressources des locataires mais aussi de loyers. Ces derniers peuvent augmenter dans le cadre de l'indexation en fonction de l'IRL à la date convenue au contrat.
| Trimestre | Indice IRL | Évolution annuelle (%) |
|---|---|---|
| T1 2022 | 133.93 | N/A |
| T1 2023 | 138.61 | 3.49% |
| T1 2023 (Corse) | 136.60 | 1.99% |
| T1 2023 (Outre-mer) | 137.27 | N/A |
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